République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 16/01/2020

N° de MINUTE : 20/28

N° RG 18/06518 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R7YK

Jugement (N° ) rendu le 09 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Saint Omer

APPELANTES

SCP F A G H-F prise en la personne de Maître B A

[…]

[…]

SA MMA IARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

14 boulevard Marie et B Oyon

[…]

Représentées par M^e Eric Dhorne, avocat au barreau de Saint-Omer substitué par M^e Léone, avocat au barreau de Saint-Omer

INTIMÉ

Monsieur C X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent Leonard, avocat au barreau de Lille substitué par M^e Pierre Delannoy, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 13 novembre 2019 tenue par Claire Bertin magistrate chargée d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIÈRE LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

En présence de : Cynthia Gesty, greffière stagiaire

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

Claire Bertin, conseillère

Benoît Pety, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente et Harmony Poyteau, greffière, auquel la minute a été remise par la magistrate signataire.

OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : 5 juillet 2019

Communiquées aux parties le 8 juillet 2019

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 octobre 2019

Exposé du litige

Le 12 mai 2015, M^e A, notaire associé à Saint-Omer dans le cadre de la SCP F A G H-F (ci-après la SCP de notaires), a été chargé d’établir les actes de cession de l’officine de pharmacie appartenant à M. X moyennant le prix de 1 050 000 euros, au profit de M^me Y épouse Z.

La réalisation de la cession était subordonnée à plusieurs conditions, et notamment :

— l’obtention par l’acquéreur d’un accord de financement bancaire à hauteur de

850 000 euros, cette condition ayant été levée ainsi que cela résulte d’une attestation émise par le Crédit agricole Nord de France le 30 juillet 2015,

— l’accord de la bailleresse pour conclure un nouveau bail commercial avec le repreneur, cette condition suspensive devant être levée avant le 31 juillet 2015, et M^e A étant mandaté à cet effet par les parties pour obtenir l’accord de la propriétaire des murs.

Le 13 octobre 2015, M^me Y a notifié par l’intermédiaire de son conseil la caducité du compromis en se fondant sur l’absence de levée de la condition suspensive liée au nouveau bail commercial avant le 31 juillet 2015.

Par actes d’huissier en date du 9 et 14 décembre 2016, M. X a fait assigner la SCP de notaires et son assureur, la société MMA Iard, pour voir engager sa responsabilité civile délictuelle sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, arguant de ce qu’il avait été contraint d’accepter ultérieurement une nouvelle offre de cession à un prix inférieur.

Par jugement du 9 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Omer a :

— condamné solidairement la SCP de notaires et la société MMA lard à payer à M. X les sommes suivantes :

. 131 250 euros en réparation de son préjudice subi à raison d’une perte de chance,

. 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

. 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions,

— débouté M. X de l’ensemble de ses autres demandes plus amples ou contraires,

— débouté la SCP de notaires de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné solidairement la SCP de notaires et la société MMA Iard aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe du 30 novembre 2018, la SCP de notaires a interjeté appel, dans des conditions de délai et de forme qui ne sont pas critiquées, dudit jugement uniquement en ce qu’il :

— l’a condamnée solidairement avec la société MMA lard à payer à M. X les sommes suivantes:

. 131 250 euros en réparation du préjudice subi à raison d’une perte de chance,

. 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

. 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a ordonné l’exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions,

— l’a déboutée de l’ensemble de ses prétentions,

— l’a condamnée solidairement avec la société MMA Iard aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions notifiées le 22 janvier 2019, la SCP de notaires F A G H-F et la société MMA Iard sollicitent l’infirmation du jugement querellé. Elles demandent à la cour de :

à titre principal,

— juger que la SCP de notaires n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions,

— en conséquence, débouter M. X de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— dire que la responsabilité de la SCP de notaires doit être recherchée sur le fondement contractuel prévu à l’article 1231-1 du code civil,

— constater l’absence de démonstration par M. X d’une perte de chance de céder son fonds de commerce au prix stipulé dans le compromis du 12 mai 2015,

— juger que M. X n’a subi aucun préjudice moral, et le débouter de sa demande d’indemnisation à

ce titre,

en tout état de cause,

— condamner M. X à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner au paiement des frais et dépens.

Elles exposent que le cédant et le cessionnaire avaient requis le notaire à l’effet d’obtenir l’accord de M^me D-E sur la conclusion d’un nouveau bail commercial au profit du cessionnaire ou de toute personne morale qu’il se substituerait. Elles relèvent que par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet 2015, M^e A a invité la propriétaire à lui faire part de sa position quant à la conclusion d’un nouveau bail commercial et que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2015, le cessionnaire a notifié la caducité du compromis de vente en se fondant sur l’absence de levée de la condition suspensive liée à la conclusion d’un nouveau bail commercial.

Elles soutiennent que le notaire a agi en qualité de mandataire, l’obligation qui lui a été confiée d’obtenir l’accord de la bailleresse pour conclure un nouveau bail commercial avec le cessionnaire du fonds ne constituant aucunement le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, et ne tendant pas à assurer l’efficacité dudit acte. Elle ajoutent que seule peut être engagée la responsabilité contractuelle du notaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Elles indiquent que le notaire n’a commis aucun manquement à ses obligations susceptibles de caractériser une faute personnelle. Elles font observer que l’offre de prêt bancaire a été accordée le 30 juillet 2015.

Elles font observer que les conditions de la cession du droit au bail figurant au paragraphe 5° du compromis, précisent qu’à l’exception des délais spécifiques stipulés au paragraphe 4° relatif à l’obtention du prêt, « les conditions suspensives conventionnelles précitées devront être réalisées et notifiées au plus tard pour le 30 septembre 2015 ». Elles relèvent que le cédant et le cessionnaire avaient convenu aux termes du compromis que la désignation et la répartition des lieux loués devraient être modifiées de façon à ce que le cessionnaire dispose d’un bail commercial portant sur l’ensemble des locaux situés 24 et 26, rue de Saint-Omer à Wizernes, et que l’acte précise également que les parties convenaient de se rapprocher de M^me D-E, propriétaire de l’ensemble immobilier, pour convenir d’un nouveau bail commercial au profit du cessionnaire.

Elles relèvent que M. X ne justifie pas avoir engagé la moindre démarche auprès de la propriétaire pour convenir d’un nouveau bail avec le repreneur, alors que M^e A a bien entrepris des démarches téléphoniques auprès de la propriétaire pour convenir d’un nouveau bail, étant précisé que son notaire stagiaire avait établi un compte-rendu de sa conversation téléphonique du 11 septembre 2015 avec M^me D-E, dont il résultait que cette dernière avait donné son accord verbal sur le principe de conclure un nouveau bail au profit de la cessionnaire moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors taxes, mais qu’un désaccord persistait quant aux conditions du bail proposé par les parties dans le compromis de cession. Elles soutiennent que, pour définir définitivement l’assiette des lieux loués, il était indispensable d’attendre l’octroi du prêt.

Elles exposent qu’en aucune manière, la date d’envoi du courrier du 30 juillet 2015 à la bailleresse n’a pu faire obstacle à la levée de la condition suspensive dans le délai imparti, son terme étant fixé au 30 septembre 2015, la condition prévue dans l’acte de cession ne concernant pas exclusivement la conclusion d’un nouveau bail commercial mais la conclusion d’un nouveau bail commercial aux mêmes conditions que le renouvellement du bail commercial consenti au cédant.

Elles indiquent que M^me Y épouse Z ne s’est manifestée que le 13 octobre 2015 pour prétendre que le compromis était caduc, soit 13 jours après la date du 30 septembre prévue pour obtenir l’accord de la propriétaire, et que le refus de cette dernière au 30 septembre 2015 n’est dû qu’au désaccord persistant l’opposant à la cessionnaire sur les modalités du bail commercial.

Elles remarquent en outre qu’aucune information n’a été fournie à M^e A concernant la levée de la condition suspensive inhérente aux formalités d’enregistrement de la déclaration d’exploitation par l’ordre des pharmaciens, qui devaient être réalisées au plus tard pour le 15 janvier 2016.

Elles considèrent que si les modalités précises du bail n’ont pu être arrêtées avec la cessionnaire, cela ne résulte pas d’une faute du notaire qui n’aurait pas accompli les diligences nécessaires, mais exclusivement des difficultés liées à la définition des modalités de l’accord entre la propriétaire et cette dernière.

Elles précisent que la véritable raison de la dénonciation du compromis ne réside pas dans l’absence de réalisation de la condition suspensive précitée, mais dans le départ de deux médecins de la commune le 31 décembre 2015, ce qui risquait de générer une diminution importante du chiffre d’affaires de l’officine.

Sur l’appréciation du préjudice, elles estiment que M. X n’a subi aucun préjudice dans la mesure où le transfert du siège social d’un cabinet médical comprenant deux médecins associés dans une commune voisine allait nécessairement impacter la valorisation de son officine et, en outre, que ce dernier n’a pas sérieusement été contraint de vendre son fonds au prix de 875 000 euros. Elles ajoutent que M. X ne justifie ni de son état de stress ni du préjudice moral qu’il allègue.

Elles indiquent qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute commise par le notaire et le préjudice qui en serait résulté.

Elles rappellent, à titre subsidiaire, que l’éventuelle faute commise aurait pu tout au plus entraîner une perte de chance de céder le fonds de commerce au prix initialement prévu, et que la réparation d’un préjudice né d’une perte de chance ne peut pas être égale au bénéfice que le demandeur aurait retiré de la réalisation de l’événement escompté, la somme réclamée par le demandeur devant être proportionnelle à la chance perdue, qui est indéterminée et inexistante.

Dans ses conclusions notifiées le 9 avril 2019, M X sollicite, à titre principal, la confirmation en toutes ses dispositions du jugement querellé. A titre subsidiaire, il demande à la cour de condamner solidairement la SCP de notaires et la société MMA Iard à lui payer les sommes suivantes :

—  105 000 euros de dommages et intérêts basés sur la perte de la clause pénale de 10% telle que figurant dans le protocole,

—  10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

et, en tout état de cause, de condamner solidairement la SCP de Notaires prise en la personne de M^e A, et la société MMA Iard à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre à payer les frais et dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Léonard, avocat aux offres de droit.

Il expose que la lettre recommandée du 30 juillet 2015, adressée par M^e A à la propriétaire pour obtenir son consentement au nouveau bail commercial, n’a été postée que le 3 août 2015, ce qui rendait impossible la levée de la condition suspensive pour le 31 juillet 2015. Il soutient que le notaire a commis une négligence qui lui a fait perdre toute chance de réaliser la vente dans les conditions prévues aux termes du protocole d’accord.

Il estime que les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle. A titre subsidiaire, il n’a cause d’opposition à ce que la responsabilité de la SCP de notaires soit recherchée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Il relève que la cinquième condition suspensive conventionnelle inhérente à l’obtention, avant le 31 juillet 2015, de l’accord écrit de la propriétaire sur la conclusion d’un nouveau bail n’est nullement subordonnée à la quatrième condition liée à l’obtention d’un prêt bancaire, et ne saurait être soumise à interprétation par le rédacteur de l’acte lui-même.

Il fait observer que la SCP de notaires ne démontre pas avoir contacté téléphoniquement M^me D-E dès le mois de mai 2015, et n’a pas respecté le délai qui lui était imparti pour solliciter l’accord formel de la propriétaire sur la conclusion d’un nouveau bail. Il ajoute que le compte-rendu téléphonique du 11 septembre 2015 ne suffit pas à pallier la négligence du notaire.

Il soutient que la condition suspensive réglementaire liée à l’enregistrement de la déclaration d’exploitation et l’inscription au Tableau de l’ordre des pharmaciens ne peut être remplie qu’après la levée des conditions suspensives conventionnelles, et qu’elle pèse sur la seule cessionnaire.

Il indique que c’est en raison de l’absence de réalisation de la condition suspensive dans le délai contractuel convenu, survenue par la faute du notaire, que la cessionnaire a pu se prévaloir de la caducité du compromis, ce qui établit le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi.

Sur l’évaluation de son préjudice, il précise que suivant acte du 16 octobre 2016, il a finalement réussi à céder son fonds à un autre acquéreur au prix de 875 000 euros, et que son manque à gagner, correspondant à la différence entre le prix de cession initialement promis et le prix de vente finalement obtenu, s’élève à la somme de 175 000 euros. Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a estimé à 75% sa perte de chance de réaliser la vente dans les conditions prévues par le protocole initial.

A titre subsidiaire, il expose que son préjudice financier correspond au strict gain manqué, soit à la perte du bénéfice de la clause pénale égale à 10% du prix de cession du fonds.

S’agissant du préjudice moral subi, il expose que le notaire a trahi sa confiance, qu’à l’âge de 65 ans, au moment de faire valoir ses droits à la retraite, il lui a été difficile de trouver un nouveau repreneur, et qu’il n’a pu investir dans l’immobilier comme il l’escomptait en raison du moindre prix perçu.

Par avis du 5 juillet 2019, le procureur général s’en rapporte à la sagesse de la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2019.

Motifs

Sur le fondement juridique de la demande

Aux termes de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La cour rappelle qu’en application de ces dispositions, les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, la mission confiée courant 2015 à M^e A, notaire associé de la SCP F

A G H-F, a consisté en la rédaction des actes de cession du fonds de commerce d’officine de pharmacie, appartenant à M. X, au profit de M^me Y épouse Z.

Le compromis de cession régularisé le 12 mai 2015 a notamment prévu, au titre des conditions suspensives conventionnelles, que l’accord formel de la propriétaire de l’ensemble immobilier sur la conclusion d’un nouveau bail commercial, devait être formalisé par un écrit au plus tard le 31 juillet 2015, et que le nouveau bail commercial devait être signé au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de cession définitive du fonds.

En page 13 du compromis, les parties ont expressément requis la SCP de notaires « à l’effet d’obtenir l’accord de M^me D-E sur la conclusion d’un nouveau bail commercial au profit du cessionnaire ou de toute personne morale qu’il se substituerait. »

Dès lors que le bail commercial constitue un élément incorporel essentiel composant le fonds de commerce, le fait de requérir le notaire instrumentaire pour recueillir l’accord de la propriétaire sur la conclusion d’un nouveau bail constitue le prolongement de la mission du notaire qui s’est vu confier la rédaction de l’acte en vue d’en assurer l’efficacité juridique, étant ici précisé qu’à défaut d’accord de la propriétaire, la cession du fonds ne peut être réalisée.

En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a retenu que la responsabilité de la SCP de notaires devait être appréciée au regard de l’article 1382 précité.

Il appartient à l’intimé de rapporter la preuve d’une faute de la SCP de notaires, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la responsabilité délictuelle du notaire

En page 13 du compromis de cession, la vente est consentie et acceptée notamment sous la condition suspensive conventionnelle suivante :

« 5°) Accord de Madame I D-E, prise en sa qualité de propriétaire des locaux dans lesquels le fonds de commerce objet des présentes est exploité, sur la conclusion d’un nouveau bail commercial au même loyer que le dernier loyer en vigueur à ce jour au profit du cessionnaire ou de toute personne morale qu’il se substituerait, aux mêmes conditions que le renouvellement de bail commercial consenti au cédant aux termes d’un acte reçu par Maître J-K L, notaire à Saint-Omer (62500), le […], à l’exception de la désignation et de la répartition des lieux loués qui devra porter sur l’ensemble des locaux situés à Wizernes (62570), 24 rue de Saint-Omer, à usage de commerce, comprenant au rez-de-chaussée l’officine de pharmacie et un garage, et au 1^er étage et le bureau situé au 26 rue de Saint-Omer. […]

Les soussignés requièrent la Société Civile Professionnelle sus-dénommée à l’effet d’obtenir l’accord de Madame I D-E sur la conclusion d’un nouveau bail commercial au profit du cessionnaire ou de toute personne morale qu’il se substituerait. Cet accord formel du bailleur devra être formalisé par un écrit au plus tard le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE QUINZE (31/07/2015).

Ce nouveau bail commercial devra être signé au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de cession définitive de fonds. »

En page 14, il est précisé qu'« à l’exception des délais spécifiques stipulés au paragraphe 4°) ci-dessus, les conditions suspensives conventionnelles précitées devront être réalisées et notifiées au plus tard pour le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE (30/09/2015).

A défaut de réalisation des conditions suspensives conventionnelles dans le délai précité, le compromis sera considéré comme caduc, sans indemnité de part et d’autre, et les parties seront déliées de tout engagement quinze (15) jours après la notification faite par l’une ou l’autre des parties de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. »

L’examen de cet acte montre que la SCP de notaires s’est vu confier dès le 12 mai 2015, date de signature du compromis, la mission de se rapprocher de la propriétaire de l’ensemble immobilier aux fins d’obtenir son accord sur la conclusion d’un nouveau bail commercial au profit de M^me Y épouse Z, moyennant le versement d’un même loyer et aux mêmes conditions que le précédent bail consenti à M. X, à l’exception toutefois de la désignation et de la répartition des lieux loués.

En effet, à la lecture de la page 4 du compromis, alors que le bail commercial initialement consenti à M. X excluait l’appartement du premier étage de l’immeuble situé n° 24 rue de Saint-Omer à Wizernes, il apparaît que la désignation et la répartition des lieux loués devait être modifiée, « la cessionnaire ayant pour objet de prendre à bail commercial l’ensemble des locaux situés à Wizernes (62570), 24 et 26 rue de Saint-Omer, à usage de commerce avec pour destination l’exploitation d’une officine de pharmacie, comprenant :

— au 24 rue de Saint-Omer : au rez-de-chaussée l’officine de pharmacie et un garage, et au 1^er étage un appartement,

— et, au 26 rue de Saint-Omer, un bureau dépendant de l’immeuble, le surplus demeurant la jouissance du bailleur.

Les parties conviennent de se rapprocher de M^me D-E, prise en sa qualité de propriétaire de l’ensemble immobilier susvisé, pour convenir d’un nouveau bail commercial au profit du cessionnaire portant sur l’immeuble à usage de commerce situé à Wizernes (62570), 24-26 rue de Saint-Omer. »

Contrairement à ses allégations selon lesquelles elle aurait entrepris des démarches téléphoniques auprès de la propriétaire pour convenir d’un nouveau bail, la SCP de notaires ne démontre nullement s’être rapprochée de M^me D-E avant l’envoi, le 3 août 2015, d’une lettre recommandée datée du 30 juillet 2015, par laquelle elle sollicitait l’accord de cette dernière pour la régularisation avec M^me Y épouse Z d’un nouveau bail commercial au même loyer que le loyer en vigueur au 12 mai 2015, aux mêmes conditions que le renouvellement du bail consenti à M. X le […], à l’exception de la désignation et de la répartition des lieux loués qui devaient porter sur l’ensemble des locaux situés 24 rue de Saint-Omer à Wizernes, en ce compris l’appartement du premier étage, et sur le bureau situé au n°26 de la même rue.

Force est de constater que les appelantes ne justifient concrètement d’aucune démarche entreprise par le notaire auprès de la bailleresse avant l’envoi tardif de ce courrier, alors qu’il avait été désigné à l’effet de recueillir par écrit l’assentiment de cette dernière, et ce avant le 31 juillet 2015.

Contrairement aux allégations des appelantes, aucune clause contractuelle ne vient subordonner la condition suspensive inhérente à l’accord sur un nouveau bail à la réalisation préalable de la condition suspensive inhérente à l’octroi d’un prêt de 850 000 euros.

Il est par ailleurs observé que la teneur de l’entretien téléphonique du 11 septembre 2015 entre le notaire stagiaire et M^me D-E démontre à l’évidence qu’un désaccord persistait à cette date sur le périmètre des locaux donnés à bail, la propriétaire n’ayant pas accepté les conditions du bail telles que définies dans le compromis de cession du fonds, refusant ainsi d’étendre le bail commercial à l’appartement du premier étage, et proposant un partage des charges locatives.

De l’ensemble de ces éléments, constatations et énonciations, il résulte que les parties à l’acte se sont

accordées pour confier au notaire instrumentaire mission d’obtenir l’accord écrit de la bailleresse sur la conclusion d’un nouveau bail avant le 31 juillet 2015, et que ce dernier a manifestement négligé de se rapprocher de celle-ci dans le délai de rigueur qui lui était imparti, étant rappelé qu’il lui appartenait à tout le moins de tout mettre en 'uvre pour essayer de recueillir l’accord de principe de la propriétaire avant le 31 juillet 2015, et ce afin de sécuriser la cession, puis de régulariser le bail commercial avant le 30 septembre 2015. Il s’observe au demeurant qu’à la date de levée des conditions suspensives le 30 septembre 2015, la SCP de notaires n’avait toujours pas obtenu par écrit d’accord formel de M^me D-E sur les conditions de conclusion d’un nouveau bail.

En s’abstenant purement et simplement de contacter M^me D-E avant le 31 juillet 2015, la SCP de notaires a bien commis une faute ayant concouru à la réalisation d’un dommage pour M. X, résultant de ce que les négociations tardivement engagées n’ont pas pu aboutir, et de ce que la cessionnaire a pu, sans verser d’indemnité, se prévaloir de la clause de caducité du compromis, étant ici précisé que la SCP de notaires ne démontre pas, contrairement à ses écritures, que M^me Y épouse Z ait dénoncé le compromis en raison du transfert d’un cabinet médical sur une autre commune à la fin de l’année 2015.

En conséquence, il existe bien une relation de cause à effet entre la faute commise par le notaire et le préjudice subi par le cédant.

Sur la réparation du préjudice

Le préjudice de M. X peut s’analyser en une perte de chance d’avoir vendu son fonds au prix initialement convenu. Il lui appartient de démontrer le caractère certain, né et actuel de la perte de chance invoquée, c’est à dire la disparition d’une éventualité favorable présentant un caractère de probabilité raisonnable.

Des pièces versées au débat, il ressort que M. X n’est finalement parvenu à céder son officine qu’au prix de 875 000 euros suivant acte du 14 octobre 2016, et non au prix de 1 050 000 euros initialement prévu dans le compromis de cession du 12 mai 2015 devenu caduc.

La cour retient que si la SCP de notaires avait fait toutes diligences pour obtenir l’accord formel écrit de M^me D-E avant le 31 juillet 2015, étant d’ailleurs observé qu’à cette date, le transfert du cabinet médical de Wizernes à Helfaut pouvait rester ignoré des parties, M X conservait une chance de céder son fonds au prix initialement convenu de 1 050 000 euros, évalué en fonction de son chiffre d’affaires annuel et de ses résultats comptables.

Il en résulte pour le cédant un manque à gagner de 175 000 euros qui constitue l’assiette de son préjudice indemnisable.

Si le premier juge a retenu une perte de chance de 75%, la cour considère que le cédant a en réalité perdu une chance, qui ne saurait être supérieure à un tiers, de conclure la cession au prix initial, dans la mesure où, si la propriétaire avait exprimé en septembre 2015 auprès du notaire stagiaire son accord sur le principe de conclusion d’un nouveau bail, elle continuait à s’opposer à la location de l’appartement du premier étage, et où des désaccords persistaient quant aux modalités du bail relatives aux charges locatives.

Compte-tenu de la perte de chance de conclure la cession au prix initialement convenu, le préjudice financier subi par M. X du fait de la négligence de la SCP de notaires sera fixé à la somme de 58 333 euros (soit 175 000 x 1/3).

Les manquements de la SCP de notaires à son engagement ont confronté M. X, alors parvenu à l’âge de la retraite, aux tracas liés à l’échec de la cession de son fonds, au stress et à une inquiétude légitime en raison de la nécessité de rechercher un nouvel acquéreur, qui plus est en secteur rural.

En conséquence, il convient d’évaluer le préjudice moral de M. X à la somme de

3 000 euros, et de condamner la SCP de notaires in solidum avec son assureur, la société MMA Iard, à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts .

Le jugement querellé sera infirmé de ces chefs.

Sur les dépens et les frais non répétibles

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement querellé sur les dépens et les frais non répétibles

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum la SCP de notaires et la société MMA Iard aux entiers dépens d’appel.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la cour autorisera la SELARL Vincent Léonard, avocat, à recouvrer directement contre les personnes condamnées les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’équité commande de débouter les appelantes et l’intimé de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Saint-Omer, SAUF EN CE QU’IL a condamné solidairement la SCP F A G H-F et la société MMA Iard à payer à M. X les sommes de 131 250 euros en réparation de son préjudice subi à raison d’une perte de chance, et de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

L’infirme de ces deux chefs,

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés,

Condamne in solidum la SCP F A G H-F et la société MMA Iard à payer à M. X les sommes de 58 333 euros en réparation de son préjudice financier résultant de la perte de chance, et de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCP F A G H-F et la société MMA Iard à payer les dépens d’appel,

Dit qu’en application de l’article 699 du code de procédure civile, la SELARL Vincent Léonard, avocat, recouvrera directement contre la SCP F A G H-F et la société MMA Iard les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Déboute en cause d’appel la SCP F A G H-F, la société MMA Iard et M. X de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente

[…]