ARRET N°386

N° RG 18/03358 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FSWP

S.C.I. DES 4 CYPRES

C/

Y

S.C.I. SCI CORNET

S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03358 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FSWP

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTE :

SCI DES 4 CYPRES Représentée par Maître AC X, es qualitès de Liquidateur Judiciaire de la SCI DES 4 CYPRES, demeurant […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e U V, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Delphine LECOSSOIS-LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

S.C.I. CORNET

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Hervé PIELBERG de la SCP KPL AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me E F,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me E F,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

G B et H I ont courant juin 2010 constitué entre eux la société sci des 4 cyprès. G B en est le gérant. Par acte du 30 avril 2012, elle a acquis de la sci Cornet la propriété d’un immeuble de rapport situé rue Cornet à Poitiers, comprenant sur trois niveaux 4 logements donnés à bail. Le prix de l’acquisition, de 180.000 €, a été financé par un prêt d’un montant de 195.000 € souscrit auprès de la Banque Populaire Val de France. G B s’est engagé en qualité de caution de l’emprunteur.

Se prévalant de l’existence de désordres affectant notamment la toiture, la sci des 4 cyprès a suscité

l’organisation d’une mesure d’expertise amiable. Les opérations d’expertise ont eu lieu le 16 septembre 2013. Le rapport d’expertise du cabinet Nyx Expertises est en date du 14 janvier 2014.

L’ensemble des contrats de bail ayant été résilié, la sci des 4 cyprès a cessé le remboursement des échéances du prêt. Le prêteur a en conséquence prononcé la déchéance du terme par courrier en date du 18 novembre 2013 et actionné la caution.

Par acte du 25 août 2015, la sci des 4 cyprès a fait assigner la sci Cornet et D Y son gérant devant le tribunal de grande instance de Poitiers. Elle a, sur le fondement de vices cachés ou subsidiairement d’un dol, demandé restitution du prix de vente et paiement de dommages et intérêts, pour un montant total de 189.162 €. La Banque Populaire Val de France est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 29 mars 2016, le tribunal de grande instance de Poitiers a ouvert à l’égard de la sci des 4 cyprès une procédure de redressement judiciaire et désigné Maître AB-AC X en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 26 septembre 2016, il a converti cette procédure en liquidation judiciaire. Maître AB-AC X est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité de liquidateur judiciaire. La Banque Populaire Val de France a déclaré sa créance à ces procédures.

La sci Cornet et D Y ont à titre principal opposé la prescription de l’action en garantie des vices cachés, subsidiairement à l’apparence des vices allégués, à leur inexistence et à l’absence de dol. La Banque Populaire Val de France a indiqué s’en rapporter sur le bien-fondé des demandes.

Par jugement du 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Poitiers a statué en ces termes :

'Déclare l’action dirigée à l’encontre de la SCI Cornet au titre du vice caché, irrecevable comme prescrite.

Rejette les demandes formulées à l’encontre de Monsieur D Y.

Rejette les autres demandes.

Condamne Maître X ès-qualitès de liquidateur de la SCI des 4 Cyprès aux dépens'.

Il a considéré que le délai de deux années pour agir sur le fondement d’un vice caché avait commencé à courir à compter du 8 août 2013, date du courrier adressé par la demanderesse à son assureur de protection juridique, et qu’à la date de l’acte introductif d’instance, il était expiré. Il a rejeté les demandes fondées sur un dol, la preuve de celui-ci n’étant pas rapportée, ainsi que celles dirigées à l’encontre de D Y, gérant de la venderesse, en l’absence de faute détachable du vice caché ou du dol. Il a exclu le caractère abusif des demandes de la sci des 4 cyprès.

Par déclaration reçue au greffe le 1^er novembre 2018, la sci des 4 cyprès a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2020 puis du 14 mai 2020 portant demande de révocation de l’ordonnnance de clôture, elle a demandé de :

'ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture et PRONONCER la clôture à l’audience de plaidoirie du 15 juin 2020 ;

Vu les textes et la jurisprudence précités ;

DECLARER la SCI DES 4 CYPRÈS recevable et bien fondée en son appel ;

INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de POITIERS du 4 septembre 2018 en toutes ses dispositions ;

Et, STATUANT à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL

DIRE & JUGER la SCI DES 4 CYPRÈS recevable et bien fondée en son action en garantie des vices cachés, et subsidiairement pour dol ;

DIRE & JUGER que la SCI CORNET et Monsieur Y sont non seulement des professionnels de l’immobilier mais qu’en sus ils n’ignoraient rien des vices cachés, qu’ils ont sciemment cachés à l’acquéreur ;

DIRE & JUGER qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ;

En conséquence :

PRONONCER la résolution pour vices cachés ou, à défaut, la nullité pour dol, de la vente intervenue le 30 avril 2012 par devant M^e W AA, Notaire à POITIERS, entre la SCI CORNET, vendeur, et la SCI DES 4 CYPRÈS, acheteur, portant sur un immeuble sis à […], […], figurant au […] pour une superficie

de 00 ha 00 a 60 ca, comprenant :

- Au rez-de-chaussée, une pièce sur rue, studio donnant sur cour

- Au premier étage un appartement type 1

- Au second étage un appartement type 1

- Une petite cour

- Une cave sous immeuble

ORDONNER à la SCI CORNET de restituer à M^e X, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI DES 4 CYPRÈS, la somme de 189.162€, correspondant au prix de vente, soit 180.000 € outre les frais pour 9.162 € ;

DIRE ET JUGER que les frais occasionnés par la restitution de l’immeuble resteront à la charge de la SCI CORNET ;

CONDAMNER la SCI CORNET et Monsieur D Y, in solidum, à payer à M^e X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI DES 4 CYPRÈS les sommes suivantes :

' 15.000 € au titre du complément emprunté par cette dernière lors de l’achat de l’immeuble ci-avant désigné (195.000 € pour un prix d’achat hors frais de 180.000 €) ;

' 11.487,17 € au titre des intérêts déjà versés.

' 1.403,28 € au titre des intérêts de retard du 26/10/2013 au 31/12/2013, à actualiser au jour du remboursement.

' 13.241,25 € au titre de l’indemnité forfaitaire due à la BANQUE POPULAIRE.

CONDAMNER in solidum la SCI CORNET et Monsieur D K à verser à M^e X, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI DES 4 CYPRÈS, la somme de 50.000€ au titre du préjudice moral subi ;

PRONONCER la résolution du contrat de prêt n°08645591 consenti par la BANQUE POPULAIRE pour un montant principal de 195.000 € ;

CONDAMNER la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE à restituer à Maître X, ès qualités, l’intégralité des sommes perçues en exécution du prêt n°08645591 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les vices cachés et le dol commis, ainsi que les manquements de la venderesse à ses obligations de délivrance et d’information ;

CONDAMNER la SCI CORNET à une réduction du prix et l’indemnisation de l’intégralité des préjudices subis ;

REDUIRE le prix de vente à la somme de 42.500 € ;

CONDAMNER la SCI CORNET à rembourser le surplus du prix perçu, ainsi qu’à régler au vendeur, à titre de dommages et intérêts :

' le coût des travaux de réfection, qui sont chiffrés à 73.547,82 €.

' la perte des revenus locatifs à hauteur de 126.070 €.

' les intérêts d’emprunt et autres sommes dues à la banque, à hauteur de 36.711,73€ (hors capital empruntés qui sera remboursé avec la restitution du prix de vente).

CONDAMNER in solidum la SCI CORNET et Monsieur D K à verser à M^e X, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI DES 4 CYPRÈS, la somme de 50.000€ au titre du préjudice moral subi ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

Vu les articles 1792 & suivant du Code civil ;

Vu les travaux de réhabilitation entrepris par la SCI CORNET ;

DIRE & JUGER que la garantie décennale de la SCI CORNET, réputée constructeur, est engagée et qu’elle doit donc être condamnée à prendre en charge les travaux de réfection de l’immeuble et à indemniser l’acquéreur des préjudices subis :

' le coût des travaux de réfection, qui sont chiffrés à 73.547,82 €.

' les loyers perdus à hauteur de 126.070 €.

' les intérêts d’emprunt et autres sommes dues à la banque, à hauteur de 36.711,73€ (hors capital empruntés qui sera remboursé avec la restitution du prix de vente).

CONDAMNER in solidum la SCI CORNET et Monsieur D K à verser à M^e X, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI DES 4 CYPRÈS, la somme de 50.000€ au titre du préjudice moral subi ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DIRE que Monsieur D Y sera tenu pour solidairement responsable avec la SCI CORNET à raison des fautes personnelles commises;

DIRE ET JUGER qu’il existe entre la vente et le prêt une interdépendance juridique et économique ;

PRONONCER la résolution du prêt en raison de la résolution de la vente ;

CONDAMNER la BANQUE POPULAIRE, à titre principal, à verser à la SCI DES 4 CYPRÈS l’intégralité des sommes perçues en exécution du prêt et donc à lui rembourser les 11.487,17 € au titre des échéances réglées.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire les deux contrats n’étaient pas résolus ou annulés, CONDAMNER la SCI CORNET, à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa mauvaise foi, à prendre en charge l’intégralité des sommes réclamées par la BANQUE POPULAIRE, à savoir, selon déclaration de créances en date du 18 octobre 2016, une somme de 225.872,57 € outre les intérêts courus depuis cette date, correspondant aux échéances impayées (3.750,24€), aux intérêts de retard sur lesdites échéances (478,30€), au capital restant dû (185.410,60€), aux intérêts de retard sur le capital (22.922,18€) ainsi qu’une indemnité forfaitaire (13.241,25€).

EN TOUTES HYPOTHESES

DEBOUTER les intimés de l’ensemble de leurs demandes, en toutes fins qu’elles comportent ;

CONDAMNER in solidum la SCI CORNET et Monsieur D K à verser à M^e X, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI DES 4 CYPRÈS, la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la SCI CORNET et Monsieur D K aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e V, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Elle a contesté avoir formulé devant la cour des prétentions ou des demandes nouvelles, le développement de nouveaux moyens à l’appui de ses prétentions initiales n’étant pas prohibé.

Elle a contesté que puisse lui être opposée la prescription de son action fondée sur la garantie des vices cachés, le délai n’ayant commencé à courir qu’à compter de la date du rapport d’expertise amiable ayant permis la connaissance certaine du vice, au plus tôt à la date des opérations d’expertise. Se fondant sur les termes du rapport d’expertise amiable, sur le compte-rendu établi par l’économiste de la construction ayant assisté aux opérations d’expertise, sur les attestations des locataires, elle a maintenu l’existence à la date de la vente de vices cachés ayant affecté l’ensemble de l’immeuble et l’ayant rendu impropre à son usage locatif. Elle a constaté que le bien lui avait été vendu au double du prix de son acquisition en 2010 par la sci Cornet, laquelle avait justifié de la plus-value réalisée par l’accomplissement de travaux de réhabilitation. Elle a exposé que les vices n’étaient pas apparents à la date de la vente, qu’elle n’avait eu connaissance de la nécessité de remettre le bien en l’état qu’en suite de la remise du rapport d’expertise. Elle a soutenu que la venderesse ne pouvait se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie puisqu’ayant eu connaissance des vices à la date de la vente. Selon elle, la venderessse avait masqué l’insalubrité du bien en ayant fait réaliser divers travaux. L’associé gérant de la sci Cornet étant un habitué de l’achat et de la

revente de biens, elle a soutenu que la venderesse était un professionnel de l’immobilier, présumé avoir eu connaissance des vices. Elle a pour ces motifs sollicité la résolution de la vente.

Elle a maintenu le dol de la venderesse, ayant dissimulé l’état réel de l’immeuble vendu.

Elle a soutenu que celle-ci avait manqué à son obligation de délivrance, ayant affirmé dans l’acte de vente l’absence de litige avec les locataires alors même que ceux-ci avaient antérieurement dénoncé à leur bailleur la détérioration des logements.

Subsidiairement, elle a fondé ses prétentions sur les dispositions de l’article 1792 du code civil et la garantie décennale du constructeur en raison de l’importance des travaux qu’avait réalisés la venderesse et des atteintes en étant résulté sur l’ouvrage, de nature à le rendre impropre à sa destination.

Selon elle, D Y, gérant de la sci Cornet, avait en dissimulant ces informations sur le bien commis une faute au sens de l’article 1382 ancien du code civil et engagé ainsi sa responsabilité.

Elle a demandé restitution du prix de vente et l’indemnisation de son préjudice : perte de revenus locatifs, part de l’emprunt afférent aux frais de la vente, échéances du prêt supportées, conséquences de la liquidation judiciaire. Subsidiairement, elle a sollicité la réduction du prix de vente et l’indemnisation de son préjudice autrement calculé.

Elle a soutenu que la résolution ou la nullité de la vente emportait la résolution du contrat accessoire de crédit, que le prêteur lui devait restitution des sommes perçues. Subsidiairement, à défaut d’annulation ou de résolution des contrats, elle a demandé que la sci Cornet soit condamnée au paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 225.872,57 € en principal correspondant à la somme dont la banque Populaire Val de France a demandé paiement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2020 puis le 13 mai 2020, la sci Cornet et D Y ont demandé de :

'Vu les articles 31, 32, 122, 910-4 et 564 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants, 1116 et suivants, 1603 et suivants, 1382 ancien et 1147 ancien du code civil,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

- déclaré recevables les demandes présentées à l’encontre de M. Y à titre personnel ;

- débouté M. Y de sa demande présentée sur le fondement de la procédure abusive ;

- débouté la SCI CORNET et M. Y de leurs demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

Et statuant à nouveau de ces chefs :

Déclarer irrecevables les demandes présentées par Maître X ès qualité à l’encontre de M. D Y à titre personnel.

Condamner Maître X ès qualité à verser à M. D Y la somme de 3.000 € pour procédure abusive et fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la SCI DES 4 CYPRES.

Condamner Maître X ès qualité à verser tant à la SCI CORNET qu’à M. D Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et fixer ces condamnations au passif de la liquidation judiciaire de la SCI DES 4 CYPRES.

Pour le surplus,

Confirmer la décision entreprise.

Déclarer la SCI DES 4 CYPRES représentée par Maître X aussi irrecevable que mal fondée en ses demandes, l’en débouter.

Y ajoutant,

Déclarer Maître X ès qualité irrecevable en ses demandes suivantes :

« A titre subsidiaire

- Condamner la SCI CORNET à une réduction du prix de vente et l’indemnisation de l’intégralité des préjudices subis

- Réduire le prix de vente à la somme de 42.500 €

- Condamner la SCI CORNET à rembourser le surplus du prix perçu, ainsi qu’à régler au vendeur, à titre de dommages et intérêts :

* le coût des travaux de réfection qui sont chiffrés à 73547,82 €

* la perte des revenus locatifs à hauteur de 126.070 €

* les intérêts d’emprunt et autres sommes dues à la banque, à hauteur de 36.711,73 € (hors capital emprunté qui sera remboursé avec la restitution du prix de vente)

A titre très subsidiaire

Vu les articles 1792 et suivants du code civil ;

Vu les travaux de réhabilitation entrepris par la SCI CORNET ;

Dire et juger que la garantie décennale de la SCI CORNET, réputée constructeur, est engagée et qu’elle doit donc être condamnée à prendre en charge les travaux de réfection de l’immeuble et à indemniser l’acquéreur des préjudices subis :

* le coût des travaux de réfection, qui sont chiffrés à 73.547,82 €

* les loyers perdus à hauteur de 126.070 €

* les intérêts d’emprunt et autres sommes dues à la banque, à hauteur de 36.711,73 € (hors capital emprunté qui sera remboursé avec la restitution du prix de vente

(…)

A titre infiniment subsidiaire

Dire et juger que la SCI CORNET a engagé sa responsabilité délictuelle ;

Condamner la SCI CORNET à indemniser la SCI DES 4 CYPRES des préjudices subis, à savoir :

* le coût des travaux de réfection, qui sont chiffrés à 73.547,82 €

* les loyers perdus à hauteur de 126.070 €

* les intérêts d’emprunt et autres sommes dues à la banque à hauteur de 36.711,73 € (hors capital emprunté qui sera remboursé avec la restitution du prix de vente).

(…)

En tout état de cause

(…)

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire, les deux contrats n’étaient pas résolus ou annulés, condamner la SCI CORNET, à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa mauvaise foi, à prendre en charge l’intégralité des sommes réclamées par la Banque Populaire, à savoir, selon déclaration de créance en date du 18 octobre 2016, une somme de 225.872,57 € outre les intérêts courus depuis cette date, correspondant aux échéances impayées (3.750,24 €), aux intérêts de retard sur lesdites échéances (478,30 €), au capital restant dû (185.410,60 €), aux intérêts de retard sur le capital (22.922,18 €) ainsi qu’une indemnité forfaitaire (13.241,25 €) ».

Ecarter des débats les pièces n° 33-3 et 33-4 non communiquées aux concluants.

Condamner Maître X ès qualité à verser tant à M. D Y qu’à la SCI CORNET la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et fixer ces condamnations au passif de la liquidation judiciaire de la SCI DES 4 CYPRES.

Condamner Maître X ès qualité aux entiers dépens d’appel. '.

Ils ont soutenu au visa des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile l’irrecevabilité de prétentions qui n’avaient pas été formées devant le premier juge, principalement des chefs de l’action estimatoire et d’indemnisation de certains préjudices. Ils ont opposé la prescription de l’action fondée sur le défaut d’information et l’absence de délivrance conforme, le délai de prescription ayant commencé à courir à compter du 8 août 2013 et ces demandes n’ayant été formées que le 10 avril 2020.

Ils ont conclu à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en garantie des vices cachés, le délai pour agir ayant au plus tard commencé à courir à compter du 8 août 2013, date de la déclaration de sinistre à l’assureur, établissant la connaissance du vice. Ils ont contesté tout vice caché. La venderesse s’est prévalue de l’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente. Elle a contesté avoir la qualité de professionnelle en excluant l’application et relevé que l’appelante, qui avait un objet social similaire au sien, devrait dès lors être également qualifiée professionnelle. Elle a soutenu l’apparence du vice allégué, l’inopposabilité du rapport d’expertise amiable, non contradictoire, au surplus insuffisant à lui seul à l’établir et l’absence de mauvaise foi de sa part.

Ils ont contesté toute manoeuvre dolosive, la preuve n’en étant pas rapportée par l’appelante.

D Y a rappelé que le premier juge n’avait pas statué sur les causes d’irrecevabilité de l’action exercée à son encontre qu’il avait soulevées, qu’il maintenait et conclu à la confirmation du jugement en l’absence de toute faute de sa part.

Au fond, ils ont conclu au rejet des demandes formées sur le fondement d’un défaut de délivrance conforme, d’un manquement à l’obligation d’information, la preuve des manquements allégués n’étant pas rapportée, de la garantie décennale du constructeur, les travaux réalisés n’ayant pas conféré cette qualité à la venderesse, ni n’ayant été à l’origine des désordres. La sci Cornet a exclu toute faute délictuelle. Les intimés ont conclu au rejet des demandes indemnitaires formées aux motifs que :

— l’emploi du complément d’emprunt allégué n’était pas justifié ;

— le remboursement des échéances d’emprunt devait être supporté par le prêteur;

— la demande de réduction du prix de vente n’était pas justifiée ;

— la résiliation des baux ne lui était pas imputable ;

— faire droit à la demande de dommages et intérêts pour un montant égal à celui des sommes dues au prêteur conduirait à un enrichissement injustifié de l’appelante ;

— le préjudice moral allégué n’était pas justifié.

Ils ont maintenu le caractère abusif de l’action de la sci des 4 cyprès.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2020, la Banque Populaire val de France a demandé de :

'Confirmer le jugement du TGI de Poitiers du 04 septembre 2018

En toutes hypothèses débouter la SCI DES 4 CYPRES de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la BANQUE POPULAIRE

Condamner les parties perdantes aux entiers dépens.'.

Elle a rappelé qu’en cas d’annulation ou de résolution du contrat de prêt, l’emprunteur lui devait restitution du capital prêté.

L’ordonnance de clôture est du 14 mai 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA REVOCATION DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE

L’article 783 auquel renvoie l’article 907 du même code dispose que : 'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office'. L’article 784 du même code précise que 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue', que 'la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation' et que 'l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal'.

L’appelant ne justifie d’aucune cause grave fondant la révocation de l’ordonnance de clôture. Sa demande de ce chef sera en conséquence rejetée et ses écritures notifiées le 14 mai 2020 déclarée d’office irrecevables, sauf en ce qu’elles sollicitaient cette révocation.

B – SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

L’appelante fonde à titre principal ses demandes sur la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus' et l’article 1648 que 'l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

L’acte de vente mentionne en A 15 que 'L’ACQUEREUR prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance'.

L M, du cabinet Nyx Expertises ayant sur la demande de la sci des 4 cyprès réalisé une expertise amiable du bien, a indiqué dans son rapport en date du 14 janvier 2014 :

— en A 2 : 'L’immeuble sis […] est un immeuble ancien en moellon R+3. Il est divisé de 4 T1 Bis dont aucun n’était habité le jour de l’expertise. Il y a une cave et une courette.' ;

— en A 4 concernant le logement du rez-de-chaussée : 'Nous avons constaté lors de notre visite que les cloisons de doublage étaient déposés dans la salle d’eau, l’arrivée d’air était manifestement bouchée par l ancien propriétaire qui avait déjà rénové cet espace'.

Elle a décrit comme suit les logements :

'LOGEMENT 1 : REZ DE CHAUSSEE

CONSTAT : INSALUBRITE DU LOGEMENT

* Entrée : humidité visible sur le bas du mur en moellon

* Dans la pièce de vie on constate que le plafond n’est plus recouvert de toile de verre. Celle-ci est tombée selon les dires du propriétaire sous son propre poids. Le support plâtre sur lattis chargé en eau ne permettait plus l’adhérence de la toile de verre au support.

* Le jambage en pierre de taille, au droit de la fenêtre est très humide.

* La pose en rénovation de la fenêtre en PVC n’est pas terminée. Il manque :

les joints entre les dormants bois existants et les montants PVC, les habillages d’appuis et des jambages.

* Dans la salle d’eau, les doublages & cloisonnements (salle d’eau -WC) laissent apparaître des malfaçons de mise en 'uvre des matériaux: les rails du placo sont directement vissés sous les chevrons, la laine de verre est collée en sous-face des tuiles (absence de ventilation), les tubes de cuivre sont scellés dans le mortier (phénomène de catalyse), des trous dans la maçonnerie sont cachés par les doublages, grilles de ventilation bouchées par le doublage.

LOGEMENT 2 : SALLE D’EAU DETRUITE

La salle d’eau est totalement démolie. Les solives bois et le lattis supportant l’enduit de plâtre du plafond du logement du rez de chaussée sont à nu. Les bois sont toujours humides, deviennent farineux à certains endroits. De la pourriture cubique est aussi visible.

Les WC : une fuite était encore visible au droit du manchon de raccordement.

LOGEMENT 3 : insalubrité de la cuisine et de la salle d’eau

CONSTAT:

* Cuisine: le jambage au droit de la fenêtre comporte des traces impressionnantes de moisissure. L’isolation de l’ébrasement est déficiente. La fenêtre ne présente pas de réglette d’aération.

* salle d’eau : des travaux de réfection de la salle d’eau ont été entrepris et arrêtés compte tenu de l’ampleur du sinistre et de l’état des planchers. Le plancher OSB présente des traces d’écoulement d’eau.

* Le plafond de la salle d’eau présente un affaissement du fait des infiltrations provenant de I’étage supérieur.

* VMC : absente.

LOGEMENT 4 : Insalubrité de la salle d’eau

CONSTAT :

* Séjour : le plafond sous rampant est en lambris Une partie des lambris a été retirée. La laine de verre est manifestement très usagée et par endroits elle est pourrie. Le positionnement de la laine de verre empêche toute circulation d’air entre les tuiles et l’isolant..

* Salle d’eau: le receveur de douche est fissuré au droit de la bonde. Nous avons constaté un défaut d’habillage des canalisations et du vert de gris sur le tube de cuivre scelle dans le mortier, ce qui démontre une humidité très importante sans pouvoir déterminer cela provient d’une fuite de la canalisation ou non. Les joints sont détériorés. Les canalisations ne sont pas habillées (NON RESPECT DU DTU 60.1) . Chape qui se désagrège.

* Le placher : (parquet) : tant côté cuisine que côté salle d’eau, fléchit sous le le poids d’un homme, il n’y a pas de crissement de bois « sec » ce qui veut dire que le plancher est sans doute encore humide.

* Cuisine : des traces de moisissures sont visibles dans l’angle et sur la cloison de séparation avec la douche'.

Elle a conclu en A 11 : 'L’état d’insalubrité de l’immeuble le rend impropre à sa destination. Aucun logement ne peut être occupé tant que les travaux de reprises aux normes et de réfection des parties insalubres ne sont pas réalisés. Il faut installer des déshumidificateurs afin d’assécher l’immeuble'.

La sci des 4 cyprès s’est adressée en ces termes à son assureur de protection juridique par courrier en date du 8 août 2013 :

'Objet : Déclaration de sinistre – recours en garantie des vices cachés & RC

Mademe, Monsieur, .

La SCI des 4 Cyprès… a acquis deux immeubles de rapport le 30 avril 2012.

Le vendeur était Monsieur D Y… gérant des SCI CORNET et TRANCHEE.

La douche du dernier étage de l’immeuble rue Cornet a provoqué un dégât des eaux dans les appartements des étages inférieurs jusqu’à la cave.

En tant que propriétaire, j’ai fait faire une recherche de fuite le 31 mars 2013. L’entreprise a conclu au défaut d’étanchéité des bacs à douche et des faïences.

Comme tout propriétaire, j’ai donc pris la décision de faire les reprises qui s’imposaient.

En enlevant les bacs à douche que je voulais changer, je me suis aperçu que les supports planchers étaient en limite d’effondrement , que les cloisons d’angle et cloisons séparatives (cuisine/salle d eau) regorgeaient d’eau. Il y avait risque de passer à travers le plancher et de court- circuit.

J’ai contacté une entreprise d’embellissements pour faire chiffrer les travaux de reprises et remises aux normes. Le cout est d’environ 22 K€ pour cet immeuble.

L’immeuble de rapport de la rue Cornet n’est actuellement plus habitable ni louable en l’état.

J’ai averti le vendeur, qui était parfaitement au courant du sinistre.

[…]

Lorsque j’ai fait venir l’entreprise A pour le chiffrage des reprises, Monsieur A a declaré que « même un propriétaire averti ne pouvait pas détecter de telles malfaçons pouvant porter atteinte à la structure de l’immeuble.

[…]

J’ai mandaté un expert indépendant..pour m’aider à préparer le dossier précontentieux. Il a pour mission de faire une expertise contradictoire amiable et de préparer un rapport d’expertise dans lequel il est supposé faire état des vices cachés manifestes voire d’une vente dolosive'.

L M a adressé à N Y, gérant de la sci Cornet, un courrier en date du 20 août 2013 rédigé en ces termes :

'Objet : DESORDRES :

I N O N D A T I O N S – I N F I L T R A T I O N S – D E F A U T D ' E T A N C H E I T E D E S S A L L E S D’EAU-HUMIDITÉ-MOISISSURE5 & MALFACONS PLOMBERIE & ELECTRICITÉ, […]

[…]

Monsieur G B, Gérant de la SCI des 4 Cyprès… m’a mandatée pour contrôler les désordres qui sont apparus courant mars 2013 dans l’immeuble…

La douche d’un appartement du dernier étage a causé un dégât des eaux inondant tous les appartements des étages |nférleurs jusqu’à la cave.

Une recherche de fuite a fait apparaître une absence d’étanchéité des bacs à douches dans toutes les salles d’eau. Tous les appartements sont manifestement concernés par cette non façon.

Monsieur B a voulu déposer le bac à douche de l’appartement du dernier étage. Il a malheureusement constaté que le plancher était totalement pourri, le locataire risquant de passer au travers à tout moment. L’appartement représente un péril imminent pour le locataire.

Les infiltrations dues au défaut d’étanchéité des pièces humides, de tous les appartements, notamment des salles d’eau, ont détérioré gravement tous les planchers.

Outre le péril imminent, les appartements que vous avez personnellement rénovés, selon les dires de Monsieur B, sont à ce jour insalubres. L’immeuble est devenu totalement impropre à sa destination. Monsieur B ne peut ni louer ses appartements ni les vendre.

Les travaux réalisés par vous même ne sont pas couverts par une assurance décennale.

[…]

Monsieur B, souhaite trouver, par mon intermédiaire, dans un premier temps, une solution amiable pour le règlement de ce litige qui relèverait d’une part de la garantie des vices cachés et/ou d autre part de la responsabilité du vendeur fondée sur l’article 1792 et suivants du Code Civil'.

Il résulte de ces développements que la sci des 4 cyprès avait, à la date de la déclaration de sinistre à l’assureur de protection juridique et au plus tard à la date du courrier précité de L M, une connaissance certaine des vices qui affectaient le bien acquis. L’acte introductif d’instance a été délivré le 25 août 2013, après expiration du délai de deux années ayant commencé à courir au plus tard à compter du 2août 2013.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a déclaré prescrite l’action de la sci des 4 cyprès en garantie des vices cachés.

C – SUR LE DOL

1 – recevabilité

a – demande nouvelle

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à 'peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'. L’article 565 précise que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' et l’article 566 que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

La sci des 4 cyprès avait sollicité du premier juge la résolution de la vente et subsidiairement sa nullité pour dol. La demande de nullité de la vente pour dol maintenue devant la cour n’est dès lors pas nouvelle et est recevable. La demande subsidiaire de réduction du prix de vente à raison du dol allégué est au sens des disposition précitées l’accessoire nécessaire de la demande fondée sur le dol.

b – prescription

L’article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

L’acte de vente est du 30 avril 2012 et l’acte introductif d’instance du 25 août 2015. Ayant été délivré avant expiration du délai de prescription ayant au plus tôt commencé à courir à compter de la date de la vente, la prescription de l’action ne peut être opposée.

2 – éléments constitutifs

L’article 1116 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté', qu’il 'ne se présume pas et doit être prouvé'. A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Un tel comportement est un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient à l’appelante de prouver l’existence de manoeuvres frauduleuses ou d’une réticence de la venderesse destinées à tromper son consentement.

L M a décrit à son rapport l’état du bien. Elle a conclu en ces termes en A 12 son rapport :

'Lors de notre visite nous avons constaté que les 4 logements étaient devenus impropres à leur destination.

[…]

Cet immeuble est en état d’insalubrité et il doit être exécuté avant une relocation des logements en plus des embellissements une remise impérative aux normes électriques et plomberie.

Compte tenu de tous les éléments en présence, il semblerait évident que la SCI Cornet avait bien eu connaissance des fuites et aurait choisi la stratégie de masquer les désordres plutôt que d’y remédier, laissant ainsi les problèmes à l’acquéreur.

[…]

ll est difficile de ne pas mettre en cause le vendeur dans le cadre du dol et/ou de la garantie des vices cachés compte tenu de toutes les précédentes remarques'.

O P, économiste de la construction, a dans un compte rendu de visite en date du 24 septembre 2013 indiqué :

'Exposé et descriptions des faits :

[…] :

Des désordres par infiltrations sont rapidement apparus, provenant des salles d’eau et provoquant des écoulements dans les pièces des niveaux inférieurs jusqu’à la cave.

[…]

Constatations, Etat des lieux :

[…] :

Logement 1, RdCh : le plafond de la pièce de vie ne comporte plus la toile de verre, qui serait tombée sous son propre poids du fait du support plâtre sur lattis, saturé en eau.

Le jambage au droit de la fenêtre, en pierre de taille, est très humide.

Cette même fenête, de Type PVC rénovation, n’est pas complètement installée: Il manque les joints entre le dormants bois existant et les montants PVC, ainsi que les habillages d’ appuis et des jambages.

Les doublages et cloisonnements de salle d’eau et du WC ont été déposés, laissant apparaître les malfaçons de mises en 'uvre des matériaux : les rails du plafond placo sont vissés directement sous les chevrons, et la laine de verre est quasiment collée en sous face des tuiles, ne laissant que très peu de ventilation. De nombreux trous dans la maçonnerie moellons ont été laissés pour comp1e, cachés par le doublage.

Logement 2, 1^er étage : la salle d’eau est complètement démolie, laissant à nu les solives bois et le lattis supportant l’enduit plâtre en plafond du logement inférieur. Les bois sont très humides, et deviennent farineux pour certains, démontrant un début de pourrissement.

Une. fuite est visible au droit du manchon de raccordement du WC.

Logement 3, 2^e étage : des travaux de réfection de la salle d’eau ont été entrepris, puis arrêtés. Le plancher OSB mis à nu présente des traces d’écoulement d’eau.

Le jambage au droit de la fenêtre de la cuisine comporte de nombreuses traces de moisissures, signe d’une isolation déf1ciente de l’ébrasement.

Logement 4, 3^e étage : le plafond rampant d’origine, en lambris, est déposé, laissant apparaître la laine de verre, très usagée.

Le receveur de douche est fissuré au droit de la bonde, l’habillage des canalisations est déposé et laisse apparaître les (illisible) cuivre et évacuations PVC. Le tube cuivre qui est scellé dans le mortier maigre du blocage de douche a du vert de gris, prouvant une humidité très importante à ce niveau, sans que l’on puisse déterminer si cela provient d’une fuite de la canalisation ou non.

Le sol, à proximité de la douche, et côté cuisine, est souple, et fléchit sous le poids d’un homme, sans le crissement du bois sec…' .

Il a conclu ainsi son rapport : 'Aucun logement n’est occupable en l’état. Il faut impérativement procéder à une déshumidifcation totale de l’immeuble, pour contrer toute dégradation supplémentaire, et ensuite réaliser une réfection complète de l’ensemble des pièces d’eau'.

Q R, alors locataire d’un logement dans l’immeuble, a attesté en ces termes :

'J’ai loué à partir du 28/01/2011 mon premier appartement T1 bis de 33 m2 à la SCI CORNET…

Etant donne que c’était mon premier appartement, j’ai malgré tout constaté plusieurs choses qui m’ont paru anormales :

- L’apparition d’auréoles au plafond dans le salon ;

- Des infiltrations d’eau parla fenêtre du salon ;

- Les cloisons autour de la fenêtre du salon gorgées d’eau ;

- Des auréoles et moisissures sur les cloisons de la cuisine à côté d’une fenêtre;

- Une cloison située derrière les WC imbibée d’eau;

- La présence d’insectes dans la salle de bains.

Outre le fait de constater ces multiples anomalies, j’ai régulièrement été malade et mes effets personnels ce sont rapidement dégradés.

J’ai contacté M. Y à plusieurs reprises pour lui signaler ces anomalies mais il semblait indifférent à mes appels.

J’ai appris début 2012 que M. Y allait vendre l’immeuble'.

Anissa Fekir, également locataire, a en date du 9 septembre 2013 établi une attestation. Elle y a déclaré :

'J’ai occupé à partir du 16/08/2011 un appartement T1 bis de 33 m2… loué à la SCI CORNET dont M. Y D est le gérant.

Après quelques semaines d’occupation, j’ai pu constater plusieurs anomalies dans l’appartement. Des traces d’humidité et ensuite des moisissures commençaient à apparaître autour de la fenêtre de la cuisine.

Quelques temps plus tard, je suis alertée par la voisine de l’appartement en dessous, que de l’eau s’ écoulait par le plafond dans sa salle de bains, située à la verticale de la mienne.

J’ai contacté M. Y (ainsi que mes voisins du dessous) pour lui signaler ces anomalies.

Pour les moisissures autour de la fenêtre, un pot de peinture anti-humidité m’a été confié.

Quant aux écoulements d’eau dans la salle de bains de ma voisine, bien qu’ayant l’information, M. Y n’est pas intervenu pour détecter une fuite ou comprendre d’où les infiltrations pouvaient provenir.

J’ai appris par la suite, que M. Y, allait vendre l’immeuble au mois d’avril 2012".

Ces deux attestations, non manuscrites, ne sont pas dénuées de valeur probante, les dispositions de l’article 220 du code de procédure civile n’étant pas prescrites à peine de nullité.

S T a attesté le 19 octobre 2019 en ces termes :

'J’ai loué à partir du 06/08/2012 un appartement T1 bis à la SCI des 4 Cyprès dont M. B est le gérant. M. B venait d’acquérir cet immeuble au mois de mai 2012. J’ai très vite remarquer l’appartion d’auréoles sur les plafonds de la salle de bain et de la cuisine. La peinture des plafonds commençait à craqueler. J’ai par la même occasion constaté la présence de peinture autour de la fenêtre de la cuisine….quelques semaines plus tard, des moisissures sont apparues sur les cloisons d’encadrement. Les traces de peinture servaient à camoufler de précédentes moisissures…'.

Cette attestation manuscrite est régulière.

Il résulte de ces développements que :

— le gérant de sci Cornet avait connaissance du très mauvais état de l’immeuble et des logements, des infiltrations d’eau les dégradant ;

— l’acquéreur ne pouvait pas constater ces désordres puisque non apparents pour la plupart ;

— que le vendeur n’a pas pleinement informé l’acquéreur de l’état réel du bien mis en vente ;

— a en vue de la vente dissimulé les dégradations.

Ces dissimulations et agissements, destinés à surprendre le consentement de l’acquéreur, sont dolosifs au sens des dispositions précitées.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la sci des 4 cyprès du chef d’un dol.

[…]

La sanction du dol est la nullité de la vente. Les parties doivent être remises dans l’état qui existait antérieurement à celle-ci.

Le vendeur doit en conséquence restitution du prix de vente, de 180.000€. Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter de la date de l’arrêt.

Les frais de restitution du bien par l’appelante demeureront à la charge de la venderesse.

D – SUR LE PRET

L’interdépendance du contrat principal de vente et du contrat accessoire de prêt emporte la nullité du second en cas de nullité du premier.

Dès lors l’appelante, qui sollicite la résolution du contrat de prêt accessoire à la vente et non sa résiliation ou sa nullité, n’est pas fondé en cette demande qui sera en conséquence rejetée.

E – SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES

Le dol constitue au sens de l’article 1382 ancien (1240 nouveau) du code civil une faute engageant la responsabilité extracontractuelle de son auteur.

1 – frais d’acte

La sci Cornet ne conteste pas le montant des frais d’acte exposés par la sci des 4 cyprès. Ceux-ci l’ont été inutilement par cette dernière à raison de la nullité de la vente. Aussi est-elle fondée à en demander remboursement pour un montant de 9.162 €.

2 – prêt

L’appelante sollicite paiement du montant du complément de prêt souscrit, des échéances des prêts réglées, des intérêts de retard supportés, de l’indemnité forfaitaire à verser au prêteur.

Elle n’est pas fondée en sa demande de paiement à titre de dommages et intérêts du complément du prêt pour sa part excédant le prix de vente augmenté des frais, résultant d’un engagement contractuel envers le prêteur, non annulé. Il résulte toutefois des développements précédents que la venderesse est tenue au paiement des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  11.487,17 € correspondant aux intérêts du prêt déjà réglés au prêteur ;

—  1.403,28 € correspondant aux intérêts de retard dus du 26 octobre au 31 décembre 2013, montant à parfaire au jour du paiement des sommes dues en exécution du contrat de prêt ;

—  13.241,25 € correspondant à l’indemnité forfaitaire due par l’emprunteur à raison de la résiliation du prêt prononcée par le prêteur ;

avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt.

3 – préjudice moral

La faute de la venderesse a conduit l’appelante à acquérir un bien présenté comme étant de rapport, qui n’a pu produire les revenus espérés. Ce défaut de ressources a conduit la sci des 4 cyprès à la liquidation judiciaire. Ce préjudice sera réparé par l’attribution de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts. Les intérêts de retard sont dus comme précédemment.

F – SUR LA FAUTE DU GERANT DE LA SCI TRANCHEE

1 – recevabilité

La sci des 4 cyprès recherche la responsabilité personnelle du gérant de la sci Cornet. Pour les motifs qui précèdent, les demandes formées de ce chef sont recevables, indépendamment de leur bien fondé.

2 – bien fondé

Les manoeuvres et réticence dolosives de la sci Cornet ont été commises par son gérant, personne physique. Ce faisant, il a commis une faute au sens des dispositions de l’article 1382 ancien (1240 nouveau) du code civil. Cette faute volontaire engage sa responsabilité délictuelle. Il doit pour ces motifs être déclaré tenu in solidum avec la sci Cornet.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié n’y avoir lieu de faire application de ces dispositions.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’appelante de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu’il a condamné Maître-AB AC X ès qualités.

La charge des dépens d’appel incombe in solidum à la sci Cornet et à N Y. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître U V.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de la sci des 4 cyprès de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DECLARE irrecevables les conclusions de la sci des 4 cyprès notifiées le 14 mai 2020, sauf en ce qu’elles sollicitaient cette révocation ;

INFIRME le jugement du 4 septembre 2018 du tribunal de grande instance de Poitiers sauf en ce

qu’il :

'Déclare l’action dirigée à l’encontre de la SCI Cornet au titre du vice caché, irrecevable comme prescrite' ;

et statuant à nouveau,

PRONONCE la nullité de la vente par la sci Cornet à la sci des 4 cyprès, par acte du 30 avril 2012 reçu par Maître W AA, notaire à Poitiers, d’un immeuble situé […], comprenant :

— au rez-de-chaussée : une pièce sur rue, studio donnant sur cour ;

— au premier étage : appartement de type 1 ;

— au deuxième étage : appartement de type 1 ;

— au troisième étage : appartement de type 1 ;

— petite cour ;

— cave sous l’immeuble ;

[…] pour une contenance de 60 ca ;

DIT que la sci des 4 cyprès devra restitution du bien et la sci Cornet restitution du prix de vente ;

DIT que les frais de restitution du bien par la sci des 4 cyprès demeureront à la charge de la sci Cornet ;

CONDAMNE en tant que de besoin la sci Cornet et N Y à supporter in solidum ces frais ;

CONDAMNE in solidum la sci Cornet et N Y à payer à Maître AB-AC X, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la sci des 4 cyprès, les sommes de :

—  180.000 € en restitution du prix de vente ;

—  9.162 € correspondant aux frais d’acte supportés ;

—  11.487,17 € correspondant aux intérêts du prêt déjà réglés au prêteur ;

—  1.403,28 € correspondant aux intérêts de retard dus du 26 octobre au 31 décembre 2013, montant à parfaire au jour du paiement des sommes dues en exécution du contrat de prêt ;

—  13.241,25 € correspondant à l’indemnité forfaitaire due par la sci des 4 cyprès à la la Banque Populaire Val de France;

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

REJETTE la demande de résolution du prêt consenti par la Banque Populaire Val de France selon offre acceptée le 23 avril 2012 par la sci des 4 cyprès, d’un montant de 195.000 € remboursable en

240 mensualités au taux fixe de 4,25 % l’an ;

ORDONNE la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent ;

CONDAMNE in solidum la sci Cornet et N Y à payer à Maître AB-AC X, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la sci des 4 cyprès, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la sci Cornet et N Y aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître U V.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,