RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°58

N° RG 23/00224 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IV4M

CC

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NIMES

25 novembre 2022 RG :2021J453

S.A.S. AGN IMMOBILIER AGDE

C/

[R]

Copie exécutoire délivrée

le 07/03/2025

à :

M^e Sonia HARNIST

M^e Jérôme PRIVAT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 07 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Commerce de NIMES en date du 25 Novembre 2022, N°2021J453

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. AGN IMMOBILIER AGDE, SAS à associé unique au capital social de 2.500 €, inscrite au RCS de Béziers sous le n°841 577 943agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-baptiste AUSSILLOUX, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

Mme [K] [R]

née le 20 Mars 1992 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jérôme PRIVAT de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2023-00048 du 21/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Janvier 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 07 Mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 18 janvier 2023 par la SAS AGN Immobilier Agde à l’encontre du jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal de commerce de Nîmes dans l’instance n° RG 2021J453 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 avril 2023 par la SAS AGN Immobilier Agde, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 21 avril 2023 par Madame [K] [R], intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 6 décembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 30 janvier 2025.

***

La société AGN Immobilier devenue AG Immobilier Agde et Madame [K] [R] ont conclu un contrat d’agent commercial le 8 novembre 2019.

Par courrier recommandé du 2 août 2021, Madame [R] imputait la rupture de son contrat à la société AG Immobilier, aux motifs qu’il était fait obstruction dans l’accomplissement de son contrat, que ses outils de travail étaient coupés, ses commissions non payées, son droit de suite non respecté, ses clients contactés et qu’il y avait atteinte à sa vie privée.

Par exploit du 17 septembre 2021, Madame [R] a fait assigner la société AGN Immobilier aux fins de voir constater que la rupture du contrat lui était imputable, en paiement de diverses sommes devant le tribunal de commerce de Nîmes.

Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal de commerce de Nîmes a statué au visa des articles L134-4, L134-12 et L134-13 du code de commerce, en disant :

« Condamne SAS AGN Immobilier devenue AGN Immobilier Agde à payer à Madame [R] [K] :

10418 euros au titre de l’indemnité de contrat

1594,67 euros à titre de rappel de commission sur la vente [U]-[I],

Déboute Madame [R] [K] de sa demande de dommages et intérêts, ainsi que de sa demande en paiement de commissions en vertu du droit de suite ;

Condamne SAS AGN Immobilier devenue AGN Immobilier Agde à payer à Madame [R] [K] 1.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions contraires,

Condamne la SAS AGN Immobilier devenue AGN Immobilier Agde aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 70,55 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires. ».

***

La société AGN Immobilier Agde a relevé appel de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu’il a :

— condamné SAS AGN Immobilier devenue AGN Immobilier Agde à payer à Madame [R] [K] :

—  10418 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat ;

—  1594,67 euros à titre de rappel de commission sur la vente [U]/[I].

— débouté AGN Immobilier devenue AGN Immobilier Agde de ses demandes reconventionnelles.

— condamné SAS AGN Immobilier devenue AGN Immobilier Agde à payer à Madame [R] [K] 1.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné SAS AGN Immobilier devenue AGN Immobilier Agde aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, la société AGN Immobilier Agde, appelante, demande à la cour, au visa des articles L.134-12, L123-4, L.134-13 et du code de commerce, de l’article 1104 du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné la SAS AGN Immobilier Agde à payer à Madame [R] [K] :

' 10 418,00 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat ;

' 1.594,67 euros à titre de rappel de commission sur la vente [U]/[I]

— Débouté la AGN Immobilier Agde de ses demandes reconventionnelles

— Condamné la SAS AGN Immobilier Agde à payer à Madame [R] [K] 1.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SAS AGN Immobilier Agde aux dépens

Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes

Condamner reconventionnellement Madame [R] pour violation de ses obligations contractuelles au paiement des sommes suivantes :

—  2 500,00 euros (deux mille cinq cents euros) de dommages et intérêts pour non-respect des conditions de rupture du contrat ;

—  2 500,00 euros (deux mille cinq cents euros) de dommages et intérêts pour défaut de communication dans les délais contractuels de l’attestation de souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle pour l’année 2021

—  1 500,00 euros (mille cinq cents euros) pour violation de sa clause de déontologie

Condamner Madame [R] à la somme de 4 000,00 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Madame [R] aux dépens dont distraction des dépens d’appel au profit de l’avocat postulant devant la cour sur son affirmation de droits ».

Au soutien de ses prétentions, la société AG Immobilier Agde, appelante, expose que l’agent commercial n’a subi aucun préjudice du fait de la rupture des relations et qu’il ne peut prétendre au versement d’aucune commission sur le fondement d’un mandat dépourvu de signature.

Elle fait valoir que l’agent commercial souhaitait mettre fin à son contrat, en ne représentant pas la société, en étant absente en agence et en adressant des messages désobligeants. Elle prétend que l’agent commercial a simulé une volonté de reprendre les relations contractuelles au moyen de lettres recommandées car il n’a pas repris son activité, de sorte que la dénonciation du contrat par lettre du 2 août 2021, sans respecter le délai de préavis a causé un préjudice certain à la société AG Immobilier Agde qui est demeurée dans l’incertitude.

La société AG Immobilier Agde reproche encore à l’agent commercial de ne pas avoir produit une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle, malgré ses sollicitations, d’avoir manqué à ses obligations déontologiques en dénigrant diverses personnes de l’agence.

***

Dans ses dernières conclusions, Madame [K] [R], intimée, demande à la cour, au visa de l’article L 134-4 du code de commerce, de l’article L 134 -12 du code de commerce, de l’article L 134- 13 du code de commerce, de :

« Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nîmes en ce qu’il :

A constaté que la rupture du contrat de mandat d’agent commercial est imputable à la société AGN Immobilier

Et en conséquence,

A condamné la société AGN Immobilier à porter et payer à Madame [R] les sommes suivantes :

—  10 418 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat,

—  1594,67 euros à titre de rappel de commission sur la vente [U]/ [I],

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

A débouté la société AGN Immobilier de ses demandes reconventionnelles

Réformer pour le surplus y ajoutant la condamnation de la société AGN Immobilier à porter et payer à Madame [R] les sommes suivantes :

—  5 635, 67 euros au titre des commissions dues en vertu du droit de suite.

—  5 000 euros de dommage et intérêts au titre d’une exécution fautive du contrat conclu en application du principe de loyauté

Condamner la société AGN Immobilier à porter et payer à Madame [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, Madame [K] [R], intimée, expose que qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité, à compter d’avril 2021, d’assurer son activité de représentation en raison de la coupure des accès à ses outils de travail. Elle indique avoir été dès lors contrainte de prendre acte de la rupture de son contrat par la faute du mandant.

Elle fait valoir que l’indemnité de fin de contrat repose sur un principe d’indemnisation de plein droit découlant de l’article L.134-12 du code de commerce, fixé usuellement à deux années de commissions brutes, qu’elle était en droit de percevoir une commission pour un mandat de vente -signé- à hauteur de 1 594,67 euros, qu’elle est intervenue dans trois dossiers pour lesquels la société AG Immobilier Agde doit justifier qu’il n’y a eu aucune vente, l’article 10 du contrat lui accordant un droit de suite.

Madame [R] considère qu’il y a eu une exécution déloyale du contrat en raison de la coupure des accès à ses outils de travail, de la pression subie, de l’absence de réponse à ses courriers et de la production par le mandant de mandats non datés et non signés pour exonérer le mandant de son obligation au titre du droit de suite.

Elle réfute l’argumentation de l’appelante, alléguant qu’elle a été poussée vers la sortie, qu’elle a communiqué le justificatif de son assurance RCP par courriel. Elle s’étonne que la conversation prétendument insultante ne soit pas produite et affirme que l’attestation qui en fait état est de complaisance.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la fin du contrat :

Le contrat d’agent commercial signé le 8 novembre 2019 stipule que l’une ou l’autre des parties peut dénoncer le contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en respectant un préavis.

Dans un message whatsapp du 6 avril 2021, Mme [R] expose divers griefs à l’encontre du dirigeant de l’agence immobilière, y compris d’avoir coupé tous ses accès et conclut en écrivant qu’elle va restituer les clés de l’agence.

L’agence AGN Immobilier, qui fait lui aussi valoir dans d’autres messages des griefs à l’encontre de son mandataire, lui répond en demandant un « mail plus officiel et en 3 lignes et pas un message » pour être informée de la fin de la collaboration de Mme [R] en tant que négociatrice en immobilier indépendante au sein de l’agence.

Bien que Mme [R] n’ait pas envoyé le courriel requis, l’agence immobilière « souhaite répondre favorablement à cette demande » par courrier du 29 avril 2021 et considérant qu’il s’agit d’une rupture à effet immédiat, demande la remise des clés de l’agence.

Cependant, par courrier du 19 avril 2021, non réclamé par le mandant, Madame [R] demandait le rétablissement des accès au serveur afin de pouvoir continuer à travailler. La coupure d’accès aux sites professionnels de l’agence est établie par constat d’huissier du 12 mai 2021.

Par lettre recommandée reçue le 17 mai 2021, Mme [R] se défend d’avoir voulu rompre le contrat, réitère sa demande d’accès à ses outils de travail et demande à son mandant, si tel est son souhait, de respecter le contrat sur les modalités de fin du contrat.

La situation n’évoluant pas, Mme [R], par lettre recommandée reçue le 18 août 2021 impute la rupture du contrat à son mandant à la date du 2 août 2021, date du courrier.

Le jugement déféré a retenu que la société AGN a manqué à ses obligations et que Madame [R] est fondée à imputer la cessation du contrat d’agent commercial au mandant.

Cette analyse est conforme aux pièces produites qui démontrent que la société AGN Immobilier demandait, dès avril 2021, à Mme [R] un courrier actant de la fin de leur collaboration, coupait les accès à ses outils de travail ainsi que constaté par huissier, et acceptait une fin de contrat qui n’avait en réalité pas été demandée.

Ainsi, la société AGN Immobilier n’a été à aucun moment « dans l’ignorance et l’incertitude » et Mme [R] ne pouvait poursuivre son activité en l’absence d’accès aux serveurs de l’agence. La société AGN Immobilier Agde est donc à l’origine de son propre préjudice causé par le non-respect des conditions contractuelles de rupture du contrat et elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur l’indemnité de fin de contrat :

La société AGN Immobilier soutient que Mme [R] ne subit aucun préjudice et ne peut donc prétendre au versement d’une indemnité compensatrice.

Selon l’article L.134-12 alinéa 1 du code de commerce, « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. »

C’est la cessation du contrat constitue en soi le préjudice : du seul fait de la cessation du contrat, l’agent se trouve privé de son pouvoir de représentation, de la part de marché qu’il avait constituée et du potentiel de commissions généré par son activité.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné le mandant au paiement de la somme de 10 418 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat, les modalités d’évaluation n’étant pas critiquées par l’appelante.

Sur la commission de retard :

Ainsi que l’avait déjà relevé le jugement déféré, Mme [R] produit le mandat de vente signé par Monsieur [U] et l’agence Era de [Localité 1] le 12 octobre 2020 (sa pièce n°10). Les extraits du registre de mandat de l’agence portent sur une période postérieure, débutant le 30 novembre 2020. Ils ne permettent pas d’apporter la preuve contraire d’une absence de mandat valide.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné l’agence AGN Immobilier Agde au paiement de la somme de 1594,67 euros à titre de rappel de commission.

Sur les commissions résultant du droit de suite :

Aux termes de l’article L.134-7 du code de commerce, «Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L. 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence. »

Le contrat stipule que le droit de suite, fixé à une durée de 1 mois, court à compter de la cessation du contrat et que le mandant doit remettre un état détaillé des comptes au mandataire à la date de fin de contrat. Cet état détaillé donne la liste des affaires en cours pour lesquelles le mandataire pourrait prétendre à commission en cas de réalisation.

Madame [R] invoque son droit de suite pour 3 mandats :

Le mandat de vente signé par Mme [T] et l’agence Era de [Localité 1] est daté du 21 mars 2021 ; il figure sur le registre des mandats de vente de l’agence avec pour observations « [K] » qui est le prénom de Mme [R] ;

Le registre des mandats de vente fait état d’un mandat de M. [N] signé le 25 février 2021 avec le même prénom « [K] » ;

Le registre des mandats de vente fait état d’un mandat de M. [Y] signé le 23 janvier 2021 avec le même prénom « [K] » ;

La société AGN Immobilier ne répond pas au moyen tiré du droit de suite. Elle ne justifie pas de l’envoi détaillé prévu dans le contrat de mandat.

Mais le jugement déféré retient à juste titre que Mme [R] ne justifiait pas avoir effectué un quelconque travail, ni que la vente ait abouti avec perception d’honoraires par l’agence. En effet, malgré la carence de l’appelante, Mme [R] aurait pu apporter cette démonstration en sollicitant les services de publicité foncière.

Sur le défaut de communication de l’assurance RCP 2021 :

La société AGN Immobilier Agde n’a pas demandé la communication de ce contrat, alors que l’article 3.1 du contrat stipule que le contrat doit être communiqué à première demande du mandant.

Mme [R] produit une attestation RCP du 15 avril 2021 portant sur l’année 2021, démontrant ainsi s’être conformée à ses obligations contractuelles.

La demande de dommages intérêts est dépourvue de fondement et rejetée.

Sur la violation de la clause de déontologie :

La société AGN Immobilier fait valoir que Mme [R] a tenu des propos injurieux à l’égard de Monsieur [B] et d’autres membres de l’équipe sur une conversation Whatsapp découverte par hasard.

Cette conversation n’est pas produite et l’attestation d’un membre de l’agence est insuffisante à apporter la preuve de la tenue de tels propos.

Quant à l’allégation selon laquelle Mme [R] aurait perçu une somme non déclarée de 150 euros de la part d’un client de l’agence, il s’avère qu’elle n’est corroborée par aucune pièce.

Dès lors, la demande de dommages-intérêts est rejetée.

Sur l’exécution déloyale du contrat :

Les éléments invoqués par Madame [R] sont ceux qui ont été retenus pour imputer la rupture du contrat à la société AGN Immobilier Agde. Elle a été indemnisée du préjudice issu de cette rupture et ne justifie pas d’un préjudice indépendant.

De même, la société AGN Immobilier Agde ne produit pas de mandats non datés et non signés pour s’exonérer de son droit de suite, elle s’est limitée à rester taisante sur ce point.

Il n’y a donc pas lieu à dommages intérêts pour exécution déloyale du contrat.

Sur les frais de l’instance :

L’agence AGN Immobilier Agde, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance et payer à Mme [R] une somme équitablement arbitrée à 2 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société AGN Immobilier Agde à payer à Mme [K] [R] la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société AGN Immobilier Agde aux dépens d’appel.

Dit qu’il sera fait application de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,