ARRÊT N°

R.G : 16/00123

JB

TRIBUNAL D’INSTANCE D’ORANGE

24 novembre 2015

RG :1114000310

X

D

C/

F

SAS CITYA SARROLA IMMOBILIER

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2017

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Nadia EL BOUROUMI de la SCP GONTARD/EL BOUROUMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame C D épouse X

née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nadia EL BOUROUMI de la SCP GONTARD/EL BOUROUMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉES :

Madame E F épouse Y

née le […] à BORDEAUX

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-christine BLEINC COHADE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Valérie BARTHEZ, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

SAS CITYA SARROLA IMMOBILIER SAS au capital de 524.112 € représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Tanguy BARTHOUIL de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Juin 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Joël BOYER, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Juin 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2017, délibéré prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 12 octobre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2009, les époux X ont pris à bail, par l’intermédiaire de l’agence Citya Sarrola Immobilier, une villa appartenant à M^me E Y, située chemin de Champlain à Orange (Vaucluse) pour un loyer mensuel de 900 euros.

La villa était raccordée à une fosse septique et alimentée en eau par forage.

Le contrôle annuel de qualité de l’eau effectué en février 2014, à la demande de l’agence mandataire de la bailleresse, par le laboratoire départemental d’analyses du département du Vaucluse, a révélé la présence de bactéries coliformes et de germes témoins de contamination fécale.

Les locataires ont alors dénoncé le bail et quitté les lieux le 17 mars 2014.

Une tentative de rapprochement entre les parties n’a pas abouti.

C’est dans ces circonstances que les époux X ont fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance d’Orange en sollicitant notamment à titre de réparation une réduction de loyer de 15% sur une période de 39 mois s’étant écoulée entre la dernière analyse et le 11 février 2014, soit la somme de 5 031 euros, la somme de 3 000 euros pour mise à disposition d’une eau impropre à la consommation, la somme de 970 euros du fait de la présence de moisissures, la prise en charge par M^me Y du dernier loyer, soit 965,18 euros, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires, et la prise en charge de leurs frais de déménagement en urgence, soit la somme de 5 000 euros, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y a fait assigner en garantie l’agence de gestion immobilière Citya Sarrola Immobilier.

Par jugement du 24 novembre 2015, le tribunal a déclaré irrecevable la demande de mise en conformité des compteurs d’eau, a débouté les époux X de leurs demandes et les a condamnés à payer la somme de 800 euros à M^me Y, d’une part, à la société Citya Sarrola d’autre part, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les époux X ont relevé appel de cette décision selon déclarations des 7 et 11 janvier 2016.

Vu leurs dernières conclusions notifiées le 12 mai 2016,

Vu les dernières conclusions notifiées par M^me Y le 14 avril 2016,

Vu les dernières conclusions notifiées par la société Citya Sarrola Immobilier le 1^er avril

2016,

SUR CE

Sur l’obligation d’installation d’un compteur d’eau conforme

C’est à juste titre que le premier juge a déclaré irrecevable la demande des époux X tendant à voir condamner M^me Y à installer dans le logement un compteur d’eau conforme, faute d’intérêt à agir, cette demande étant formulée alors que les locataires ont quitté les lieux.

Sur les traces de moisissures

Les époux X font état de moisissures qui auraient rendu le logement insalubre.

Mais si l’état des lieux de sortie contradictoire fait état de moisissures dans un placard d’entrée ( 'jusqu’à la moitié des murs'), dans un placard dans la chambre et dans un placard de la salle de bains, l’état des lieux d’entrée n’évoque pas de telles traces et les locataires ne justifient d’aucune démarche auprès de l’agence à ce propos pendant toute la durée du bail, soit durant près de 4 ans et demi, de sorte que la cause des traces d’humidité et de moisissures ne peut être imputée avec certitude à la négligence fautive du bailleur, alors que cette preuve leur incombe.

En cet état, le jugement déféré ne peut qu’être confirmé de ce chef.

Sur la qualité de l’eau

Il est constant que le contrôle annuel effectué par le laboratoire départemental du Vaucluse en février 2014 a révélé la présence de bactéries coliformes et de germes témoins de contamination fécale qui ont légitimement alarmé les locataires qui vivaient dans cette villa avec deux jeunes enfants. Les contrôles opérés en 2009, 2010 et 2011 étaient corrects. Aucun contrôle n’a été effectué en 2012 ni en 2013.

Sur la foi d’un rapport d’analyse de ces résultats que M^me Y a fait réaliser en octobre 2014 par la société Biofaq Laboratoires, lequel a critiqué la méthode de prélèvement en ce qu’il n’a été effectué qu’à partir d’un robinet extérieur possiblement contaminé par de la terre et a estimé que la présence d’une seule colonie d’Escherichia coli dans l’eau analysée devait, à autres paramètres biologiques constants, être statistiquement et sanitairement relativisé, le premier juge a débouté les époux X de leurs demandes aux motifs que le rapport de prélèvement n’était pas contradictoire et qu’en l’absence de contre-analyse, la non-conformité de l’eau du forage n’était pas établie.

Mais il ressort des pièces produites :

— que ce ne sont pas les locataires mais l’agence de gestion locative qui a choisi, comme les années précédentes, le service chargé du prélèvement annuel aux fins d’analyse, lequel est un organisme accrédité indépendant des parties, de sorte que le motif retenu par le premier juge selon lequel ce rapport n’a pas été établi contradictoirement n’est pas déterminant,

— que les résultats des prélèvements opérés en février 2014 n’ont jamais été contestés ni par l’agence ni par la bailleresse avant l’engagement de l’instance,

— que la circonstance que ledit prélèvement ait été effectué à la différence des années antérieures (2009, 2010 et 2011) à partir d’un robinet extérieur n’a conduit, en dépit de ses résultats, ni l’agence ni la bailleresse à prendre l’initiative de faire procéder à un nouveau prélèvement ou à se rapprocher des services sanitaires compétents,

— qu’au contraire, M^me Y s’est aussitôt rapprochée de la mairie d’Orange et de ses voisins pour envisager le raccordement collectif de la villa aux réseaux collectifs (pièce n°5 des appelants),

— que l’agence, quant à elle, ne conteste pas formellement qu’au vu de tels résultats un de ses préposés a suggéré aux locataires de quitter les lieux au plus tôt, ce que confirme le fait que l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement en sa présence le 17 mars 2014, soit moins d’un mois après les résultats des prélèvements annuels, sans qu’à aucun moment n’ait été exigé des locataires le paiement d’un préavis de trois mois,

— que l’agence a encore informé la propriétaire qu’elle refusait de remettre le bien en location si la qualité de l’eau n’était pas rétablie,

— que l’analyse de la société Biofaq Laboratoires n’est qu’une analyse sur pièces sans nouveau prélèvement,

— que certes moins alarmante que les conclusions du laboratoire départemental agréée, elle se borne à interpréter les résultats en émettant diverses hypothèses non confirmées et en préconisant la réalisation d’une autre analyse, dont la cour ne peut que constater qu’elle n’est toujours pas produite à ce jour,

— que Biofaq Laboratoires confirme en revanche que le germe Escherichia coli doit être absent de l’eau remise au consommateur.

En cet état, il sera retenu qu’en n’ayant pas procédé ou fait procéder à l’analyse annuelle de l’eau en 2012 ni en 2013 et en s’étant abstenue de faire procéder, aussitôt les résultats de l’analyse 2014 connus, à une nouvelle analyse sur d’autres prélèvements de nature à établir, avec le degré de certitude qu’exige la délivrance d’un logement décent doté d’eau potable, l’absence de tout germe, la bailleresse a manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité, faute qui ouvre droit à réparation.

Les époux X sollicitent en premier lieu de ce chef l’allocation d’une somme au titre de leur préjudice de jouissance égale à 15% du loyer mensuel.

Mais, le seul certificat médical versé au débat faisant état de dysenteries, douleurs abdominales, ou cystites souffertes par certains membres de la famille (7 épisodes pour 4 individus sur 4 ans et demi) n’est pas suffisant pour établir le lien direct entre ces maux et une éventuelle contamination de l’eau que les analyses pratiquées en 2014 laissent suspecter sans cependant l’établir avec certitude, compte tenu notamment de la méthode d’un prélèvement unique depuis un robinet extérieur.

Il sera relevé à cet égard que le rapport Biofaq Laboratoires indique, sans qu’aucune pièce contraire vienne démentir son affirmation, que les prélèvements effectués ne révèlent pas la présence d’indicateurs bactériologiques anciens, que les entérocoques intestinaux sont absents de tous les prélèvements en ce compris celui de 2014 et que la présence à cette date d’une seule colonie d’E. coli ne peut pas provoquer des infestions intestinales ou urinaires.

Compte tenu des éléments au débat, et aucune mesure d’expertise ne pouvant plus désormais être utilement ordonnée, les époux X seront déboutés de ce chef.

Il est constant en revanche que ce sont les résultats de l’analyse de l’eau de février 2014 qui ont contraint, faute de toute initiative de la bailleresse ou de sa mandataire tendant à les voir promptement confirmer ou infirmer, les locataires, parents de deux enfants en bas âge, à quitter les lieux en organisant leur déménagement. Le coût de ce dernier se trouve par conséquent en lien direct avec la faute retenue.

Seront retenus à ce titre, les sommes suivantes, seules justifiées :

— location de véhicules (103,76 + 307 +63,60 =) 474,36 euros,

— carburant : 40,34 euros,

— frais de déménagement (cartons et autres) : 558,92 euros,

— congé sans solde pris par M^me X, justifié à hauteur de 779,18 euros,

— soit un total de 1 852, 80 euros.

Le poste de préjudice revendiqué au titre des risques sanitaires sera rejeté, compte tenu des observations qui précèdent.

Il sera en revanche alloué la somme de 1 000 euros aux époux X à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation du préjudice moral provoqué par la situation à laquelle ils se sont trouvés contraints, lié aux embarras, préoccupations diverses et inconvénients classiques d’un déménagement non choisi.

Enfin, l’éventuelle présence du germe non démentie par un prélèvement ultérieur les a contraints à ne plus utiliser l’eau de leur villa durant un mois, de sorte qu’il sera fait droit à leur demande indemnitaire de ce chef à hauteur de la somme de 485 euros (pour un loyer mensuel de 965,18 euros).

M^me Y sera condamnée en conséquence à payer ces sommes aux époux X.

Sur l’appel en garantie de M^me Y à l’encontre de son agence

M^me Y, née ne 1930, avait donné mandat à l’agence Citya Sarrola Immobilier contre laquelle elle recourt en lui faisant essentiellement le reproche de n’avoir pas pris, pour son compte, les initiatives qui s’imposaient.

Il est constant que le contrôle annuel de l’eau 2012 et 2013 n’ a pas été effectué, cette faute étant exclusivement imputable à l’agence. Mais elle est sans lien direct avec les postes de préjudice retenus.

Quant à l’absence de vérifications complémentaires à l’issue des contrôles 2014, également imputable à l’agence, cette faute n’a fait perdre à M^me Y qu’une chance de convaincre ses locataires que l’eau n’était pas contaminée. Cette chance est égale à la probabilité qu’elle ne le fût pas.

Or, il résulte des pièces au débat que chacun, au vu des résultats d’analyse 2014, a été convaincu compte tenu de la configuration des lieux (fosse septique située à proximité du puits alimentant la maison en eau potable) que l’eau comportaient des germes et M^me Y s’abstient de produire toute nouvelle analyse ultérieure qui démontrerait que tel n’était pas le cas.

Son recours, en proportion de la perte de chance que l’eau ne fût pas polluée, ne sera par conséquent accueilli qu’à hauteur de 20% des sommes auxquelles elle se trouve condamnée.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement déféré relatives à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

M^me Y sera condamnée à payer aux époux X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sous la garantie de la société Citya Sarrola Immobilier à hauteur de 20% de cette somme.

Les autres demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable les époux X en leur demande relative au compteur d’eau et en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre des moisissures,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M^me Y à payer à M. et M^me X :

— la somme de 1 852, 80 euros au titre du coût du déménagement,

— la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral lié aux désagréments du déménagement,

— la somme de 485 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l’interdiction de consommation d’eau durant le dernier mois du bail,

Déboute les époux X des autres chefs,

Condamne la société Citya Sarrola Immoblier à garantir M^me Y à hauteur de 20% de ces sommes,

Condamne M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que M^me Y sera garantie par la société Citya Sarolla Immobilier à hauteur de 80% de cette somme,

Condamne M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, sans recours contre quiconque, et dit que ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,