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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4^e chambre civile

ARRET DU 05 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05574 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-N4EI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 SEPTEMBRE 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 11/17 1096

APPELANT :

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SARL SAFTI , société à responsabilité limitée unipersonnelle sous le numéro 523 964 328 au RCS de Toulouse, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP A NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 18 FÉVRIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

M^me B C-D a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Frédéric DENJEAN, Conseiller

M^me B C-D, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : M^me Sophie SPINELLA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M^me B C-D, conseillère en remplacement de Monsieur Philippe SOUBEYRAN, président de chambre empêché, en application de l’article 456 du code de procécure civile et par M^me Sophie SPINELLA, greffier

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES'

La société SAFTI et M. A X ont signé en décembre 2015 un mandat exclusif de vente relatif à la maison dont il était propriétaire au SOLER.

Le 16 janvier 2016, il informait ladite société qu’il allait signer une promesse de vente et concluait cette vente dans le courant du mois de mai suivant.

Considérant qu’il n’avait pas respecté les termes du mandat de vente, la société SAFTI assignait M. X, par acte d’huissier en date du 13 juin 2017, pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 9 000 euros au titre de la clause pénale dudit mandat ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, sous bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 15 septembre 2017, le tribunal de grande instance de PERPIGNAN a':

— condamné M. X à payer à la société SAFTI la somme de 9 000 euros,

— dit n’y avoir lieu à sous exécution provisoire,

— condamné M. X à payer à la SAFTI la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu la déclaration d’appel de M. A X en date du 7 novembre 2018,

Au de ses dernières conclusions en date du 20 mai 2019, il sollicite qu’il plaise à la cour de':

* à titre principal':

— constater les irrégularités du mandat exclusif signé le 24 décembre 2015, le déclarer nul et infirmer la décision entreprise,

* à titre subsidiaire':

— dire et juger que la société SAFTI a usé de man’uvres dolosives pour obtenir son consentement, déclarer le mandat de vente nul et et infirmer la décision entreprise,

* à titre infiniment subsidiaire':

— dire et juger que le consentement de M. X était vicié du fait de son insanité d’esprit au moment de la signature du mandat, déclarer nul le mandat de vente et infirmer la décision entreprise,

* en toutes hypothèses':

— rejeter la demande de la SAFTI de le voir condamné à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— condamner la SAFTI au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au vu de ses dernières conclusions en date du 29 mai 2019, la SARL demande à la cour’de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner M. X à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 février 2021,

*

* *

MOTIFS

Sur la nullité du contrat'

M. X soutient que le contrat comporte de nombreuses irrégularités qui entraînent son annulation. Il relève ainsi les irrégularités suivantes':

— absence de mention en caractères très apparents des clauses d’exclusivité et de clause pénale,

— absence de mention en caractères très apparents du deuxième alinéa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972,

— absence de mention de la profession du mandant,

— absence de référence cadastrale du bien,

— absence de paraphes du contrat,

— absence d’informations pré-contractuelles et de mention en caractères gros et lisibles du droit de rétractation.

La SAFTI rétorque que':

— les mentions relatives au caractère exclusif du mandat et à la clause pénale, dont le défaut est reproché, sont bien apparentes sur le mandat,

— s’agissant de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, la nullité n’est encourue que si le mandat ne comporte pas de limitation de ses effets dans le temps, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le mois avait une durée de trois mois,

— la mention de la profession d’artisan de M. X est bien précisée et qu’il lui appartient de démontrer que cette mention a, ainsi qu’il le prétend, été apposée après la conclusion du mandat et qu’il n’était pas artisan mais fonctionnaire territorial,

— la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne prévoient aucun obligation quant à une référence cadastrale du bien à la vente sur le mandat,

— M. X, qui ne conteste pas avoir ratifié le recto du contrat, a bien paraphé le verso,

— qu’il a paraphé la page du mandat contenant les informations pré-contractuelles imposées par l’article L 121-18 du code de la consommation dont il a ainsi été informé,

— que s’agissant du formulaire de rétractation, les articles L 121-1 à L 121-21-8 du code de la consommation auxquels il se réfère, n’étaient pas en vigueur et qu’au vu de l’article L 121-8-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige, le formulaire type de rétractation détachable figure au pied de la première page du contrat.

Aux termes de la loi ALUR, qui a renforcé l’information du vendeur concernant la durée du mandat, entrée en application le 1^er juillet 2014 qui est donc applicable au litige, les mentions obligatoires d’un mandat de vente sont les identités du mandant et

du mandataire, la désignation du bien, son prix, le montant de la rémunération du mandataire et qui en supportera la charge, le numéro d’inscription du mandat au registre et sa durée, avec possibilité pour chaque partie de dénoncer le contrat à l’issue d’un délai de trois mois de la signature du contrat. La jurisprudence considère qu’à défaut de ces mentions, le mandat est nul et ne peut trouver application.

En l’espèce, la cour constate que':

— l’entête porte mention, dans un cadre rouge, en majuscules «'MANDAT EXCLUSIF DE VENTE'»,

— sur l’exemplaire, fourni à la demande de la cour, par l’appelant, la profession de M. X n’est pas indiquée laissant penser que cette mention a pu avoir été apposée après signature du mandat ou n’a été apposée que sur l’exemplaire de la SAFTI et non sur celui qui a été gardé par le mandant,

— sur le recto du contrat, au chapitre «'3- MISSION'», dans un cadre rouge,': «'Le mandant confère au mandataire qui accepte le mandat EXCLUSIF de rechercher un acquéreur par le(s) bien(s) ci-après désigné(s) dont le mandant déclaré être propriétaire […]'», au chapitre «'6- DURÉE'»':'«'Le présent mandat exclusif est conféré pour une durée de trois mois, à compter de ce jour. [']

Article 78 du décret du 20 juillet 1972 concernant les mandats ayant une clause d’exclusivité ou une clause pénale': «'Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.»

— sur le verso du contrat, au chapitre «'9- OBLIGATIONS DU MANDANT», dans un cadre rouge, la mention en majuscules et en caractères gras «'CLAUSE PÉNALE'»

Ainsi donc, le caractère exclusif du mandat, sa durée, les caractéristiques du bien à vendre ainsi que l’adresse précise sont indiquées. Les mentions concernant le mandant sont suffisamment précises, nonobstant le doute sur la mention de sa profession, pour l’identifier précisément.

Les informations pré contractuelles et le droit de rétractation sont précisées aux chapitres 13 et 14 du mandat, dans un cadre rouge, et sont donc facilement identifiables. L’exemplaire fourni par la SAFTI comprend le paraphe du mandant tandis que sur celui de M. X, il n’y a pas de paraphe. M. X affirme qu’il n’y a aucun paraphe sans toutefois contester l’authenticité de celui qui figure bel et bien sur l’exemplaire fourni par la SAFTI.

Sur le dol'

L’article 1109 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige,'«Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.»

M. X expose que M. Y a insisté pour lui faire signer le mandat litigieux alors qu’il l’avait averti qu’il avait déjà trouvé et que pour obtenir sa signature il lui avait indiqué qu’il ne serait tenu par le contrat que pendant un mois.

En réponse, la SAFTI souligne que M. X aurait pu exercer don droit de rétractation ou notifier la résiliation du contrat, ce qu’il n’a pas fait.

Par application de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, «'le dol ne se présume pas et doit être prouvé.'»

M. X prétend qu’il avait déjà trouvé acquéreur lorsqu’il a, malgré tout, signé un mandat de vente, qui plus est exclusif. Il n’apporte aucun élément de preuve sur ce point.

Les circonstances de fêtes de fin d’année et tenant à l’anniversaire du décès de son épouse, ne sauraient être considérées comme des preuves des man’uvres dolosives employées par l’agent immobilier. Ce sont des circonstances qui n’appartiennent qu’à

M. X qui, du reste, ne démontre pas ses allégations.

Il ne saurait enfin prétendre, que l’agent immobilier lui avait indiqué que le mandat n’aurait qu’une validité d’un mois alors qu’il a signé un contrat d’une validité de trois mois et qu’il n’a pas exercé son droit de rétractation alors qu’il pouvait le faire. Le moyen est en voie de rejet.

Sur l’insanité d’esprit'

M. X soutient qu’au moment du contrat il était fragilisé, un état de santé précaire ayant nécessité la prise d’un anxiolytique et par le veuvage de son épouse décédée à la période des fêtes de fin d’année. Il verse aux débats le certificat du docteur Z et l’attestation de sa seconde épouse.

La SAFTI, qui relève le caractère illisible du certificat produit et qui n’est corroboré par aucune autre pièce, conclut au rejet de l’argument.

Sur la foi d’un certificat, partiellement illisible, d’un médecin généraliste qui déclare que M. X était traité pour un état anxio-dépressif, sans autres précisions sur l’importance de cet état,

le traitement prescrit et ses conséquences, qui n’est corroboré que par l’attestation de sa seconde épouse qui n’a pas un caractère d’objectivité propre à asseoir le caractère sérieux de l’allégation, il ne saurait être conclu à la nullité du contrat pour insanité d’esprit. Le moyen est en voie de rejet.

Sur les demandes accessoires'

Succombant à l’action, M. X sera condamné à payer à LA SAFTI la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

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* *

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant, contradictoirement, par arrêt mis à disposition

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

CONDAMNE M. X à payer à la société SAFTI la somme de DEUX MILLE euros (2 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. X aux entiers dépens d’appel.

P/LE PRESIDENT EMPECHE

LE GREFFIER LA CONSEILLERE