Numéro 21/267

COUR D’APPEL DE PAU

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2ème CH Section 1 82

ARRÊT DU 22/07/2021

Dossier: N° RG 19/02884 – No Portalis DBVV-V-B7D-HLLX

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire rononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner

l’expulsion

Affaire:

1 C/

.

1

C

Grosse délivrée le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 22 Juillet 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 mai 2021, devant :

magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame greffier présent à l’appel des causes, 1

en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Président Monsieur Conseiller Monsieur Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

Madame née le d de nationalité Française

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/05482 du 27/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)
Madame née le de nationalité Française

с

Représentées par M^e AVOCAT, de la SELAS avocat au barreau de DAX

INTIME:

Monsieur né le de nationalité Française

AVOCATE, avocat Représenté par M de la SELARI au barreau de PAU C

sur appel de la décision en date du 15 MAI 2019 rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BAYONNE

Exposé des faits et procédure :

Par acte du 11 novembre 2017, a donné à bail un appartement meublé, pour un loyer de 900 euros par mois avec réduction de 50 euros par mois sur la période de novembre 2017 à octobre 2018 en contrepartie de l’achat d’un élément électroménager par la locataire.

s’est portée caution pour la durée initiale du bail soit^Madame jusqu’au 11 novembre 2018.

Le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 1.700 euros le 31 octobre 2018, commandement qui a été dénoncé également à la caution.

Par acte du 25 janvier 2019, notifié au préfet, a fait assigner devant le tribunal d’instance de et

Bayonne auquel elle demandait :

Inde constater l’acquisition le 1er janvier 2019 des effets de la clause résolutoire concernant un bail du 11 novembre 2017 passé entre lui et Madame et portant sur un logement situé

- subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ; dans les 15 jours du jugement à

- d’ordonner l’expulsion de Madame intervenir sous peine d’expulsion avec le concours de la force publique et d’assortir cette vidange des lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard après le délai fixé pour quitter les lieux ; de fixer et condamner Madame à lui payer une indemnité mensuelle

d’occupation de 900 euros depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite vidange des lieux ; à lui payer une somme de 4609,25 euros outre

- de condamner Madame intérêts légaux correspondant pour partie aux causes du commandement de payer la dette locative et à sa réactualisation à la date de l’assignation, soit les loyers et TOM au mois de janvier 2019, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, somme sur laquelle Madame sera tenue solidairement à hauteur de son engagement de caution du 11 novembre 2017 au 12 novembre 2018 pour une somme de 2338,62 euros; à lui payerde condamner solidairement Madame et Madame une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont ceux de commandement de payer et de dénonciation à la caution;

- d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

citées chacune par acte d’huissier déposé Madame et Madame en l’étude, n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 15 mai 2019, le tribunal d’instance de

Bayonne a :

condamné à payer à la somme de

5:511,72 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’au 1er mars 2019;

- dit tenue solidairement avec de la somme de 1.907,43 euros et au besoin, l’a condamnée à la payer;à ^hauteur

det à payer à

- condamné in solidum une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (cpc);

- condamné in solidum

^e aux dépens, dont les frais de commandement de payer du 31 octobre 2018 et de dénonciation de celui-ci à la caution le 9 novembre 2018;

- ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions ;

- rejeté toute demande plus ample.

Le 3 juin 2019, Monsieur a présenté une requête en rectification d’erreurs matérielles, faisant valoir que:

l’indemnité d’occupation due pour le 1er mars 2019 est de 30 euros, ^soit 900/30, au lieu de 2,47, soit 900/365; le loyer du 1er au 10 novembre 2018 est de 300 euros, soit 10/30X900, au lieu de 24,68 euros, soit 10/365X900.

Par jugement du 5 juillet 2019, le tribunal d’instance de Bayonne a :

- rectifié ainsi qu’il suit le dispositif du jugement du 15 mai 2019;

- remplacé «< condamné Madame là payer à Monsie^ur la somme de 5511,72 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’au 1er mars 2019 » par « condamne Madame à payer à Monsieur la somme de 5538,84 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’au 1er mars 2019 » ; remplacé «< dit Madame tenue solidairement avec Madame à hauteur de la somme de 1907, 43 euros et au besoin, la condamné à la payer » par «< dit Madame tenue solidairement avec Madame à hauteur de la somme de 2 178,64 euros et au besoin, la condamne à la payer » ; dit que le présent jugement était mentionné sur la minute et les expéditions du A

jugement du 15 mai 2019.

Par déclaration en date du 3 septembre 2019, ont relevé appel du jugement et du jugement rectifié.

La clôture est intervenue le 7 avril 2021.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions notifiées le 10 mars 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de et demandant, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de:

- débouter Monsieur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

- réformer le jugement entrepris,

Statuant de nouveau,

- dire et juger que Madame était en droit de cesser le paiement des loyers.

- le condamner au paiement de somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Subsidiairement,

- réduire le montant des condamnations mise à la charge de Madame de la somme de 5.039,23 euros.

En tout état de cause,

- déclarer nul et non avenu l’engagement de caution solidaire de Madame condamner Monsieur à régler à Madame ( 3) la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile;

FORcondamner à payer à et la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile dont le recouvrement sera assuré par Maître conformément à l’article 37 de la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

- condam^ner en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du Nouveau code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 12 février 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de demandant, au vis de la loi du 6 Juillet 1989, des articles 1353 et suivants du code civil, de :

confirmer le jugement du tribunal d’instance de Bayonne en date du 15 Mai 2019, rectifié par jugement du 5 juillet 2019;

- condamner in solidum à payer à el la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC ; et- Condamner in solidum aux entiers dépens;

Motifs de la décision :

Dans l’acte d’appel le prénom de madame a été mentionné par erreur au lieu de il convient de mentionner que la caution dans le bail litigieux est conformément au jugement.

Pour s’opposer au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation meublé délivré par le bailleur, sollicite en appel la suspension des loyers et des dommages-intérêts. Mais ayant quitté l’appartement après avoir obtenu une solution de relogement, elle se borne à contester les sommes dues au bailleur et demande essentiellement réparation du préjudice qu’elle a subi du fait des conditions indécentes de l’appartement.

De son coté, la caution dénonce le caractère disproportionné de son engagement de caution.

- sur la demande de de suspension des loyers et de dommages intérêts dus par le bailleur:

dénonce le manquement du bailleur à ses obligations, notamment au visa de ^l'^article 6 ^de loi du 6 juilet 1989, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et dotés de éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Elle fait valoir qu’elle a dû remplacer tout le mobilier attaqué par l’humidité désordre qu’elle avait signalé moins de trois mois après son entrée dans les lieux et la santé de ses enfants en a été affectée alors qu’elle a dû faire face à des surcoûts de chauffage en électricité importants.

Elle rappelle que suite à une recherche d’infiltration d’eau auprès du Syndic de copropriété, ce dernier a signalé le 22 février 2018 un problème d’humidité de type pont thermique avec préconisation de détalonner les portes intérieures des pièces pour favoriser l’aération sur 1 cm, travaux que le bailleur n’a pas faits.

En définitive, elle explique avoir été accompagnée dans sa démarche de logement indécent et a été relogée par l’association

Elle considère qu’elle a engagé des frais qui incombaient au seul bailleur pour 4.914,24 euros alors qu’il lui doit en outre 124,99 euros au titre de la déduction du loyer pour l’achat d’un lave linge.

^En ^réponse, précise que le détalonnage des portes intérieures n’a pas été effectué car ne le souhaitait pas, les pièces étant séparées par des doubles portes le plus souvent laissées ouvertes et ne l’a pas d’ailleurs pas exigé ultérieurement.

Par ailleurs, il conteste le moyen de l’indécence du logement soulevé sans production d’élément objectif ni constat d’huissier ni rapport sanitaire des services spécialisés de la ville.

Il précisé établir les déductions de loyer convenus, l’accord initial portant sur la somme de 50 euros par mois pour la période de novembre 2017 à octobre 2018 comme cela a été fait.

Enfin, il considère qu’il n’est pas redevable des frais de remplacement de meubles allégués.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour rappelle préalablement qu’en application de l’article 6 alinéa 1er de la loi du 6/07/1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail verbal, comme de l’article 1719 du code civil, dans sa rédaction applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction applicable au bail en cause,

En outre, sont également applicables les dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci.

En droit, le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation d’ordre public de délivrer un logement décent en invoquant la clause par laquelle le locataire accepte de prendre les lieux en l’état ou la connaissance par le locataire des non-conformités du logement aux critères de décence lors de la prise de possession des lieux.

Et, l’indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est. pas subordonnée à une mise en demeure.

Il appartient au locataire d’établir le caractère indécent du logement.

Or, force est de constater que he produit aux débats aucune photographie des désordres allégués, aucune procés-verbal de constat d’huissier ni de rapport des services municipaux chargés de constater les critères d’indécence du logement allégués.

Le seul mail du 15 février 2018 adressé au bailleur avec quelques pièces attachées, en noir et blanc et peu visibles, n’établit que des problèmes d’humidité signalés au bailleur.

Elle se borne à relever que dans l’état des lieux les murs et plafonds sont décrits en mauvais état, que son fils de 5 ans souffre d’asthme et suite à un échange de mail avec le syndic de copropriété il a été envisagé de faire procéder au détalonnage des portes intérieures pour faciliter l’aération des pièces. Enfin, elle produit trois attestations de personnes qui ont vu dans l’appartement des traces de moisissures sur les murs de l’appartement et elle produit ses factures d’électricité qui ont connu des pics de consommation l’hiver.

Si tous ces éléments traduisent le fait que l’appartement meublé qu’elle a loué est ancien et comportait des traces d’humidité sur les murs, ces seuls éléments ne caractérisent pas à eux seuls l’indécence du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le décompte des sommes dues, ne peut solliciter le remboursement des frais de remplacement des meubles qu’elle a acquis de sa propre initiative et sans établir l’état d’usage impropre des précédents.

Sur les frais d’électricité, elle ne démontre pas pas qu’ils sont liés à des critères d’indécence du logement et ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation quelconque.

Enfin sur la déduction de la somme de 50 euros par mois sur 9 mois dans le cadre de l’accord passé avec le bailleur, elle n’établit pas que ces déductions n’ont pas été opérées par alors que le décompte de ce dernier (cf pièce 6) démontre qu’il a déduit 50 euros en septembre et octobre 2018 avant de solliciter les loyers impayés à compter de septembre 2018.

Il convient de débouter de l’ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement sur les condamnations prononcées à l’encontre de

sur l’annulation de l’engagement de caution solidaire de

estime que son engagement de caution est nul comme disproportionné à ses revenus alors que le bailleur s’est borné à lui demander un bulletin de paie de juin 2015 pour un engagement de novembre 2017 et que ses revenus avaient fortement baissé en métropole par rapport à son activité professionnelle d’enseignante en Martinique.

conteste la production d’un bulletin de salaire obsolète pour justifier de l’engagement de caution et dit s’être borné à constater le procès-verbal d’installation et d’affectation de au lycée de Comme professeur de lycée pour admettre son engagement de caution limité à 12 mois à compter du 11 novembre 2017.

ne précise pas le fondement juridique de sa demande sur la disproportion d’un acte de cautionnement consenti en matière de bail d’habitation à l’égard d’un créancier, personne physique et non professionnel.

Les dispositions des articles 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui régissent les règles de cautionnement en matière de bail d’habitation ne posent aucune exigence de validité de l’acte en lien avec la disproportion de l’engagement de la caution à ses revenus. Il en est de même des articles 2288 et suivants du code civil.

De plus, elle n’établit pas la disproportion de son engagement de caution à ses revenus ; elle se borne à indiquer que ses revenus nets en 2017 étaient de 1.787,48 euros en septembre 2017 et 1.945,90 euros en octobre 2017 alors que son engagement de caution portait sur un loyer mensuel de 900 euros.

Il convient de débouter de sa demande d’annulation de l’acte.

G

Par ailleurs, elle sollicite des dommages-intérêts à l’encontre de pour ne pas avoir vérifié l’importance de ses revenus et l’actualité de son justificatif avant son engagement de caution.

répond que le seul fait de constater qu’elle était affectée comme professeur de lycée à lui garantissait qu’elle pourrait garantir le versement du loyer’de 900 euros de la débitrice sur un an en cas de défaillance de sa locataire et qu’il n’a pas sollicité plus de justificatifs.

A défaut d’autres éléments d’impécuniosité avérée de la caution apportée à la connaissance du bailleur avant la signature de l’acte, la faute alléguée du bailleur n’est pas établie alors que l’acte de cautionnement est un acte unilatéral et qu’il ne représentait aucun caractère de complexité sur sa portée juridique. savait nécessairement quelle était la portée de son engagement par rapport à ses revenus personnels.

Il convient de débouter de ses demandes.

sur les demandes annexes:

Eu égard à l’issue du litige, sera condamnée seule aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de commandement de payer du 31 octobre 2018 et de dénonciation de celui-ci à la caution le

9 novembre 2018..

Prenant en considération la situation financière respective des parties, chacune d’elle supportera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel. Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

- précise que le prénom de la caution est et non comme mentionné par erreur dans l’acte d’appel

- infirme le jugement du 15 mai 2019, mais seulement en ce qu’il a condamné in solidum છે payer^el une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc;

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé et sur les demandes formées en appel :

- déboute el de leurs demandes

- dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du cpc en première instance

- confirme les jugements du 15 mai 2019 et du 5 juillet 2019 pour le surplus

^condamne Jaux dépens d’appel ad

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour p3

les frais irrépétibles en appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Président, et par
Madame greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président