RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02931 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JKFV

LM

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 9]

08 août 2024 RG :24/00145

S.C.I. T.R.2.J

C/

[B]

[E]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Sarl Perrine Coru

M^e Borel

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 9] en date du 08 Août 2024, N°24/00145

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. T.R.2.J Société Civilé Immobilier immatriculé au Registre du Commerce et des sociétés d’AVIGNON dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Perrine CORU de la SARL PERRINE CORU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

M. [V] [B]

né le 06 Avril 1946 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean-Philippe BOREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Mme [S] [E]

née le 16 Février 1950 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-Philippe BOREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

La SCI T.R.2.J a acquis de Mme [S] [E] et M. [V] [B], suivant acte de Me [M] [P], notaire à Châteaurenard, du 21 juin 2022 un bien sis [Adresse 4].

Se plaignant d’avoir dû à souffrir de vices cachés ayant nécessité des travaux (mise en place de poutres métalliques pour l’étayage d’une mezzanine, réfection d’une partie de l’électricité totalement hors norme, remise en service de la chaudière avec déblocage du circulateur, remise aux normes des tableaux électriques) et ayant surtout découvert que la totalité des volets étaient littéralement pourris et avaient été repeints avant la vente, outre que des infiltrations sont apparues tout comme des traces d’infiltrations anciennes camouflées sous une couche de peinture, la SCI T.R.2.J a fait assigner Mme [S] [E] et M. [V] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins de voir désigner en référé un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 8 août 2024, le président du tribunal judiciaire de Carpentras, statuant en référé, a :

— débouté la SCI TR2J de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté les époux [E] / [B], de leur demande de provision pour procédure abusive ;

— condamné la SCI TR2J à payer aux épouxGautruche / [B] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI TR2J aux entiers dépens

Par déclaration du 4 septembre 2024, la SCI TR2J a interjeté de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI TR2J demande à la cour, a

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivant du code civil,

Infirmer le jugement déféré (sic) en ce qu’il a débouté la SCI TR2J de sa demande d’expertise et en ce qu’il l’a condamné à 500 € d’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— désigner tel expert qu’il plaira ayant pour mission notamment de :

*se rendre sur les lieux,

*examiner en présence des parties le bien litigieux

*décrire les vices, désordres et défauts de conformité dont il est affecté, déterminer l’origine et les causes des désordres,

*dire si ces désordres existaient au moment de la vente et s’ils pouvaient être ignorés des vendeurs.

*décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons, dégradation, défauts de réalisation, travaux non réalisés.

*chiffrer les préjudices subis,

*entendre tout sachant et plus spécialement les entreprises ayant réalisé les travaux jusqu’à présent.

plus généralement donner tous éléments utiles à la solution du litige.

*s’expliquer sur les dires et observations des parties.

Ou tout autre chef de mission que le président du tribunal voudrait y ajouter.

— condamner Mme [S] [E] et M. [V] [B] à payer à la Société T.R.2.J la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la procédure d’appel.

— condamner Mme [S] [E] et M. [V] [B] aux dépens.

Mme [S] [E] et M. [V] [B], par conclusions en date du 17 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, demandent à la cour :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 1642, 1643 du code civil

Vu l’ordonnance du 8 août du tribunal judiciaire de Carpetras

Vu la jurisprudence,

Confirmer l’ordonnance du 8 août 2024 jugement en ce qu’elle a :

*débouté la SCI TR2J de l’ensemble de ses demandes ;

*condamné la SCI TR2J à payer aux époux [E]/ [B] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné la SCI TR2J aux entiers dépens

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a

*débouté les époux [E] / [B], de leur demande de provision pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau

— condamner la société T.R.2.J à verser à Mme [S] [E] et M. [V] [B] à titre provisionnel, la somme de 1 000 € à valoir sur leur préjudice.

En tout état de cause

— condamner la société T.R.2.J à verser à Mme [S] [E] et M. [V] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— donner acte à Mme [S] [E] et M. [V] [B] de leurs plus expresses réserves de fait et de droit

— dire que l’expert aura pour mission de :

*imiter les opérations d’expertise à l’examen de la toiture,

*indiquer si le propriétaire, à le supposer non-professionnel, était susceptible, avec des diligences normales, de déceler les dégradations et d’en apprécier l’importance ;

*préciser si les anomalies éventuellement constatées ont affecté la solidité de l’immeuble ou l’ont rendu impropre à sa destination ;

*dire et juger que la société T.R.2.J devra seule, supporter le coût de la consignation,

*débouter la société T.R.2.J de sa demande d’indemnité de 3 000 € fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Mme [S] [E] et M. [V] [B],

— condamner la même aux entiers dépens

La clôture de la procédure est intervenue le 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise,

Selon l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est constant que lorsqu’il statue en application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas soumis à l’absence d’une contestation sérieuse.

La mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire ne saurait préjuger des responsabilités éventuelles dont le juge du fond aura à connaître et le juge des référés ne doit pas conditionner le motif légitime à la démonstration de l’existence d’un responsable avéré ou probable.

Le juge du référé, souverain dans l’appréciation du motif légitime, doit considérer la vraisemblance des faits recherchés en preuve et leur influence sur la solution du litige qui pourrait être porté devant

les juges du fond. Ainsi, pour caractériser l’existence d’un motif légitime, le juge des référés doit s’assurer que le demandeur établit qu’un procès au fond sera possible entre les parties, que la mesure sera utile et pertinente et que l’action au fond n’est pas d’avance manifestement vouée à l’échec.

La SCI TR2J fait valoir:

— que quinze jours après la vente, seulement, elle a dû faire réaliser des travaux d’étayage en urgence puis la pose d’une poutre, puisqu’une mezzanine menaçait de s’écrouler.

— que sont ensuite apparues des traces d’infiltrations anciennes camouflées sous une couche de peinture, alors que les vendeurs ont déclaré expressément dans l’acte n’avoir jamais eu à subir d’infiltrations, qu’il pleut dans la maison démontrant des vices de la toiture qui n’a pas été entièrement refaite contrairement aux dires des vendeurs et que ces vices n’étaient pas apparents au moment de la vente;

— que concernant l’électricité, le DPE ne mentionne que 3 matériels défectueux alors que les désordres sont plus importants laissant penser que le diagnostique produit par les intimés est particulièrement insuffisant voir lapidaire à dessein,

— que les volets étaient en très mauvais état, celui-ci ayant été caché par la peinture.

Mme [S] [E] et M. [V] [B] répliquent que l’appelante n’a pas d’intérêt légitime à solliciter une expertise puisque :

— les vices allégués étaient apparents et qu’un DPE a été réalisé et produit lors de la vente,

— que la simple production de la facture de renforcement de la mezzanine ne démontre pas que celle-ci menaçait de s’écrouler

— que la facture de remplacement de deux volets ne peut suffire à établir leur mauvais état avant la vente,

— que s’agissant des infiltrations, le constat réalisé près de deux ans après la vente ne permet pas de dater l’apparition des désordres alors même que la toiture a été refaite avant la vente.

L’action envisagée par la SCI TR2J se fonde sur les vices cachés prévus par l’article 1641 du code civile, étant rappelé que conformément à l’article 1643 du même code la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente doit être écartée dans l’hypothèse ou le vendeur avait connaissance des vices.

S’agissant du renforcement de la mezzanine, celle-ci est intervenue selon facture du 7 juillet 2022 soit très peu de temps après la vente du 21 juin 2022.L’intervention d’un professionnel quasi immédiatement après la vente pour un montant de plus de 3 000 € interpelle et une mesure d’expertise permettra d’établir la nécessité et l’utilité de ces travaux au regard de la solidité de l’ouvrage.

Concernant l’état de la toiture et les infiltrations, si le procès verbal de constat a été réalisé près de deux ans après la vente, il n’en demeure pas moins que des infiltrations se produisent lors des pluies, que des auréoles anciennes ont été constatées et que contrairement à ce que soutiennent les intimés, il résulte des factures produites aux débats et de l’attestation de M. [O] que la réfection de la toiture qu’ils ont réalisée en 2002 et 2004 ne correspond pas à une reprise totale .

La mesure sollicitée sera en conséquence utile à la solution du litige afin de dater l’origine des désordres, leur date d’apparition et leur caractère décelable pour un profane.

En revanche la mesure d’instruction ne saurait d’aucune utilité s’agissant des volets puisque ces derniers ont été remplacés et qu’il appartiendra au juge du fond, s’il est saisi, d’apprécier la réalité du vice caché au regard des pièces produites aux débats et notamment de l’attestation de M. [J] du 25 avril 2024 de l’entreprise « Sur-Mesure » qui a réalisé les travaux.

Enfin, concernant les vices cachés tenant à l’installation électrique invoqués par l’appelante, il convient de rappeler qu’elle a fait l’objet d’un diagnostic par un professionnel qui a relevé des équipements non conformes et non correctement isolés, ce document ayant été communiqué à l’acquéreur.

Divers travaux électriques ont été effectivement réalisés en août 2022 mais la nécessité de ces reprises aurait été mentionnée par le diagnostiqueur.

Par ailleurs, le déblocage du circulateur pour un montant de 128,70 € TTC, déplacement compris, ne peut d’analyser comme un vice, relevant d’une intervention d’entretien et la facture du 13 juin 2023 correspond à la remise aux normes des tableaux électriques mentionnée par le DPE.

La légitimité de la mesure d’instruction de ce chef n’est pas démontrée.

En conséquence, infirmant l’ordonnance déférée, il y lieu d’ordonner une expertise dont la mission sera limitée aux infiltrations en toiture et au renforcement de la mezzanine et selon les modalités définies au présent dispositif aux frais de la SCI TR2J, demanderesse à la mesure d’instruction et qui y a intérêt.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive de Mme [S] [E] et M. [V] [B],

Eu égard à la présente décision, l’abus de procédure n’est pas justifié.

Pour ce motif, la décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens seront confirmées et infirmées concernant les frais irrépétibles de première instance .

La SCI TR2J supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à Mme [S] [E] et M. [V] [B] leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a débouté les époux [E] / [B], de leur demande de provision pour procédure abusive et en ce qu’elle a condamné la SCI TR2J aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne une mesure d’expertise,

Commet pour y procéder

M.[F] [T]

[Adresse 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.70.43.36.10

Mèl : [Courriel 10]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 4], recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— entendre en tant que de besoin toute personne informée,

— dire si l’immeuble des désordres concernant la toiture litigieuse et la mezzannine

Dans l’affirmative :

— les décrire et en indiquer la nature et l’étendue,

— donner son avis sur l’origine de ces désordres,

— déterminer la date de leur apparition,

— donner tout élément permettant d’apprécier si ces désordres étaient apparents le jour de la vente et/ou s’ils pouvaient être aisément décelés par un acheteur non professionnel,

— dire s’ils rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine;

— donnert out élément permettant d’apprécier si ces désordres étaient connus des vendeurs,

— préconiser, s’il y a lieu, les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination, en apprécier le coût et la durée d’exécution ;

— dire si les travaux de renforcement réalisés sur la mezzanine étaient nécessaires et utiles pour mettre fin aux vices éventuellement constatés

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis et les responsabilités encourues ;

Plus généralement, donner tous éléments utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ; qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne à charge de joindre leur avis à son rapport.

Dit qu’au terme de ses opérations il communiquera ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans le délai minimum d’un mois.

Dit que, toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixe à la somme de 3 000 € le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée au greffe du tribunal judiciaire de Carpentras au plus tard le 13 octobre 2025 par SCI TR2J ,

Dit qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit que, lors de la première ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera, si nécessaire, un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et solliciter, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal judiciaire de Carpentras un rapport écrit de ses opérations au plus tard le 7 mai 2024 et en fera tenir une copie à chacune des parties ;

Dit que l’expert transmettra aux parties toute demande de complément de consignation, et en même temps que son rapport, une copie de sa demande de taxation de ses honoraires ;

Dit que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertise du tribunal judiciaire de Carpentras et qu’il lui en sera référé en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement, l’expert sera remplacé sur simple requête.

Condamne la SCI TR2J aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute Mme [S] [E] et M. [V] [B] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,