ARRÊT N°

N° RG 18/04141 – N° Portalis DBVH-V-B7C-HFEC

IR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

05 novembre 2018

RG:17/01834

X

I

C/

Y

L

C

S.A.R.L. E F

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2020

APPELANTS :

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame H I épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur J Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Pierre MOULIN de la SCP MOULIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame K L épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre MOULIN de la SCP MOULIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur Q-R C

[…]

[…]

Représenté par M^e Q-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SARL E F immatriculée au RCS d’Avignon sous le n° 515 324 788, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christian BARNOUIN de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Elisabeth ROTH-PIGNON de la SCP ROTH-PIGNON-LEPAROUX, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Février 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me R-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me H Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 06 octobre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2020 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me R-Agnès Michel, présidente de chambre, le 17 décembre 2020, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 02 mai 2016 en l’étude de Maître Q-R C, notaire à […], Monsieur J Y et Madame K L épouse Y ont vendu à Monsieur G X et Madame N I épouse A une maison d’habitation avec piscine et terres attenantes située à […].

Soutenant avoir découvert après la vente que l’immeuble était régulièrement inondé par le débordement du ruisseau de la Turlure, Monsieur et Madame X ont recherché la garantie de leurs vendeurs et de l’agence immobilière la société E F, en les faisant assigner les 8, 13 et 23 mars 2017 sur les fondements du dol et des vices cachés, ainsi que la garantie du notaire au regard de son obligation de conseil et d’information.

Par jugement en date du 05 novembre 2018 le tribunal de grande instance de Nîmes a :

— condamné in solidum Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 534,83 euros au titre des frais de remise en état d’un compteur d’eau,

— débouté Monsieur et Madame X du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et celle de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la compensation des créances,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X à payer à la société E F la somme de 3000 euros pour procédure abusive et celle de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Maître C de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X à payer à Maître C la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Monsieur et Madame X aux dépens.

Par déclaration en date du 21 novembre 2018 Monsieur et Madame X ont relevé appel de la décision.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 février 2020 Monsieur et Madame X demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

— condamner in solidum les époux Y, Maître C et la société E F à leur payer :

*la somme de 127 475 euros en réparation de leur préjudice résultant de la dévaluation de leur bien immobilier,

*la somme de 5000 euros HT en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux Y, Maître C et la société E F aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Sauvinet.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 26 février 2020 Monsieur et Madame Y demandent à la cour de :

— rejeter toutes demandes formées contre eux,

— leur donner acte de ce qu’ils acceptent de régler la somme de 534,83 euros au titre du devis Sudep,

— condamner solidairement Monsieur et Madame X à leur payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement les parties succombantes à leur payer la somme de 9300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les parties succombantes aux dépens, distraits au profit de Me

Leonard avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mai 2019, la société E F demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner Monsieur et Madame X à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame X aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 01er avril 2019 Maître C demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de toutes demandes dirigées contre lui et les a condamnés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner les époux X aux dépens de première instance et d’appel.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 27 février 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les «dire et juger» et «constater» ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas – hormis les cas prévus par la loi – de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

1/ Sur la garantie des vendeurs

- Sur le fondement du dol

Monsieur et Madame X font grief au jugement déféré d’avoir, par une inexacte appréciation des droits et faits de la cause, retenu qu’ils avaient été suffisamment informés de la situation du bien.

Ils admettent qu’ils ont été informés de la sitution du bien en zone inondable, et des évènements survenus en septembre 2002, mais ils soutiennent que leurs vendeurs ont affirmé faussement, tant dans le compromis que dans l’acte de vente, que l’immeuble vendu n’a jamais subi d’inondations.

Monsieur et Madame Y répliquent qu’ils ont délivré aux appelants une information complète et loyale sur la situation du bien en zone inondable, et que la preuve d’une quelconque intention dolosive n’est pas rapportée.

Au visa de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ses manoeuvres, l’autre partie n’avait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il incombe aux époux X, qui s’estiment trompés par leurs vendeurs, de démontrer l’existence d’une ou plusieurs manoeuvres consistant en l’espèce en une réticence dolosive intentionnelle, à savoir la dissimulation d’informations importantes, ayant eu en outre un caractère déterminant sur leur consentement et leur causant ainsi directement un préjudice.

En l’espèce, le compromis de vente du 24 mars 2016 stipule en sa page 12 :

'En application de l’article 125-5-IV du code de l’environnement, le VENDEUR déclare que, pendant la période où il a détenu l’immeuble, celui-ci n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au vesement d’une indemnité en application de l’article L125-2 ou L128-2 du code dezs assurances.

Toutefois il est précisé que dans le titre de propriété du VENDEUR il a été stipulé ce qui suit:le bien vendu est situé en zone inondable, et plus particulièrement qu’il a été inondé lors des évènements de septembre 2002.'

L’acte de vente en date du 02 mai 2016 reprend intégralement cette mention et ajoute en page 18 de larges extraits d’une note d’urbanisme dont il ressort :

— au titre des informations générales sur la commune 'des risques majeurs d’inondations, un arrêté de catactrophes naturelles pris le 04 décembre 2014 à la suite d’une inondation et coulée de boue survenue le 11 octobre 2014, une zone à risque de remontée de nappe phréatique',

— au titre des informations générales sur le bien 'une zone inondable avec débordements des cours d’eau.'

Il précise 'L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de la situation de l’immeuble au regard des plans de prévention des risques naturels, technologiques miniers et ismiques, de l’exécution des prescriptions de travaux le cas échéant relatées sur les documents annexés…'

Un document intitulé 'Note d’informations:Urbanisme et Environnement’établi en date du 20 avril 2016 par le cabinet ATGTSM-géomètres experts, situant le bien en zone inondable avec débordement de cours d’eau, repris en de larges extraits dans l’acte de vente, constitue l’annexe 10 du contrat.

La 'Liste des Arrêtés de Catastrophe Naturelle’pris par la commune, arrêtée au 23 mars 2016, ne mentionne pas d’autres évènements que ceux survenus en 2002 et 2014, évoqués dans l’acte authentique.

Les attestations de riverains, dont se prévalent les époux X, qui font état de l’inondation du terrain lors de fortes pluies, ne contredisent pas les mentions portées dans les documents susvisés.

C’est par une exacte analyse de l’ensemble de ces pièces que le tribunal a retenu que les époux X avaient reçu une information suffisante et loyale sur l’importance du risque d’inondation du bien acquis, la preuve d’une déclaration mensongère des vendeurs n’étant pas rapportée.

—  Sur le fondement des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

Monsieur et Madame X allèguent sur ce fondement deux vices cachés, le premier tenant à la situation du bien en zone inondable, le second tenant à la découverte d’importants travaux s’avérant nécessaires, auxquels ils ont fait procéder pour une somme de 16 000 euros.

Monsieur et Madame Y répliquent que les vices allégués par les acquéreurs étaient connus d’eux au jour de la vente.

L’acte de vente stipule que 'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

-si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

-s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

S’agissant de la situation du bien en zone inondable, le vice allégué fait l’objet des nombreuses stipulations susvisées tant dans le compromis que l’acte de vente, et n’a jamais été caché par les vendeurs.

S’agissant des travaux, il sera observé :

— que les traces d’infiltration affectant le faux-plancher de la cuisine et de la salle de bains, dues aux remontées de nappe phréatique évoquées dans les documents contractuels, étaient visibles de tous et non dissimulées,

— que la présence d’amiante dans la toiture résulte d’un diagnostic effectué le 30 juillet 2015,qui a été annexé aux actes notariés et dont les termes ont été repris en partie au sein même de ces actes, et que les travaux de désamiantage ont donné lieu à une négociation du prix de vente ainsi qu’en attestent les messages échangés entre les parties.

Les époux Y n’ont par contre pas disconvenu qu’une fuite d’eau non réparée après le compteur avait été dissimulée par une serpillière et ne contestent pas devoir en payer la réparation.

C’est à bon escient que le tribunal a limité la garantie des vendeurs sur le fondement des vices cachés à la somme de 534,83 euros correspondant au montant de cette facture.

2/ Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Les époux Y ont, par mandat du 26 novembre 2015, confié à la société E F la vente de leur bien.

Monsieur et Madame X soutiennent que l’agence immobilière :

— les a insuffisamment renseignés sur la situation du bien alors qu’ils n’étaient pas de la région, contrairement à elle qui ne pouvait ignorer les débordements du ruisseau de Turlure, et les catastrophes naturelles subies par la commune,

— ne les a pas renseignés sur les incidences fiscales et financières de la division du bien en deux parties, l’une pour habiter à titre personnel l’autre pour louer de façon saisonnière, ayant pour conséquence le paiement de deux taxes d’habitation,

— a manqué au principe de loyauté contractuelle en ne les informant pas qu’elle est l’épouse du notaire instrumentaire, qu’elle a elle-même choisi pour dresser l’acte.

L’agence immobilière réplique en premier lieu qu’elle n’a nullement manqué à son obligation de loyauté contractuelle car les acquéreurs étaient parfaitement informés du fait qu’elle est l’épouse du notaire instrumentaire, et que leur seul interlocuteur durant la vente a été Madame D, employée de l’agence.

Elle fait valoir en deuxième lieu que les acquéreurs ont été informés dès la première visite que le bien est situé en zone inondable et a particulièrement été impacté lors des inondations de septembre 2002, information reprise dans le titre de propriété du vendeur.

Elle indique en troisième lieu qu’il ne lui appartenait pas de vérifier la situation fiscale du bien,ce grief étant sans lien quelconque avec le présent litige tenant aux risques d’inondation.

Elle ajoute qu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice allégué, à défaut pour les appelants de prouver que leur bien a souffert de multiples inondations.

La mission de l’agent immobilier suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat. S’il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d’un devoir d’information à l’égard des parties quant aux modalités de l’opération et aux difficultés éventuelles.

L’obligation d’information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

S’agissant de l’information donnée sur la situation du bien en zone inondable, il ressort des mails échangés entre les futurs acquéreurs et l’agence que plusieurs visites du bien ont eu lieu à compter du mois de mars 2016, et qu’au regard des mentions figurant dans le compromis de vente du 24 mars 2016 les époux X étaient parfaitement informés sur les risques pris d’acquérir un bien immobilier situé en zone inondable, ne précisant pas quelle information supplémentaire l’agence aurait du leur donner.

La taxation du bien résultant d’une division cadastrale a fait l’objet d’une demande auprès des services fiscaux qui se sont engagés 'à faire le nécessaire dès que possible', et a permis aux époux X de donner en location une partie du bien, sans aucun préjudice pour eux.

La seule énonciation d’une communauté d’intérêts entre la directrice de l’agence E F, dont le nom figure en entête de tous les documents, et le notaire rédacteur de l’acte , ne suffit pas à caractériser un préjudice qui en découlerait pour les acquéreurs.

Le tribunal a, juste titre, retenu que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle de la société E F à l’égard des époux X ne sont pas réunies.

3/ Sur la responsabilité du notaire

Les époux X recherchent enfin la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte en lui reprochant :

— une faute professionnelle tenant à une information insuffisante sur les risques auxquels le bien immobilier était exposé,

— un manquement déontologique au regard de la communauté d’intérêts qui existe entre lui et son épouse gérante de la société E F, en considération duquel il a agi avec légèreté pour que la vente se réalise.

Maître C réplique d’une part qu’il n’y a eu aucune violation déontologique car il ne s’agit pas d’un acte passé pour sa famille, d’autre part que l’acte authentique et ses annexes, dont les extraits principaux sont repris dans l’acte même, renseignent parfaitement les acquéreurs sur la situation du bien.

—  Sur le défaut d’information suffisante

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La preuve, par un notaire, de l’exécution de l’obligation de conseil qui lui incombe, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l’acte que ce notaire a instrumenté.

Monsieur et Madame X, qui prétendent ne pas avoir eu communication du document d’urbanisme constituant l’annexe 10 de l’acte authentique, avant sa signature, n’en rapportent pas la preuve étant observé que l’acte de vente qu’ils ont paraphé et signé comporte en ses pages 17 et 18 de larges extraits de cette note d’urbanisme, et contenait toute information utile sur l’arrêté de catastrosphe naturelle du 04 décembre 2014.

Ils ne sauraient enfin reprocher au notaire de ne pas les avoir avisés du projet d’élaboration d’un plan de PPRI de la commune de Lussan, alors que ce plan faisait seulement l’objet d’études préalables lancées en octobre 2014 selon l’information donnée aux maires du département par le préfet, et n’a été prescrit que le 22 janvier 2018.

- Sur le manquement déontologique

En sa qualité d’officier ministériel, le notaire doit préserver un comportement éthique et éviter toute attitude susceptible de mettre en péril sa dignité ainsi que la confiance vis-à-vis du client.

Aucune pièce du débat ne permet d’établir que la conclusion en l’étude de Maître C, d’une vente négociée par Madame D mandataire de l’agence E F, dirigée par Madame C épouse du notaire, ait nui aux intérêts des acquéreurs du seul fait de ce lien de conjugalité.

C’est à bon escient que le tribunal a retenu que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée.

4/ Sur les autres demandes

Le droit d’agir ou de défendre en justice ne peut donner lieu à des dommages et intérêts que s’il est exercé dans l’intention de nuire à autrui ou s’il dégénère en abus, ce que les époux Y ne démontrent pas au stade de la procédure d’appel.

Les époux X, qui succombent, seront condamnés à payer au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros aux époux Y, celle de 2000 euros à la société E F, et celle de 2000 euros à Maître C.

Ils supporteront enfin les dépens d’appel, distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Leonard avocat pour ceux dont il a fait l’avance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur J Y et P K L épouse Y de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel,

Condamne Monsieur G X et Madame H I épouse X à payer au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros aux époux Y, celle de 2000 euros à la société E F, et celle de 2000 euros à Maître C,

Condamne Monsieur G X et Madame H I épouse X aux dépens d’appel, distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Leonard avocat pour ceux dont il a fait l’avance.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La greffière, La présidente,