RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03177

N° Portalis DBVH-V-B7I-JLBM

MPF

TJ DE, [Localité 1]

02 septembre 2024

RG : 23/04441

SASU, GIMARAC

SARL PROMETHEUS

C/

,

[Z]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 26 MARS 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 02 septembre 2024, n°23/04441

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026. Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

La Sasu, GIMARAC prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

La Sarl PROMETHEUS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

Représentées par M^e Jean-Marie Chabaud de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

Mme, [O], [Z] née le 30 mars 1992 à, [Localité 1]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier Bessodes, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

FAITS ET PROCEDURE':

Par acte authentique du 11 février 2019, la Sasu, [K] et la Sarl Prometheus ont vendu au prix de 80 000 euros un bien immobilier, [Adresse 3] à Ledignan à Mme, [O], [Z] qui, déplorant plusieurs désordres affectant notamment la toiture et le réseau d’évacuation des eaux usées, et après avoir obtenu en référé l’instauration d’une mesure d’expertise, les a par acte du 05 septembre 2023 assignées aux fins d’indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 1641 du code civil devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 2 septembre 2024 :

— a dit que le bien immobilier vendu était affecté de vices cachés,

— a déclaré les sociétés, [K] et Prometheus responsables de ses préjudices,

— les a condamnées solidairement à lui payer les sommes de

—  16 605 euros au titre de la remise en état,

—  31 091 euros au titre du préjudice de jouissance

—  3 000 euros au titre du préjudice moral,

— les a condamnées solidairement aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise et au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés, [K] et Prometheus ont interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 03 octobre 2024.

Par ordonnance du 11 juillet 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 janvier 2026 et la procédure clôturée avec effet différé au 12 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 16 mai 2025, les sociétés, [K] et Prometheus, appelantes, demandent à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau

— de débouter Mme, [O], [Z] de ses demandes,

— de fixer à la somme de 3 392,95 euros le montant des travaux de reprise du réseau d’eaux usées,

— de la débouter de ses demandes au titre de la présence d’amiante et au titre de la caisse siphoïde,

— de la débouter de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

— de la condamner au paiement des frais de saisie de la somme de 494,80 euros

— de la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 09 janvier 2026, Mme, [Z], intimée, demande à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il

— a dit que le bien immobilier vendu était affecté de vices cachés,

— a déclaré les sociétés, [K] et Prometheus responsables de ses préjudices,

— de l’infirmer pour le surplus

et, statuant à nouveau

— de condamner solidairement les appelantes à lui payer les sommes de

—  21 645,00 euros au titre des travaux de remise en état,

—  50 500,84 euros au titre des frais de relogement exposés et à celle de 4 171,01 euros au titre des frais financiers,

—  10 000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

—  3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*responsabilité des venderesses sur le fondement de la garantie des vices cachés

Pour retenir cette responsabilité, le premier juge a relevé que les désordres constatés par l’expert ont rendu impropre à une jouissance normale le bien immobilier acheté, ces désordres constituant des vices cachés préexistant à la vente et non décelables par un profane.

Si les venderesses ne sollicitent pas l’infirmation complète du jugement en ce qu’il a dit que le bien immobilier vendu était affecté de vices cachés, leur contestation porte cependant sur le désordre lié à la présence d’amiante lequel était selon eux connu avant la vente par l’acquéreur car mentionné dans le diagnostic amiante annexé à l’acte de vente.

L’intimée rappelle que le diagnostic annexé à l’acte de vente et l’acte de vente lui-même ne signalent la présence d’amiante que dans la toiture et non dans les conduits d’évacuation des eaux usées.

Selon l’expert, le début de la canalisation des eaux usées sur une longueur de 2,73 mètres est en fibrociment (amiante) et se prolonge par du tuyau en PVC.

Il a préconisé la dépose de cette partie de la canalisation et l’évacuation de l’amiante avec toutes les précautions conformes à la réglementation en vigueur, et a chiffré le coût de ces travaux à la somme de 2.000,00 euros.

Les conclusions du rapport du diagnostic amiante préalable à la vente ont été reproduites en page 13 de l’acte de vente dans une clause intitulée « amiante » : « Un état établi par EDC le 17 mai 2018, accompagné de l’attestation de compétence, est annexé. Les conclusions sont les suivantes : « Dans le cadre de la mission décrite en tête de rapport, il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante sur jugement de l’opérateur : Toiture : conduit de fumée : amiante ciment »

Le premier juge a donc retenu à juste titre que les diagnostics techniques annexés à l’acte authentique de vente n’avaient pas permis à l’acquéreur de se rendre compte que la canalisation d’évacuation des eaux usées avait été réalisée en amiante, ce qui constituait un vice caché indécelable par lui.

*indemnisation du préjudice

**travaux de remise en état

***remplacement de la caisse siphoïde

Pour remédier à la défectuosité du réseau d’évacuation des eaux usées, l’expert a préconisé « la reprise de toute la descente (chute) en évitant les coudes ainsi que le branchement dans la caisse siphoïde à l’extérieur et prévoir son remplacement ».

Il a chiffré le coût du remplacement de la caisse siphoïde à la somme de 1 320 euros (page 15 du rapport).

Les appelantes estiment ne pas avoir à supporter le coût du remplacement de cet équipement situé à l’extérieur de l’habitation et dépendant du réseau communal.

L’intimée réplique que les travaux d’entretien des ouvrages permettant d’emmener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique sont à la charge du propriétaire selon la clause intitulée « Assainissement» de l’acte notarié.

En page 25 du rapport, l’expert a répondu à un dire du conseil des vendeurs en ces termes :

« Concernant les eaux usées, le rapport du sapiteur met en évidence la non conformité, je vous accorde cher Maître que la caisse siphoïde à l’extérieur est la propriété de la commune. Pour la modifier, il est nécessaire d’effectuer une demande d’autorisation auprès des services administratifs de la mairie. Son coût est variable selon les communes et il est imputable au propriétaire des lieux. »

L’équipement litigieux est un regard d’égout situé sur le domaine public comme cela apparaît dans le plan figurant en page 14 du rapport.

Cette caisse siphoïde fait donc partie du réseau communal, ce qui n’est contesté ni par l’expert ni par les parties.

L’intimée ne justifie pas que le remplacement de ce regard d’égout est à la charge du propriétaire de l’immeuble.

En effet, les dispositions de l’article L 1331-4 du code de la santé publique reprises dans l’acte notarié en page 17 sont les suivantes : « Les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l’article L. 1331-1. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires.»

Dans le cadre des travaux de reprise du réseau d’évacuation des eaux usées, l’expert a logiquement prévu le branchement de la canalisation à la caisse siphoïde située à l’extérieur de l’immeuble, sur la voie publique.

Si la canalisation est un ouvrage destiné à amener les eaux usées à la partie publique du branchement, il n’en est pas de même du regard d’égout ou caisse siphoïde situé sur la voie publique à l’extérieur de l’immeuble.

Cette caisse siphoïde dépend de la partie publique du branchement et l’article L 1331-4 du code de la santé publique ne lui est donc pas applicable.

L’intimée ne démontre donc pas que le remplacement de cet équipement public est à la charge du propriétaire de l’immeuble.

Le coût du remplacement de la caisse siphoïde d’un montant de 1.320,00 euros ne sera donc pas supporté par les vendeurs.

***travaux de remise en état du réseau d’évacuation d’eaux usées

Il n’est pas contesté que le réseau d’évacuation des eaux usées est défectueux, la canalisation verticale étant munie d’un coude et d’un contre-coude entre le deuxième et le premier étage ce qui a pour effet de ralentir la vitesse de l’évacuation et de la rendre difficile.

Si un obstacle supplémentaire est présent dans la canalisation, tel que du gravier comme l’a constaté l’expert lors de ses investigations, la canalisation se bouche (cf plan de la canalisation verticale page 14 et photos attestant de la présence de gravier page 13).

L’expert a préconisé des travaux de reprise des évacuations des eaux usées et des eaux vannes consistant à déposer et à reposer la cuisine existante au rez-de-chaussée, démolir la contre cloison et la gaine technique qui monte au deuxième étage et de reprendre toute la descente (chute) en évitant les coudes.

Les appelantes exposent que lors de la réunion d’expertise du 22 juillet 2022, le gérant de la société GP Fluide plombier a proposé une solution permettant de remettre en état le réseau d’évacuation des eaux usées en évitant de procéder à la dépose et à la repose de toute la cuisine.

Elles concluent à l’estimation des travaux de remise en état à la somme de 3 392,95 euros telle que chiffrée par l’artisan dans un devis du 24 juillet 2022.

Après avoir pris connaissance de ce devis, l’expert a observé que pour reprendre l’ensemble de la canalisation, il était absolument nécessaire de démonter tous les encoffrements des tuyaux, notamment l’ensemble de la cuisine, les contre-cloisons, les gaines techniques et a estimé que l’entreprise GP Fluide ne prenait pas en compte tous ces paramètres et que la solution proposée n’offrait pas de garantie du résultat.

Le plan de la canalisation verticale partant de la cuisine du rez-de-chaussée et allant jusqu’au WC situé au deuxième étage donne une idée de la hauteur de la canalisation et de l’ampleur des travaux de reprise à réaliser pour résoudre définitivement le désordre.

En effet, la canalisation actuelle comprend un coude et un contre coude entre le deuxième et le premier étage et l’expert a préconisé une reprise de toute la canalisation verticale en évitant les coudes, source de la perte de vitesse d’évacuation à l’origine du désordre.

La cour observe que le devis de l’entreprise GP Fluide ne prévoit pas la reprise de la totalité de la canalisation verticale entre le rez-de-chaussée et le deuxième étage mais seulement deux interventions ponctuelles, la première sur la partie de la canalisation située sous l’évier de la cuisine et la seconde sur la partie de la canalisation située entre le premier et le deuxième étage à l’endroit où se situent le coude et le contre-coude.

L’intervention au niveau de cette partie consiste à changer simplement les coudes existants de sorte que le ralentissement de la vitesse d’évacuation imputable à la présence de ces deux coudes perdurera.

Ces travaux ne sont donc pas conformes à ceux préconisés par l’expert pour remédier définitivement au désordre.

Le montant des travaux de remise en état du réseau d’évacuation des eaux usées est donc évalué à la somme de 10 025 euros (11 345 euros représentant le montant des travaux estimé par l’expert ' 1 320 euros représentant le prix de la caisse siphoïde).

***travaux relatifs aux fuites sur la toiture

L’expert a constaté dans la montée d’escalier et dans le couloir du deuxième étage des infiltrations d’eau provenant de la toiture, non étanche à la jonction avec le mur mitoyen plus élevé et à la jonction avec la souche de cheminée.

Il a estimé le coût des travaux de reprise à la somme de 4 310 euros que le tribunal a retenue.

L’intimée sollicite désormais la somme de 7 500 euros pour tenir compte de l’augmentation du coût des matériaux et de l’évolution de la conjecture.

Les appelantes font valoir que les devis qu’elle produit prévoient des prestations non prévues aux devis produits en cours d’expertise et non préconisées par l’expert.

Elles estiment ne pas avoir à supporter l’éventuelle aggravation des désordres affectant la toiture dès lors qu’ils ont proposé de prendre en charge les travaux dans un dire du 3 mars 2022 adressé à l’expert.

Le devis du 3 mars 2025 de la Sarl CPGM (pièce n°21 de l’intimée), d’un montant de 7 500 euros, mentionne des travaux que l’expert n’a pas prévu, tels que la dépose de la toiture actuelle et la pose d’une nouvelle toiture alors que l’expert avait seulement préconisé la reprise du solin sur le mur du voisin et de la souche de cheminée.

Les travaux de réfection complète de la toiture ne sont pas justifiés.

Le montant des travaux de réparation de la toiture retenu par le tribunal est donc confirmé.

***reprise des peintures intérieures présentant des moisissures

L’expert a évalué à la somme de 500 euros le coût des travaux de remise en état de la fenêtre de la chambre du second étage, à celle de 2 000 euros le coût de la reprise de la peinture du plafond du couloir du deuxième étage, des murs et du plafond de la montée d’escalier, et à celle de 300 euros le coût du ponçage de l’escalier saturé d’humidité.

L’intimée qui sollicite la somme de 2 800 euros fait remarquer à la cour que le tribunal a omis de prendre en compte les travaux de peinture du plafond du couloir du deuxième étage, des murs et du plafond de la montée d’escalier et de ponçage de l’escalier pourtant retenus pas l’expert.

Il est fait droit à sa demande.

Le montant total des travaux de remise en état est donc évalué à la somme de 17 135 euros (10 925 euros + 4 310 euros + 2 800 euros).

**préjudice de jouissance

Les appelantes contestent l’existence de ce préjudice, les désordres constatés n’empêchant pas selon eux d’habiter la maison et ils rappellent que Mme, [O], [Z] a fait le choix de quitter celle-ci pour des raisons personnelles indépendantes des désordres.

L’intimée réplique avoir été contrainte de quitter les lieux et de louer un appartement de juillet 2021 à ce jour.

La vente a été signée le 11 février 2019 et selon les factures produites par les parties, les premières obstructions de la canalisation ont eu lieu le 16 février 2019 ( pièce n°3 des appelants) et aussi le 15 avril 2019.

Dans son constat du 15 avril 2021, M., [P], [E], commissaire de justice, a constaté qu’une odeur nauséabonde régnait dans la cuisine au rez-de-chaussée.

Mme, [O], [Z] a quitté les lieux en juillet 2021.

Dans son rapport du 20 septembre 2022, l’expert a précisé qu’il était « compliqué de résider dans un logement avec des écoulements bouchés à répétition sans pouvoir utiliser les sanitaires ».

Il a relevé que le désordre était récurrent et que les écoulements se bouchaient régulièrement ce qui produisait des odeurs nauséabondes.

Il a précisé que lors de la réunion d’expertise du 22 juillet 2022, des odeurs nauséabondes émanaient des canalisations et de l’égout, le contraignant à laisser la porte fenêtre ouverte.

Ces constatations l’ont amené à conclure que Mme, [Z] et sa famille ne pouvaient pas vivre dans une maison dans cet état.

La réalité du préjudice de jouissance est établie et les appelants soutiennent à tort que Mme, [Z] aurait pu continuer à occuper les lieux et que le désordre affectant le réseau d’évacuation des eaux usées ne rendait pas la maison inhabitable.

Les dommages-intérêts alloués en réparation des dommages dont est responsable le vendeur qui connaissait les vices de la chose doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour l’acquéreur ni perte ni profit.

Mme, [O], [Z] a été privée de la jouissance de son bien immobilier depuis juillet 2021, date à laquelle elle a quitté la maison qu’elle avait achetée pour se reloger dans un logement pris en location.

Elle justifie avoir acquitté des loyers d’un montant total de 50 500,84 euros de juillet 2021 à janvier 2026.

Les appelantes ne démontrent pas qu’elle aurait pu faire réaliser plus tôt les travaux préconisés par l’expert.

En effet, elles n’ont jamais proposé en cours d’expertise de régler les travaux préconisés et chiffrés par l’expert pour remédier de manière pérenne au désordre affectant le réseau d’évacuation des eaux usées lequel selon lui était le seul désordre rendant inhabitable le logement.

Les seules sommes réglées dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement n’ont pas pu servir à financer ces travaux en l’état de leur appel et des risques de réformation du jugement.

L’intimée justifie de surcroît qu’elle s’est acquittée en sa qualité de locataire d’une taxe d’habitation en 2023 et en 2024 de 1.546,00 euros qu’elle n’aurait pas eu à régler si elle était restée dans la maison achetée en 2019.

En revanche ses demandes aux fins d’ obtenir le report du remboursement des échéances du prêt immobilier ont été adressées à la banque en mai 2023 puis en octobre 2024 soit plus de deux ans après son déménagement et la signature du contrat de bail et elle ne justifie pas que ses difficultés de remboursement du crédit immobilier ont pour origine exclusive le règlement des loyers de son nouveau logement.

**préjudice moral

Mme, [O], [Z] réclame la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi en raison de l’échec de son projet de vie familiale dans cette maison devenue invivable, des tensions liées à la procédure engagée et aux difficultés financières consécutives à la location d’un autre logement.

Les intimées s’opposent à cette demande qu’elles estiment injustifiée.

La déconvenue de Mme, [O], [Z] dès les premières semaines suivant son emménagement dans la maison et les soucis créés par la présente procédure engagée il y a trois ans caractérisent un préjudice moral que le tribunal a réparé justement en allouant une indemnité de 3 000 euros.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

**frais de saisie

Les appelantes exposent que Mme, [O], [Z] a fait délivrer un commandement de payer les sommes allouées par le jugement de première instance le 25 septembre 2024 puis qu’elle a fait pratiquer une saisie-attribution sur leurs comptes bancaires sans solliciter préalablement le règlement des sommes dues et alors qu’elles proposaient de la régler spontanément. Elles estiment avoir subi un préjudice financier de 494,80 euros représentant le montant des frais engendrés par la saisie.

Pour justifier de la faute reprochée à Mme, [O], [Z], les appelantes ne versent à l’appui de leur demande aucune pièce autre que le procès-verbal de saisie.

Elles sont donc déboutées de leur demande indemnitaire.

*article 700 du code de procédure civile'

L’équité justifie de condamner les appelantes qui succombent principalement en leur appel, outre à en supporter les dépens, à payer à l’intimée la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les sociétés, [K] et Prometheus à payer à Mme, [O], [Z] la somme de 16 605 euros au titre de la remise en état et celle de 31 091 euros au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,

Condamne solidairement les sociétés, [K] et Prometheus à payer à Mme, [O], [Z] les sommes de

—  17 135,00 euros au titre de la remise en état,

—  50 500,84 euros au titre du préjudice de jouissance

—  3 000,00 euros au titre du préjudice moral,

Le confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Déboute les sociétés, [K] et Prometheus de leur demande tendant à la condamnation de Mme, [O], [Z] à leur payer la somme de 494,80 euros,

Les condamne aux entiers dépens,

Les condamne à payer à Mme, [O], [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,