ARRÊT N°

R.G : 16/02626

NR

TRIBUNAL D’INSTANCE D’AVIGNON

03 mai 2016

RG :11-15-880

SA GRAND DELTA HABITAT

C/

X

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 27 AVRIL 2017

APPELANTE :

SA GRAND DELTA HABITAT poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité en son siège social

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉ :

Monsieur Y X

né le XXX à APT

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Véronique BOURGEON, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représenté par M^e Suzanne STOPPA BOCCALEONI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 23 Mars 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Avril 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 27 Avril 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Suivant contrat de bail en date du 30 juin 2014, la SA «'Vaucluse Logement'» a donné en location à M. Y X, un appartement à usage d’habitation sis Résidence «'Le Florus'» appartement n°14, entrée 3, bâtiment B, 56, allée des peupliers à XXX (84), à compter du 1^er juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 374,89 euros hors charges.

Se prévalant de désordres et de malfaçons au sein dudit appartement, M. Y X a, par courrier recommandé en date du 27 octobre 2014, mis en demeure la SA «'Vaucluse Logement'» d’effectuer les travaux nécessaires ou, à défaut, de le reloger dans un logement décent dans le délai d’un mois.

Par acte du 18 juin 2015, M. Y X a fait assigner la SA «'Grand Delta Habitat'» venant aux droits de la SA «'Vaucluse Logement'» aux fins de résolution du contrat de bail sus- mentionné.

Par jugement du 3 mai 2016, le tribunal d’instance d’Avignon a':

— prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 30 juin 2014 entre M. X et la «'SA Vaucluse Logement'» aux torts du bailleur

— condamné la SA «'Grand Delta Habitat'» à payer à M. X la somme de 6'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, assortie des intérêts au taux légal

— rejeté la demande de M. X tendant à son relogement par la SA «'Grand Delta Habitat'»

— autorisé M. X à libérer l’appartement dans un délai de six mois à compter de la date du présent jugement, moyennant une indemnité d’occupation de 180 euros

— condamné la SA «'Grand Delta Habitat'» à payer à M. Y X une somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA «'Grand Delta Habitat'» a interjeté appel de cette décision le 14 juin 2016.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 17 mars 2017, la SA «'Grand Delta Habitat'» demande à la cour de':

A titre principal':

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. X la somme de 6'000 euros de dommages et intérêts, et en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 180 euros

— débouter M. X de sa demande de dommages et intérêts

— dire que l’indemnité d’occupation sera égale au loyer, soit un montant de 374,89 euros

A titre subsidiaire':

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera d’un montant de 250 euros par mois

— condamner M. X à payer la somme mensuelle de 76,09 euros au titre des charges

— condamner M. X à lui payer la somme de 1'625,88 euros correspondant au montant de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que sollicitée, déduction faite des sommes perçues au titre de l’indemnité d’occupation telle qu’ordonnée par la juridiction

— à défaut, condamner M. X à lui payer la somme de 876,54 euros

— dire et juger que chacune des parties conservera, à sa charge, les frais irrépétibles.

La SA «'Grand Delta Habitat'» prend acte de la résiliation judiciaire à ses torts exclusifs et conteste le montant des dommages et intérêts retenus par le premier juge. Elle soutient en effet, que non seulement les nombreux désordres listés par M. X n’ont pas la gravité qu’il allègue, qu’il s’agit soit de désordres purement esthétiques, soit de désordres sans gravité comme le problème de thermostat, soit encore de désordres résolus par la mise en 'uvre de la garantie dommages-ouvrages (problème d’odeurs). Elle souligne en outre, que M. X s’est opposé à ce que les entrepreneurs interviennent à son domicile.

La SA «'Grand Delta Habitat'» fait grief au jugement déféré de n’avoir pas tenu compte d’une part du mauvais état d’entretien du logement de M. X qui peut expliquer la persistance d’odeurs, et d’autre part, du comportement extrêmement difficile de ce locataire qui a refusé l’accès à son domicile aux différents intervenants, et a insulté et intimidé le maître d''uvre, ainsi que les représentants du bailleur.

Par conclusions du 10 novembre 2016, M. X demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et y ajoutant, de':

— constater qu’il a libéré le logement à la date du 3 novembre 2016

— condamner le bailleur à restituer le montant du dépôt de garantie de 374 euros

— condamner la SA «'Grand Delta Habitat'» aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X soutient qu’il a constaté, dès son entrée dans les lieux, un certain nombre de désordres affectant la construction, dont la liste n’a cessé de s’allonger au cours du bail, dont, notamment des remontées d’odeurs d’égouts ou de fosse septique, des dysfonctionnement du système de chauffage et d’eau chaude, l’existence de fissures dans les murs et d’infiltrations en plafonds. Il soutient qu’il a rassemblé de nombreux témoignages d’autres locataires mécontents et qu’en tout état de cause, le bailleur, qui s’est excusé à plusieurs reprises des désagréments rencontrés, n’ignorait rien de cette situation.

Il ajoute qu’il n’a jamais pu bénéficier d’une place de parking numérotée, facturée 30 euros par mois, prévue dans le bail.

Il conteste avoir refusé l’accès à son logement à des entrepreneurs, et soutient au contraire avoir permis le remplacement d’une fenêtre le 1^er décembre 2014 alors que la SA’ « Grand Delta Habitat'» n’a adressé C entreprise pour remédier aux désordres les plus importants.

Il indique par ailleurs qu’il n’a été remédié à aucun des désordres majeurs depuis le jugement déféré, contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur.

Motifs':

Il sera relevé au préalable que le jugement déféré n’est pas contesté en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. Il sera donc confirmé de ce chef.

— Sur l’évaluation du préjudice de jouissance':

La SA «'Grand Delta Habitat'» cantonne son appel à la question de l’évaluation du préjudice de jouissance lié à l’exigence d’un logement décent, en soulevant trois arguments':

1°) l’exagération du préjudice par le locataire

2°) la résolution de certains désordres par la mise en 'uvre de la garantie dommages ouvrages

3°) le mauvais comportement du locataire, tant dans l’entretien de l’appartement que dans ses relations avec son bailleur.

Il est constant que le logement loué par M. X a été affecté, comme la plupart des autres logements de la résidence «'Le Florus'», par un dysfonctionnement du système de chauffage et de production d’eau chaude, au sujet duquel la SA «'Grand Delta Habitat'» a adressé le 18 novembre 2014 une lettre aux locataires, se déclarant sincèrement désolée par les problèmes de chaudières qui nuisent au bon fonctionnement des équipements de chauffage et de production d’eau pour un grand nombre de locataires, et assurant ces derniers qu’elle faisait le maximum auprès des entreprises concernées afin de solutionner au plus vite cette affaire.

Ces difficultés ont d’ailleurs fait l’objet d’une pétition des locataires et d’un article dans la presse locale sous le titre «'Résidence Le Florus': des soucis récurrents'», soulignant l’exaspération des locataires, un manque de rigueur sur le chantier et la colère du maire, s’agissant d’une résidence construite sur un terrain vendu par le centre communal d’action sociale pour la réalisation de 22 appartements sociaux.

Il résulte des pièces produites par la SA «'Grand Delta Habitat'» qu’elle a procédé, le 5 octobre 2015, à une première déclaration de sinistre, dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage’auprès de la compagnie MMA, soulignant, pour l’ensemble des logements, dont celui de M. X, des remontées d’odeurs, mais aussi des dysfonctionnements de la VMC, de certains radiateurs, ainsi que des infiltrations.

Le cabinet Etienne mandaté par la compagnie MMA a procédé à une première mission d’expertise le 12 novembre 2015 au cours de laquelle des odeurs fortes ont été observées dans le logement de M. X alors que la VMC fonctionnait normalement. L’expert a noté un certain défaut d’entretien dans ce logement pouvant expliquer la persistance de mauvaises odeurs.

Le 11 janvier 2016, la SA «'Grand Deltat Habitat'» a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de MMA, relative, cette fois, au dysfonctionnement des thermostats de régulation du chauffage et de la VMC. En ce qui concerne le logement de M. X, étaient également signalés': un défaut d’étanchéité air/eau de la porte d’entrée, des infiltrations aux plafonds des chambres, le dysfonctionnement des radiateurs du logement, des fissures importantes dans les chambres provoquant de l’humidité, des fissures au-dessus de l’évier de la cuisine et dans le salon/salle à manger, le décollement de plinthes.

Le cabinet d’expertise Etienne a procédé à une nouvelle visite technique le 9 février 2016. Il conclut à l’absence de mise en service du thermostat de régulation, confirme le dysfonctionnement de la VMC ainsi que celui du radiateur de la salle de bains, qualifie les infiltrations dans la chambre de «'problème de finition de peinture'», et les différentes fissures comme des fissures à caractère esthétique. Concernant le défaut d’étanchéité de la porte, l’expert conclut au caractère non avéré de ce désordre en relevant que le locataire n’avait pas permis l’accès à son logement.

Enfin, la SA «'Grand Delta Habitat'» produit un devis estimatif en date du 16 janvier 2015 de la SARL ICP compétente en matière de génie thermique et climatique correspondant à la reprise des différents dysfonctionnements à hauteur de 179'754,71 euros.

Si les fissures, ainsi que le manque de finition de peintures, ou encore le défaut d’encollage de certaines plinthes peuvent effectivement être qualifiés de désordres esthétiques mineurs qui ne compromettent ni la sécurité, ni la santé des locataires, il n’en va pas de même des désordres relatifs au système de chauffage ou de ventilation.

La lecture du devis détaillé de la SARL ICP montre que les reprises portent sur l’ensemble de la chaufferie, de l’installation des panneaux solaires, des raccordements électriques et de la VMC.

Dès lors, il est établi qu’il s’agit de désordres graves et source d’un préjudice de jouissance important. En outre, le défaut d’entretien qui a pu être relevé dans le logement de M. X à l’occasion d’une des visites techniques de l’expert, ne suffit pas à expliquer les remontées d’odeurs nauséabondes, sachant que ce problème d’odeurs a été relevé dans toute la résidence et non exclusivement dans le domicile de M. X, et que la VMC présente un certain nombre de non conformités qui ont nécessité des reprises listées par le devis sus-visé pour un montant de près de 10'000 euros.

Il résulte par ailleurs d’une lettre circulaire adressée par la SA «'Grand Delta Habitat'» à tous les locataires, que les travaux de réparation du système de chauffage ont été annoncés le 23 mai 2016, avec l’intervention de la société COFELY mandatée par le bailleur pour procéder, à partir du 15 juin 2016, au remplacement des vannes électro-thermiques, des thermostats d’ambiance et à la pose d’un régulateur.

Il apparaît donc que se sont conjugués, pour M. X, à la fois des désordres purement esthétiques à l’origine d’un faible préjudice de jouissance, et d’autres désordres, plus importants, causant un préjudice de jouissance conséquent, de sorte que la SA «'Grand Delta Habitat'» n’est pas fondée à soutenir que ces désordres et leurs conséquences ont été excessivement exagérées par M. X.

En outre, il convient de prendre en compte la durée du préjudice de jouissance pour procéder à son estimation et en l’espèce, la chronologie des évènements montre que les déclarations de sinistres et les expertises qui en ont résulté, se sont produites entre le 5 octobre 2015 et le 9 février 2016, que l’annonce des travaux sur le chauffage a été faite le 23 mai 2016, de sorte que le préjudice de jouissance de M. X couvre toute la durée de son contrat de location, c’est-à-dire du 1^er juillet 2014 au 3 mai 2016, date de la résiliation judiciaire du bail.

Les griefs faits à M. X, de s’être opposé à l’intervention d’entrepreneurs mandatés par le bailleur, ce dont atteste la SARL Cerqueira et fils, entreprise de menuiseries, dans le courant de l’été 2015, sont inopérants dès lors qu’ils ne concernent pas les interventions sur le système de chauffage, ou la VMC, mais les désordres purement esthétiques. De même, les accusations portant sur une tentative d’intimidation de l’architecte, M. A B, sont étrangères à l’évaluation du préjudice de jouissance et ne sauraient donc justifier une minoration de ce préjudice.

Ainsi, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à un tiers du montant du loyer et des charges mensuelles, pendant 34 mois, dont il convient de décompter la somme de 450,98 euros correspondant au loyer et aux charges du mois de décembre 2014 que la SA «'Grand Delta Habitat'» n’a pas encaissé à titre de geste commercial.

Le préjudice de jouissance de M. X s’élève donc à la somme de': 4'660,12 euros (450, 98 euros/3 x 34 ' 450, 98), arrondie à 4'660 euros, et le jugement déféré sera donc réformé en ce sens.

— Sur le montant de l’indemnité d’occupation':

Le jugement déféré a accordé à M. X un délai de six mois pour libérer le logement litigieux et a fixé l’indemnité d’occupation due au bailleur à la somme mensuelle de 180 euros.

L’indemnité d’occupation ne saurait être égale au montant du loyer dès lors que le bailleur ne rapporte pas la preuve qu’il a remédié aux différents désordres objets du litige, pendant le délai de 6 mois accordé pour libérer les lieux. Il résulte, au contraire, de l’état des lieux de sortie du logement, qu’à la date du 8 novembre 2016, le bloc VMC ne fonctionne toujours pas et est en cours de réparation, que la mention DO (= Dommage Ouvrage) figure dans la rubrique «'radiateur'» du séjour, des chambres et de la salle de bains, et que les différentes fissures des chambres et de la cuisine n’ont pas été reprises.

Compte tenu des désordres persistants et du préjudice de jouissance fixé à 1/3 du montant du loyer et des charges mensuels, l’indemnité d’occupation s’établit en conséquence aux 2/3 restants, soit une somme arrondie à'300 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point et M. X sera condamné, en conséquence, à payer à la SA «'Grand Delta Habitat'», la différence entre la somme ainsi fixée (300 euros x 6 = 1'800 euros) et la somme effectivement versée en vertu du jugement déféré, (180 euros x 6 mois = 1080), soit une différence de 720 euros.

— Sur la restitution du dépôt de garantie':

M. X sollicite la restitution par le bailleur de la somme de 374 euros versée à titre de dépôt de garantie au moment de la signature du bail. Il sera fait droit à cette demande à laquelle la SA «'Grand Delta Habitat'» ne s’oppose pas et au regard de l’état des lieux de sortie qui n’impute à M. X C dégradation justifiant la retenue de cette somme par le bailleur.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile':

L’équité commande de condamner la SA «'Grand Delta Habitat'» à payer à M. Y X, la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme le jugement déféré sauf sur le montant du préjudice de jouissance et de l’indemnité d’occupation

Statuant à nouveau':

— Condamne la SA'» Grand Delta Habitat'» à payer à M. Y X la somme de 4'660 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

— Condamne la SA «'Grand Delta Habitat'» à restituer à M. X la somme de 374 euros au titre du dépôt de garantie

— Fixe l’indemnité d’occupation due par M. Y X, du 3 mai 2016 au 3 novembre 2016 à la somme de 300 euros

— Condamne M. Y X à payer à la SA «'Grand Delta Habitat'» la somme de 720 euros au titre du reliquat restant dû au titre de l’indemnité d’occupation

— Condamne la Sa «'Grand Delta Habitat'» à payer à M. Y X, la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne la SA «'Grand Delta Habitat'» aux dépens dont le recouvrement pourra être assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,