ARRÊT N°

R.G : 15/05076

NR

TRIBUNAL D’INSTANCE D’ALES

14 septembre 2015

RG :14-000260

Y

C/

X

X

X

X

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 15 JUIN 2017

APPELANTE :

Madame B Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e I marc CASES de la SELARL PLMC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Géraldine Y de la SELARL PLMC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/010594 du 13/01/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

Monsieur I-J X

né le XXX à TOULOUSE

XXX

XXX

Représenté par M^e Michel ALLHEILIG de la SCP ALLHEILIG MICHEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

Madame D X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel ALLHEILIG de la SCP ALLHEILIG MICHEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

Madame F X

née le XXX à TOULOUSE

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel ALLHEILIG de la SCP ALLHEILIG MICHEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

Monsieur G X

né le XXX à TOULOUSE

XXX

XXX

Représenté par M^e Michel ALLHEILIG de la SCP ALLHEILIG MICHEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Avril 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Mai 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 15 Juin 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Par contrat de bail en date du 18 décembre 2001, M. I-J X a donné en location à M^me B Y et à M. H Z, un logement situé à XXX, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 2'101,60 francs, soit 320,39 euros.

M. I-J X, M^me D X, M^me F X et M. G X, usufruitiers du logement loué ont, par acte d’huissier du 5 juin 2013, fait délivrer un congé aux fins de vente, pour le 17 décembre 2013.

Par acte d’huissier en date du 21 mai 2014, les consorts X ont fait assigner M^me Y et M. H Z aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 5'720 euros au titre de l’arriéré locatif, et de voir ordonner leur expulsion.

M. H Z, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Par jugement du 14 septembre 2015, le tribunal d’instance d’Alès a':

— validé le congé délivré le 5 juin 2013 par les consorts X à M^me Y et à M. Z pour la vente du logement sis à Alès

— dit que M^me Y et M. Z devront quitter les lieux

— rejeté la demande d’expulsion en application des dispositions de l’article 1719 du code civil

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 décembre 2013 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et évoluant dans les mêmes conditions que le dit loyer, soit 440 euros

— condamné M^me Y et M. Z à payer à M. I-J X la somme de 5'720 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1^er mars 2014 (terme du mois de mars 2014 compris) outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision

— condamné solidairement les consorts X à payer à M^me Y la somme de 1'000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance

— ordonné la compensation entre les sommes dues entre les parties

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— ordonné le partage des dépens.

M^me B Y a interjeté appel de cette décision le 13 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 16 mars 2017, M^me B Y demande à la cour de':

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 5'720 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1^er mars 2014, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision

Statuant à nouveau':

A titre principal':

— constater que les consorts X ont manqué à leurs obligations dans l’exécution du contrat de bail

— déclarer non décent le logement donné à bail à M^me Y

— dire et juger qu’elle était parfaitement en droit de suspendre le paiement de ses loyers

Accueillant la demande reconventionnelle de M^me Y':

— dire et juger que la non-conformité du logement aux critères de décence est constitutive de troubles de jouissance pour M^me Y

— condamner solidairement les consorts X à lui payer la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

A titre subsidiaire':

— dire et juger que le montant des loyers éventuellement dus par M^me Y sera compensé avec les dommages et intérêts qui lui sont alloués

En tout état de cause':

— condamner solidairement les consorts X au paiement de la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose au visa des dispositions de l’article 1719 du code civil et du décret du 30 janvier 2002, que le bailleur a failli dans son obligation de délivrer un logement décent. Elle souligne que le service communal d’hygiène et de santé a rendu, le 27 juin 2014, un rapport d’enquête mettant en exergue la non-décence du logement.

Elle soutient qu’elle a constaté, dès l’entrée dans les lieux, une très forte humidité, et qu’elle a subi deux dégâts des eaux en 2005 et en 2010, qui ont provoqué de graves dommages que M. X n’a jamais fait réparer.

Elle ajoute que ce fort taux d’humidité a entrainé la prolifération de moisissures dans le logement qui demeure dangereux au regard des installations électriques.

Elle indique également que le logement ne correspond pas aux exigences de sécurité et de santé en ce qui concerne':

— le garde-corps du balcon et les scellements

— les dispositifs de ventilation qui sont, soit non conformes, soit absents

— l’installation électrique non certifiée par un technicien et ne comportant pas de protection contre les contacts directs

— le chauffage, inadapté au logement qui ne présente pas d’isolation thermique

— l’entretien de la chaudière qui n’est plus fait depuis 3 ans

— l’évacuation des eaux usées.

Elle fait valoir que la demande d’expulsion est aujourd’hui sans objet puisqu’elle a quitté les lieux et que la maison a été vendue et d’ailleurs entièrement reconstruite par les acheteurs qui n’ont pu conserver que les fondations.

Elle oppose par conséquent, l’exception d’inexécution et demande, en réparation de son trouble de jouissance, la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts. Elle souligne que le locataire qui sollicite des dommages et intérêts pour logement non décent n’a pas à justifier d’une mise en demeure formelle d’effectuer les travaux.

Par conclusions du 9 mars 2016, les consorts X demandent à la cour de':

— rejeter tous fins, demandes et conclusions de l’appelante

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré

— condamner l’appelante au paiement de la somme de 2'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Ils précisent à titre liminaire, que M. I-J X est l’oncle de M^me Y et que cette dernière, qui dispose par ailleurs de moyens financiers non négligeables grâce à la vente d’un terrain, est propriétaire de la maison mitoyenne de celle qu’elle a prise à bail.

Ils soulignent que M^me Y a toujours pris de grandes libertés avec son obligation de payer le loyer, mais qu’elle ne discute, ni la mise en 'uvre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ni le montant des loyers restant dus.

Sur la suspension des loyers, ils font observer qu’elle n’est tolérée que pour les cas où le logement dont il s’agit est radicalement inutilisable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils réfutent le caractère indécent du logement loué, faisant observer que le rapport d’enquête diligenté par le service communal d’hygiène et de santé n’épargne pas les négligences de la locataire.

Enfin, ils concluent qu’il y a lieu de donner acte à M^me Y de ce que la demande d’expulsion est sans objet en raison de son départ volontaire, étant précisé toutefois que ce départ est intervenu à l’insu des concluants, sans remise de clés, ni possibilité d’un état des lieux de sortie.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 27 avril 2017.

Motifs':

— sur l’exception d’inexécution et la demande de dispense de loyers :

Le preneur qui a occupé les lieux conformément à leur destination et qui ne justifie pas avoir jamais alerté le bailleur sur un éventuel manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent antérieurement à la date du commandement de payer ou du congé pour vente visant la clause résolutoire, n’est pas fondé, en l’espèce, à invoquer l’exception d’inexécution pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer compte tenu des pièces produites et sous réserve de ce qui sera dit sur le préjudice de jouissance.

Il en résulte que la demande de dispense de paiement de l’arriéré de loyers et charges jusqu’au départ effectif des locataires, doit être rejetée.

— Sur la résiliation du bail et l’arriéré de loyers':

Les consorts X ont fait délivrer, le 5 juin 2013, à M^me B Y et à M. H Z un congé aux fins de vente pour la date du 17 décembre 2013, visant l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

M^me Y et M. Z n’ayant pas accepté l’offre de vente à l’expiration du délai du préavis, sont déchus de plein droit de leur titre d’occupation sur le logement loué, en application des dispositions sus-visées, à compter du 17 décembre 2013.

C’est donc à bon droit que le jugement déféré a validé le congé délivré et a dit que les locataires devront quitter les lieux. Cette injonction a manifestement été respectée par M^me Y et M. Z dont les consorts X ne contestent pas le départ volontaire.

Le jugement déféré sera donc confirmé et la demande d’expulsion est sans objet.

Quant à l’arriéré de loyers, de charges, et d’indemnités d’occupation, pour la période du mois de février 2013 au mois de mars 2014, il n’est, pas plus qu’en première instance, contesté par M^me Y dont la demande principale consiste à soulever l’exception d’inexécution et non à discuter le montant des sommes dues, soit un total de 5'720 euros.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y et M. Z à payer à M. I-J X la somme de 5'720 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1^er mars 2014 (terme du mois de mars 2014 compris) outre les intérêts au taux légal.

— Sur le préjudice de jouissance lié à l’exigence d’un logement décent':

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent pour l’application de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

L’article 2 de ce décret définit les conditions du logement au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, tandis que l’article 3 établit la liste des éléments d’équipement et de confort que le logement doit comporter pour répondre aux caractéristiques du logement décent.

En l’espèce, M^me Y se prévaut du rapport d’enquête établi, à sa demande, par le service communal d’hygiène et de santé (SCHS), suite à la visite de son logement le 20 juin 2014.

Ce rapport souligne un certain nombre de manquements aux exigences édictées par l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 sus-visé, d’une part, et d’autre part, des manquements en matière d’éléments d’équipement et de confort édictées par l’article 3 de ce décret.

Ainsi, le SCHS relève un mauvais état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, notamment de la toiture, à l’origine de fuites en plafond dans la cuisine, le séjour et la salle de bains, ainsi que le mauvais état des murs extérieurs avec notamment une liaison mur/plancher de la chambre n°2 jugée dangereuse car présentant une fissure longitudinale importante. Il constate, de façon générale, la présence d’une forte humidité par infiltrations, condensation et fuites.

L’installation électrique n’est pas conforme aux normes de sécurité en ce que le tableau électrique n’est pas repéré, en ce qu’il n’existe pas de protection contre les contacts directs, et en ce qu’il existe dans la salle de bains, une prise électrique située à moins de 60 cm d’un point d’eau.'

Les dispositifs de ventilation ne répondent pas aux termes de l’article 2-5 du décret qui précise que ces dispositifs permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le SCHS relève en effet que les pièces principales n’ont aucune ventilation et qu’en ce qui concerne la cuisine, la salle de bains ou les WC, les grilles de ventilation sont soit non conformes, soit inefficaces.

En ce qui concerne les éléments d’équipement et de confort, le SCHS indique que le chauffage est inadapté au logement qui n’est thermiquement pas isolé. Il préconise par ailleurs de réhabiliter la canalisation d’évacuation des eaux ménagères en raison d’un problème de pente et de colmatage.

En l’espèce, le diagnostic qui a été fait par le SCHS caractérise effectivement plusieurs manquements graves aux conditions exigées par le décret du 30 janvier 2002 afin de garantir la sécurité physique et la santé des locataires, ainsi que le niveau d’équipement et de confort du logement.

Les consorts X soutiennent, à tort, que les négligences des locataires ne sont pas épargnées par ce rapport qui mentionne uniquement, à la charge de la locataire, le dépoussiérage intérieur de l’installation électrique. Or, ce défaut d’entretien est sans incidence sur la non-conformité de l’installation électrique.

M^me Y est donc fondée à demander la réparation du préjudice de jouissance résultant du manquement de son bailleur à son obligation de lui remettre un logement décent.

Il est constant que l’indemnisation du preneur pour son préjudice de jouissance résultant du non- respect des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, en outre, M^me Y justifie avoir adressé à M. I-J X, deux courriers, le premier du 25 janvier 2006 et le second du 7 janvier 2011, pour demander la réparation du sinistre de 2005 qui a endommagé par infiltrations le placo-plâtre de la cuisine, ainsi que la prise en charge d’un second sinistre qui est venu aggraver le premier.

Le préjudice de jouissance subi par M^me Y et M. Z s’étend par conséquent sur toute la durée du bail, du 18 décembre 2001 au 17 décembre 2013, soit une durée de 12 années.

M^me Y sollicite à ce titre, la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts. Cette demande est excessive au regard du montant particulièrement modéré du loyer fixé par le bailleur.

En revanche, la somme allouée par le premier juge est insuffisante au regard de la durée du préjudice et du nombre de non conformités relevées, de sorte que M^me Y est fondée à prétendre, à titre de réparation, à une somme correspondant à 10% du loyer mensuel pendant 12 ans, soit la somme de 5 720 euros.

Il convient de faire droit à la demande de compensation formulée par M^me Y, entre le montant des loyers restant dus et les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance qui seront équivalents.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens':

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que chacune des parties sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

M^me Y et les consorts X succombant partiellement dans leurs prétentions, seront condamnés au partage des dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme le jugement déféré sauf sur le montant des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pour logement indécent

Statuant à nouveau et y ajoutant':

— Condamne M. I-J X, M^me D X, M. G X et M^me F X, in solidum, à payer à M^me B Y la somme de 5'720 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

— Ordonne la compensation entre cette somme et celle restant due au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1^er mars 2014.

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne M^me Y d’une part, et M. I-J X, M^me D X, M. G X et M^me F X ensemble, d’autre part, au partage des dépens dont le recouvrement pourra être assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,