RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00211 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IV3L

AG

TJ D’ALES

13 décembre 2022

RG : 21/00460

[H]

C/

[W]

Grosse délivrée

le 20/06/2024

à M^e Francis Trombert

à M^e Jean-pierre Bigonnet

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 20 JUIN 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 13 décembre 2022, N°21/00460

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Delphine Duprat, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 mai 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [X] [H]

né le 15 mars 1995 à [Localité 5] (84)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Francis Trombert, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉ :

M. [C] [W]

né le 11 octobre 1961 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-pierre Bigonnet, avocat au barreau d’Alès

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 25 février 2020, M. [C] [W] a conclu avec M. [X] [H] un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 132 000 euros, sous conditions suspensives notamment d’obtention d’un prêt au plus tard le 30 avril 2020.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 mai 2020.

Les conditions suspensives ont été réalisées et un rendez-vous fixé au 26 mai 2020 en l’étude du notaire afin de procéder à la signature de l’acte authentique, auquel aucune des parties ne s’est présentée.

Par acte du 30 mars 2021, M. [H] a assigné M. [W] devant le tribunal judiciaire d’Alès en paiement de la somme de 13 200 euros au titre de la clause pénale, du montant des loyers exposés à hauteur de 11 176,35 euros et de la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Estimant que le défaut de réitération du compromis était imputable à M. [H], celui-ci a formulé à titre reconventionnel une demande réciproque en paiement de la clause pénale.

Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire d’Alès a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur puis par jugement contradictoire du 13 décembre 2022 :

— a débouté M. [H] de ses demandes,

— l’a condamné à payer à M. [W] la somme de 13 200 euros au titre de la clause pénale et aux dépens,

— a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal a jugé que l’absence de réitération du compromis de vente était du fait de M. [H].

Par déclaration du 17 janvier 2023, M. [H] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, la procédure a été clôturée le 30 avril 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 14 mai 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 30 avril 2023, M. [X] [H] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement dont appel,

— de débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de le condamner à lui payer les sommes de :

—  13 200 euros au titre de la clause pénale,

—  6 186,13 euros au titre des loyers exposés,

—  5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant soutient que le vendeur est seul à l’origine du refus de réitérer la vente, faute lui a causé un préjudice puisqu’il a été contraint de se reloger et d’exposer des loyers.

Par conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 2 mai 2023, M. [C] [W] demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— de débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— de condamner celui-ci aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé réplique :

— qu’en raison de l’épidémie de Covid-19, le délai de réitération de l’acte de vente a été prorogé jusqu’au 24 juillet 2020 et que l’appelant ne l’a pas mis en demeure de s’exécuter, ce qu’il aurait fait s’il avait eu l’intention de poursuivre la vente,

— que lui-même a toujours voulu vendre, ayant même remis les clés à l’acquéreur dès la signature du compromis afin qu’il puisse entreprendre des travaux,

— que l’acte authentique n’a pas pu être signé à la date prévue faute pour le locataire du vendeur d’avoir quitté les lieux,

— que l’appelant aurait dû de toute façon engager des frais pour se loger, que ce soit un loyer ou le remboursement d’un prêt.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le compromis de vente signé le 25 février 2020 entre M. [W] et M. [H] sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, comporte une « stipulation de pénalité » selon laquelle « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TREIZE MILLE DEUX CENTS EUROS (13 200,00 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des PARTIES de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

L’objet d’une clause pénale est de sanctionner le comportement d’une partie qui, alors que les conditions suspensives sont levées, refuse de réitérer la vente.

Sa mise en oeuvre suppose la levée de toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte, un refus délibéré de réitérer la vente et une mise en demeure préalable.

Il n’est pas contesté ici que la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur était remplie, que la signature de l’acte authentique était prévue le 26 mai 2020, date à laquelle aucune des parties ne s’est présentée et que l’acte n’a par la suite jamais été réitéré, chaque partie imputant à l’autre un refus de réitération, malgré l’allongement des délais prévus par la législation dérogatoire prise en raison de l’état d’urgence sanitaire.

Il ressort des pièces versées aux débats que le vendeur a remis les clés du bien à l’acquéreur avant la date prévue pour la réitération de l’acte afin de lui permettre d’entreprendre des travaux, et que celui-ci a assuré le bien et donné son préavis à son bailleur par courrier du 28 février 2020, à effet au 31 mai 2020.

Ces éléments démontrent l’intention initiale tant du vendeur que de l’acquéreur de réitérer la vente.

Les attestations versées au débat par l’appelant démontrent que quelques jours avant la date prévue pour cette réitération le 20 mai 2020, ceux-ci se sont retrouvés sur les lieux ; qu’à cette occasion, un désaccord est survenu entre eux au sujet du locataire du vendeur, toujours dans les lieux et prétendant prolonger son occupation jusqu’au 12 juillet suivant ; que devant le désaccord à ce sujet de l’acquéreur, le vendeur aurait fait état de sa volonté de ne plus lui vendre le bien.

Il ressort réciproquement des attestations produites par l’intimé que l’acquéreur aurait également de son côté manifesté son souhait d’arrêter la vente.

La présence du locataire dans les lieux au jour de la vente est corroborée par un courrier du notaire du 29 mai 2020, adressé aux conseils des parties, aux termes duquel ni le vendeur ni l’acquéreur ne se sont présentés au rendez-vous fixé le 26 mai 2020 et que « d’après les éléments en [sa] possession, le locataire n’aurait pas quitté les lieux pour permettre la prise de possession réelle de M. [H] à compter de la vente comme indiqué dans le compromis de vente » alors que le compromis stipulait que le bien devait être « libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques » à compter du jour de la réalisation de la vente.

Les pièces produites de part et d’autre ne permettent toutefois pas à elles seules d’imputer à cette date le refus de réitération au vendeur ou à l’acquéreur.

Le compromis comportait également une clause « réitération de l’acte authentique » stipulant

« en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique aura lieu au plus tard le 30 mai 2020 (').

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

(')

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 15 juin 2020.

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution') afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.

Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’ACQUÉREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUÉREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’ACQUÉREUR par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause pénale ».

Par courriers des 29 mai et 23 octobre 2020, le notaire a rappelé cette clause aux deux parties, qui étaient donc pleinement informées de la possibilité de réitération de l’acte, et des démarches à accomplir afin d’obtenir l’exécution forcée de la vente en cas de refus de l’une d’elles d’y procéder.

Or, il ressort des éléments du dossier que postérieurement au 26 mai 2020, l’acquéreur n’a plus manifesté aucune volonté de poursuivre la vente, dès lors qu’il n’a délivré aucune mise en demeure au vendeur et n’a pas répondu aux courriers de ce dernier.

En effet, par courrier du 19 novembre 2020, le conseil du vendeur s’est plaint du fait qu’il n’avait « pas reçu de réponse à [son] courrier du 27 juillet 2020 » dans lequel il indiquait que son client « prévoyait une signature pour le mois de septembre 2020 » et en concluait que l’acquéreur renonçait à signer l’acte authentique.

Ce courrier démontre, comme l’a relevé le premier juge, la volonté du vendeur de réitérer la vente.

Ainsi, l’absence de réitération est imputable à la seule défaillance de l’acquéreur, qui sera débouté de ses demandes par voie de confirmation du jugement.

Le tribunal a fait droit à la demande du vendeur en paiement du montant de la clause pénale contractuellement prévue, au motif que cette sanction s’appliquait du seul fait du manquement d’une partie à ses obligations.

Toutefois, le refus de réitérer l’acte, qui conditionne l’application de la clause pénale, ne peut résulter que d’une mise en demeure infructueuse à cet effet.

En l’occurrence, le défaut de respect du formalisme contractuellement prévu pour rendre exigible la clause pénale en interdit l’application en faveur du vendeur, qui sera débouté de sa demande par voie d’infirmation du jugement sur ce point.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [H] aux dépens et en ce qu’il a rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par lui.

M. [H] succombe en appel, et sera condamné aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat dressé par Me [T] le 18 janvier 2021 à la demande de M. [W].

Pas plus qu’en première instance il n’y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Alès, sauf en ce qu’il a condamné M. [X] [H] à payer à M. [C] [W] la somme de 13 200 euros au titre de la clause pénale,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [C] [W] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [H] aux dépens de la procédure d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par le présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,