AFFAIRE : N° RG 16/00312

Code Aff. :

ARRET N° BC. JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 14 Décembre 2015
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RG n°

13/01265

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2017

APPELANTE :

Madame C Z

née le […] à […]

107 avenue I Jaurès

[…]

représentée par M^e I-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

LA SCP E-Y-G-H ENDT ET O H N° SIRET : 384 943 049

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Christophe VALÉRY, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE,

LA SAS IMODEUS

N° SIRET : 420 609 554

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

[…]

N° SIRET : 453 331 795

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentées par M^e Gilles SAUVAGE, avocat au barreau de CAEN,

assistées de M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. CASTEL, Président de chambre, rédacteur,

M. JAILLET, Conseiller,

M. BRILLET, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 16 mai 2017

GREFFIER : M^me X

ARRÊT : prononcé publiquement et contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 26 Septembre 2017 par prorogation du délibéré initialement fixé au 5 septembre 2017 et signé par M. CASTEL, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

Par contrat SSP en date du 10 septembre 2004 passé sous l’égide d’ « Omnium Promotion » présentée comme représentant de la SCI les Cottages de Honfleur Madame C Z a réservé un appartement de type F3 et 2 parkings extérieurs au prix de 172 500 € dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)». L’acte de vente entre la SCI les Cottages de Honfleur (SCI par commodité) et elle-même a été réitéré par acte authentique du 5 janvier 2005 établi par Maître Y notaire à Paris.

Madame Z a confié un mandat à la SAS Omnium Gestion devenue Imodeus (SAS par commodité) pour réceptionner et prendre livraison du bien, de même qu’un mandat pour gérer la location de l’appartement.

Le contrat de réservation indiquait qu’elle se portait acquéreur du lot I 202 pour une surface de 63,70 m². L’acte authentique mentionnait le lot 54. La SAS Omnium Gestion a délégué la livraison à une société indépendante. En avril 2006 cette société a organisé une visite de l’appartement au profit de Madame Z. L’appartement a été donné à bail en dernier lieu à Monsieur A dont le contrat mentionne bien l’appartement I 202 et même le lot 54.

En 2010 Monsieur B, voisin, a su qu’une erreur matérielle aurait eu lieu dans l’attribution des numéros de lots entre son appartement et celui de Madame Z. Il s’en est suivi un contentieux qui s’est terminé par un jugement du tribunal de Grande instance de Lisieux attribuant la propriété du logement de Madame Z à Monsieur B en correction de l’erreur matérielle constatée par le gestionnaire, sans même qu’elle ait été mise en cause.

Par courrier de juillet 2012, elle a été informée de ce jugement par le gestionnaire Cytia.

Monsieur B a passé contrat de bail avec Monsieur A, sans que ce dernier ait résilié le bail précédent, et ainsi elle n’a plus reçu de loyer depuis le 27 septembre 2012, tout en devant rembourser les mensualités de l’emprunt, les charges de copropriété et autres frais tels que la taxe foncière.

Par suite Madame Z a saisi le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d’obtenir l’annulation de la vente sur plusieurs fondements.

Par jugement du 14 décembre 2015, ce tribunal l’a déboutée au motif de l’absence de démonstration d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose, l’absence de preuve d’un démarchage contraire au code de la consommation dont les dispositions ne visent pas les biens immobiliers, le défaut d’irrégularité du contrat de réservation en ce que la date de réalisation était bien prévue, l’absence de délivrance de la chose conforme aux prévisions contractuelles en raison de l’acceptation sans réserve du bien dont elle s’est déclarée « satisfaite » et s’est

« comportée comme propriétaire pendant plusieurs années ». Elle demandait aussi la rectification de l’acte authentique refusée par le tribunal qui a estimé que cet acte ne comportait pas d’erreur ayant conduit à l’interversion. Le tribunal a également rejeté sa demande indemnitaire reposant sur l’article 1382 du code civil au motif que les liens qu’elle avait tant avec la SCI qu’avec la SAS étaient contractuels.

Par déclaration électronique au greffe de la cour en date du 29 janvier 2016, Madame Z a fait un appel total de la décision.

Pour l’exposé des moyens et demandes des parties Il est renvoyée à leurs dernières conclusions notifiées le 11 août 2016 par l’appelante, le 27 janvier 2017 par la SCI et la SAS (même avocat) et le 23 juin 2016 par la SCP du notaire.

Motifs de la cour

— sur la prescription de l’action

La SCI et la SAS font valoir que l’action en nullité de la convention serait prescrite puisque l’acte de vente a été établi le 4 avril 2006 alors que l’article 1304 ancien du Code civil applicable prévoit que l’action dure 5 ans, sauf en cas d’erreur ou de dol où le point de départ est le jour de sa découverte, ajoutant que l’article 2224 ancien du Code civil résultant de la réforme de la prescription des actions personnelles ou mobilières par la loi du 17 juin 2008 fixe un délai de prescription de 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ils font valoir qu’à la date d’entrée en vigueur de cette loi le 18 juin 2008, Madame Z était entrée en possession du bien

« depuis plus de 2 ans et 2 mois » alors que son assignation de première instance date du 25 octobre 2013.

Madame Z répond qu’effectivement le point de départ de la prescription dépend de la date à laquelle les faits lui permettant d’exercer l’action lui ont été révélés, ce qui est différent du fait dommageable générateur de responsabilité. Elle souligne qu’elle n’a su qu’en 2010, en recevant un courrier de son voisin, Monsieur B, l’avertissant d’une erreur matérielle dans l’attribution des numéros de lots qu’un problème se posait, et que ça n’est qu’en juillet 2012 qu’elle a pris connaissance du jugement du tribunal de Grande instance de Lisieux du 1^er mars 2012 attribuant la propriété du logement à M. B.

La cour considère qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or il ressort des pièces produites que Madame Z n’ a eu connaissance de l’erreur matérielle qu’en 2012, quand elle a été avertie du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux, et au pire en 2010 lorsque son voisin (selon elle qui n’a pas produit la lettre ou ne l’a pas gardée) l’a avisée du problème d’interversion des appartements. Par suite, notamment après connaissance du jugement du tribunal en date du 1^er mars 2012, elle a agi en justice en 2013 afin de voir reconnaître ses droits. La prescription étant de 5 ans en application de l’article 1304 ancien du code civil, l’action de Madame Z est intervenue dans les délais de sa connaissance de l’interversion puisqu’entre 2010 et 2013 il ne s’est pas écoulé 5 ans (a fortiori entre 2012 et 2013). Et le délai de 5 ans n’a pas pu courir à compter de l’acte de réservation du 10 septembre 2004 ni de l’acte authentique du 5 janvier 2005, époque où elle ne pouvait pas connaître l’existence de cette interversion puisque le bien n’était pas livré. D’autre part si on se place à la date de livraison du bien le 4 avril 2006, comme le soutiennent les sociétés intimées quand elles font état d’un délai de 2 ans et 2 mois (c’est à peu près le délai entre la livraison et l’entrée en application de la loi du 17 juin 2008), encore faudrait-il qu’elles démontrent que l’appelante se soit rendue compte de l’interversion à cette date, ce que les sociétés intimées ne font pas, étant relevé que les parties utilisent le terme d’interversion qui implique pourtant par lui-même une double erreur. Quant au moyen tiré de ce que le jugement du 1^er mars 2012 qui a ordonné la restitution par le mandataire de Monsieur B de son appartement à celui-ci comporte la phrase « cette interversion a bien été commise dans le cadre des 2 mandats de livraison et de gestion de l’appartement (') et non pas dans le cadre de la délivrance du bien immobilier par le vendeur », il est sans valeur puisque son autorité n’est que relative et non opposable à Madame Z.

Sur les demandes d’annulation de l’acte authentique fondées sur l’erreur sur les qualités substantielles, sur le non-respect des dispositions du code de la consommation et sur la non-conformité entre l’acte de vente et le contrat de réservation

Il est précisé que la cour adopte les motifs du jugement qui ont rejeté les demandes sur le fondement d’une erreur sur les qualités substantielles, pour non respect des dispositions du code de la consommation et pour non conformité entre l’acte de vente et le contrat de réservation (ce dernier point inclu sous le paragraphe erreur sur les qualités substantielles).

— Sur le défaut de délivrance conforme soulevé à titre subsidiaire

L’appelante fait valoir qu’en application de l’article 1603 du code civil le vendeur avait une obligation principale de délivrance et qu’en vertu de l’article 1605 de ce même code, l’obligation de délivrer des immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’ agit d’un bâtiment ou lorsqu’il a remis les titres de propriété. Elle ajoute que la non-conformité de la chose convenue par les parties est une inexécution de l’obligation de délivrance, en vantant une jurisprudence comme quoi la délivrance doit être conforme aux spécifications contenues dans l’acte de vente et qu’il ne doit pas y avoir de différence avec les caractéristiques convenues. Or, écrit-elle, l’acte authentique de vente fait référence au lot 54 soit l’appartement I 201, tandis que la délivrance n’a pas porté sur l’appartement I 201, mais sur l’appartement I 202. Elle critique donc le jugement qui a admis cette « distorsion entre la réalité telle qu’elle résulte de l’acte authentique et celle à laquelle Madame Z a été confrontée lors de la remise des clés par le gestionnaire » tout en refusant de sanctionner cette anomalie par la résiliation judiciaire.

Les sociétés intimées soutiennent que l’acte authentique de vente désigne sans ambiguïté le lot n° 54 qui d’après les plans annexés à la minute est l’appartement dont le balcon est orienté côté cour (Nord-Est) et non côté jardin, ce qui est corroboré par les plans annexés au contrat préliminaire du 1^er octobre 2004. Ils ajoutent en citant le jugement du tribunal de grande instance de Lisieux du 1^er mars 2012 (qui aurait selon elles autorité de chose jugée) que si une inversion a pu être commise, c’est exclusivement dans le cadre des 2 mandats de livraison et de gestion de l’appartement que Madame Z avait confié à la SAS Cabinet Immobilier Conseiller Gestion, anciennement dénommé Omnium Gestion, puisque le procès-verbal de livraison et de remise des clés effectuées le 4 avril 2006 entre la SCI et le mandataire de Madame Z porte clairement le numéro du logement, à savoir I 202 qui correspond selon l’acte authentique à l’appartement situé au 2^e étage et dans la partie nord du bâtiment I dont le balcon est orienté au Nord-Est c’est-à-dire côté cour.

La cour considère tout d’abord que la remise des titres de propriété mentionnée à l’article 1605 du code précité est hors sujet (et d’ailleurs non invoquée) puisque l’acte authentique est très antérieur à la livraison du bien.

Par contre ce même texte prévoit en matière immobilière que la délivrance se fait par remise des clés.

Or il ressort des pièces que Madame Z n’a jamais eu que les clefs de l’appartement n° 53 et non celle de l’appartement n°54, qu’il y a eu double erreur commise par la SCI, débitrice de l’obligation de délivrance et par Omnium Gestion qui était le mandataire de Madame Z (mais aussi de Monsieur B).

La seule question qui se pose est de savoir si M^me Z aurait dû ou non se rendre compte de l’erreur au regard de l’acte authentique et de l’acte de réservation qu’elle détenait. À cet égard il est produit un plan censé avoir été annexé à l’acte de réservation et à l’acte authentique, qui contient un plan de l’appartement et un plan de masse du lotissement agrémenté d’une boussole. Le plan de masse ne permet pas de distinguer parking ou végétation. De plus, si Madame Z reconnaît avoir visité l’appartement en avril 2004 c’est-à-dire à une période proche de la remise de l’appartement à son mandataire, rien ne permet d’affirmer qu’un non-spécialiste aurait pu déduire de la boussole un défaut d’emplacement visible de l’appartement, d’autant qu’elle disposait du procès-verbal de livraison qui portait bien le n° I 202 (mais non le n° 54 figurant sur l’acte notarié), et que la désignation de l’acte notarié ne mentionnait pas d’orientation géographique (par rapport aux 4 points cardinaux).

Il s’ensuit que Madame Z a pu de bonne foi croire que l’appartement présenté était le sien, étant souligné que son mandataire, pourtant spécialiste de la gestion immobilière, qui a reçu les clefs n’a manifestement pas remarqué le problème, non plus que le voisin.

Par suite il doit être fait droit à la demande de nullité de l’acte authentique de vente du 5 janvier 2005 pour défaut de délivrance du bien vendu.

— Sur la restitution de prix et les dommages-intérêts la nullité de l’acte authentique emporte remise en l’état antérieur, donc restitution du prix. La SCI restituera à Madame Z le prix de vente de 172 500 €. Mais il n’est produit aucune pièce relative à un décompte de charges de copropriété postérieures à la vente ni la preuve des paiements et la demande de ce chef doit être rejetée.

Quant aux autres demandes :

' pertes locatives, vacances locatives, absence de revenus locatifs depuis le 1^er octobre 2012, perte de l’avantage fiscal et supplément de loyer de solidarité, coût du prêt, rachat de l’assurance vie :

Le lien de causalité direct entre la faute commise d’erreur dans le défaut de lui remettre son appartement, tout en la mettant en possession d’un autre appartement, et les préjudices de toute sorte qu’elle invoque n’est pas démontré. Se trouvant de fait dépossédée de l’appartement loué, et les actes notariés (cf infra) permettant d’établir la localisation de son appartement au Nord-Est, rien n’interdisait à l’appelante de prendre possession de cet appartement et de le louer. Les préjudices invoqués résultent de son choix d’agir en annulation du contrat. Elle doit être déboutée.

' Préjudice moral : il a effectivement été remis à l’intéressé un appartement qui n’était pas le sien, en sorte que Madame Z subit un désagrément moral à se voir dessaisie de l’appartement loué à Monsieur A et dont elle s’est crue de bonne foi propriétaire. Il convient de lui allouer de ce chef une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

Mais au total, la SCI succombe en appel et devra supporter les dépens de première instance et d’appel. Il n’est pas inéquitable de mettre à sa charge une somme de 5000 € au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel.

— Sur les demandes à l’encontre de la SAS Imodeus.

Il n’est pas démontré que cette société qui gérerait la SCI ait un lien de filiation avec les sociétés Omnium Gestion ou Omnium Promotion, l’extrait K bis produit ne démontrant rien à cet égard. Dès lors on ne voit pas en quoi cette société aurait engagé sa responsabilité dans cette affaire.

Il convient de débouter Madame Z à son encontre. Madame Z sera condamnée aux dépens vis-à-vis de la société. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS Imodeus qui est peu claire dans ses explications sur sa situation par rapport au litige les frais qu’elle a exposés en première instance et en appel.

— Sur la responsabilité du notaire

1)Sur la recevabilité de la demande

Il n’est pas invoquée d’irrecevabilité pour cause de demandes nouvelles en appel. Les conclusions de Madame Z ne sont pas compréhensibles de ce point de vue.

2) au fond

Il est reproché au notaire un défaut de devoir de conseil et de diligence qui aurait abouti dans son acte authentique à une erreur matérielle en faisant porter un mauvais numéro n° 54 au lieu du n° 53 correspondant à l’appartement I 202.

Pour obtenir gain de cause à l’encontre du notaire, il faudrait que l’appelante démontre l’existence d’une erreur matérielle quant à la désignation de l’appartement. Toutefois, comme le tribunal, la cour constate que si les pièces contractuelles à savoir le contrat de réservation et l’acte de vente de permettent pas d’établir clairement une correspondance entre les lots n° 53 et I 201 et n° 54 et I 202, le logement réservé est celui qui se trouvait au Nord-Est du bâtiment I (plan général du contrat de réservation). D’ailleurs, l’acte de vente renvoie expressément en page 16 au plan côté annexé à l’acte authentique dont il résulte que le lot n° 54 est bien situé au Nord-Est du 2^e étage, et qu’il renvoie aussi en page 5 au règlement de copropriété (dont il n’est pas contesté la réception par Madame Z) où il figure que le logement n° 54 correspond à l’appartement situé au 2^e étage du bâtiment I, localisable sur les plans annexés au Nord-Est aussi.

Ainsi ces actes et plans qui portent le paraphe de Madame Z suffisent pour juger que le notaire a fait diligence quant à l’identification et la localisation du bien acheté, qu’il n’y a pas de défaut de conseil de sa part. En l’absence de faute démontrée à son encontre, elle doit être déboutée de sa demande en dommages-intérêts à son encontre. Le jugement sera confirmé à cet égard.

Il n’est pas inéquitable de mettre à la charge de Madame Z une somme de 1000 € au titre des frais non compris dans les dépens d’appel, et les dépens d’appel puisqu’elle succombe.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné Madame Z à payer à la SCI les cottages de Honfleur et à la SAS Imodeus des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame Z aux dépens de l’instance l’opposant à la SCI précitée,

— débouté Madame Z de sa demande d’annulation du contrat de vente portant sur l’appartement n° 54 situé dans la copropriété les cottages de Honfleur,

statuant à nouveau :

— prononce pour défaut de délivrance conforme l’annulation de la vente passée en l’étude de M^e Y notaire à Paris par acte authentique du 5 janvier 2005 enregistré à la conservation des hypothèques de pont-l’évêque sous le n° 2005 P N°391,

— ordonne la publication du présent arrêt à ladite conservation des hypothèques à la diligence de Madame Z et aux frais de la société les Cottages de Honfleur en précisant que le bien vendu est un appartement lot n° 54 et 2 emplacements de parking extérieur lots 285 et 286 situés dans un ensemble immobilier à Honfleur lieu-dit 'La Fosserie » cadastré section BI n° 2 pour 5a 00ca et à la rivière Saint-Sauveur lieu-dit 'Côte Tue Vache', cadastré […], 2C, 464, 210,

202, 466, 294, 462 pour 10 ha 81 a 77 centiares,

— condamne la SCI les cottages de Honfleur à restituer la somme de 172 500 € à Madame Z,

' condamne la SCI les cottages de Honfleur à payer à Madame Z 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

' condamne la SCI les cottages de Honfleur à payer à Madame Z 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

' condamne la SCI les cottages de Honfleur aux dépens de l’instance l’opposant à Madame Z tant de première instance que d’appel,

' confirme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— débouté Madame Z de ses demandes à l’encontre de la SAS Imodeus et de la SCP I-J E-L Y-M G-O H,

— condamné Madame Z à payer à la SCP I-J E-L Y-M G-O H 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame Z aux dépens de première instance instance l’opposant à la SAS Imodeus et à la SCP I-J E-L Y-M G-O H,

y ajoutant :

' condamne Madame Z à payer à la SCP I-J E-L Y-M G-O H 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' déboute la SAS Imodeus de sa demande de frais,

' condamne Madame Z aux dépens de l’instance d’appel l’opposant à la SAS Imodeus et à la SCP I-J E-L Y-M G-O H dont distraction pour la SAS au profit de Maître sauvage.

' déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

[…]