RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01654 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I2EL

SI

JURIDICTION DE PROXIMITE DE [Localité 6]

30 mars 2023 RG :1122000162

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[S]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Sebellini

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 6] en date du 30 Mars 2023, N°1122000162

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Février 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-ange SEBELLINI de la SELARL MAS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

M. [U] [S]

assigné par procès verbal de recherches infructueuses le 16/09/2023

[Adresse 1]

[Localité 5]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Mai 2024

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 06 Février 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, à effet au 16 septembre 2020, la SCI Davanie a donné à bail à M. [S] [U] un logement sis [Adresse 2], à Pertuis (84120), moyennant un loyer mensuel de 460,00 euros charges comprises.

La SASU Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif Visale, mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L 313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec la bailleresse, le 31 août 2020.

A la suite de divers incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer l’engagement de caution, la SASU Action Logement Services lui ayant réglé les loyers et charges impayés de février et mars 2021 pour un montant de 920,00 euros.

Le locataire n’ayant pas remboursé cette somme entre les mains de la caution, par exploit du 29 mars 2021, la SASU Action Logement Services lui a délivré un commandement de payer la somme de 920,00 euros, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

En l’état de nouveaux incidents de paiement, la SASU Action Logement Services a réglé à la SCI Davanie des sommes complémentaires.

La CCAPEX a été saisie.

Par exploit de commissaire de justice du 27 juin 2022, la SASU Action Logement Services a assigné M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion de M. [S] [U] outre sa condamnation à lui payer la somme de 6 440 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 920 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation, voir fixer une indemnité d’occupation et sa condamnation aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis a :

Déclaré irrecevable l’ensemble des demandes formées par la société Action Logement Services à l’encontre de M. [U] [S] faute de justifier de sa qualité à agir ;

Condamné la société Action Logement Services aux entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et débouté en conséquence la société Action Logement Services de sa emande de ce chef ;

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Par déclaration du 15 mai 2023, la SASU Action Logement Services a interjeté appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions.

Par des conclusions signifiées le 16 septembre 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SASU Action Logement Services, appelante, demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu le 30 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en ce qu’il a :

«-Déclaré irrecevable l’ensemble des demandes formées par la société Action Logement Services à l’encontre de M. [S] [U], faute de justifier de sa qualité à agir;

— Condamné la société Action Logement Services aux entiers dépens de l’instance ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté en conséquence la société Action Logement Services de sa demande de ce chef ;

— Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; ».

Statuant à nouveau :

— Dire et juger recevable et bien-fondée Action Logement Services en son action

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [U] [S].

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de M. [U] [S] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

— Condamner M. [U] [S] à paye à Action Logement Services la somme de 9 745,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29/03/2021 sur la somme de 920,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

— Condamner M. [U] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

— Condamner M. [U] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Y ajoutant,

— Condamner M. [U] [S] à payer à Action Logement Services la somme de 1200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [U] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de son appel, la SASU Action Logement Services produit les pièces signées de façon manuscrite par la bailleresse, pour justifier de l’engagement de caution. Elle rappelle qu’elle est en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire, étant subrogée dans les droits du bailleur.

Elle indique que la clause résolutoire est incontestablement acquise, ayant été visée au commandement, M. [S] [U] n’ayant pas réglé les causes du commandement de payer délivré. A défaut, elle sollicite que la résiliation soit prononcée en l’état du manquement du locataire à son obligation de régler le loyer, ce dernier étant redevable d’une dette locative à hauteur de 9 745 euros.

Elle précise justifier du paiement des sommes et produit la quittance subrogative, rappelant que la question de la preuve du paiement est traitée par l’article 1342-8 du code civil.

M. [U] [S], auquel la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées le 16 septembre 2023, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 30 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 juin 2024 et déplacée au 2 décembre 2024, pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La déclaration d’appel et les conclusions de la partie appelante ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

La partie intimée n’a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Au cas de défaut de comparution de l’intimé, la cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l’appelant que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et la partie appelante n’élève aucune discussion sur ce point.

1) Sur la demande en résiliation du bail et d’expulsion

Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge de loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et bien fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et dès lors une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Pour déclarer irrecevable la SASU Action Logement Services, le premier juge a relevé que celle-ci ne justifiait ni de l’existence du cautionnement, l’utilisation de la signature électronique ne permettant pas de s’assurer de l’usage d’un procédé fiable d’identification ni des quittances subrogatives, celles-ci ne comportant aucune signature ni indication de l’usage d’un procédé fiable de signature électronique.

La SASU Action Logement Services a produit, en cause d’appel la quittance subrogative du 15 mars 2021 signée par le représentant de la SCI Davanie de façon manuscrite, dans laquelle cette dernière déclare avoir perçu de la SASU Action Logement Services la somme de 920 € au titre des loyers impayés dus par son locataire et ce depuis le mois de février 2021 et la subrogeant dans ses droits.

A la date de la délivrance du commandement de payer signifié le 29 mars 2021, la SASU Action Logement Services disposait d’une créance subrogative.

Elle est dès lors recevable à agir en acquisition de la clause résolutoire.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

Selon les dispositions les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [S] [U] le 29 mars 2021 pour la somme de 920 € au titre des loyers et charges impayés.

Il est demeuré infructueux, le locataire n’ayant procédé à aucun versement.

La résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise au 29 mai 2021, par le jeu de la clause résolutoire.

Le bail étant résilié, l’expulsion de M. [S] [U], à défaut de libération volontaire des lieux, doit être autorisée ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Compte tenu de la résiliation du bail, M. [S] [U] est occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 30 mai 2021, fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.

2) Sur la demande en paiement

La subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

La dernière quittance subrogative produite est en date du 9 février 2023 et porte sur un montant de loyers impayés versés par la SASU Action Logement Services à la SCI Davanie à hauteur de 10 156 €, mois de février 2023 inclus.

La SASU Action Logement Services sollicite la condamnation de M. [S] [U] à lui payer la somme de 9 745 €, ayant déduit un versement de 411 € le 12 septembre 2022.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de ce chef, l’appelante, en sa qualité de caution, ayant désintéressé le créancier bailleur et étant fondée à exercer un recours à hauteur des versements, par elle, effectués.

Cette somme portera intérêt légal à compter du 29 mars 2021 sur la somme de 920 € et pour le surplus à compter du 27 juin 2022, date de l’assignation.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures, M. [S] [U] sera condamné à les payer à la SASU Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

3) Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées et il y a lieu de condamner M. [S] [U] aux dépens de première instance en ce compris les frais du commandement de payer.

M. [S] [U] supportera la charge des dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles d’appel. Il convient de la débouter de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 30 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis en ce qu’il a :

— déclaré la société Action Logement Services irrecevable en l’ensemble de ses demandes, pour défaut de qualité à agir,

— condamné la société Action Logement Services aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare l’action de la SASU Action Logement Services en résiliation de bail recevable,

Constate la résiliation du bail liant M. [S] [U] et la SCI Davanie au 29 mai 2021,

Dit que M. [S] [U] devra libérer les lieux loués et tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. [S] [U] à compter du 30 mai 2021 au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

Condamne M. [S] [U] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 9 745 €, avec intérêt au taux légal à compter du 29 mars 2021 sur la somme de 920 € et pour le surplus à compter du 27 juin 2022,

Condamne M. [S] [U] à payer à la SASU Action Logement Services les sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à la libération des lieux,

Condamne M. [S] [U] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [U] aux dépens d’appel,

Déboute la SASU Action Logement Services de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,