RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01145 – N°Portalis DBVH-V-B7G-IMM2

ET-AB

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

08 mars 2022

RG:19/05189

[T]

C/

[F]

Grosse délivrée

le 11/05/2023

à M^e Jean-pascal PELLEGRIN

à M^e Valérie BACH

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 11 MAI 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 08 Mars 2022, N°19/05189

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

M^me Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Mars 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

Monsieur [J] [T]

né le 28 Août 1959 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Michaël BERDAH, Plaidant, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE :

Madame [Y] [F] divorcée [P]

née le 15 Novembre 1980 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Valérie BACH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 11 Mai 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte authentique du 5 juin 2019, M. [J] [T] a consenti une promesse unilatérale de vente à Mme [Y] [F]-[P] portant sur les lots n°2 et n°7 d’un lot immobilier dénommé '[Adresse 8]' sis [Adresse 4] à [Localité 3] (Gard), cadastré section EB n°[Cadastre 6], moyennant le prix de 203 000 euros.

Cette promesse de vente comportait plusieurs conditions suspensives et notamment celle d’obtention d’un prêt.

Elle prévoyait également une indemnité d’immobilisation d’un montant de 20 300 euros dont 10 150 euros ont été versés par Mme [F]-[P] pour être séquestrés entre les mains de Me [N], notaire à [Localité 3].

Par courrier recommandé du 19 août 2019, Mme [F]-[P] a informé M. [T] que son dossier de prêt avait été refusé par la banque.

M. [T] a alors adressé à Mme [F]-[P] une lettre notifiant la caducité de la promesse unilatérale sollicitant également le paiement de l’indemnité d’immobilisation convenue.

En l’absence de toute réponse, par acte du 23 octobre 2019, M. [T] a assigné Mme [F]-[P] devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et suivants du Code civil et de la voir condamner à lui payer les sommes de 20 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

constaté que Mme [Y] [F] divorcée [P] a bien effectué les diligences requises par la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée dans la promesse de vente en date du 5 juin 2019 ;

dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée dans la promesse de vente en date du 5 juin 2019, est défaillante par l’effet du refus de prêt opposé à Mme [Y] [F] divorcée [P] ;

En conséquence,

dit que la promesse de vente du 5 juin 2019 est devenue caduque ;

débouté M. [J] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

ordonné la restitution de la somme de 10 150 euros versée par Mme [Y] [F] divorcée [P] et séquestrée entre les mains de Maître [N], notaire à [Localité 3] ;

débouté Mme [Y] [F] divorcée [P] de sa demande de dommages-intérêts ;

condamné M. [J] [T] à payer à Mme [Y] [F] divorcée [P], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros ;

condamné M. [J] [T] aux entiers dépens.

Par déclaration du 23 mars 2022, M. [T] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 31 octobre 2022, la procédure a été clôturée le 28 février 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 14 mars 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2022, M. [T] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, de :

— juger que Mme [F]-[P] a commis des fautes contractuelles ;

— la condamner à lui payer une somme de 20 300 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir;

— la condamner à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la résistance abusive ;

— la condamner à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de perte de chance d’avoir pu contracté la vente ;

— juger que la somme séquestrée entre les mains de Me [N] lui sera acquise et versée par ledit notaire après la signification à Mme [F]-[P] de l’arrêt à intervenir ;

— condamner Mme [F]-[P] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] fait valoir en substance que l’intimée ne justifie d’aucune demande de financement bancaire conforme aux stipulations contractuelles ni d’un refus de demande de prêt répondant aux caractéristiques mentionnées de sorte qu’elle a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition suspensive.

Il soutient ainsi que la condition suspensive doit être réputée accomplie et que Mme [F] est redevable de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

Il ajoute que la résistance abusive opposée par l’intimée justifie l’octroi de dommages et intérêts ainsi que la perte de chance de vendre le bien qu’il estime à la somme de 20 000 euros.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2022, Mme [F]-[P] intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts, de débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, d’ordonner la restitution des sommes séquestrées chez le notaire, et de condamner M. [T] au paiement de la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée outre, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient essentiellement qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de la promesse de vente, qu’elle n’a pas obtenu dans le délai de deux mois et a effectué les diligences requises de sorte que la promesse est caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive.

Ainsi, elle considère que la procédure de M.[T] est abusive et justifie l’octroi de dommages-intérêts.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la réalisation de la condition suspensive

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil, la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition mais il revient au débiteur de l’obligation de prouver qu’il a accompli les diligences requises.

Il est également constant que la condition est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Le bénéficiaire de la promesse est donc tenu de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat.

Pour retenir que Mme [F] -[P] avait réalisé une demande conforme aux stipulations contractuelles, le tribunal a dit que la demande de financement auprès de la SAS Nemau Finance (Meilleurtaux.com) et dont il a affirmé que le champ d’action est bien celui d’un organisme bancaire, est une demande formulée pour un montant de 151 790 euros soit un montant inférieur au montant maximal emprunté convenu sur une durée de 240 mois comme convenu.

Il a ajouté que l’absence de mention du taux d’intérêts 'ne saurait en présence de chacune des autres caractéristiques convenues (…) matérialiser une insuffisance des démarches de l’acquéreur, d’autant que le courrier de refus en date du 23 août 2019 ne mentionne aucunement le taux d’intérêt en tant que motif de refus.'

M.[T] considère que cette appréciation est contraire aux dispositions rappelées ci-dessus et largement insuffisante.

Mme [F]-[P] soutient pour sa part qu’elle justifie ne pas avoir obtenu son prêt aux caractéristiques contenues dans le contrat.

La condition suspensive relative à la demande de prêt de l’acte litigieux est rédigé de la manière suivante :' le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tous organisme bancaire ;

— montant maximal de la somme empruntée : CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160 000 ,00 EUR) ;

— durée minimale de remboursement : 20 ans ;

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,10% l’an (hors assurances) ;

— garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sureté réelle (…) ;

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil …'.

En premier lieu, il sera observé que la SAS Nemau est un courtier , c’est à dire un intermédiaire, qui présente ses clients à des banques en vue de leur permettre d’emprunter et non un organisme bancaire. Ainsi, le premier courrier de refus produit du 23 août 2019 fait certes état d’une demande de prêt et mentionne bien le nom de l’acquéreur, le bien dont il est envisagé l’acquisition, le montant en principal demandé et la durée de remboursement mais ne permet de vérifier aucun autre détail de la demande formulée, à savoir le nom du prêteur sollicité et surtout le taux du prêt demandé qui constitue contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, une caractéristique importante du prêt.

Quant au second courrier produit qui est daté du 8 août 2019 émanant de la Banque Populaire du sud, il permet de vérifier que le prêt demandé était d’un montant de 149 900 euros mais ne permet de savoir ni sur quelle durée ni à quel taux. Il ne permet pas plus de savoir à quelle date la demande a été déposée et dés lors il ne permet pas de savoir si le délai de deux mois a été respecté.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments qu’il ne peut être vérifié que Mme [F]-[P] a déposé une demande conforme aux stipulations contractuelles telles qu’énoncées ci-dessus. La condition suspensive relative au prêt est ainsi réputée accomplie.

Par voie de conséquence, M.[T] se prévaut à juste titre des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a débouté M.[T] de ses demandes et a ordonné que le notaire séquestre restitue la somme de 10 150 euros entre les mains de Mme [F]-[P].

C’est également à juste titre que M.[T] demande la condamnation de Mme [F]-[P] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 20 300 euros, la promesse prévoyant expressément que l’indemnité séquestrée soit 10 500 sera versée au promettant, 'et lui restera acquise à titre forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substituées d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'. Elle dispose également que le surplus d’indemnité d’immobilisation, est versé par le bénéficiaire au promettant 'au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait'.

Mme [F] -[P] sera ainsi condamnée à payer à M.[T] la somme de 20 300 euros déduction faite de la somme de 10 500 euros déjà versée au séquestre M° [N] Notaire à [Localité 3] qui sera autorisé à s’en libérer au profit de M.[T].

2-Sur les demandes de dommages et intérêts

M.[T] demande l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance de vendre dont il ne rapporte aucune preuve.

En ce qui concerne, les demandes pour procédure abusive et résistance abusive formées par les parties. Mme [F]-[P] succombant ne peut prétendre que la procédure engagée par M.[T] est abusive et sera déboutée de sa demande de ce chef.

Par ailleurs, M.[T] ne démontre pas que Mme [F]-[P] a résisté de manière abusive à l’exécution de la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation. En effet, elle a fait valoir des moyens de défense qui ont été accueillis par le premier juge de sorte que son attitude au cours de cette procédure ne peut être qualifiée d’abusive.

M.[T] sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3-Sur les demandes accesoires

Partie perdante, Mme [F]-[P] supportera la charge des dépens d’appel et sera nécessairement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande d’allouer à M.[T] la somme de 2 000 euros que Mme [F]-[P] sera condamnée à lui payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [F] -[P] à payer à M.[T] la somme de 20 300 euros, déduction faite de la somme de 10 500 euros déjà versée au séquestre Me [N] Notaire qui sera autorisé à s’en libérer au profit de M.[T] ;

Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [Y] [F]-[P] à supporter la charge des dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,