RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03665 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JAJL

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

07 novembre 2023

RG :23/00281

[N]

C/

[E]

Société GRAND DELTA HABITAT

Grosse délivrée

le

à M^e Julie-gaëlle BRUYERE

SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU07 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 07 Novembre 2023, N°23/00281

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [C], [T] [N]

née le 11 Juin 1996 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julie-gaëlle BRUYERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c30189-2023-8047 du 05/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

M. [R] [E]

(Ordonnance de caducité partielle de la DA)

né le 13 Janvier 1998 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Société GRAND DELTA HABITAT,

société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme, au capital de 11 470 395,00 euros, ayant son siège social sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de AVIGNON, sous le numéro 662 620 079, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2018, la société Grand Delta Habitat a donné à bail à Mme [C] [N] et M. [R] [E], un logement ainsi qu’un garage sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 521,21 € hors charges.

Par exploit du 6 avril 2023, Grand Delta Habitat a fait délivrer à Mme [N] et à M. [E] un commandement de payer portant sur la somme de 2 249,70 € hors frais et indemnités.

Par exploit de commissaire de justice du 21 juin 2023, Grand Delta Habitat a fait assigner Mme [C] [N] et M. [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juin 2023 ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner les locataires à lui payer la somme de 2 567.38 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 21 juin 2023 ;

— condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation au moins égale au loyer, sur loyer et charges qu’ils auraient dû payer jusqu’au jour du départ effectif ;

— condamner les locataires à payer les frais d’assurance habitation souscrite par la société Grand Delta Habitat ;

— condamner les locataires à payer les frais et dépens de l’instance.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 7 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a:

— déclaré la demande de résiliation de la société Grand Delta Habitat recevable ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 juin 2023;

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 7 juin 2023 ;

— constaté que les locataires sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 7 juin 2023 ;

— condamné solidairement les locataires à payer la somme de 1 847.59 € à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 ;

— autorisé l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef au local d’habitation, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné solidairement les locataires à payer à la bailleresse à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 599.95 € charges comprises, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— débouté la bailleresse de sa demande de paiement des frais de l’assurance d’habitation qu’elle déclare avoir souscrite,

— condamné solidairement les locataires aux entiers dépens de l’instance;

— rejeté les demandes pour le surplus.

Par déclaration du 24 novembre 2023, Mme [C] [N] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Au terme de ses conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024, Mme [C] [N], appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

Infirmer en totalité l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Avignon du 7 novembre 2023.

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 2 201,93 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au 3 janvier 2024 mensualité de décembre 2024 incluse

— homologuer le protocole de cohésion sociale et le plan d’apurement annexé en date du 22 avril 2024.

— accorder à Mme [N] des délais de paiement courant du mois de janvier 2024 au mois de janvier 2026 et l’autoriser à apurer sa dette par 23 versements mensuels de la somme de 30 € et un versement final de la somme de 566,23 € au mois de janvier 2026.

— suspendre les effets de la clause résolutoire.

— dire qu’en cas non-paiement d’une mensualité de loyer ou d’une mensualité d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et la SCIC Grand Delta Habitat pourra poursuivre l’expulsion des locataires et l’exécution forcée de l’intégralité de la dette.

— débouter l’établissement SCIC Grand Delta Habitat de sa demande au titre de l’article 700 et des dépens.

Au soutien de son appel, Mme [N] indique qu’elle ne conteste pas avoir manqué à son obligation principale de régler le loyer mais qu’elle s’est retrouvée en difficulté financière du fait des agissements de son compagnon M. [E] qui ne demeure plus dans le logement.

Elle fait valoir être de bonne foi en tentant de trouver des solutions amiables, et notamment en reprenant le paiement de ses loyers et en commençant à apurer sa dette.

Elle indique que Grand Delta Habitat a consenti le 22 avril 2024 à la signature d’un protocole de cohésion sociale afin de lui permettre de rester dans les lieux en lui accordant des délais de paiement, à condition de régulariser sa dette, qu’il convient dès lors e suspendre les effets de la clause résolutoire.

La société Grand Delta Habitat, par conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024, demande à la cour au visa des articles 834, 835, 1103, 1728 du code civil, et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon du 7 novembre 2023 en ce qu’il a :

« – Déclaré la demande de résiliation de la société Grand Delta Habitat recevable ;

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 juin 2023;

— Constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 7 juin 2023 ;

— Constaté que les locataires sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 7 juin

2023 ;

— Autorisé l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef au local d’habitation, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamné solidairement les locataires aux entiers dépens de l’instance. »

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

« – Limité la condamnation solidaire des locataires à la somme de 1 847.59 € à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 ; »

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 2 201,93 € au titre des arriérés de loyer arrêtés au 3 janvier 2024 mensualité de décembre incluse,

— homologuer le protocole de cohésion sociale et le plan d’apurement annexé en date du 22 avril 2024,

En conséquence, accorder à Mme [N] des délais de paiement courant du mois de janvier 2024 au mois de janvier 2026 et l’autoriser à apurer sa dette par 23 versements mensuels de la somme de 30 € et un versement final de la somme de 566,23 € au mois de janvier 2026.

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— dire qu’en cas non-paiement d’une mensualité de loyer ou d’une mensualité d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et la société Grand Delta Habitat pourra poursuivre l’expulsion des locataires et l’exécution forcée de l’intégralité de la dette,

— débouter Mme [C] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [C] [N] aux entiers dépens.

A l’appui de ses écritures, Grand Delta Habitat indique à la cour avoir régulièrement fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail régularisé entre lui et ses locataires, resté sans effet. Elle précise que depuis la délivrance dudit commandement de payer, la dette locative n’a pas été soldée, justifiant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle indique qu’un protocole de cohésion sociale a été signé avec l’appelante ainsi qu’un plan d’apurement de la dette dont elle demande l’homologation.

Elle précise que dans le protocole de cohésion sociale, Mme [C] [N] a reconnu qu’elle était occupante sans droit ni titre, pour autant ce protocole et le plan d’apurement qui y est annexé protègent cette dernière d’une éventuelle expulsion tant qu’elle en respecte les termes.

Par ordonnance du 4 avril 2024, la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de M. [R] [E] a été prononcée.

MOTIFS DE LA DECISION :

En préliminaire, il y lieu de constater que Grand Delta Habitat ne formule aucune critique contre l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande au titre des frais d’assurance habitation.

Elle sera en conséquence confirmée de ce chef.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut ainsi constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Selon les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation de paiement de son loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 « la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, la clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et a joué conformément aux prévisions contractuelles.

Par ailleurs, le commandement de payer du 6 avril 2023 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant et non contesté que l’appelante n’a pas honoré le paiement de la totalité du loyer et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Ainsi, il convient d’en tirer les conséquences juridiques et de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré la demande de résiliation de la société Grand Delta Habitat recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 juin 2023, constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 7 juin 2023, constaté que les locataires sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 7 juin 2023 et autorisé l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef au local d’habitation, au besoin avec le concours de la force publique.

La signature d’un protocole de cohésion sociale et d’un plan d’apurement y annexé le 22 avril 2024 ne remettent pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion.

En effet, le protocole de cohésion sociale est un dispositif conventionnel destiné en cas de résiliation judiciaire du bail à suspendre la procédure d’expulsion et d’accorder des délais pour apurer la dette en vue du rétablissement du bail en cas de respect par le locataire.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur le montant de l’arriéré locatif à hauteur de 2 201,93 €, montant reconnu par l’appelante.

Infirmant l’ordonnance déférée, elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme provisionnelle à Grand Delta Habitat.

Il sera fait droit à la demande des parties d’homologuer le protocole et le plan d’apurement en date du 22 avril 2024 comme détaillé aux termes du dispositif.

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré la demande de résiliation de la société Grand Delta Habitat recevable ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 juin 2023;

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 7 juin 2023 ;

— constaté que les locataires sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 7 juin 2023 ;

— autorisé l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef au local d’habitation, au besoin avec le concours de la force publique ;

— débouté la bailleresse de sa demande de paiement des frais de l’assurance d’habitation qu’elle déclare avoir souscrite,

— condamné solidairement les locataires aux entiers dépens de l’instance;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [N] solidairement avec M. [E] à payer la somme de 1 847.59 € à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne Mme [N] à payer Grand Delta Habitat la somme de 2 201,93 € à titre de provision au titre des arriérés de loyer arrêtés au 3 janvier 2024 mensualité de décembre incluse,

Homologuant le protocole de cohésion sociale et le plan d’apurement y annexé en date du 22 avril 2024 :

Accorde à Mme [N] des délais de paiement courant du mois de janvier 2024 au mois de janvier 2026 et l’autorise à apurer sa dette par 23 versements mensuels de la somme de 30 € et un versement final de la somme de 566,23 € au mois de janvier 2026.

Suspend les effets de la clause résolutoire,

Dit qu’en cas non-paiement d’une mensualité de loyer ou d’une mensualité d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et la société Grand Delta Habitat pourra poursuivre l’expulsion des locataires et l’exécution forcée de l’intégralité de la dette,

Condamne Mme [C] [N] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par le greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE