Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 10 février 2022, n° 21/00711

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- Motifs de la décision
- Sur la validité du congé
- Sur la nullité de forme du congé1.
- Sur la nullité de fond du congé1.
- Sur les conséquences du congé
- Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépen...
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CA Nîmes
Infirmation partielle 10 février 2022

Arguments

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Rejeté
Vice de forme du congé
La cour a estimé que le congé était suffisamment clair et précis, ne présentant aucune irrégularité.
Rejeté
Vice de fond du congé
La cour a jugé que les preuves fournies par les consorts X démontraient leur intention de vendre, rejetant ainsi l'argument de fraude.
Rejeté
État de santé du locataire
La cour a estimé que le locataire n'avait pas justifié de démarches pour se reloger, rendant la demande de délais inappropriée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. B Z a interjeté appel d'un jugement du juge des contentieux de la protection qui avait validé un congé pour vendre délivré par les consorts X et ordonné son expulsion. M. Z contestait la validité du congé, tant sur la forme que sur le fond, arguant d'un vice de forme et d'une intention frauduleuse des bailleurs. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que le congé était valide et que M. Z n'avait pas prouvé de grief. Toutefois, elle a infirmé la décision concernant le délai accordé à M. Z pour quitter les lieux, ne lui en octroyant aucun en raison de son manque de démarches pour se reloger. M. Z a été condamné à payer des frais aux consorts X.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. a, 10 févr. 2022, n° 21/00711
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	21/00711
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Agnès MICHEL, président
Avocat(s) :	Clotilde LAMYJoris NUMA
Cabinet(s) :	CABINET CLOTILDE LAMY-AVOCAT

Texte intégral

ARRÊT N°

N° RG 21/00711 – N° Portalis DBVH-V-B7F-H6OG

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’ALES

07 décembre 2020 RG :

Grosse délivrée

à M^e Numa

M^e Lamy

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 10 FEVRIER 2022

APPELANT :

Monsieur B Z

né le […] à […]

Le Village

[…]

Représenté par M^e Joris NUMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021002673 du 24/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉES :

Madame G L I veuve X

née le […] à […] […]

[…]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELEURL CABINET CLOTILDE LAMY – AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame D X épouse E F

née le […] à Montpellier

Chez M^me G X

[…]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELEURL CABINET CLOTILDE LAMY – AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 novembre 2021,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine Ginoux, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, Présidente de Chambre

M^me Catherine Ginoux, Conseillère

Madame Laure Mallet, Conseillère

GREFFIER :

M^me P Q-R, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 15 Novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2022, prorogé à ce jour,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, Présidente de Chambre et par M^me P Q-R, le 10 février 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

Expose du litige

Par acte sous-seing-privé à effet du 15 janvier 2014, M. H X a donné à bail à M. B Z un logement sis à Pommiers, moyennant un loyer de 500€ hors charges.

Le 10 mai 2019, M^me G I veuve X et M^me D F née X (les consorts X) venant aux droits de feu M. X, leur mari et père, ont fait délivrer à M. Z un congé pour vendre avec effet au 15 janvier 2020.

Par acte du 10 mars 2020, les consorts X ont fait assigner M. Z en validation du congé et expulsion .

Par jugement rendu le 7 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a :

- rejeté la demande de nullité du congé pour vendre pour vice de forme et vice de fond

- constaté la validité du congé pour vendre délivré par les consorts X le 10 mai 2019

- ordonné l’expulsion de M. Z

- ordonné après expulsion le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble que le locataire désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues

- accordé à M. Z un délai de 4 mois pour quitter les lieux à compter de la fin de la trêve hivernale

- condamné M. Z à payer aux consorts X, à compter du 15 janvier 2020, une indemnité d’occupation mensuelle de 551 € outre les charges dues

- rejeté la demande des consorts X formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamné M. Z aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée le 18 février 2021, M. A a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées le 31 mars 2021, M. Z demande à la cour :

- d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

y substituant :

in limine litis,

- prononcer la nullité sur la forme du congé délivré par le bailleur,

- prononcer la nullité sur le fond du congé délivré par le bailleur, en conséquence,

- constater la reconduction du bail d’habitation,

- débouter les consorts X de leur demande d’expulsion,

à titre subsidiaire,

vu les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

- lui allouer les plus larges délais pour pouvoir quitter les lieux loués,

en tout état de cause,

- débouter les consorts X de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamner les consorts X à lui payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

- les condamner aux dépens.

L’appelant soutient que le congé est nul dès lors qu’il ne comporte pas la description précise des locaux donnés à bail . Il prétend que la nullité doit être prononcée même s’il ne démontre pas l’existence du grief que lui procure cette omission. Il estime que le congé est nul sur le fond, faute pour les bailleresses de justifier de la réalité de leurs démarches en vue de vendre, ce qui laisse présumer la fraude. Il prétend par ailleurs qu’il remplit les conditions pour s’opposer au congé en sa qualité de locataire protégé en raison de son âge et de ses ressources

Subsidiairement, il invoque son état de santé (leucémie cancéreuse) pour solliciter des délais de paiement.

Suivant conclusions notifiées le 2 novembre 2021, les consorts X demandent à la cour de :

- débouter M. Z de ses demandes,

- confirmer la décision sauf en ce qu’elle a accordé au locataire un délai de quatre mois pour quitter les lieux et rejeté leur demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- de débouter M. Z de ses demandes,

- de condamner M. Z à leur payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et et d’appel, et aux dépens de première instance et d’appel.

Les intimées estiment que l’absence de description précise du bien dans le congé n’est pas de nature à causer un grief à M. Z . Elles prétendent que le locataire ne démontre pas le caractère frauduleux du congé pour vendre, nécessité par l’état de santé dégradée de M^me G X qui doit rentrer dans une maison de retraite. Elle soutiennent que la restriction au droit de donner congé à un locataire âgé avec de faibles ressources est écartée lorsque comme en l’espèce, l’un des bailleurs est lui-même âgé. Elles soulignent enfin que le locataire

, bien qu’informé depuis le 19 mai 2019 de la volonté des bailleresses de vendre , n’a effectué aucune démarche pour se reloger
La clôture de la procédure a été fixée au 2 novembre 2021.

Motifs de la décision

Sur la validité du congé

Par acte d’huissier en date du 19 mai 2019, M^me G K M^me D X épouse E-O, respectivement usufruitière et nue-propriétaire du bien donné à bail, ont donné congé pour le 15 janvier 2020, par application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce congé étant justifié par sa décision de vendre .

M. Z soulève la nullité de ce congé sur le fond et sur la forme.

Sur la nullité de forme du congé1.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations des parties établit les modes de cessation du bail d’habitation.

Lorsque le congé est donné par le bailleur dans le but de vendre, l’article 15-II donne au preneur un droit de préemption sur le logement qu’il occupe .

M. Z invoque l’imprécision de l’offre au regard de la description du bien objet du congé.

Certes, l’offre de cession ne peut porter que sur les locaux qui font l’objet du bail .

En l’espèce, les parties (ou leur auteur) ont signé un bail portant sur un local à usage d’habitation décrit comme 'une maison individuelle 5 pièces avec terrasse, 2 caves, buanderie, garage, jardinet, parking, située à […]".

En se référant expressément au logement situé à Pommiers 'Le Village', loué selon bail ayant pris effet le 15 janvier 2014 , l’offre de vente est dépourvue d’ambiguité s’agissant d’une maison individuelle prise nécessairement dans son ensemble avec ses dépendances et annexes et n’ayant fait l’objet d’aucune division .

Dans ces conditions, le congé valant offre de vente n’est atteint d’aucune irrégularité.

Par ailleurs, et surabondamment en vertu de l’article 114 du nouveau Code de procédure civile, la nullité du congé ne peut être prononcée qu’à condition de prouver le grief causé par l’irrégularité, même dans le cas d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et en l’espèce M. Z ne fait état d’aucun grief résultant du libellé du bien objet du congé .

Sur la nullité de fond du congé1.

- le caractère frauduleux du congé

M. Z prétend que les bailleresses n’ont pas l’intention réelle de vendre l’immeuble mais souhaitent le louer dans le cadre de locations saisonnières plus rentables. Cette assertion est contredite par les échanges de mails entre l’hoirie X et l’agence immobilière Salery titulaire d’un mandat de vente, évoquant au contraire les obstacles rencontrés par la mandataire pour faire visiter le bien en raison de l’obstruction de M. Z .

-l’âge des parties
Selon l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le preneur est âgé et dispose de ressources modestes, il ne peut être destinataire d’un congé sans que ne lui soit offert un local de remplacerment.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l’un des bailleurs est une personne physique âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat . Tel est le cas en l’espèce, puisque M^me G X était au 15 janvier 2020, date de prise d’effets du congé, âgée de 81 ans, pour être née le […].

En définitive, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les moyens de nullité du congé soulevés par M. Z et validé le congé pour vendre délivré par les consorts X.

Sur les conséquences du congé

De par l’effet du congé, M. Z est dépourvu de titre pour occuper les lieux, de sorte qu’il y a lieu de confirmer la décision qui a ordonné son expulsion et l’a condamné à payer jusqu’à son départ définitif des lieux une somme équivalente au montant du loyer et des charges qu’il aurait payés, si le bail s’était poursuivi.

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution , le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, dans la mesure où M. Z ne fait état d’aucune démarche en vue de se reloger il ne sera pas accordé de délais .

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a octroyé à M. Z un délai de 4 mois à compter de la trêve hivernale.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. Z qui succombe en son recours, sera condamné aux dépens de l’instance (première instance et appel) qui seront recouvrés selon la procédure applicable en matière d’aide juridictionnelle et à verser aux consorts X la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a accordé à M. B Z un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la trêve hivernale

Statuant du chef infirmé

Déboute M. B Z de sa demande de délais pour quitter les lieux

Y ajoutant Condamne M. B Z à payer à M^me G I veuve X et M^me D F née X, prises ensemble, la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. B Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon la procédure applicable en matière d’aide juridictionnelle

Arrêt signé par la Présidente de Chambre et par la Greffière.

La greffière, La présidente,