Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 22 mai 2025, n° 23/02740

CA Nîmes
Infirmation partielle 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance d'un logement décent
La cour a constaté que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, entraînant un préjudice de jouissance pour le locataire.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au titre des frais irrépétibles en raison des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 22 mai 2025, n° 23/02740
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/02740
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Céline SANCHEZ-VINOTChristophe MOURIER
Parties :	S.C.I. LA CAVE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02740 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I5PJ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’ALES

19 juin 2023 RG :22/00673

[X]

S.C.I. LA CAVE

Copie exécutoire délivrée

à :

M^e Mourier

M^e Sanchez-Vinot

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 22 MAI 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ALES en date du 19 Juin 2023, N°22/00673

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

En présence de Mme [T] [H], greffière stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [Y] [X]

né le 03 Mai 1966 à [Localité 6] (75)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-04649 du 18/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.C.I. LA CAVE, immatriculée au RCS d’Avignon sous le n° 438 193 310, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Céline SANCHEZ-VINOT de la SARL ALBA JURIS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 22 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2017, la SCI la Cave a donné en location à M. [Y] [X], un appartement de type P2, sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 350 'outre les charges.

La SCI la Cave a fait délivrer à son locataire, M. [X], le 13 mars 2020, un congé-préavis avec offre de vente à effet au 31 octobre 2020, resté sans effet.

Par acte du 24 mai 2022, M. [Y] [X] a fait assigner la SCI la Cave devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès auquel il demandait à l’audience :

— la nullité du congé pour vendre et le rejet des demandes de la SCI sur ce fondement,

— ordonner à la SCI la Cave de faire procéder, par une entreprise qualifiée, dans l’appartement qu’elle loue à M. [Y] [X], situé [Adresse 2], aux travaux nécessaires à la remise en état des fenêtre et volets de la pièce à vivre et des fenêtre et volets de la chambre, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la SCI la Cave à porter et payer à M. [Y] [X] une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance par lui subi,

— condamner la SCI la Cave à porter et payer à M. [Y] [X] la somme de 309, 20 euros représentant le côut du procès-verbal de constat établi le 5 décembre 2022,

— condamner la SCI la Cave à porter et payer à M. [Y] [X] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI la Cave aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 19 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a :

— rejeté la demande de la SCI la Cave,

— condamné la SCI la Cave à faire procéder par une entreprise qualifiée dans l’appartement qu’elle loue au locataire situé [Adresse 2] aux travaux nécessaires à la remise en état des volets de la pièce à vivre et des volets de la chambre dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce pendant le délai de 6 mois,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la SCI la Cave à payer la somme de 600 euros à M. [X],

— condamné la SCI la Cave aux dépens de l’instance comprenant le coût du constat d’huissier du 5 décembre 2022.

Par déclaration du 10 août 2023, M. [Y] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [Y] [X], appelant, sollicite de la cour, de :

— accueillir l’appel interjeté par M. [Y] [X], le dire juste et bien fondé.

— infirmer la disposition du jugement attaqué qui a rejeté la demande formulée par M. [Y] [X] tendant à la condamnation de la SCI la Cave au paiement d’une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’il a subi,

— statuant à nouveau, condamner la SCI la Cave à porter et payer à M. [Y] [X] une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance par lui subi.

— confirmer les autres dispositions du jugement attaqué.

— débouter la SCI la Cave de ses demandes comme irrecevables et, à tout le moins, injustes et infondée.

— condamner la SCI la Cave à porter et payer à M. [Y] [X] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

— condamner la SCI la Cave aux entiers dépens d’appel.

M. [Y] [X] soutient, à l’appui de son appel, que c’est à tort que le premier juge a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la SCI La Cave au paiement d’une somme à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’il a subi.

Il soutient qu’il n’est pas contestable que des réparations urgentes incombant à la bailleresse devaient être engagées dès le début de la location et que pendant plus de cinq ans, il a subi un trouble de jouissance tenant au très mauvais état des fenêtres puisqu’aucun travaux n’a été effectué malgré de nombreuses démarches auprès de l’agence immobilière chargée de la gestion locative.

Il prétend que le refus de la bailleresse de réaliser les travaux nécessaires constitue une faute qui a privé le locataire de la jouissance normale des lieux loués.

Il fait valoir également que la demande d’expulsion formulée par la SCI La Cave devant la cour d’Appel fondée sur le congé pour vendre du 28 avril 2023 est irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile, s’agissant d’une demande nouvelle pour être formulée pour la première fois en cause d’appel. Il ajoute sur ce point que cette demande d’expulsion est infondée en ce que le congé délivré le 28 avril 2023 n’est pas valable d’une part, et que la bailleresse n’a jamais eu réellement la volonté de vendre le bien immobilier considéré d’autre part.

La SCI La Cave, en sa qualité d’intimée, par dernières conclusions en date du 28 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et par la loi n° 2015- 990 du 6 août 2015, prise notamment en son article 15, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès

En conséquence,

— débouter purement et simplement M. [Y] [X] de ses demandes fins et prétentions ;

Reconventionnellement, et statuant à nouveau,

— dire et juger valide le congé donné par la SCI la Cave à M. [Y] [X] le 28 avril 2023 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [X] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte définitive de 100 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner M. [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation de 350 ' par mois à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— condamner M. [Y] [X] au paiement d’une somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui comprendront les frais du congé-préavis avec offre de vente du 28/04/2023, de la notification d’un prix de vente inférieur suite à congé préavis avec offre de vente en date du 1er juin 2023 et de la sommation de quitter les lieux du 3 novembre 2023.

A l’appui de ses écritures, la SCI La Cave indique que l’appelant avait parfaitement connaissance de l’état des huisseries équipant les lieux qu’il prenait à bail puisqu’il résulte de l’état des lieux d’entrée dans le logement, contradictoirement établi entre les parties, que l’ensemble des volets et fenêtres équipant les lieux était ancien.

Elle indique que c’est donc à bon droit que le premier juge n’a pas considéré devoir indemniser M. [X] pour trouble de jouissance faussement allégué puisque celui-ci ne produit aucune pièce probante permettant de retenir l’existence même d’un préjudice de jouissance, d’autant plus qu’elle justifie de ce que les huisseries du logement ont été changées malgré la situation financière très difficile de M. [V], rappelant que ce dernier a été incarcéré pour y exécuter une peine d’emprisonnement criminelle et condamné au paiement de dommages intérêts particulièrement importants, justifiant son intention de vendre.

Elle soutient enfin la recevabilité de ses demandes reconventionnelles arguant que le premier juge a examiné tant la question de la validité du congé délivré en mars 2020, que sa demande aux fins d’expulsion. Elle considère donc que lesdites demande formulées devant la cour ayant le même objet que celles formées en première instance ne sont pas nouvelles au sens de l’article 524 du code de procédure civile, et ce, quand bien même elles reposeraient sur le congé préavis du 28 avril 2023.

Sur le bien-fondé de ses demandes reconventionnelles, elle prétend que l’appelant est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur les lieux donnés à bail, se maintenant dans les lieux malgré la sommation de quitter les lieux qui lui a été signifiée le 3 novembre 2023. Elle précise avoir fait délivrer à M. [X] un premier congé-préavis avec offre de vente en mars 2020, puis un second le 28 avril 2023, valable tant dans sa forme que sur le fond, demeurés sans réponse.

La clôture de la procédure est intervenue le 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il convient de constater que le seul chef du jugement déféré critiqué par les parties est le rejet de la demande de dommage de dommages et intérêts pour trouble de jouissance de M. [Y] [X].

Il convient en conséquence de confirmer les autres dispositions

Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats, et ce n’est pas contesté, que les volets et huisseries ont été remplacées en avril et octobre 2023.

Sur la demande de dommage de dommages et intérêts pour trouble de jouissance de M. [Y] [X],

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations même dans le cas où le locataire accepte les lieux en l’état, et ce pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, il est établi par l’état des lieux d’entrée dressé le 3 novembre 2017 que les volets de la pièce principale et de la chambre sont en mauvais état, usés et anciens.

Il ressort du procès-verbal du commissaire de justice du 5 décembre 2022 qu’à cette date les huisseries et les volets n’avaient pas été remplacées et les photographies prises lors de ce constat sont particulièrement éloquentes sur l’état de délabrement des volets notamment.

Le remplacement des volets a été effectué en octobre 2023, soit près de six ans plus tard.

Le manquement de la SCI la Cave à son obligation de délivrance est donc caractérisé.

M. [Y] [X] a dès lors subi un préjudice de jouissance ayant dû vivre dans un logement dont les volets étaient en très mauvais état entraînant une manipulation difficile, des passages d’air, de lumière et d’eau outre un aspect esthétique déplorable.

Eu égard à la nature et à la durée du préjudice subi, il sera alloué à M. [Y] [X] une indemnité justement évaluée à la somme de 2 000 ' en réparation.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef et statuant à nouveau la SCI la Cave sera condamnée à payer à M. [Y] [X] la somme de 2 000 ' au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes de la SCI la Cave,

La SCI la Cave demande la validation du congé en date du 28 avril 2023.

L’appelant soutient que cette demande est irrecevable pour constituer une demande nouvelle.

Il est constant que le premier juge n’a pas pu statuer sur la validité du congé du 28 avril 2023 et ses conséquences, ce dernier ayant été délivré postérieurement à l’audience de plaidoirie du 17 avril 2023.

Outre qu’il s’agit dès lors inévitablement d’une demande nouvelle, l’effet dévolutif de l’appel n’a pas pu avoir eu lieu.

En effet, il convient de rappeler qu’en application de l’article 561 du code de procédure civile, les juges d’appel sont investis du devoir de statuer à nouveau sur la chose jugée par la décision rendue en première instance dans la limite de la critique du jugement.

Il y lieu par ailleurs de constater qu’aucun appel incident n’a été formulé par la SCI la Cave.

En conséquence, ses demandes sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires,

Il y lieu d’infirmer le jugement déféré concernant la condamnation au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI la Cave supportera les dépens d’appel à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 5 décembre 2022 qui relève des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’appelant ses frais irrépétibles de première instance et d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M. [Y] [X] de sa demande indemnitaire et s’agissant des dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que le remplacement des volets a été réalisé selon facture du 16 octobre 2023,

Condamne la SCI la Cave à payer à M. [Y] [X] la somme de 2 000 ' en réparation de son trouble de jouissance,

Déclare irrecevables les demandes de la SCI la Cave,

Condamne la SCI la Cave aux dépens de première instance et d’appel à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 5 décembre 2022,

Condamne la SCI la Cave à payer à M. [Y] [X] la somme de 1 000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,