RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/03843 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JA2H

LR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

07 novembre 2023 RG :23/02905

S.A.R.L. SUDFORAGE BTP

C/

S.D.C. SYNDIC. DE COPRO. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 07 Novembre 2023, N°23/02905

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M^me Leila REMILI, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Leila REMILI, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. SUDFORAGE BTP Inscrite au RCS DE SALON 881 493 464, prise en la personne de son représentantlégal demeurant ès qualité audit siège, demeurant [Adresse 2],

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS H4 IMMOBILIER, inscrite au RCS de NIMES sous le n°824 677 033, elle-même pris en la personne de ,son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social situé [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 19 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL Sudforage BTP est propriétaire des lots n° 496 (un appartement), n°761 (une cave) et n° 845 (un garage), au sein de la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 2] (Gard).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2023, invoquant des défaillances de la société Sudforage BTP dans le règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS H4 Immobilier, a fait assigner la société Sudforage BTP en paiement de charges.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement réputé contradictoire du 7 novembre 2023, a :

— Condamné la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier, la somme de 18 932,66 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 04 janvier 2023,

— Condamné la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamné la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier, la somme de 1 080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SARL Sudforage BTP aux entiers dépens, en ceux compris le coût de l’hypothèque légale du syndic,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit,

— Dit qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce commissaire, par application de l’article A 444-32 du code de commerce, devant être supporté par la SARL Sudforage BTP en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré, au vu des documents versés aux débats par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, procès-verbaux d’assemblée générale, relevé de compte actualisé, appels de fonds, mise en demeure notamment) que les sommes réclamées étaient justifiées. Il a également considéré que le non-paiement des charges de copropriété par la société Sudforage BTP avait nécessairement généré un préjudice financier aux autres membres de la copropriété qui avaient dû faire l’avance sur leur propre trésorerie des sommes non payées.

La SARL Sudforage BTP a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 13 décembre 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03843.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, l’appelante a saisi le conseiller de la mise en état, sollicitant une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire du 11 juin 2024, le conseiller de la mise en état a :

— Rejeté la demande d’injonction de production de pièces,

— Ordonné une expertise,

— Commis pour y procéder M. [M] [A], SAS HCC [Adresse 5], ([Courriel 1]), expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Nîmes, avec mission de :

1° se rendre sur place au contradictoire des parties, et d’entendre les parties,

2° se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les factures d’eau,

3° établir si la consommation facturée sur l’appartement objet du litige est cohérente avec la consommation d’eau réalisée, et si les relevés de compteurs sont fiables,

4° en cas de différence, établir, dans la mesure du possible, pour quelles raisons (fuite, détournement du réseau d’eau, malfaçons…),

5° en cas de différence déterminer si des travaux devraient être accomplis afin que la facturation corresponde à la consommation de l’usager,

6° apporter tous les éléments d’appréciation sur le litige,

Si en cours de procédure, les parties venaient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport à la juridiction,

— Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

— Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’il pourra, conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, s’adjoindre d’initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne,

— Fixé à la somme de deux mille euros (2.000 euros), la provision à valoir sur les honoraires de l’expert, à consigner par la partie demanderesse au greffe de la cour d’appel de Nîmes par chèque libellé à l’ordre du Régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Nîmes dans les six semaines du prononcé de la décision,

— Dit qu’à défaut par la partie consignataire de verser la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

— Dit qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie demanderesse sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertises seront avancés et recouvrés directement par le Trésor public,

— Dit que dans les deux mois de sa saisine, l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible, afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et qu’à défaut d’une telle indication, le montant de la consignation initiale constituera la rémunération définitive de l’expert,

— Dit que l’expert établira un pré-rapport avant son rapport définitif et laissera un délai d’au moins un mois aux parties pour faire des observations éventuelles,

— Dit que l’expert devra déposer son rapport d’expertise définitif dans les six mois de sa saisine, et communiquera directement le rapport de ses opérations à chacune des parties et en déposera deux exemplaires, au greffe de la cour d’appel de Nîmes,

— Dit que l’expert tiendra informé le magistrat de la cour d’appel chargé du contrôle des expertises des difficultés rencontrées,

— Réservé les dépens de l’instance,

— Réservé les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 juin 2024, M. [K] [P], expert judiciaire, a été désigné en remplacement de M. [M] [A].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 novembre 2024.

Par ordonnance du 6 mai 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 27 novembre 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la SARL Sudforage BTP, appelante, demande à la cour de :

Vu les pièces versées au débat,

— Recevoir la SARL Sudforage BTP en son appel,

— Écarter les conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 novembre 2024,

— Réformer le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, en ce qu’il a :

* Condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier la somme de 18 932,66 euros assortie des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 4 janvier 2023,

* Condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* Condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier la somme de 1080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné au paiement des entiers dépens et ce compris le coût de l’hypothèque légal du syndic,

* Dit qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce commissaire, par application de l’article A 444-32 du code de commerce, devront être supportées par la SARL Sudforage BTP en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de ses entières demandes, fins et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à la SARL une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

La SARL Sudforage BTP fait valoir que :

— sur la nullité du rapport d’expertise de M. [P] :

— les conclusions de l’expert reposent exclusivement sur les affirmations de la société prox-hydro à laquelle le syndic de copropriété a délégué le marché de la relève des compteurs d’eau de la copropriété ; or, cette société n’est pas dans la cause, elle n’a pas été convoquée par l’expert judiciaire mais s’est spontanément présentée pour assister et intervenir lors des opérations d’expertise, prévenue par le syndicat

— les observations formulées par la société prox-hydro ne peuvent donc avoir la moindre valeur probante et les constatations de l’expert effectuées sur la base de celles-ci doivent être écartées

— par contre, il est important de souligner que l’expert note que selon les relevés informatiques de la société prox-hydro, à partir du relevé de compteur d’eau de juin 2023, il n’existait plus de signal, ce qui signifie qu’il n’était plus possible de comptabiliser la consommation d’eau

— pourtant, alors qu’il existe des alertes en cas d’absence de signal sur les têtes émettrices des compteurs, tant la société prox-hydro que le syndic H4 Immobilier ont laissé perdurer la situation d’absence de signal, empêchant ainsi tout contrôle de la consommation d’eau et donc de facturation

— contrairement aux conclusions de l’expert judiciaire, elle conteste la fiabilité de la radio-relève du compteur d’eau en question dans la mesure où, au cours de l’expertise, le représentant de la société prox-hydro a précisé que lors d’une absence de signal de la tête émettrice d’un compteur d’eau, une alerte était adressée au syndic, l’informant du dysfonctionnement du comptage d’eau ; or, à aucun moment le syndic n’a écrit, alerté, la société prox-hydro sur le défaut du compteur en question mais au contraire a continué à lui facturer une consommation d’eau inhabituelle pour un tel appartement

— sur les sommes qui lui sont demandées :

— la consommation d’eau chaude excipée par le syndic est disproportionnée et le coût de cette consommation d’eau aurait dû interpeller le syndic, ce montant de consommation d’eau provenant d’un dysfonctionnement du système d’arrivée d’eau et/ou du compteur.

— elle conteste les conclusions de l’expert qui retient que l’explication « la plus probable étant des robinets d’eau chaude laissés ouverts »

— or, une telle consommation excessive nécessite des explications précises sur son origine ; pourtant l’expert judiciaire retient plusieurs origines possibles sans qu’aucune d’entre elles ne soit clairement identifiée comme étant à l’origine du problème ; aucun élément tangible ne permet de lui imputer une quelconque responsabilité dans la surconsommation constatée

— en matière de responsabilité, il appartient au demandeur d’apporter la preuve certaine du manquement allégué

— de plus, elle a également loué un autre appartement dans ce même immeuble et ce dernier ne présente pas de consommation excessive, pourtant, les deux appartements sont utilisés de la même manière

— elle ne peut être tenue responsable sur la base de simples spéculations.

— en outre, elle conteste toute fraude avec le compteur comme en fait état l’expert judiciaire alors qu’elle est profane en la matière et que seule une personne ayant une connaissance avancée du dispositif aurait pu effectuer une telle fraude.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS H4 Immobilier, intimé, demande à la cour de :

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées au dossier par la concluante,

Vu le rapport d’expertise,

— Juger que le rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [P] est parfaitement valide,

— Confirmer le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a :

* Condamné la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier, la somme de 18 932,66 euros assortie des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure en date du 04 janvier 2023,

* Condamné la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier, la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,

* Condamné la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS H4 Immobilier, la somme de 1 080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné la SARL Sudforage BTP aux entiers dépens, en ceux compris le coût de l’hypothèque légale du syndic,

— Débouter la SARL Sudforage de toutes prétentions, conclusions et fins contraires,

En tout état de cause,

— Condamner la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— sur la validité du rapport d’expertise de M. [P] :

— l’expert judiciaire ne s’est pas fondé sur les affirmations de la société prox-hydro mais sur les relevés informatiques des radio-relevés effectués par cette dernière pour le compteur de l’appartement 496, relevés dont il a retenu la fiabilité, de sorte que la présence de cette société aux opérations d’expertise n’a aucune incidence, celle-ci y ayant simplement assisté comme l’aurait fait un expert privé

— concernant l’allégation selon laquelle les relevés informatiques de la consommation d’eau démontrent qu’à partir du relevé de compteur d’eau de juin 2023, il n’existait plus de signal, empêchant ainsi de comptabiliser la consommation d’eau :

— d’une part, cette allégation est erronée dès lors que l’expert précise que la tête émettrice de radio-relève a été enlevée entre novembre 2022 (le relevé a pu être réalisé) et juin 2023 (date à laquelle le signal est absent pour réaliser le relevé)

— d’autre part, l’absence de signal empêche le radio-relevé mais pas de comptabiliser la consommation d’eau, cette dernière étant simplement établie de manière forfaitaire en attendant de réaliser un relevé manuel

— dès lors, le dysfonctionnement du comptage d’eau n’empêche pas le paiement d’une somme forfaitaire puis une régularisation de celle-ci en effectuant un relevé manuel

— la consommation d’eau facturée n’est pas du fait de l’absence de tête émettrice, laquelle a été volontairement enlevée

— en conséquence, il n’y a aucune raison d’écarter les conclusions de l’expert

— en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de paiement des premiers appels de fonds de 2023 et après la mise en demeure restée sans effet, les appels de fonds postérieurs sont devenus exigibles

— la société Sudforage ne produit toujours pas le moindre élément susceptible de rattacher sa surconsommation d’eau avérée à une défaillance du compteur imputable au syndicat des copropriétaires

— la société Sudforage ne lui a jamais indiqué que sa consommation d’eau lui paraissait disproportionnée, elle a ignoré les décomptes de charges reçus ainsi que les relances et les mises en demeure adressées, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait être responsable de la négligence de cette copropriétaire dans l’administration et la gestion de son bien ; elle n’a mis en place aucune solution qui pourrait justifier qu’elle a réalisé un contrôle minutieux de sa consommation d’eau permettant d’établir un dysfonctionnement des compteurs d’eau et d’électricité, comme la fermeture de son compteur d’eau ainsi que de son compteur électrique à chaque départ pour constater la probable existence d’une fuite

— elle n’a pas non plus daigné répondre aux sollicitations de l’expert ni s’impliquer dans la recherche de l’origine du litige, le gérant M. [O] ayant reconnu ne pas s’être préoccupé de la situation jusqu’à la réception du jugement du 7 novembre 2023.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire

S’il ressort effectivement du rapport d’expertise judiciaire que M. [W] de la société prox- hydro, société qui a en charge, pour la copropriété, la radio-relève des compteurs d’eau chaude, n’avait pas été convoqué mais a été convié par le syndic, l’expert judiciaire explique que M. [W] pouvait lui fournir les informations sur le fonctionnement du dispositif de radio-relève et sur le niveau de fiabilité de celui-ci.

Cette présence, que la SARL Sudforage BTP (ou son conseil) n’a d’ailleurs contestée ni lors de la réunion du 13 septembre 2024 ni dans le cadre de dires, ne contrevient nullement aux dispositions notamment de l’article 233 du code de procédure civile, dès lors qu’il ressort de son rapport que l’expert a bien procédé à ses propres constatations (examen du compteur incriminé, analyse des documents de radio-relève), de sorte qu’il a bien personnellement rempli sa mission.

Au contraire, la présence et les explications apportées par la société prox-hydro étaient utiles à la compréhension du fonctionnement du dispositif utilisé.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 novembre 2024.

Sur le paiement des charges de copropriété

La SARL Sudforage est propriétaire des lots n° 496, 761 et 845 dans la Résidence [Adresse 1] et elle est tenue de participer aux charges de la copropriété, en application des article 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce que d’ailleurs elle ne conteste pas.

— Sur la consommation d’eau et la somme de 14 315,76 euros

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte établi au 16 mai 2023 par le syndic H4 Immobilier que la SARL Sudforage BTP est redevable de la somme de 14 315,76 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 16 mai 2023. Ce décompte comprend un solde de charges dû pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021.

La SARL Sudforage BTP conteste la somme demandée au titre de la consommation d’eau chaude.

Les décomptes de charges qui lui ont été adressés mentionnent :

— au titre de la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021 :

« Eau chaude Eu/M3 Index 828/1296 6884,83 euros »

— au titre de la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 :

« Eau chaude Eu/M3 Index 1296/1841 7210,96 euros »

L’expert judiciaire, après avoir vérifié que le numéro de compteur correspondait bien à celui de l’appartement de la SARL Sudforage BTP, a examiné avec précision le dispositif et les radio-relevés effectués par la société prox-hydro jusqu’au 5 novembre 2022, date après laquelle, il n’y a plus eu de relevés en raison de la disparition de la tête émettrice sur le compteur.

Il estime que les relevés jusqu’au 5 novembre 2022, soit à hauteur du dernier indice radio-relevé de 1841 m³, sont fiables et ne peuvent être remis en cause. Il exclut toute erreur ou tout dysfonctionnement du système de radio-relève effectuée à partir de l’émetteur positionné sur le compteur qu’il indique être « très fiable » et avoir « fait ses preuves depuis de nombreuses années ».

La SARL Sudforage BTP fait valoir que l’expert judiciaire mentionne ensuite plusieurs origines pouvant expliquer cette consommation excessive mais qu’aucune n’est clairement identifiée comme étant à l’origine du problème, de sorte qu’aucun élément tangible ne permet de lui imputer une quelconque responsabilité dans la surconsommation constatée. Elle ajoute qu’il appartient au syndicat de démontrer qu’elle est à l’origine du problème.

Or, au contraire, il appartient bien à l’appelante de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d’exactitude des relevés du compteur.

L’expert judiciaire précise dans son rapport :

« L’origine d’une consommation excessive peut être multiple, origines qui peuvent être concomitantes.

Il peut s’agir d’une consommation excessive d’eau chaude, mais cette consommation excessive durant depuis 2019 jusqu’à 2022, les occupants n’étaient pas les mêmes, il est peu probable que tous consomment de façon excessive. En revanche depuis l’achat par la société SUDFORAGE BTP, le nombre d’occupant peut-être conséquent (jusqu’à 7 personnes) soit des consommations plus importantes.

L’autre origine est un ou plusieurs robinets fuyards, le cumul de fuites légères sur une année pouvant vite atteindre des centaines de m3 (chasse d’eau qui fuit représente jusqu’à 200 m3 /an).

À la suite de l’achat de l’appartement, M [O] de la société SUDFORAGE BTP indique, avoir rénové l’ensemble de la plomberie. Si des robinets avaient été fuyards, ils auraient donc été réparés à ce moment-là.

Autre origine serait des fuites sur les canalisations encastrées, mais même constat par rapport à la rénovation de la plomberie. De plus les fuites seraient apparues en dessous.

Dernière origine possible, sont des robinets laissés ouverts, durant la journée ou après l’absence d’occupants, ce qui peut très vite consommer des mètres cube ».

Il conclut au final : « Ces consommations excessives peuvent avoir plusieurs origines, la plus probable étant des robinets d’eau chaude laissés ouverts ».

Enfin, l’expert judiciaire, s’il relève depuis 2023 une consommation redevenue normale (80 m³) avec un relevé effectué en septembre 2023 (495 m3) puis en septembre 2024 (579 m3), il donne, pour seule explication au fait que la consommation du compteur est passée de 1841 m³ (dernier indice radio-relevé) à 495 m³ (en septembre 2023) celle d’une fraude ayant consisté à retourner le compteur pour modifier le sens d’écoulement et pour décompter les volumes jusqu’à atteindre la valeur de 495 m³.

Il ne ressort donc du rapport d’expertise judiciaire aucun élément permettant de renverser la présomption d’exactitude des relevés informatiques de la consommation d’eau attribuée à l’appartement (lot 496) de l’appelante pour la période d’octobre 2020 à décembre 2022. Il est de plus inopérant de faire état de la location, dans le même immeuble, d’un autre appartement qui ne présente pas de consommation excessive.

Enfin, l’appelante ne saurait faire un quelconque reproche au syndicat des copropriétaires alors qu’elle a ignoré les décomptes de charges reçus ainsi que les relances qui lui ont été adressées.

Il convient donc, par ces motifs ajoutés, de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de la somme de 14 315,76 euros.

— Sur la somme de 4616,90 euros au titre des appels de fonds postérieurs

Le relevé de compte du 16 mai 2023 fait état également des opérations suivantes :

— «01/01/2023 1/4 AG 2022 Coût énergie 2023 88,63 euros »

— «01/01/2023 1er Ech APPEL DE PROVISIONS 2193,71 euros »

— «01/01/2023 FONDS TRAVAUX ALUR 26,11 euros »

— «01/04/2023 2/4 AG 2022 Coût énergie 2023 88,63 euros »

— «01/04/2023 2ie Ech APPEL DE PROVISIONS 2193,71 euros »

— «01/04/2023 FONDS TRAVAUX ALUR 26,11 euros »

Force est de constater que l’appelante ne discute pas précisément cette somme mais uniquement celle de 14 315,76 euros correspondant essentiellement à la consommation d’eau.

En tout état de cause, le tribunal a justement, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 mais également de l’article 10-1 de cette même loi et après avoir constaté que le syndicat des copropriétaires produisait les documents nécessaires dont la mise en demeure du 4 janvier 2023, condamné la SARL Sudforage BTP au paiement des charges de copropriété dues, comprenant les appels de fonds postérieurs devenus exigibles ainsi que les frais exposés pour le recouvrement des charges.

Le jugement est donc ici encore confirmé.

Sur les dommages et intérêts

Étant rappelé que l’appel est la critique du jugement de première instance, la SARL Sudforage BTP ne développe ici aucune argumentation, les premiers juges ayant au demeurant justement considéré que le non-paiement des charges de copropriété avait généré un préjudice financier en ce que les autres membres de la copropriété avaient été contraints de faire l’avance, sur leur propre trésorerie, des sommes non payées.

Le jugement est donc ici aussi confirmé en ce qu’il a octroyé au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement est confirmé également en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, sauf à préciser que les droits visés par l’article A. 444-32 du code de commerce ne constituent pas des dépens et ont été réglementairement prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

Il est rappelé ici les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu de ce texte, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à réclamer le coût de l’hypothèque légale du syndic.

Les dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise sont mis à la charge de l’appelante et l’équité justifie de faire droit à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Par arrêt contradictoire, rendu publiquement en dernier ressort

— Confirme le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, sauf en ce qui concerne le droit proportionnel prévu à l’article A. 444-32 du code de commerce,

— Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant,

— Rappelle que les dépens ne comprennent pas l’émolument lié à la prestation de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier, prévu à l’article A. 444-32 du code de commerce,

— Condamne la SARL Sudforage BTP à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL Sudforage BTP aux dépens de l’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,