RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02131

N° Portalis DBVH-V-B7I-JHSH

AG

TJ DE [Localité 1]

30 avril 2024

RG : 23/00360

[F]

C/

SDC de la copropriété [Adresse 1]

SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 30 avril 2024, N°23/00360

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Isabelle Defarge, présidente de chambre

Alexandra Berger, conseillère

Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Océane Bayer, greffière, lors des débats et M^me Catherine Bouilhères, greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 avril 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

INITMÉ SUR APPEL INCIDENT

M. [P] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nimes

représenté par M^e Nelsie-Clea Kutta Engome de la Selarl acte – avocats associes, plaidante, avocate au barreau d’Orleans

INTIMÉES :

APPELANT A TITRE INCIDENT

Le syndicat des coproprietaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya Peri, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Geoffrey Piton de la Scp BCEP, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

La Sa SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nimes

Représentée par M^e Nathalie Cenac de l’association Cenac, Carriere & associés, plaidante, avocate au barreau d’Aix-en-Provence

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 11 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 22 juin 2009, M. [P] [F] a acquis un appartement constituant le lot 15 de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] (30), qu’il a assuré à compter du 1er juillet 2018 auprès de la société Swiss Life Assurances de Biens.

Un dégât des eaux est survenu le 04 mai 2020 dans l’appartement du dessous, propriété de M. [O], et le syndicat des copropriétaires a par l’intermédiaire de son syndic la société Citya Peri déclaré le sinistre à son propre assureur la société Allianz.

Une expertise amiable contradictoire diligentée par cette dernière a imputé la responsabilité des dommages à M. [P] [F].

Saisi par ce dernier, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a par ordonnance du 18 mai 2022 ordonné une expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires et des deux assureurs.

L’expert a déposé son rapport le 02 janvier 2023.

Par acte du 07 et 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] a assigné M. [P] [F] et la société Swiss Life Prévoyance et Santé devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui, par jugement contradictoire du 30 avril 2024 :

— a déclaré recevable l’ensemble de ses demandes,

— a ordonné la mise hors de cause de la société Swiss Life Prévoyance et Santé et fait droit à la demande d’intervention volontaire de la société Swiss Life Assurances de biens,

— a condamné M. [P] [F] à réaliser les travaux préconisés par l’expert correspondant à la première alternative énoncée en page 08 du rapport du 03 janvier 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant sa signification,

— a rejeté les demandes de condamnation de M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 1 500 euros à titre de réparation de son préjudice moral, et 540 euros à titre de dommages-intérêts pour le coût d’une étude BET,

— a rejeté l’ensemble des demandes de condamnations formées par le syndicat des copropriétaires et M. [P] [F] à l’encontre de la société Swiss Life Assurances de Biens,

— a condamné M. [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux frais de l’expertise BET,

— a condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et M. [P] [F] à payer à la société Swiss Life Assurances de Biens la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M. [P] [F] aux entiers des dépens,

— a dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [P] [F] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 juin 2024.

Par ordonnance du 11 juillet 2025, la procédure a été clôturée le 19 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 02 février 2026, puis renvoyée à l’audience du 16 avril 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 07 avril 2025, M. [P] [F], appelant, demande à la cour

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— a déclaré recevable l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

— l’a condamné à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— a rejeté l’ensemble de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de son assureur,

— l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux frais de l’expertise BETM,

— l’a condamné solidairement, avec le syndicat des copropriétaires à payer à son assureur la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau

— de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes dirigées à son encontre,

— de le débouter de son appel incident et de ses demandes à son encontre,

— de débouter la société Swiss Life de ses demandes contraires aux présentes,

— de la condamner à prendre en charge les conséquences du sinistre et

— à régler à la société Allianz, assureur de M. [O], la somme de 6 848,50 euros en réparation de son préjudice

— à lui régler les sommes de 6 002,75 euros TTC en réparation du préjudice tenant à la douche de la salle de bain, et 2 939,33 euros TTC qu’il a réglée en réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de renforcement des solives et du plancher bas de la salle de bain,

— à prendre en charge les conséquences du sinistre litigieux et en conséquence à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 540 euros TTC au titre de la facture n°A629/1 de la société BETM qu’il a réglée dans le cadre des opérations de recherche de fuite,

Subsidiairement

— de condamner son assureur la société Swiss Life à prendre en charge les conséquences du sinistre et :

— à régler à la société Allianz, assureur de M. [O], la somme de 6 848,50 euros en réparation de son préjudice

— à lui régler les sommes de 6 002,75 euros TTC en réparation du préjudice tenant à la douche de la salle de bain, et 2 939,33 euros TTC qu’il a réglée en réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de renforcement des solives et du plancher bas de la salle de bain,

— à prendre en charge les conséquences du sinistre litigieux et en conséquence à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 540 euros TTC au titre de la facture n°A629/1 de la société BETM qu’il a réglée dans le cadre des opérations de recherche de fuite,

— à lui payer la somme de 540 euros TTC en réparation de son préjudice matériel, moral et financier tenant à la facture n°A629/1 de la société BETM dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement au chef de sa responsabilité civile,

En tout état de cause

— de condamner la société Swiss Life à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des conséquences du dégât des eaux litigieux ainsi que des frais de la recherche de fuite dont la facture de la société BETM,

— de confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— de condamner in solidum la société Swiss Life et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et aux entiers dépens, ce compris de première instance.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 08 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], intimé, demande à la cour

— de débouter M. [R] et la société Swiss Life de toutes leurs demandes,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a déclaré recevable l’ensemble de ses demandes,

— a fait droit à la demande d’intervention volontaire de la société Swiss Life Assurances de Biens,

— a condamné M. [F] à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte, et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux frais de l’expertise BETM, ainsi qu’aux dépens,

— de le réformer pour le surplus

Statuant à nouveau

— de condamner in solidum l’appelant et son assureur à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— de les condamner à lui payer la somme de 540 euros à titre de dommages et intérêts pour le coût assumé de l’étude du BET [L],

— de les condamner in solidum à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire,

et à en justifier,

— d’assortir ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— de condamner in solidum l’appelant et son assureur à supporter les dépens de l’instance de référé en ce compris les frais d’expertise judiciaire, de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 04 avril 2025, la société Swiss Life Assurances de biens, intimée, demande à la cour

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté son assuré et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre et en ce qu’il les a condamnés in solidum au paiement d’une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence

— de débouter l’appelant et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre.

Subsidiairement

— de déclarer irrecevables les demandes de l’appelant tendant à sa condamnation au paiement des sommes de 6 848,50 euros à la compagnie Allianz et de 540 euros au Syndicat des copropriétaires,

— de débouter l’appelant de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 6 002,75 euros,

— de le débouter de sa demande tendant au paiement de la somme de 2 939,93 euros au titre des travaux de confortement du plancher,

— de le débouter de son appel en garantie du chef de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge.

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de son appel incident, de toutes demandes dirigées à son encontre.

En tout état de cause

— de débouter l’appelant et le Syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, outre appel incident, à son encontre,

— de condamner l’appelant et tout autre contestant au paiement d’une indemnité complémentaire de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner l’appelant aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Vajou, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Pour déclarer l’action du syndicat des copropriétaires recevable le premier juge a retenu que les désordres affectant la salle de bains de M. [P] [F] avaient créé une fuite à l’entresol de l’immeuble, relèvant des parties communes.

L’appelant soutient que le sinistre n’étant pas localisé dans les parties communes de l’immeuble mais dans des parties privatives, le syndicat n’est pas recevable à agir.

Celui-ci réplique que les désordres affectant la douche de l’appartement de M. [R] ont créé une fuite à l’entresol, qui est une partie commune tant au regard de la loi du 10 juillet 1965 que du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Pour déterminer si en l’espèce le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir, il convient d’établir si les dommages causés par les infiltrations affectent les parties communes ou les parties privatives de l’immeuble.

Selon les articles 2 et 3 de la même loi, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Le règlement de copropriété stipule en son article 4 que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ('). Elles comprennent notamment (') les fondations, le gros 'uvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols ».

L’expert a rappelé que 'l’emplacement de la douche de l’appartement de M. [F] se situe dans une partie commune qui a été rachetée en 1970 par M. [O] », que « ce passage commun permettait de rejoindre les toits » et que « cet espace a été transformé en salle de bains et les travaux ont été faits dans les années 2005 ».

Le bureau d’études techniques [L], mandaté par le syndicat pour « visualiser les problèmes qui touchent le plancher de la salle d’eau de l’appartement » a examiné le plancher supportant la salle d’eau et a interdit « l’accès à la douche ainsi qu’au WC » en raison du « risque de rupture du plancher très élevé ». Il a préconisé le remplacement du plancher dans cette zone par un système de solives et de planches en bois recouvertes d’une chape au mortier supportant un revêtement de sol carrelé.

Il en résulte que si la douche et le revêtement de sol constituent des parties privatives, les dommages causés à l’entresol par les infiltrations constituent des dommages aux parties communes, rendant recevable l’action du syndicat des copropriétaires.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la réalisation des travaux sous astreinte

Le tribunal, après avoir retenu la responsabilité de M. [P] [F] dans la survenance des désordres subis liés aux infiltrations d’eau, l’a condamné à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert (1re alternative) sous astreinte, l’intéressé ayant certes engagé une société pour y procéder mais ne justifiant pas que ces travaux avaient débuté et correspondaient en tous points à ceux préconisés par l’expert.

L’appelant soutient qu’il avait d’ores et déjà fait exécuter les travaux nécessaires, réceptionnés le 8 février 2024, lorsque le premier juge a statué ; que ces travaux sont conformes à ceux préconisés par l’expert et que le syndicat ne rapporte pas la preuve de la persistance des désordres affectant le plancher.

Celui-ci réplique que l’appelant a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en laissant persister les infiltrations et que les travaux qu’il a fait réaliser ne correspondent pas à ceux préconisés par l’expert et le BETM.

Aux termes de son rapport, l’expert a fait trois préconisations de travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres et remettre les lieux en état et en conformité. La première alternative consiste en la réfection complète de la douche, du sol et des murs avec :

— enlèvement de la faïence et des galets

— réfection de l’alimentation eau chaude et eau froide

— installation de platine pour recevoir le mitigeur

— pose de plaques de plâtre hydrofuge type BA 13 pour recevoir la faïence

— mise à niveau du sol

— par pose d’un panneau de bois de 16 x 20 mm collé pour la mise à niveau, car le sol repose sur des poutres de faible épaisseur

— pose de panneaux type Wedi de 5 cm d’épaisseur sur lesquels seront posés de la toile pour étanchéifier ces plaques et sur lesquelles reposeront ensuite le revêtement choisi, soit des plaques de galets qui seront à leur tour collées avec un revêtement à base de résine transparente ou de couleur selon les goûts

— les plaques seront collées au sol avec une colle double encollage

— les bords du Wedi recevront une bande d’étanchéité collée avec un polymère tout autour des bords qui dépasseront de 10 cm de l’épaisseur de la plaque pour adhérer contre les murs de la douche.

Pour ce faire, l’expert a validé le devis établi par la société Lumières Solution le 18 décembre 2020, comprenant la reconstruction de la structure des solives, un ragréage fibré puis la pose d’une natte étanche, conformes aux règles de l’art.

M. [P] [F] n’a pas fait appel à cette société mais à la société Genius [E]. Il verse aux débats :

— un devis n°20231643 établi par cette société le 13 octobre 2023 d’un montant de 9 318,33 euros

— des photographies de travaux dans une salle de bains

— une facture d’acompte relative à un devis n°20231433 d’un montant de 9 138,81 euros

— un procès-verbal de réception des travaux daté du 8 février 2024, signé le 9 février 2024 par la société mais signé le 9 novembre 2023 par le client

— des photographies d’une salle de bains refaite à neuf

— un procès-verbal dressé le 18 juin 2024 aux termes duquel le commissaire de justice constate que la salle de bains objet des travaux a été entièrement rénovée, l’ancien carrelage a été déposé et remplacé par du carrelage neuf, des plinthes ont été posées le long des murs, le sol est de niveau, les murs sont doublés de placoplâtre, la peinture est neuve, les murs sont faïencés à l’intérieur de la douche, la faïence est neuve

— des photographies prises par le commissaire de justice sont annexées au procès-verbal, ainsi qu’une facture finale de la société Genius [E] reprenant le descriptif de l’ensemble des travaux réalisés.

Malgré les incohérences entre le devis initial d’un montant de 9 318,33 euros et la facture d’acompte ainsi que la facture finale qui font état d’un autre devis non produit pour des travaux d’un montant de 21 385,06 euros, et le fait que le procès-verbal de réception a été antidaté, il ressort néanmoins des la lecture combinée du procès-verbal de constat et de la facture finale que les travaux préconisés par l’expert dans son alternative n°1 ont été réalisés.

En effet, cette facture mentionne notamment que le réseau de distribution eau froide et eau chaude a été changé, que les plaques de plâtre posées sont hydrofuges, que le plancher a été refait (pose de solives et plancher bois) et la faïence changée.

L’appelant rapporte ainsi la preuve, qui faisait défaut en première instance, qu’il a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il l’a condamné à faire exécuter ces travaux sous astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le tribunal a rejeté cette demande, en l’absence d’élément de nature à étayer le préjudice du syndicat des copropriétaires.

Celui-ci, appelant à titre incident de ce chef, soutient subir un préjudice en raison de la détérioration persistante de parties communes.

L’appelant, intimé à titre incident, réplique que le syndicat ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé à la copropriété.

Pas davantage qu’en première instance, le syndicat ne rapporte la preuve que l’inertie de l’appelant à faire réaliser des travaux de réfection de sa salle de bains lui a occasionné un préjudice ou que les dommages persistent malgré la réalisation des travaux préconisés.

Seul M. [O], propriétaire du logement du dessous, pouvait se prévaloir d’un préjudice de jouissance et le syndicat n’explique pas en quoi l’atteinte à la structure de l’immeuble lui a occasionné un préjudice moral.

Le jugement est donc confirmé.

Sur la prise en charge du coût du diagnostic structure

Le premier juge a rejeté cette demande, le syndicat ne justifiant pas du fait que les frais de recherche de l’origine des désordres devaient in fine être mis à la charge du copropriétaire dont la responsabilité est établie.

Le syndicat, appelant à titre incident de ce chef, soutient que les désordres ayant pour seule origine la faute de l’appelant, celui-ci doit seul assumer la charge du coût d’intervention du BETM.

L’appelant, intimé à titre incident, réplique que le coût de l’étude BET doit être imputé à l’ensemble des copropriétaires.

Il ressort des développements qui précèdent que l’entresol est une partie commune, et que la zone sous la douche s’est affaissée, au niveau des plaques supportant les galets. « La jointure entre le bord de ces plaques et la faïence a cédé laissant un espace de quelques millimètres, d’où les fuites ».

Ces désordres sont dus à une mauvaise réalisation à l’origine du projet de la douche mais également à un défaut de maintenance du propriétaire et à un manque de réactivité de sa part pour engager les premières réparations.

C’est donc par la faute de l’appelant que l’intimée a dû mandater le BETM afin d’examiner l’ampleur des désordres pour déterminer les travaux à réaliser pour y mettre fin et il n’appartient pas à l’ensemble des copropriétaires de supporter le coût de ce diagnostic.

Par conséquent, M. [P] [F] est condamné au paiement de la somme de 540 euros au syndicat des copropriétaires, par voie d’infirmation du jugement sur ce point.

Sur la garantie de la société Swiss Life

Pour écarter les demandes du syndicat à l’encontre de l’assureur du copropriétaire responsable et l’appel en garantie formé par celui-ci le tribunal a jugé que les clauses d’exclusion de garantie du contrat étaient acquises.

L’appelant soutient que l’expert a fixé l’origine des désordres dans la mauvaise conception et la mauvaise réalisation technique de la douche, désordres qui entrent dans les garanties souscrites, de même que la recherche de fuite ; que les désordres ont pour seule origine la mauvaise conception et réalisation de la douche, et non un manque d’entretien de sa part ; que l’expert judiciaire ne retient pas de préjudice s’agissant des parties communes ; que le syndicat ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel et direct causant un dommage incontestable à la copropriété.

Le syndicat soutient que la clause d’exclusion de garantie dont se prévaut la société Swiss Life lui est inopposable.

L’assureur réplique que les clauses d’exclusion de garantie ont vocation à s’appliquer, les dommages ayant pour cause la vétusté, le défaut de réparation ou d’entretien et le défaut de réactivité de l’appelant, ce que le rapport d’expertise a mis en évidence.

A titre subsidiaire, il fait valoir que nul ne plaide par procureur de sorte que l’appelant n’a pas qualité à agir dans l’intérêt de la société Allianz qui a indemnisé M. [O] ; que les travaux pour remédier à l’origine du sinistre ne sont pas garantis ; qu’elle ne saurait enfin être condamnée à indemniser des travaux réalisés en pure perte puisqu’ils ne sont pas conformes aux préconisations de l’expert.

Sur l’exclusion de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière d’assurance, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie et à l’assureur qui invoque une clause d’exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion.

En l’espèce, M. [P] [F] a souscrit la garantie « dégâts des eaux/gel » qui garantit les dommages matériels causés par l’eau aux biens assurés à la suite notamment de « infiltration accidentelle par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires ainsi qu’au travers des carrelages » mais dont sont néanmoins exclus : « les frais de réparation ou de remplacement des conduits, installations et appareils à l’origine d’un sinistre ; (') Les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, le défaut de réparation ou d’entretien, sauf cas fortuit ou force majeure ; (')

Les dommages ayant pour cause une insuffisance d’étanchéité manifeste et apparente, une fuite latente connue de l’assuré ou un débordement des chéneaux et gouttières, résultant de la vétusté, du défaut d’entretien ou de réparations inadaptées au fait de l’assuré. »

Le cabinet Elex, mandaté par la société Allianz, assureur de la copropriété, a organisé une réunion d’expertise amiable contradictoire à laquelle étaient présents ou représentés la locataire de M. [R] et son assureur, M. [O], le cabinet Foncia intervenant pour M. [R] et la société Swiss Life.

L’expert a constaté divers désordres au niveau du bac à douche, à savoir :

« – un décollement important du revêtement de sol en galets ;

— l’effondrement partiel de carreaux de faïence ;

— un défaut d’étanchéité de la paroi de douche ;

— une fissuration des joints ciment au pourtour du bac ;

— un décollement de la jonction cloison/doublage créant un jour au niveau des parois verticales ».

Il a souligné l’état de vétusté, les défauts constructifs de l’ouvrage et l’absence de VMC.

Il a rappelé également que M. [F] n’avait mené aucune action afin de remettre en état le bac à douche à la suite d’un courrier transmis par sa locataire courant mai 2019.

Le cabinet IRD, mandaté par l’assureur de M. [O], a attribué le sinistre au défaut d’entretien et à la négligence de l’occupant du logement de M. [R].

L’expert judiciaire a retenu que les traces d’eau chez M. [O] avaient pour origine :

— la création d’une douche avec un sol couvert de galets : « les plaques posées sur un ragréage fait de ciment maigre n’ont pas été scellées avec une résine, de ce fait les galets finiront par laisser passer un peu d’eau et d’autres se décolleront » ; « l’ensemble s’est affaissé laissant apparaître un écart de 5 mm entre la faïence et le sol de la douche ».

— le fait que les murs de la douche ont été recouverts de BA 13 non hydrofuge et non recouvert de peinture hydrofuge ; « la faïence tombe toute seule et les joints n’étant pas en bon état, l’eau coulait sur les murs de la salle de bains et descendait sur les murs de l’appartement du dessous ».

Il explique que « le jointage de la faïence sur ces plaques a mal vieilli et ces joints ont pu laisser un peu d’eau qui a coulé le long du mur, derrière la faïence et cette eau a pu raviner lentement le ragréage et diminuer son épaisseur, ce qui expliquerait qu’au bout de quelques années, cette diminution d’épaisseur sur laquelle reposaient les galets ait entraîné une rupture entre les bords de la douche avec les murs ».

Aucune fuite n’a été mise en évidence à cet endroit dans les canalisations, ce qui a permis d’établir que la fuite provenait des bords.

L’expert a constaté qu’entre mai 2019 et le départ de la locataire en juin 2021, aucune réparation n’avait été entreprise alors que celle-ci, selon ses dires, avait signalé à son propriétaire le décollement partiel du revêtement de sol décoratif dans le bac à douche.

En réponse à un dire de la société Allianz, assureur de la copropriété, il a précisé que l’état des lieux d’entrée établi entre la locataire et le représentant du bailleur mentionnait la présence de «joints d’étanchéité en silicone sauf joint moisi des faïences » et que lui-même avait pu constater qu’il faudrait refaire l’ensemble des joints.

Il a ajouté que « de l’eau de la douche a pu s’infiltrer le long des murs par des joints mal faits, même en petite quantité et suinter pendant plusieurs années et mouiller le plancher du dessous, les poutres et les solives ».

Il a précisé que la réalisation technique de la douche n’était pas conforme aux conditions actuelles mais qu’il n’était pas en mesure de déterminer si lorsque la douche a été créée, les normes en vigueur imposaient l’apposition de peinture hydrofuge.

Il a conclu à la mauvaise réalisation à l’origine du projet de la douche, à un défaut de maintenance du propriétaire et à un manque de réactivité pour engager les premières réparations.

L’appelant, qui conteste ces conclusions en ce qu’il n’aurait jamais reçu de courrier de la part de sa locataire n’a formulé aucun dire à l’expert sur ce point.

En tout état de cause, la mention relative aux joints de faïence moisis sur l’état des lieux d’entrée de la locataire aurait dû attirer son attention.

Enfin, même si la douche a été mal conçue, il n’en demeure pas moins que ce sont l’écoulement du temps et le défaut d’entretien régulier cet ouvrage, qui n’a jamais été refait depuis sa création (avant 2005) soit depuis au moins quinze ans à la date du sinistre, auxquels s’ajoute le manque de réactivité de l’appelant qui a attendu plus de trois ans après l’expertise amiable pour faire refaire entièrement la salle de bains, qui sont à l’origine du sinistre.

Il en résulte que la clause d’exclusion de garantie relative à la vétusté, au défaut de réparation ou d’entretien s’applique.

En conséquence, M. [R] est débouté de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées à l’encontre de la société Swiss Life par voie de confirmation du jugement.

Sur l’opposabilité des clauses d’exclusion de garantie au syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Les conditions générales du contrat souscrit par M. [R] prévoient toutefois, à la fin de l’encadré relatif aux exclusions de garantie, que « les dommages causés aux tiers restent garantis ».

Mais, comme le souligne à juste titre l’assureur, son obligation est uniquement indemnitaire, de sorte qu’il ne peut être condamné in solidum avec son assuré à réaliser les travaux de réfection préconisés par l’expert, ce d’autant moins que le présent arrêt infirme le jugement en ce qu’il a condamné l’assuré à faire réaliser ces travaux.

Quant aux condamnations pécuniaires, le syndicat des copropriétaires a été débouté en première instance comme en appel de sa demande de dommages et intérêts.

Par conséquent, il ne peut être fait droit qu’à la demande de condamnation à payer le coût de l’étude BETM, la prise en charge des « frais et honoraires d’intervenants » étant expressément prévue au contrat et le jugement est infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens mais infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500 euros à l’assureur au titre des frais irrépétibles, in solidum avec M. [R].

Toutes les parties qui succombent partiellement en cause d’appel sont condamnées chacune à prendre en charge leurs propres dépens.

L’appelant et la société Swiss Life sont déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Nîmes sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [P] [F] à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire correspondant à la première alternative énoncée en page 08 de son rapport d’expertise du 03 janvier 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— rejeté la demande de condamnation de M. [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 6] la somme de 540 euros à titre de dommages-intérêts pour le coût de l’étude BET [L],

— rejeté l’ensemble des demandes de condamnations formées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 6] à l’encontre de la société Swiss Life Assurances de Biens,

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 6] et M. [P] [F] à payer à la société Swiss Life la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] de sa demande de condamnation de M. [P] [F] à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire correspondant à la première alternative énoncée en page 08 de son rapport d’expertise du 03 janvier 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

Condamne in solidum M. [P] [F] et la société Swiss Life Assurances de biens à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] la somme de 540 euros au titre du coût de l’étude BET [L],

Condamne M. [P] [F] à payer à la société Swiss Life Assurances de biens la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel,

Condamne M. [P] [F] et la société Swiss Life Assurances de biens à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [P] [F] et la société Swiss Life Assurances de biens de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.