COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 FEVRIER 2026

N° RG 22/05292 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7RI

S.A. [I] [L] ET ASSOCIES

c/

S.A.S. HJMH

S.C.I. JMH

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 21/04675) suivant déclaration d’appel du 21 novembre 2022

APPELANTE :

S.A. [I] [L] ET ASSOCIES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 1]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Pierre BOUSQUET de la SELEURL ROCHE BOUSQUET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.A.S. HJMH prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2]

S.C.I. JMH prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2]

Représentées par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Lors du prononcé: Madame Marie-Laure MIQUEL

L’audience s’est tenue en présence de Mme [N] [Y], élève à l’université de [Localité 1].

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. La société civile immobilière Jmh (ci-après la Sci Jmh) dirigée par Monsieur [O] est propriétaire d’un terrain de 11.509 mètres carrés classé en zone UD (une zone UD recouvre des secteurs urbains de transition entre les espaces denses et compacts des quartiers proches du centre et les espaces périurbains) à Soulac-sur-Mer (Gironde) donné à bail à la société [Adresse 3], anciennement dénommée société Europe Location.

La société Hjmh, unique associée de la société [Adresse 3] et également présidée par M. [O], a une activité de tour opérateur, vente de mobile homes et exploite deux campings à [Localité 2], celui [Localité 3] et celui des Cratères.

Le 28 février 2021, la SA [I] [L] et Associés a rédigé un courrier adressé à M. [O] aux termes duquel elle manifestait son intérêt pour l’acquisition de l’ensemble du foncier, des droits au bail ainsi que tous les actifs corporels et incorporels dont la société Europe Location était propriétaire, d’une valeur globale et forfaitaire de 6 millions d’euros et du terrain détenu par la Sci Jmh au prix de 500.000 euros. Cette lettre indiquait que l’acte devait être régularisé au plus tard le 30 avril 2021.

Au bas de ce document était manuscritement écrit 'bon pour accord de vente aux conditions énoncées ci-dessus’ suivi de la signature [O].

Des éléments comptables, fiscaux, sociaux et commerciaux ont été transmis par la société Hjmh à la société [I] [L] et Associés, mais en raison de divergences aucun acte n’a été régularisé malgré de multiples relances de la société [I] [L] et Associés.

2. Par acte du 2 juin 2021, la société [I] [L] et Associés a assigné la société Hjmh devant le tribunal de commerce de Perpignan aux fins de procéder à la cession des actions de la société [Adresse 3].

Puis par acte du 9 juin 2021, la société [I] [L] et Associés a assigné la Sci Jmh en vente forcée et en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par décision du 11 janvier 2022, le tribunal de commerce de Perpignan, après avoir relevé l’exception de connexité, a renvoyé cette affaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. Les deux affaires ont été jointes le 6 mai 2022.

3. Par jugement du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevables les demandes principales et subsidiaires tendant à l’exécution forcée des ventes au profit de la société [I] [L] et Associés,

— débouté la société [I] [L] et Associés de l’intégralité de ses prétentions très subsidiaires,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire,

— condamné la société [I] [L] et Associés à payer à la Sci Jmh et à la société Hjmh une indemnité de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société [I] [L] et Associés aux entiers dépens de l’instance,

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

4. La société [I] [L] et Associés a relevé appel de ce jugement, le 21 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 février 2023, la société [I] [L] et Associés demande à la cour, sur le fondement des articles 1112, 1113,1217, 1240, 1231 et suivants du code civil, de :

— la dire recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

A titre de demande principale,

— condamner in solidum les sociétés Hjmh et Jmh à lui verser les sommes suivantes :

— en réparation du préjudice constitué par la perte de l’avantage d’une acquisition moins onéreuse,

— la somme correspondant à la différence entre le prix de cession au profit d’un tiers, des biens, objets de l’offre d’achat, et le prix figurant dans son offre d’achat acceptée par les sociétés Jmh et Hjmh, (les prix à comparer étant ceux déterminés par l’application de la formule de calcul du prix définitif des parts sociales, figurant dans l’offre, ou de l’application d’une formule équivalente),

— ou, subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour estimerait que, pour que la prétention au titre de ce poste de préjudice soit recevable, elle doive être chiffrée au stade des conclusions d’appel, la somme de 1.000.000 d’euros,

— en réparation du préjudice constitué par la perte de revenus qu’elle aurait pu tirer de la cession, la somme de 1.551.120 euros,

— en réparation du préjudice matériel lié aux coûts et frais de conseil et de rédaction exposés en pure perte, la somme de 18.000 euros,

— en réparation du préjudice moral , la somme de 50.000 euros,

— Si telle est l’appréciation de la cour, désigner tel expert judiciaire, qui lui plaira, afin

d’estimer le montant des pertes qu’elle a subies du fait de l’inexécution contractuelle des sociétés Jmh et Hjmh, avec notamment la mission suivante :

— se faire remettre les copies complètes et intégrales des deux actes de vente

régularisés concernant les actions de la société Hjmh et l’immeuble litigieux ou à tout

le moins, le montant du prix de chacune des ventes, et toutes autres pièces y concourant afin de permettre à l’expert le chiffrage du préjudice lié à la perte de l’avantage d’une acquisition moins onéreuse,

— se faire remettre tous les éléments comptables et financiers des sociétés Jmh et [Adresse 3] pour l’exercice 2021 et les exercices clôturés au jour de l’expertise,

— chiffrer son préjudice du fait de la perte de revenus tirés du camping et du terrain le préjudice en raison de l’inexécution contractuelle des sociétés Jmh et Hjmh,

— fournir à la cour tout élément permettant d’apprécier l’étendue des conséquences dommageables qu’elle a subi en raison de l’inexécution contractuelle des sociétés Jmh et Hjmh,

A titre de demande subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait ne pas pouvoir faire droit à la demande principale de dommages intérêts, telle qu’elle a maintenue, en cause d’appel, sans prononcer la résolution du contrat liant les parties,

— prononcer la résolution du contrat né de la rencontre entre l’offre d’acquisition formulée le 28 février 2021 et son acceptation, aux torts exclusifs des sociétés Hjmh et Jmh,

— condamner in solidum les sociétés Hjmh et Jmh à lui verser, les sommes suivantes:

— en réparation du préjudice constitué par la perte de l’avantage d’une acquisition moins onéreuse,

— la somme correspondant à la différence entre le prix de cession au profit d’un tiers, des biens, objets de l’offre d’achat, et le prix figurant dans son offre d’achat acceptée par les sociétés Jmh et Hjmh, (les prix à comparer étant ceux acceptée par les sociétés Jmh et Hjmh, (les prix à comparer étant ceux déterminés par l’application de la formule de calcul du prix définitif des parts sociales, figurant dans l’offre, ou de l’application d’une formule équivalente),

— ou, subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour estimerait que, pour que la prétention au titre de ce poste de préjudice soit recevable, elle doive être chiffrée au stade des conclusions d’appel, la somme de 1.000.000 d’euros,

— en réparation du préjudice constitué par la perte de revenus qu’elle aurait pu tirer de la cession, la somme de 1.551.120 euros,

— en réparation du préjudice matériel lié aux coûts et frais de conseil et de rédaction exposés en pure perte, la somme de 18.000 euros,

— en réparation du préjudice moral, la somme de 50.000 euros,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait qu’aucun contractuel ne serait né de l’acceptation, de la rencontre de son offre d’achat et de son acceptation par les sociétés Jmh et Hjmh, constater que les pourparlers ont été rompus de façon abusive par les sociétés Jmh et Hjmh, et par voie de conséquence,

— condamner in solidum les sociétés Jmh et Hjmh, à lui verser :

— en réparation du préjudice matériel lié aux coûts et frais de conseil et de rédaction exposés en pure perte, la somme de 18.000 euros,

— en réparation du préjudice moral, la somme de 50.000 euros,

En tout état de cause,

— condamner les sociétés Jmh et Hjmh, à lui verser la somme de 3.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les sociétés Jmh et Hjmh aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, les Sociétés Hjmh et Jmh demandent à la cour, sur le fondement des articles 565 du code de procédure civile, 1112, 1114 et suivants, 1217 et 1221 du code civil, de :

— juger que la demande subsidiaire tendant à la résolution des accords qui auraient été pris est une demande nouvelle, irrecevable comme telle en cause d’appel,

— juger que la lettre d’intention du 28 février 2021 constitue une simple manifestation d’intérêt et non une offre liante de la part de la société [I] [L] et Associés,

— juger que cette lettre d’intention n’a pas été acceptée,

— juger qu’ils n’y a pas eu sur la chose et sur le prix, non plus que sur des éléments essentiels aux yeux des parties tels que la garantie de passif,

— juger que la lettre d’intention est devenue caduque, faute d’acte de cession conclu avant le 30 avril 2021,

— juger qu’elles n’ont commis aucune faute, que ce soit au titre d’une inexécution alléguée d’une prétendue convention ou d’une rupture de pourparlers,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société [I] [L] et Associés de ses demandes au titre d’une rupture de pourparlers,

— juger que le préjudice allégué par la société [I] [L] et Associés est inexistant,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise,

— débouter en conséquence la société [I] [L] et Associés de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens,

— confirmer que le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société [I] [L] et Associés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner la société [I] [L] et Associés à leur verser la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a jugé que les demandes principales et subsidiaires tendant à l’exécution forcée des deux ventes au profit de la société [I] [L] étaient irrecevables au regard des dispositions des articles 14 et 15 du code de procédure civile dès lors que les actions et l’immeuble litigieux avaient été vendus à des tiers le 15 juillet 2021 et ces derniers n’avaient pas été appelés à l’instance.

Il a ajouté qu’il restait à juger des demandes subsidiaires de la société [I] [L] et associés sur la rupture qualifiée de fautive des pourparlers pré contractuels et a considéré que si les pourparlers avait duré un certain temps, la rupture était due à l’impatience de la demanderesse qui avait contraint les défenderesses à répondre rapidement, ce qu’elles avaient fait par la négative.

La SA [I] [L] et associés fait notamment valoir que la lettre transmise le 28 février 2021 était bien une proposition d’achat ferme et suffisamment précise, l’objet étant parfaitement certain et le prix de cession déterminable. Celle-ci ayant été acceptée avec la mention 'bon pour accord de vente aux conditions énoncées ci-dessus', des opérations complémentaires devaient être réalisées puisqu’elle ne se portait pas acquéreur de l’activité de tour opérateur et de vente de mobile home. Or cela ne remettait pas en cause l’accord susvisé. Ainsi, compte tenu de la rencontre des volontés des parties, l’offre d’achat du 28 février 2021 ne pouvait être qualifiée de simple entrée en pourparlers et malgré leur acceptation, les sociétés Jmh et Hjmh ont vendu les biens objets de dudit accord à un tiers. A ce titre et conformément à l’article 1231-1 du code civil, les sociétés Jmh et Hjmh ont manqué à leur engagement contractuel. Cette inexécution lui a nécessairement causé un préjudice lié à la perte de l’avantage d’une acquisition moins onéreuse. Il appartient aux intimées de communiquer les actes de vente et à défaut, à la cour d’appel d’ordonner une expertise judiciaire. A titre subsidiaire, cette demande est chiffrée à la somme de 1.000.000 d’euros, alors que l’on ne peut imaginer que les intimées aient rompu leurs engagements pour une différence de prix inférieure. Ces dernières l’ont en outre privé de revenus. Ce préjudice, peut être évalué compte tenu des bilans des exercices clos de 2017, 2018, 2019 et 2020 et de la base d’un retour sur investissement de 10 ans, à la somme de 1.551.120 euros.

Par ailleurs, les frais exposés au titre de conseil et rédaction des actes constatant la cession à hauteur de 18.000 euros devront être indemnisés. Elle ajoute qu’elle a en outre souffert un préjudice moral consistant en la croyance légitime qu’elle allait pouvoir étendre son activité en Gironde. A titre subsidiaire, si la cour estimait ne pas pouvoir faire droit à la demande de dommages et intérêts sans prononcer la résolution du contrat, il lui est demandé au préalable de prononcer cette résolution aux torts exclusifs des intimées. A titre plus subsidiaire encore, si la cour estimait qu’il ne s’agissait pas d’une offre d’achat acceptée mais de pourparlers, ces derniers doivent être observés comme ayant été rompus de façon abusive au moment où la vente allait être finalisée. Par voie de conséquence, la réparation des frais exposés à titre de conseil et de rédaction d’actes et son préjudice moral à hauteur respectivement de 18.000 euros et 50.000 euros devront être indemnisés.

Les intimées exposent pour leur part que le courrier de la société [I] [L] et Associé n’était pas une offre mais une simple lettre d’intention dépourvue de toute volonté claire d’être engagée en cas de réponse favorable. L’objet même du courrier, à savoir 'Lettre d’intention', l’emploi du futur ainsi que le caractère indéterminé tant de la chose que du prix le démontrent. Aussi aucune rencontre des volontés ne peut être revendiquée. Au surplus, il est de la pratique en fusion-absorption que les opérations de cession se décomposent d’abord en une lettre d’intention puis en une promesse de vente avant de signer le contrat de cession incluant une garantie d’actif et de passif. Ainsi, il n’est absolument pas dans les usages de signer d’emblée une promesse synallagmatique avant le moindre échange. Dès lors, ce courrier ne peut être regardé au sens de l’article 1112 du code civil que comme une simple invitation à entrer en négociation,

6. L’article 1112 du code civil dispose : 'L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.'

L’article 1113 du même code indique : 'Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.'

L’article 1114 suivant précise : 'L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.'

7. En l’espèce, le 28 févier 2021, la société [I] [L] et associés a adressé aux intimées une lettre qu’elle a qualifiée de 'lettre d’intention’ par laquelle elle a fait connnaitre 'son intérêt’ pour acquérir les deux campings et le fonds ce commerce, les autorisations et licences au prix global et forfaitaire de six millions d’euros.

Elle a ajouté que notamment, le prix des titres cédés serait déterminé sur la base des comptes annuels arrêtés au 31 mars 2021 certifiés par un commissaire aux comptes par différences entre d’une part l’actif immobilisé valorisé forfaitairement à six millions d’euros et d’autre part les provisions pour risques et charges, les dettes et les comptes de régularisation du passif, les échéances de crédits baux restant dus, établis selon les mêmes méthodes que les exercices antérieurs.

8. Ainsi, le prix de vente n’était pas déterminé par cette lettre d’intention qui ne fixait qu’une partie de la base fixe, le prix de vente définitif restait à déterminer puisqu’il fallait déduire de cette base un certain nombre d’éléments, objets de discussions.

9. En outre, les cédants s’engageaient à fournir un certain nombre de documents administratifs et s’engageaient à réaliser certains contrôles.

Les intimées ont accepté en la personne de leur représentant légal commun cette lettre d’intention.

10. De plus, la lettre d’intention prévoyait que l’acte de vente devait être régularisé au plus tard le 30 avril 2021. Or aucun acte de vente n’a été régularisé à cette date et aucune prorogation n’a été proposée par l’une des parties et acceptée par l’autre.

11. Notamment, la société [I] [L] et associés n’a pas réitéré au 30 avril 2021 son intention d’acheter les biens dans les conditions initialement exposées.

12. La cour relève d’ailleurs qu’au 30 avril 2021, terme extinctif de la lettre d’intention, le prix de la vente n’était toujours pas convenu entre les parties.

13. Or, il résultait de la commune intention des parties que la régularisation de la vente avant le 30 avril 2021 était un élément constitutif de leur consentement.

Aussi, les obligations des parties se sont éteintes le 30 avril 2021.

14. Par ailleurs, si les discussions se sont pourtant poursuivies après cette date aucun accord n’a pu être trouvé et ont notamment achoppé sur la détermination de la garantie du passif .

En réalité, il est apparu que les parties étaient en désaccord profond sur différents points essentiels, un tel désaccord ne permettant pas de trouver la finalisation prochaine d’un contrat de vente des biens litigieux.

15. Dans ses conditions, les intimées pressées par la société [I] [L] et associés de prendre position sur la vente étaient libres de la refuser et ce sans faute de leur part, la liberté étant le principe dans les relations précontractuelles.

16. Enfin, la société [I] [L] et associés ne démontre pas en quoi la réponse négative apportée par les intimées constituerait une rupture brutale, imprévisible ou déloyale des pourparlers, ni même une légèreté blâmable.

17. Dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions .

18. Par ailleurs, l’appelante succombant devant la cour sera condamnée aux dépens d’appel et à verser aux intimées, ensemble la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société [I] [L] et associés aux dépens d’appel,

Condamne la société [I] [L] et associés à payer à la société HJMH et à la société JMH, ensemble, la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.