Arrêt N°2025/62

SP

N° RG 22/01320 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FYFW

[PR]

C/

[M]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 14 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 23 AOUT 2022 suivant déclaration d’appel en date du 15 SEPTEMBRE 2022 rg n° 20/02764

APPELANT :

Monsieur [H] [J] [PR]

[Adresse 19]

[Localité 21]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [L] [M]

[Adresse 14]

[Localité 20]

Représentant : M^e Eric HAN KWAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 27 juin 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 Novembre 2024.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 14 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Mars 2025, après prorogation.

Greffier : Sarah HAFEJEE

LA COUR

M. [L] [M] se dit propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1] située à [Adresse 26], en ce compris les constructions qui y sont édifiées.

En 1963, une portion de cette parcelle a été donnée à bail à M. [X] [PR] aux fins d’exploitation. Des baux à colonat se sont succédés, de sorte que M. [PR] et son épouse Mme [R] [VH] ont exploité ladite portion de la parcelle ES [Cadastre 1] et ont continué à l’occuper.

M. [H] [J] [PR], fils de M. et Mme [PR], a, de son propre chef, décidé de construire sa maison d’habitation, puis celle de son fils, dont l’adresse est située à [Adresse 19].

M. [X] [PR] est décédé le 28 mars 2000.

Par acte du 17 novembre 2020, M. [M] a fait assigner M. [H] [J] [PR] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de constatation de sa qualité de propriétaire sur la parcelle ES [Cadastre 1] et par conséquence, constatation de l’occupation sans droit ni titre de ladite parcelle par M. [PR], expulsion sous astreinte, condamnation à la démolition des constructions édifiées sur la parcelle litigieuse et remise en état sous astreinte et condamnation à lui payer les sommes de 10.000 euros au titre des préjudices subis et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par une ordonnance sur incident du 13 avril 2021, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [PR] et jugé nécessaire pour M. [M] de justifier de sa capacité à agir en justice.

Dans ses dernières écritures, M. [M] a maintenu ses demandes et sollicité la constatation de sa qualité de propriétaire indivis et de la recevabilité de son action.

Dans ses dernières écritures, M. [PR] a soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [M] et le débouté des prétentions de ce dernier. Subsidiairement, il a demandé au tribunal de le déclarer propriétaire de la parcelle occupée, par l’effet de la prescription acquisitive trentenaire, d’ordonner la publication de la décision aux services fonciers de [Localité 25] après avoir procéder à un détachement du terrain par tel géomètre qu’il plaira aux parties de designer et de condamner M. [M] à lui payer les sommes de 10.000 euros au titre de dommages intérêts. A titre plus subsidiaire, M. [PR] a sollicité un délai raisonnable pour quitter les lieux et pour la démolition de sa maison. Enfin, il a sollicité une indemnité de procédure de 4.000 euros, avec exécutoire provisoire de ses demandes.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 23 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

« DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [M] ;

CONSTATE la qualité de propriétaire indivis de Monsieur [L] [M];

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de la parcelle ES [Cadastre 1], propriété de Monsieur [L] [M], par Monsieur [H] [J] [PR] ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [J] [PR] et de tout occupant de son chef, de la parcelle ES [Cadastre 1], propriété de Monsieur [L] [M] ;

DIT qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’astreinte à l’encontre de Monsieur [H] [J] [PR] à ce stade de la procédure ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] [PR] à la démolition des constructions édifiées au [Adresse 19]) sur la parcelle ES [Cadastre 1] et à la remise en état des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] [PR] à payer à Monsieur [L] [M], es qualité de propriétaire indivis de la parcelle ES [Cadastre 1], à charge pour lui de rendre compte à l’indivision :

—  300 euros par mois depuis l’assignation du 17 novembre 2020, et ce jusqu’à la libération complète des lieux;

DEBOUTE Monsieur [L] [M] de sa demande de paiement de somme pour préjudice économique

CONDAMNE Monsieur [H] [J] [PR] à payer à Monsieur [L] [M] 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] [PR] aux entiers dépens. »

Par déclaration au greffe en date du 15 septembre 2022, M. [PR] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2024 et l’affaire a reçu fixation à l’audience rapporteur du 15 novembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions responsives et récapitulatives transmises par voie électronique le 12 mars 2024, M. [PR] demande à la cour de :

— Déclarer l’appel de M. [PR] recevable et le dire parfaitement fondé ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Déclaré recevable la demande de M. [M],

.Constaté la qualité de propriétaire indivis de M. [M],

.Constaté l’occupation sans droit ni titre de la parcelle ES [Cadastre 1], propriété de M. [M] par M. [PR],

.Ordonné l’expulsion de M. [PR] et de tout occupant de son chef de la parcelle ES [Cadastre 1], propriété de M. [M],

.Condamné M. [PR] à la démolition des constructions édifiées au [Adresse 19]) sur la parcelle ES [Cadastre 1] et à la remise en état des lieux,

.Condamné M. [PR] à payer à M. [M], es qualité de propriétaire indivis de la parcelle ES [Cadastre 1], à charge pour lui de rendre compte à l’indivision, 300 euros par mois depuis l’assignation du 17 novembre 2020, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

.Condamné M. [PR] à payer à M. [M] 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

.Rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

.Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

.Condamné M. [PR] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

— Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

En principal,

— Déclarer la demande de M. [M] irrecevable et mal fondée pour défaut de qualité et d’intérêts à agir ;

— Débouter M. [M] de ses demandes portant sur la propriété de la parcelle ES [Cadastre 1] sur laquelle réside l’appelant ;

— Le débouter de l’ensemble de ses autres prétentions ;

Y ajoutant :

— Après avoir constaté que M. [PR] a prescrit le terrain qu’il occupe au [Adresse 19] ;

— Le déclarer propriétaire de ce terrain par l’effet de la prescription acquisitive trentenaire ;

— Ordonner la publication de la décision à intervenir aux services fonciers de [Localité 25] après avoir procédé à un détachement du terrain par tel géomètre qu’il plaira aux parties de désigner ;

A titre subsidiaire, et avant dire droit :

— Ordonner une expertise judiciaire et désigné tel expert qu’il plaira à la cour pour se faire, avec mission notamment de :

.faire une analyse complète des différents titres des auteurs de M. [M] et de dire si le cadastre est en conformité avec ces mêmes titres,

.donner son avis sur la prescription acquisitive de l’appelant du terrain occupé par lui et revendiqué par M. [M] et qui dépend de la parcelle ES [Cadastre 1] située à [Localité 21] ;

En tout état de cause :

— Condamner M. [M] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de dommages intérêts ;

— Le condamner au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [M] aux entiers dépens d’appel et de première instance.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2023, M. [M] demande à la cour, au visa des articles 544, 545, 555, 815-2, 2257, 2261, 2262, 2266, 2267 et 1240 du code civil, de :

— Rejetant toutes conclusions contraires comme injustifiées ou en tout cas mal fondées ;

— Confirmer le jugement critiqué sauf en ce qu’il n’a pas assorti les condamnations d’astreinte et qu’il n’a octroyé à M. [M] ni d’indemnité d’occupation pour la période précédant l’assignation, ni d’indemnité au titre du préjudice économique ;

— En conséquence, assortir l’expulsion de M. [PR] et de tout occupant de son chef, de la parcelle ES [Cadastre 1], d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement du 23 août 2022, et subsidiairement sur ce point, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Assortir la condamnation de M. [PR] à la démolition des constructions édifiées au sur la parcelle ES [Cadastre 1] et à la remise en état des lieux, d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir, et subsidiairement sur ce point, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [PR] à payer à M. [M], es qualité de propriétaire indivis de la parcelle ES[Cadastre 1] et à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision, au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 300 € x 12 mois x 5 ans = 18.000 € pour les cinq années précédant l’assignation introductive de première instance datée du 17 novembre 2020 ;

— Condamner M. [PR] à payer à M. [M], es qualité de propriétaire indivis de la parcelle ES[Cadastre 1] la somme de 10.000 € au titre du préjudice économique à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision ;

— Condamner M. [PR] à payer à M. [M] la somme de 5.000 € au titre de l’appel abusif ;

— Débouter M. [PR] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

— Condamner M. [PR] à payer à M. [M] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner M. [PR] aux entiers dépens.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité et d’intérêt

Les premiers juges ont jugé que la preuve du droit de propriété de M. [M] était rapportée et en ont déduit que ce dernier avait qualité et intérêt à agir contre M. [H] [J] [PR], ayant droit de [X] [PR]. Ils ont considéré que l’acte portant licitation reçu par Maître [NI] le 27 décembre 1984 concernait la parcelle ES [Cadastre 1], dont une portion de terre a été occupée par feu [X] [PR] qui se trouve dans le patrimoine de M. [M], ce qui était certifié par la fiche de renseignements sommaires urgents que le notaire a l’obligation de demander et sur laquelle il se fonde pour rédiger son acte et que la production des baux à colonat, ainsi que leur reconnaissance par M. [PR], démontraient l’occupation seulement précaire de M. [PR].

M. [PR] soutient que c’est à tort que les premiers juges ont déclaré que M. [M] était propriété de la parcelle ES [Cadastre 1] alors que l’analyse des actes successifs produits font ressortir le contraire et alors qu’il appartient à M. [M] de rapporter la preuve des droits qu’il invoque.

M. [M] fait valoir qu’il est bien propriétaire indivis de la parcelle ES [Cadastre 1] et le démontre au moyen de plusieurs actes authentiques, aussi bien des titres translatifs de propriété que des titres déclaratifs de propriété et rappelle que la preuve de la propriété immobilière est libre et que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

Sur ce,

Il résulte des dispositions des articles 122 et suivant du code procédure civile que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Selon l’article 31 du code de procédure civile que 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.'

L’article 31 du CPC subordonne le droit de défendre à la double condition d’avoir qualité et intérêt au rejet des demandes.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. Il doit être né et actuel au jour où l’action est exercée, indépendamment des événements postérieurs. Il doit également être légitime, personnel ('Nul ne plaide par procureur') et direct. Il s’apprécie au jour de l’introduction de la demande.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que :

— M. [L] [C] [M] est le fils de [D] [JW] [H] [T] [N] [M] décédé le 18 mars 2016 et de Mme [N] [G] [R] [S].

— M. [L] [C] [M] a un frère prénommé [Z] [O] [M].

— [D] [JW] [H] [T] [N] [M] est le fils de [F] [P] [FF] [N] [K] décédée le 15 décembre 1978 et [V] [UD] [D] [M] (grands-parents paternels de M. [L] [M])

— [D] [JW] [H] [T] [N] [M] avait un frère prénommé [N] [H] [U] [W] [E] [M] (oncle paternel de M. [L] [M])

— [F] [P] [FF] [N] [K] est la fille de [N] [A] [B] [FF] [GJ] décédée le 27 juillet 1966 et de [E] [K].

— [F] [P] [FF] [N] [K], épouse de [V] [UD] [D] [M], avait une s’ur prénommée [N] [P] [F] [FF] [A] [K]

Une attestation notarié du 13 octobre 1966 établie suite au décès de [N] [A] [B] [FF] [GJ] veuve [K] fait état des biens dont dépend la succession :

— une propriété située à [Localité 24] lieudit [Localité 20] d’une superficie approximative de 7ha 50a, bornée (¿ en indivision avec [V] [UD] [D] [M] )

— une propriété située à [Localité 24] lieudit [Localité 20] d’une superficie approximative de 190ha, bornée.

Plusieurs portions de terrain situées à [Localité 24] lieudit [Localité 20] ont fait l’objet de ventes à divers acquéreurs entre 1973 et 1978 par [N] [P] [F] [FF] [A] [K], [F] [P] [FF] [N] [K] et son époux [V] [UD] [D] [M]. Les portions, toutes décrites comme bornées, étaient issue d’un démembrement d’une terrain plus considérable appartenant pour 3/8ème à [N] [P] [F] [FF] [A] [K], pour 3/8ème à [F] [P] [FF] [N] [K] épouse [M] et pour 2/8ème à [V] [UD] [D] [M], dont la vente du 20 novembre 1973 à [D] [JW] [H] [T] [N] [M] (1.046m²) qui est le père de M. [L] [M]. Sur les neuf ventes qui figurent dans les pièces des parties, seuls cinq font état d’une référence cadastrale, en l’occurrence section ER n° [Cadastre 2] (ventes des 19 et 28 janvier 1976) ; aucune ne fait mention d’une parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1].

Une attestation notariée du 6 juin 1979 établie suite au décès de [F] [P] [FF] [N] [K] mentionne l’acte de notoriété du 26 janvier 1979 indiquant que cette dernière laisse son époux donataire de l’universalité en usufruit des biens composant la succession en vertu d’une donation entre époux et pour seuls héritiers, conjointement pour le tout ou indivisément chacun pour moitié, sauf les droits de toute nature du conjoint survivant, ses deux fils :

— [D] [JW] [H] [T] [M]

— [N] [H] [U] [W] [E] [M]

Parmi les biens désignés figure : la moitié indivise des trois-quarts d’une propriété sur le territoire de la commune de [Localité 24] ' lieudit [Localité 20] (Île de la Réunion) soit 3/8ème « figurant sur la matrice cadastrale rénovée de la commune de [Localité 24] » soit les parcelles EK [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], EL [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 16], EM [Cadastre 9], ET [Cadastre 6] et [Cadastre 8] et DZ [Cadastre 15], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] ; aucune ne fait mention d’une parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1].

Par acte notarié du 27 décembre 1984, il a été acté la licitation par [D] [V] [UD] [M] et [N] [P] [F] [FF] [A] [K] à [N] [H] [U] [W] [E] [M] et à [D] [JW] [H] [T] [M] , à raison de la moitié indivise à chacun, tous les droits indivis appartenant indivisément aux cédants dans les immeubles ci-après désignés, soit à concurrence de 3/8ème en pleine propriété par [N] [P] [F] [FF] [A] [K] et à concurrence de 2/8ème en pleine propriété et 3/8ème en usufruit à [D] [V] [UD] [M] , la nue-propriété de ces 3/8ème appartenant déjà à raison de moitié indivise chacun aux cessionnaires des parcelles cadastrées suivantes : EK [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], EL [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 16], EM [Cadastre 9], ET [Cadastre 6] et [Cadastre 8] et DZ [Cadastre 15], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] ; aucune ne fait mention d’une parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1].

Cependant, dans un acte rectificatif notarié du 15 juillet 1987, auquel ont comparu [D] [V] [UD] [M], [N] [P] [F] [FF] [A] [K] et [N] [H] [U] [W] [E] [M] agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de [D] [JW] [H] [T] [N] [M], il a été procédé à la rectification de l’attestation notariée du 6 juin 1979 et la cession et vente à titre de licitation du 27 décembre 1984 le notaire indiquant :

« Dans les deux actes sus-énoncés, il a été constaté, dans le premier, la transmission de propriété à la suite de décès, et dans le second, l’aliénation d’une propriété située sur le territoire de la commune de [Localité 24] (Île de la Réunion) lieudit « [Localité 20] », pour lesquelles il n’a pas été porté les énonciations cadastrales des bâtiments d’habitation et d’exploitation d’une part, et d’autre part, de diverses parcelles de terrain pour la bonne raison qu’elles ne figuraient pas au compte des consorts [M] et qui figurent à la matrice cadastrale de [Localité 24] sous les énonciations suivantes » : dont la parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1] lieudit [Localité 23].

L’attestation notariée du 13 mai 1992 (reçue par Maître [RV]) acte que [D] [JW] [H] [T] [N] [M] et [N] [H] [U] [W] [E] [M] ont acquis à titre de licitation de [D] [V] [UD] [M] et de [N] [P] [F] [FF] [A] [K] tous les droits indivis appartenant indivisément aux cédants, soit 3/8ème (le surplus appartenant déjà à raison de moitié indivise chacun aux cessionnaires) dans les biens ci-après désignés, situé sur la commune de [Localité 24], lieudit [Localité 20] figurant au cadastre, dont la parcelle cadastrée section ES [Cadastre 1] lieudit [Localité 23].

Ainsi, les attestations notariées des 15 juillet 1987 et 13 mai 1992 mentionnent bien la parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1] litigieuse comme :

— faisant partie des biens composant la succession de la grand-mère paternelle de M. [L] [M]

— faisant partie des biens cédés par le grand-père paternel de M. [L] [M] et son frère aux père et à l’oncle de M. [L] [M]

— étant la propriété du père de M. [L] [M] indivisément avec son frère.

Il est constant que M. [L] [M] ainsi que son frère [Z] [O] [M] et leur mère Mme [N] [G] [R] [S], sont les héritiers de [D] [JW] [H] [T] [N] [M] décédé le 18 mars 2016.

Et il est constant qu’une portion de la parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1] a été donné à bail en 1963 à [X] [PR], décédé le 28 mars 2000 et sur laquelle son fils, M. [H] [J] [PR] a construit sa maison d’habitation puis la maison d’habitation de son fils.

En effet, M. [PR] ne conteste pas occuper une portion de la parcelle ES [Cadastre 1], ce qu’il conteste c’est que cette parcelle soit la propriété de M. [M].

Or, il ressort de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont déclaré recevable la demande de M. [L] [M].

Sur la prescription acquisitive

Les premiers juges ont jugé que la jouissance accordée à M. [X] [PR] ne pouvait être transmise, ni de son vivant, ni après, que les documents produits par M. [PR] ne font pas la preuve d’un titre de propriété (attestation, bulletin de paye, avis d’imposition) et qu’en tout état de cause ne permettent pas de prescrire s’agissant dès le début d’une occupation précaire à titre de locataire. Ils en ont déduit que M. [PR] n’avait pas le droit de construire sur la parcelle appartenant aux consorts [M] et fait droit aux demandes d’expulsion, de démolition et de remise en état des lieux, sans estimer nécessaire le prononcé d’une astreinte à ce stade de la procédure.

M. [PR] soutient que lui et sa famille ont toujours eu pour résidence principale la parcelle ES [Cadastre 1] située [Adresse 19] à [Localité 21]. Il ne conteste pas que la superficie de la parcelle ES [Cadastre 1] est de 13ha 18a 10ca soit plus de 131.000 m² alors que la portion occupée par sa famille n’est que de 3.000 m² environ. Il fait valoir que les baux produits par M. [M] ne font qu’indiquer que le contrat porte sur un terrain au lieudit [Localité 21] sans plus de précision, alors que les héritiers [K] disposaient d’autres biens à [Localité 20] : rien ne prouve que ces baux correspondent au terrain litigieux. Il ajoute que les baux litigieux mentionnent que la location a pris fin en 1972 et il n’est pas démontré qu’ils aient été reconduits. Il argue que feu [X] [PR] a cessé son activité d’agriculteur bien avant l’expiration du bail puisqu’il a perçu le RMI en 1980 et non en 1982 et qu’il a donc occupé les lieux de 1980 à 2000 à titre de propriétaire exclusif des lieux, soit pendant 20 ans. Il en déduit qu’il occupe les lieux, du fait de son père depuis 1980 à 2000, date de son décès, soit pendant 20 ans et de 2000 à novembre 2020, soit pendant 20 ans : il a donc prescrit le bien en joignant sa possession celle de son père tandis que M. [M] ne produit aucun titre d’origine sur la parcelle ES [Cadastre 1], ni même une occupation.

Selon M. [M], M. [PR] ne peut pas se prévaloir d’une prescription acquisitive sur la portion qu’il occupe. Il fait valoir qu’un détenteur précaire demeurant sur les lieux plus de 30 ans après la fin de son contrat ne peut prescrire utilement l’immeuble occupé. Il précise que les parents de M. [PR] étant les colons des auteurs du concluant jusqu’en 1982 au moins, que les auteurs de M. [PR] ont occupé la parcelle ES [Cadastre 1] en vertu d’une succession de baux à colonat, que par la suite, ils sont restés dans le logement situé sur la parcelle ES [Cadastre 1] qu’ils occupaient durant l’exploitation de cette dernière. Il indique que ses auteurs ont toléré leur présence dans ce logement au regard des liens qui les unissaient et comme il était de coutume de le faire à l’époque. Il soutient que son action n’est pas dirigée vers les auteurs de M. [PR] ni vers la maison qu’ils occupaient mais est dirigée contre M. [PR] qui a profité de la situation pour construire sa propre maison près de la leur, puis celle de son fils, sur la parcelle des consorts [M], sans leur autorisation. M. [M] argue que M. [PR] ne peut se prévaloir de la possession de ses parents afin de justifier l’acquisition par usucapion de la portion qu’il occupe : il a produit les baux à colonat démontrant que jusqu’en 1982 au moins, les auteurs de M. [PR] détenaient le droit d’occuper la parcelle directement des propriétaires, auteurs de M. [M]. Il ajoute que M. [PR] a lui-même avoué que son père avait exploité la parcelle litigieuse pour le compte des consorts [K] [M] puis qu’ils étaient restés sur cette parcelle une fois que les baux avaient pris fin. Il argue que la cour de cassation a confirmé que la possession de l’enfant des colons qui a édifié des constructions sur la parcelle donné à bail à colonat « n’avait pas été réalisée à titre de propriétaire » et en déduit que M. [PR] n’a pas pu prescrire en son nom la portion qu’il occupe actuellement. M. [M] plaide encore que l’occupation de la parcelle ES [Cadastre 1] par M. [PR] s’est faite simultanément à celle de ses auteurs, réalisée en qualité de détenteur précaire et à l’exploitation agricole des consorts [M] sur cette même parcelle. Il en déduit qu’au regard des articles 2266 et 2267 du code civil et de la jurisprudence, M. [PR] et ses auteurs n’ont pas pu prescrire ni la parcelle ES [Cadastre 1] ni la portion occupée.

Sur ce,

Pour rappel, aux termes des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l’effet des obligations, par accession ou incorporation ou encore par prescription.

Il ressort des articles 2258 et suivants du même code que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, étant précisé que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Ceux qui possède pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.

Mais ceux à qui les locataires, dépositaires, usufruitiers et autres détenteurs précaires ont transmis le bien ou le droit par un acte translatif de propriété peuvent la prescrire.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Sont versés aux débats par M. [PR], notamment :

— des attestations de témoins de l’entourage familial de M. [PR] toutes datées de courant décembre 2020 (tante paternelle, frère, s’urs et belle-s’ur), du voisinage et autre dont il ressort que tant feu [X] [PR] que son fils M. [H] [J] [PR] ont toujours habité, soit depuis plus de 30 ans, à [Adresse 22], certains précisant le numéro de la rue : [Adresse 19] ou [Adresse 3], d’autre ajoutant [Localité 28]

— un bulletin de paie du mois de janvier 1993 de M. [H] [J] [PR] domicilié [Adresse 27]

— un avis d’impôt sur le revenu 1995 édité en juin 1996 domiciliant M. [H] [J] [PR] [Adresse 7]

M. [M] produit au dossier, notamment, des photocopies de baux à colonat partiaire, encore appelé métayage (contrat par lequel le possesseur d’un héritage rural le remet pour un certain temps à un preneur ou colon qui s’engage à le cultiver, sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur) très anciens, donc certains sont déchirés et/ou incomplets :

— un « bail à colonat partiaire » passé le 8 décembre 1966, enregistré à la direction départementale de l’Agriculture le 7 janvier 1967, entre M. [I], agissant en qualité de « employé des héritiers [K], bailleur, et M. [X] [PR], colon, domicilié lieudit [Localité 20] commune [Localité 24] ; les « terres faisant l’objet du bail » ne sont pas vraiment précisées ; il est question de parcelles n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées commune [Localité 24], lieudit [Localité 20] et de culture de cannes

— un « contrat de bail à colonat partiaire » passé également le 8 décembre 1966 entre les héritiers [K] et M. [X] [PR] pour une durée de 6 ans ; les « terres faisant l’objet du bail » ne sont pas davantage précisées.

— un « bail à colonat partiaire » passé le 10 janvier 1976, enregistré à la direction départementale de l’Agriculture le 28 janvier 1977, entre les héritiers [K], bailleur, et M. [X] [PR], colon, domicilié lieudit [Localité 20] commune [Localité 24] ; s’agissant des « terres faisant l’objet du bail », il est mentionnée les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4] situées commune [Localité 24], lieudit [Localité 20] et la culture de cannes.

— un « contrat de bail à colonat partiaire » passé également le 10 janvier 1976 pour 6 ans expirant le 1er janvier 1982 ; les « terres faisant l’objet du bail » ne sont pas davantage précisées.

En l’espèce, M. [PR] invoque la prescription acquisitive d’une portion de la parcelle ES [Cadastre 1] mais prétend que rien n’établit que les baux passés entre son père décédé et les héritiers [K] concerneraient la parcelle ES [Cadastre 1]. Pour autant, il entend néanmoins ajouter à la possession de son père la sienne.

Or, il est manifeste que feu [X] [PR] occupait une portion d’un terrain à titre de «colon ». Il ne peut donc justifier d’une possession utile conformément à l’article 2266 du code civil.

Et si feu [X] [PR] et son épouse ont vécu dans un habitation se situant sur la portion de terrain litigieuse, sauf élément de preuve contraire qui n’est pas rapporté, il s’agissait d’une pure faculté ou d’une simple tolérance qui ne permet pas de prescrire en vertu de l’article 2262 du même code.

Par ailleurs, M. [H] [J] [PR] ne peut davantage bénéficier des dispositions de l’article 2269 du même code, rien ne permettant d’établir que feu [X] [PR] lui aurait transmis le bien litigieux.

Il ressort de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les documents produits ne permettait pas à M. [PR] de prescrire.

A titre subsidiaire, sur la mesure d’expertise

Vu les articles 9, 10 et 146 du code de procédure civile ;

M. [PR] soutient en substance qu’en l’absence de certitude, dans la mesure où les biens de [M]/[K] ont fait l’objet de nombreuses ventes à une époque où le cadastre n’existait pas, il y a nécessité qu’une expertise judiciaire soit ordonnée pour déterminer si la parcelle ES [Cadastre 1] est bien la propriété de M. [M].

Au vu de ce qui précède, la mesure d’instruction telle que sollicitée par M. [L] [M] ne se justifie pas.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur l’article 555 du code civil

Selon les premiers juges, la faute de M. [PR] est constituée du fait qu’il ait construit sur le terrain d’autrui et M. [M], propriétaire indivis, en subi un préjudice et le lien de causalité en découle.

M. [M] demande la somme de 10.000 euros au titre du préjudice économique à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision, toutefois, aucun élément chiffré en venant étayer cette évaluation, il ne a été débouté.

M. [M] s’estime fondé à demander la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts à M. [PR] pour les désagréments subis du fait de cette occupation sans droit ni titre : en plus de violer son droit de propriété, M. [PR] a causé des dommages considérables à la qualité du sol agricole. Il fait valoir que, d’une part, M. [PR] a construit deux maisons d’habitation sur sa parcelle sans autorisation et que, d’autre part, cette propriété étant une parcelle agricole, les constructions illégales de M. [PR] empêchent la mise en culture de la portion qu’il occupe, contrairement au reste de la parcelle qui est cultivée en canne à sucre, entraînant une perte de revenu agricole et qu’enfin, il va devoir débourser des sommes considérables afin de pouvoir remettre en culture cette portion.

M. [M] produit deux factures relatives à l’exploitation de la portion de la parcelle ES [Cadastre 1] non occupé par M. [PR] de 4 hectares, soit un total de 35.874,34 euros.

M. [PR] ne forme aucune observation, se contentant d’arguer de la prescription acquisitive à son profit de la parcelle litigieuse.

Sur ce,

En vertu des articles 551 et suivants du code civil, tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire qui bénéficie d’une présomption simple de construction en sa faveur, sauf à indemniser le propriétaire des matériaux utilisé.

Aux termes de l’article 555 du même code :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

L’article 555 régit uniquement le cas où des constructions ont été édifiées sur un terrain par un tiers, c’est-à-dire par une personne qui n’est pas avec le propriétaire du terrain dans les liens d’un contrat se référant spécialement aux constructions, plantations ou travaux.

Le constructeur de bonne foi, au sens de l’article 555, est celui qui possède le terrain sur lequel il a bâti en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

Lorsque des constructions sont édifiées par le locataire, avec l’assentiment du propriétaire et en l’absence de toute convention réglant leur sort, l’article 555 du Code civil régit les relations entre les parties au terme du bail. Le constructeur simplement autorisé par le propriétaire à construire sur son fonds ne peut invoquer sa bonne foi au sens de l’article 555 du Code civil, laquelle emprunte sa définition à l’article 550 du même code, pour s’opposer à la demande en démolition à ses frais formée par le propriétaire du terrain.

En l’espèce, M. [PR] ne donne aucune précision sur les constructions se trouvant sur la portion de la parcelle ES [Cadastre 1] : leur ampleur, leur emplacement comme leur date de construction sont inconnues.

Feu [Y] [PR] ayant bénéficié au moins jusqu’en 1982 d’un bail à colonat sur une portion de la parcelle ES [Cadastre 1] et y ayant résidé avec son épouse et ses enfants, il est possible qu’il ait pu bénéficier d’une tolérance des héritiers [K] pour construire sa maison et y rester après la fin du bail, voire d’une autorisation, ce qui n’est pas le cas de M. [L] [M].

Il s’en déduit que les constructions édifiées sur la parcelle ES [Cadastre 1] l’ont été sur le terrain d’autrui et sont donc soumises aux règles édictées par l’article 555 du code civil.

L’article 555 alinéa 1, du code civil ouvre ainsi une option au profit du propriétaire du fonds, lui permettant :

— soit de conserver la propriété de ces constructions et ouvrages ;

— soit d’obliger le tiers à les enlever à ses frais et risques.

Dans la première hypothèse, le propriétaire du fonds devra alors rembourser le tiers, à son choix, soit d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre, estimés à la date du remboursement.

Dans la seconde hypothèse, la démolition des constructions et ouvrages sera exécutée aux frais du tiers, sans indemnité pour lui, outre la possibilité pour le propriétaire de réclamer des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi par le propriétaire du fonds du fait de l’édification de ces constructions.

Toutefois, dans l’hypothèse où le tiers est de bonne foi, le propriétaire ne peut pas exiger la suppression des ouvrages et devra dès lors indemniser le tiers dans les conditions des alinéas 2 et 3 de l’article 555 : il devra rembourser au tiers :

— soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur,

— soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Il résulte de ce qui précède que, d’une part, les constructions litigieuses ont été construites sur le terrain d’autrui, que d’autre part, M. [PR] ne peut arguer de sa bonne foi, ne produisant aucune titre translatif, même vicié, relatif au bien litigieux.

M. [L] [M], propriétaire indivis, est donc en droit de solliciter la démolition desdites constructions aux frais et aux risques de M. [PR], outre des dommages-intérêts, s’agissant d’une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis conformément aux dispositions de l’article 815-2 du code civil.

Considérant qu’un hectare est égal à 10.000 m² et que selon les propres termes de M. [PR], la partie qu’il occupe est d’environ 3.000 m², il sera alloué à M. [M] la somme de 2.690 euros au vu de la facture produite relative à l’exploitation de la portion de la parcelle ES [Cadastre 1] non occupé par M. [PR] de 4 hectares, à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision.

Il est en effet incontestable que l’occupation par M. [PR] et les constructions réalisées sur la parcelle ES [Cadastre 1] ont causé un préjudice à M. [M], coindivisaire de ladite parcelle, l’empêchant d’en jouir et, en l’occurrence, de l’exploiter pour le compte de l’indivision.

S’agissant de la demande formée par M. [M] d’assortir l’expulsion de M. [PR] et la condamnation de celui-ci à la démolition des construction édifiées sur la parcelle ES [Cadastre 1] et à la remise en état des lieux, compte tenu de l’ancienneté du litige, il y sera fait droit à hauteur de 100 euros par jour de retard, à compter d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, étant précisé que l’astreinte courra pendant un délai maximum de dix mois.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [M] sollicite la confirmation du jugement entrepris qui a, après avoir constaté l’occupation sans droit ni titre de la parcelle ES [Cadastre 1] par M. [PR], a condamné ce dernier à payer la somme mensuelle de 300 euros à compter du 17 novembre 2020 jusqu’à la complète libération des lieux, à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision.

M. [PR] ne forme aucune observation, se contentant d’arguer de la prescription acquisitive à son profit de la parcelle litigieuse.

Il convient de confirmer le premier juge sur ce point.

***

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé, y compris concernant les dépens et les frais irrépétibles, sauf en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande au titre de son préjudice économique et de ses demandes d’astreinte.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de condamner M. [PR] à lui régler la somme de 2.690 euros de ce chef, et ce, pour le compte de l’indivision.

Sur les demandes de dommages-intérêts fondée sur l’article 1240 du code civil

M. [PR] considère que dans la mesure où M. [M] ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir, il a subi un préjudice moral certain du fait de cette procédure et sollicite la somme de 10.000 euros.

De son côté, M. [M] considère que M. [PR] espère simplement gagner du temps et lui nuire en restant gratuitement sur sa parcelle. Il estime que M. [PR] tente de faire rejuger le litige en communiquant un copier/coller de ses conclusions de première instance, sans aucun argument ou fait nouveau ou encore aucune pièce nouvelle et sollicite une somme de 5.000 euros pour appel abusif.

Vu les articles 1382 et 1383 du code civil anciens devenus les articles 1240 et 1241 depuis le 1er octobre 2016 ;

L’action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêt que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable.

Ces exigences n’étant pas satisfaite en l’espèce, tant M. [PR] que M. [M] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [PR] succombant, il convient de le condamner aux dépens d’appel et de débouter sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [M], à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision il convient de lui accorder de ce chef la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 23 août 2022 par le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [L] [M] de sa demande de paiement de somme pour préjudice économique,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’astreinte à l’encontre de M. [PR] à ce stade de la procédure ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. [H] [J] [PR] à payer à M. [L] [M] la somme de 2.690 euros au titre de son préjudice économique ;

Dit que l’expulsion de M. [H] [J] [PR] et de tout occupant de son chef de la parcelle ES [Cadastre 1] ainsi que la démolition des constructions édifiées sur la dit parcelle et la remise en état des lieux ordonnées le seront sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce, à compter d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de dix mois, à charge pour M. [L] [M], à défaut du paiement des sommes dues à l’expiration de ce délai, de solliciter le juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Y ajoutant,

Déboute M. [H] [J] [PR] de sa demande d’expertise ;

Déboute M. [H] [J] [PR] de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Déboute M. [L] [M] de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Condamne M. [H] [J] [PR] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [H] [J] [PR] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Le condamne à payer à M. [L] [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madameSarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE