RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03407 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JLYS

ET

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

09 juillet 2024 RG :23/00976

[U]

C/

[J]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl Para Ferri

Selarl PG AVOCAT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 09 Juillet 2024, N°23/00976

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [P] [U]

née le 10 Juin 1985 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Mme [E] [J]

née le 18 Novembre 1939

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-08481 du 28/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Madame [U] est devenue propriétaire sur adjudication, le 23 mai 2013, d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], qui appartenait auparavant à monsieur [X] et qui était loué à madame [J]. Le bien est un trois pièces de 60 m² situé en rez de chaussée. Cette vente forcée entrainait juridiquement titre d’expulsion à l’égard de monsieur [X] et de tous occupants de son chef, mais la locataire, madame [J] est restée dans les lieux. Elle a cessé de verser les loyers en septembre 2021.

Après une mise en demeure par lettre recommandée du 24 mars 2022, madame [U] l’a donc assignée devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], par acte du 4 juillet 2023, pour obtenir la résiliation du bail outre le paiement des loyers dûs. Madame [J] a alors invoqué l’existence d’un bail signé avec monsieur [X] pour affirmer un trop perçu de loyers et justifier sa décision de compenser les sommes en cessant de verser le versement du loyer courant.

Le tribunal judiciaire de Nimes par une décision du 9 juillet 2024 :

— Jugé recevable l’acte de madame [U],

— Débouté madame [U] de sa demande de résiliation du bail conclu le 1er septembre 2005,

— Condamné madame [J] à lui payer la somme de 5.600 € au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023,

— Condamné madame [J] à payer la somme mensuelle de 490€ au titre des loyers et charges échus pour la période du 1er janvier 2024 jusqu’au 09 juillet 2024,

— Autorisé madame [Y] [J] à s’acquitter des sommes dues en 35 mensualités de 198 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— Rappelé que ce paiement intervient en plus du loyer courant,

— Précisé que la première mensualité devrait intervenir dans les dix jours de la notification de la décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues au titre du retard de paiement des loyers et charges,

— Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné madame [J] aux dépens,

— Rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Au vu du bail produit aux débats et conclu le 1er septembre 2005 entre monsieur [X], précédent propriétaire et madame [J], il retenait un loyer contractuel de 470 € et une provision sur charges de 20 € et pour rejeter l’action en répétition de la locataire, jugeait l’existence d’une prescription triennale à compter du jugement d’adjudication le 23 mai 2013 acquise au 23 mai 2016. Pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, et compte tenu des versements obtenus de la CAF, il chiffrait la dette locative à 5 600 € à laquelle devaient être ajoutés les loyers postérieurs jusqu’au 9 juillet 2024 en accordant des délais de paiement de 3 ans.

Madame [U] a fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour d’appel, le 24 octobre 2024.

Par message RPVA du 21 juillet 2025, les parties ont été avisées de ce que l’ordonnance de clôture serait rendue le 9 octobre 2025.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans ses conclusions du 9 octobre 2025, madame [U] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 9 juillet 2024 en ce qu’il a déclaré recevable son action,

— Le réformer en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal sur la créance locative, sur la base d’un loyer chargé de 560 € par mois,

— Constater l’inexécution contractuelle de madame [J] caractérisée par le non paiement du loyer résiduel depuis le mois de septembre 2021,

— Prononcer la résiliation du bail consenti par madame [U] à madame [J],

— Ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner madame [Y] [J] à lui payer la somme de 13.876 € au titre des loyers impayés actualisés au 8 octobre 2025,

— Condamner Madame [Y] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 560 € à compter du mois d’août jusqu’à la remise des clefs et départ effectif des lieux,

Subsidiairement, si la Cour confirme la validité du contrat de bail produit par madame [J] sur la base d’un loyer chargé à 490 € par mois,

— Constater l’inexécution contractuelle de madame [J] caractérisée par le nonpaiement du loyer résiduel depuis le mois de septembre 2021,

— Prononcer la résiliation du bail consenti par madame [U] à madame [J],

— Ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner madame [J] à lui payer la somme de 9.816 € au titre des loyers impayés au 8 octobre 2025,

— Condamner madame [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 490 € à compter de la date de résolution judiciaire jusqu’à la remise des clefs et au départ effectif des lieux,

En tout état de cause,

— Condamner madame [J] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle rappelle que madame [J] s’est maintenue dans le logement lorsque l’adjudication a été faite, mais qu’aucun contrat de bail n’a été signé entre elles. Le montant du loyer est résulté des mentions du cahier des conditions de vente qui évoquait la somme de 560 € par mois et jamais madame [J] n’a contesté ce montant entre 2013 et 2021, date à laquelle elle a cessé de verser le loyer. Elle met en doute l’authenticité du bail invoqué, daté de 2005, qui n’est apparu qu’en cours d’instance et soutient qu’il ne lui est pas opposable, puisque le CCV évoque un loyer de 560 € charges comprises et qu’il a été porté à la connaissance des éventuels acquéreurs et de la locataire en place. Il y a eu exécution à hauteur de 560 € par mois depuis 2013, montant déclaré par le propriétaire saisi lors de la procédure de vente et auquel madame [J] a donné un consentement non équivoque. Il y a eu novation au sens de l’article 1329 du code civil. En ce sens sur la volonté claire des parties de contractualiser aux nouvelles conditions elle se référe à une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Civ 3e, 15 février 2023, n°22-19.419). De plus, une prescription triennale est applicable en matière de loyers et le trop perçu ne peut être réclamé que dans cette limite. Ce que le tribunal a admis.

Concernant la résiliation du bail, la demande est fondée dès lors que depuis 2021, madame [J] ne verse plus le loyer résiduel, seule la CAF ayant versé les allocations logement. Depuis le jugement, aucun effort financier ni versement n’est fait, ce qui établit la mauvaise foi de l’occupante. Sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil, madame [U] sollicite en raison des manquements contractuels, la résiliation du bail avec paiement d’un arriéré de 13 876 € au 8 octobre 2025 ou subsidiairement 9 816 € selon le montant du loyer retenu par la cour.

Dans ses dernières écritures du 22 avril 2025, auxquelles il est ici renvoyé pour plus ample exposé, madame [J] demande à la cour de

Vu les articles 1217 et 1224 du code civil,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Accueillir l’appel incident de la concluante comme recevable et bien fondé,

— Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à madame [U] la somme de 5 600 € au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023 ;

Le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Débouter madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Fixer la dette locative à la somme de 4.944 € arrêtée au 31.12.2023 ;

— Fixer la dette locative à la somme de 8.068 € arrêtée au 30.04.2025 ;

— Lui octroyer les plus larges délais de paiement soit 36 mois ;

— Condamner madame [U] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— La condamner aux entiers dépens.

Reprenant la chronologie des faits, elle affirme que le bail que son fils a finalement retrouvé a été juridiquement transmis à l’identique à la nouvelle propriétaire en 2013, lors de la vente aux enchères. Le commissaire de justice avait indiqué un loyer erroné sur le descriptif du bien immobilier, loyer qui lui est inopposable. Il notait d’ailleurs que le contrat écrit ne lui avait pas été présenté. La novation en application de l’article 1330 du code civil, ne se présume pas et la modification du montant du loyer n’emporte pas novation (CA [Localité 3], 11 mai 2017, n° 16/00858 : JurisData n° 2017-011225). Personne âgée, madame [J] n’avait pas contesté le montant de loyer réclamé et son fils plus tard, retrouvant le bail, a découvert l’importance du trop versé de 70 € par mois. Entre 2013 et 2023 ses versements sont supérieurs de 1176 € aux loyers dûs. Le calcul de la prescription doit être fait à compter de la délivrance de l’assignation en paiement, donc le 4 juillet 2020 et l’arriéré qu’elle peut donc réclamer en répétition est de 4944 €. Le manquement contractuel n’est pas suffisamment grave pour justifier résiliation, étant souligné que madame [J] a 85 ans et dispose d’une retraite de 311 € environ.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.

Lors des débats, la cour d’appel a autorisé une note en délibéré afin de faire le point sur les paiements opérés par madame [J], au titre des délais de paiement accordés par le premier juge.

Motivation de la décision :

* sur la nature des relations entre les parties, le bail :

Selon l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. Il ne vaut pas titre d’expulsion à l’encontre de toute personne disposant d’un droit propre d’occupation, opposable à l’adjudicataire, en particulier si l’adjudicataire en a eu connaissance avant l’adjudication.

Ainsi, en l’espèce, madame [U], informée par le cahier des conditions de vente, que l’immeuble acquis était loué, a permis à madame [J] de se maintenir dans les lieux qu’elle occupait depuis septembre 2005. Ce droit d’occupation propre de la locataire était tout à fait opposable à la nouvelle propriétaire qui soutient d’ailleurs la résiliation de ce contrat. Aucune preuve ni argument ne permet de mettre en doute l’authenticité du bail produit.

Madame [J] admet depuis le mois de septembre 2021 n’avoir plus versé le montant du loyer entre les mains de madame [C] alors qu’il s’agit là d’une des obligations principales du locataire, rappelée par la loi du 6 juillet 1989 en son article 7.

Malgré l’échéancier qui lui a été accordé en première instance, et par note en délibéré autorisée, elle affirme avoir repris le paiement du loyer courant le 8 novembre 2025 pour un montant de 189 € mais ne démontre pas le réglement des pactes mensuels mis à sa charge, en plus du loyer courant par la décision du 9 juillet 2024.

En conséquence de quoi, la dette de la locataire ne fait que s’aggraver et la résiliation du contrat de bail doit être prononcée en raison de l’inexécution par le preneur de l’une de ses obligations principale dans un contrat synallagmatique.

* sur l’existence d’une novation quant au loyer dû :

Aux termes de l’article 1330 du code civil, la novation ne se présume pas, la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

Le bailleur se référe à une décision de la Cour de cassation (3ème ch du 15 février 2023 n°22-19419) laquelle énonce qu’en dehors d’un acte utile pour établir la volonté des parties de nover, cette intention de nover peut être recherchée par les juges dans les faits de la cause, établissant que les parties s’étaient volontairement et de manière prolongée acquittées des obligations réciproques nées d’un bail.

Il revient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il n’est pas discuté que depuis la vente forcée, intervenue, le 23 mai 2023, le loyer reçu par madame [U] se chiffre à 540 € outre 20 € de provision sur charges, ce durant plus de 8 ans, sans aucune contestation ou réclamation jusque là de la part de la locataire, qui a invoqué en première instance son âge avancé et la découverte seulement en août 2021 du montant directement versé par la CAF.

Mais aucun élément, concomittant à la réévaluation du loyer ne démontre qu’il s’agissait là d’une volonté claire de la locataire de modifier les termes du bail, alors que cette somme de 560 € résulte du cumul entre les versements mensuels de la CAF et les paiements résiduels de madame [J], paraissant inchangés en leur montant puisque de 290 € chaque mois, pour lesquels elle produit notamment une quittance du 1er février 2019 pour uniquement 290 € (pièce 3), sans qu’il ne soit démontré qu’elle connaissait les versements complémentaires de la CAF au titre de l’allocation logement et donc avait la volonté claire et non équivoque de subir une augmentation de loyer, lequel n’a jamais été indexé puisque le bail à présent produit l’interdisait et que le fils de la locataire, par des messages réitérés réclamait à partir de septembre 2021 la copie de ce bail initial que sa mère ne retrouvait pas.

En conséquence de quoi, la novation ne sera pas retenue.

* sur la répétition d’un indu :

Le délai de prescription en la matière est de 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Madame [J] indique, lors du changement de propriétaire, et en raison de son âge (73 ans à l’époque) n’avoir pas protesté sur l’augmentation de loyer. C’est donc en 2013 que selon elle, ont commencé les versements indus. La cour observe qu’aucune des parties ne communique aux débats de décompte ou de justificatif des sommes versées alors mensuellement par madame [J] ou la CAF. Quoiqu’il en soit, et comme l’a relevé le premier juge, la locataire n’établit pas avoir été particulièrement vulnérable ou privée de capacité juridique en 2013, de sorte effectivement que l’action en répétition est prescrite depuis le mois de mai 2016.

* sur le montant des loyers impayés :

Madame [U] présente un décompte subsidiaire de sa créance sur la base d’un loyer de 490 € avec déduction du versement de la CAF pour 301 € par mois désormais. Sa réclamation à hauteur de 9816 € loyer du mois d’octobre 2025 inclus est fondée puisque calculée sur la base de la convention de 2005.

* sur les délais de paiement :

Le juge peut, en application de l’article 1343-5 du code civil, désormais applicable du fait de la résiliation du bail, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [J] dispose d’un revenu mensuel de 311 €, elle ne sera pas en mesure d’apurer la dette dans le délai légal de deux années qui représente des versements mensuels supérieurs à ses ressources.

* sur les autres demandes :

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés par elles dans l’instance, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] succombant en l’essentiel de ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant, contradictoirement par décision mise à disposition au greffe,

INFIRME la décision déférée,

Statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation du bail liant madame [U] et madame [J],

ORDONNE la libération des lieux et défaut de libération, l’expulsion de madame [J] et de tout occupant de son chef avec si besoin était l’assistance de la force publique,

CONDAMNE madame [J] à payer à madame [U] la somme de 9816 € (neuf mille huit cent seize euros) au titre des loyers impayés, mois d’octobre 2025 inclus,

CONDAMNE madame [J] à payer à madame [U] jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation de 490€ par mois,

REJETTE la demande de délais de paiement,

DIT n’y avoir lieu à frais irrépétibles,

CONDAMNE madame [J] aux dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,