RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/03871 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JA5L

AV

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 7]

31 octobre 2023 RG :21/03028

S.C.I. LOUBERANCE

C/

S.A.R.L. DESI-GN

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 30 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 7] en date du 31 Octobre 2023, N°21/03028

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2026, prorogé au 30 Janvier 2026..

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. LOUBERANCE Société Civile Immobilière au capital de 1.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 528 252 893 RCS AVIGNON, représentée par sa gérante en exercice Madame [B] [V] épouse [F] domiciliée ès qualités au siège social,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Annaïg BOUQUET-RAULT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.A.R.L. DESI-GN, Société à Responsabilité Limitée au capital de 2.000 euros, immatriculée sous le numéro B 803 790 237 du registre du commerce et des sociétés de AVIGNON, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Julie MIOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 30 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 14 décembre 2023 par la SCI Louberance à l’encontre du jugement rendu le 31 octobre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 21/03028 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 26 novembre 2025 par la SCI Louberance, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 novembre 2025 par la SARL Desi-gn, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 27 juin 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 27 novembre 2025

Sur les faits

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2014, la société Louberance a consenti à la société Desi-gn un bail commercial pour une durée de neuf ans à effet au 1er août 2014, portant sur des locaux à usage de bureaux dans l’immeuble « B » de l’ensemble de deux immeubles en copropriété situés [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel de 7 200 euros hors taxes hors charges, TVA en sus, outre une provision de 101,25 euros hors taxes sur les charges comprenant la consommation électrique du preneur ainsi qu’une provision mensuelle de 60 euros au titre de la taxe foncière.

Des travaux de réfection ont été réalisés sur l’immeuble en novembre 2020.

A la suite d’un courrier du 30 janvier 2021 du bailleur lui demandant de procéder à une régularisation du loyer en raison de l’application de l’indexation annuelle, la société Desi-gn a fait état de certaines difficultés rencontrées, lors de l’exécution du bail commercial.

Par acte extra-judiciaire du 24 janvier 2023, la société Desi-gn a donné congé pour le 31 juillet 2023.

Sur la procédure

Par exploit du 26 novembre 2021, la société Desi-gn, locataire, a fait assigner la société Louberance, bailleresse, devant le tribunal de judiciaire d’Avignon en restitution de provision sur charges, en remboursement de loyers, en paiement de dommages et intérêts notamment du fait de la privation de jouissance au titre notamment des travaux réalisés et aux fins d’exécution de travaux, sous astreinte, dans un délai de 15 jours suivant la notification du jugement à intervenir.

Par jugement du 31 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon :

« Condamne la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 9.782,06 euros en répétition des provisions sur charges versées sur les années 2017 à 2021 ;

Condamne la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 720 euros TTC en remboursement des loyers du mois de novembre 2020 ;

Condamne la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

Déboute la SARL Desi-gn de sa demande d’exécution de travaux

Déboute la SCI Louberance de sa demande de dommages-intérêts

Condamne la SCI Louberance aux entiers dépens de l’instance

Condamne la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire ».

La société Louberance a relevé appel le 14 décembre 2023 de ce jugement pour le voir réformer en ce qu’il a :

— condamné la société Louberance à payer à la société Desi-gn la somme de 9.782,06 euros en répétition des provisions sur charges versées sur les années 2017 à 2021 ;

— condamné la société Louberance à payer à la société Desi-gn la somme de 720 euros TTC en remboursement des loyers du mois de novembre 2020 ;

— condamné la société Louberance à payer à la société Desi-gn la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

— débouté la société Louberance de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné la société Louberance aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné la société Louberance à payer à la société Desi-gn la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, la société Louberance, appelante, demande à la cour de :

'In limine litis, sur les conclusions d’intimée du 24 novembre 2025,

Ecarter purement et simplement des débats les conclusions signifiées par la société Desi-gn le 24 novembre 2025,

Au fond, sur les chefs de jugement attaqués,

Déclarer la SCI Louberance recevable et bien fondée en son appel,

En conséquence,

Infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 9.782,06 euros en répétition des provisions sur charges versées sur les années 2017 à 2021 ;

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 720 euros TTC en remboursement des loyers du mois de novembre 2020 ;

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

débouté la SCI Louberance de sa demande de dommages-intérêts ;

condamné la SCI Louberance aux entiers dépens de l’instance ;

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

Débouter la SARL Desi-gn de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SARL Desi-gn à verser à la SCI Louberance la somme de 598,93 euros au titre des charges complémentaires dues sur les années 2020, 2021 et 2022,

Condamner la SARL Desi-gn à verser à la SCI Louberance la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

Vu l’article L313-3 alinéa 1 du code monétaire et financier,

Ordonner que faute d’exécution spontanée par la SARL Desi-gn dans le règlement des condamnations qui seront prononcées à son encontre, le taux de l’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir ; celle-ci étant exécutoire de droit par application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile, et 696 et suivant du même code,

Rappeler l’exécution provisoire de droit ;

Condamner la SARL Desi-gn à verser à la SCI Louberance la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL Desi-gn aux entiers dépens ; en ce compris ceux de première instance. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Louberance, appelante, expose qu’elle a procédé annuellement à la régularisation des charges appelées à sa locataire et qu’elle a justifié à cette dernière du détail des sommes appelées. Elle a toujours fait preuve de transparence dans la communication de ces éléments et respecté ses obligations. C’est à la date à laquelle la cour se prononce que la transmission des pièces et leur bien-fondé sont appréciés. Or, l’intégralité des pièces comptables a été communiquée et sa créance ne fait pas le moindre doute. En revanche, la locataire ne s’est pas acquittée pour les exercices 2020 à 2022 des compléments de charges à régler à la clôture de ces exercices, pour un montant total de 587,28 euros. La demande tendant à la condamnation de la locataire au versement de cette somme complémentaire constitue l’accessoire des chefs concernant les charges appelées dont elle sollicite répétition mais également une demande reconventionnelle.

S’agissant des travaux d’isolation phonique, réalisés dans l’immeuble au cours du mois de novembre 2020, la bailleresse a proposé à la locataire la mise à disposition d’une grande salle de travail située dans le bâtiment face à l’entrée des locaux occupés. Cette dernière n’a pas accepté cette offre telle qu’elle le reconnaît dans ses écritures de première instance. En raison du second confinement strict décrété entre le 29 octobre et le 15 décembre 2020, la société locataire ne pouvait donc accueillir aucun public, ni recevoir sa clientèle. Il y a donc fort à penser qu’elle a décliné l’offre au motif qu’elle effectuait du télétravail à son domicile. Les stipulations de l’article 9 dudit bail ne souffrent d’aucune incertitude, ni difficulté d’interprétation et font échec à l’argumentation de la locataire sur ce point.

S’agissant du système individuel électrique du local, la locataire n’établit pas la réalité de ses allégations. Elle a fait obstacle à l’installation d’un sous-compteur électrique et se prévaut ainsi d’un préjudice non fondé. Elle ne dispose d’aucune compétence technique pour affirmer que l’installation électrique du bâtiment n’est pas conforme. L’expertise de l’ensemble de l’installation électrique des deux bâtiments par le cabinet Veritas a conclu à sa conformité. L’entretien du système de climatisation de l’immeuble incombe à la copropriété. Le syndic de copropriété de l’immeuble fait régulièrement intervenir un professionnel pour régler le dysfonctionnement de la porte d’entrée du bâtiment, qui ne relève pas du bailleur mais de la copropriété et qui n’empêche pas la porte de s’ouvrir, ni de se fermer à clé. La bailleresse n’a été informée du dysfonctionnement de l’alarme incendie que suivant courrier officiel du conseil de la locataire du 30 mars 2021. La copropriété a procédé au renouvellement de l’ensemble des équipements d’extincteur en juillet 2021. Le changement du système d’alarme a été opéré le 13 octobre 2021. Il n’a jamais été question de système d’alarme individuel. La SCI bailleresse a toujours été diligente dans le traitement des demandes formulées par la locataire. Cette dernière ne souffre d’aucun préjudice de jouissance.

A l’appui de sa demande en dommages-intérêts, l’appelante explique que sa locataire jette systématiquement le discrédit sur elle, la faisant passer pour un bailleur malhonnête, malveillant, et irrespectueux des droits de son locataire.

Dans ses dernières conclusions, la société Desi-gn, intimée, demande à la cour, au visa de l’article R 145-36 du code de commerce, de :

« In limine litis, sur la demande de rejet des conclusions n°4 de la société Desi’gn

Constater que les conclusions n°4 de la société Desi’gn ont été communiquées antérieurement aux effets de l’ordonnance de clôture

En conséquence,

Rejeter la demande de la SCI Louberance tendant à voir écarter purement et simplement des débats les conclusions signifiées par la société Desi’gn le 24 novembre 2025

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon du 31 octobre [Immatriculation 3]/03028 en ce qu’il a :

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn, la somme de 9.782,06 euros en répétition des provisions sur charges versées sur les années 2017 à 2021

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 720 euros TTC en remboursement des loyers du mois de novembre 2020

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

débouté la SARL Desi-gn de sa demande d’exécution de travaux

débouté la SCI Louberance de sa demande de dommages et intérêts

condamné la SCI Louberance aux entiers dépens de l’instance

condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ordonné l’exécution provisoire

Constater la demande de la SCI Louberance en ce qu’il soit constaté que la SARL Desi-gn ne s’est pas acquittée du règlement des charges complémentaires dues sur les années 2020, 2021 et 2022, soit la somme de 598,93 euros, et condamner la SARL Desi-gn au paiement de cette somme, est une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile

Déclarer irrecevable la demande de la SCI Louberance en ce que la SARL Desi-gn soit condamnée au paiement de la somme de 598,93 euros

Débouter la SCI Louberance de toutes ses demandes et prétentions.

Condamner la SCI Louberance au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI Louberance au paiement des entiers dépens en ce compris ceux de première instance. ».

La société Desi-gn, intimée, réplique que la bailleresse n’a jamais communiqué les justificatifs de la régularisation des charges qui au demeurant est toujours intervenue tardivement. Le fait que la bailleresse ait procédé régulièrement à des remboursements de trop-perçus de provision ne vient absolument pas présager d’une comptabilité régulière et honnête des charges de l’immeuble. Elle n’est pas en mesure de prouver la consommation personnelle d’électricité de la locataire, ni la quote-part réelle des charges récupérables sur celle-ci. Aucun compteur individuel n’est existant et aucun document relatif au lot concerné par la locataire dans la copropriété n’est présenté. Le tableau reprenant l’ensemble des charges de l’immeuble est établi par la SCI bailleresse et rien ne permet de vérifier les chiffres annoncés. Les documents comptables produits ne permettent en aucune manière d’identifier la quote-part des charges effectivement imputable à la société Desi-gn. L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges.

La société Desi-gn, intimée souligne qu’elle a été contrainte de quitter le local durant le mois de novembre 2020. Aucun élément ne vient corroborer l’affirmation selon laquelle la bailleresse a mis à sa disposition une grande salle de travail. L’impossibilité d’accueillir du public en raison des mesures sanitaires est sans objet. Les prestations sont réalisées en l’absence de la clientèle et au sein de ses locaux. La clause insérée à l’article 9 du contrat de bail ne concerne pas l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués en raison de travaux. En effet, le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.

L’intimée soutient qu’elle ne cesse de subir des désordres récurrents au sein du local commercial ; elle ne bénéficie pas d’un compteur individualisé. Aussi, lorsque le local voisin entend couper son alimentation électrique, c’est tout son réseau électronique et informatique qui se retrouve coupé. Ces coupures à répétition ont endommagé son matériel informatique. Les diligences supposées de la SCI bailleresse pour mettre fin à cette situation ont été entamées il y a quelques mois seulement. Les travaux projetés ne permettent absolument pas de mettre fin à la problématique de conformité. Le bloc de climatisation étant hors service depuis début mai 2022, il n’a été réparé que le 1er août 2022. La SCI Louberance remet la responsabilité sur la copropriété alors qu’il s’agit d’un montage juridique et qu’elle démontre avoir la capacité à faire le nécessaire quand cela l’arrange. Le cabinet Veritas a réalisé son expertise sans entrer dans le local de la locataire, démontrant que l’accès au tableau électrique est commun à tous les lots. Le rapport est une énumération exhaustive de la liste du tableau électrique et ne fait absolument pas état du fonctionnement du système électrique. Aucune consommation électrique personnelle n’est possible, en violation des dispositions contractuelles du bail commercial. Le mauvais fonctionnement de la porte d’entrée du bâtiment ne garantit pas la sécurité des occupants. Les câbles de la téléphonie sont apparents et enchevêtrés les uns aux autres entrainant une situation dangereuse. L’alarme incendie est en défaut. Les extincteurs n’ont pas été révisés entre novembre 2015 et juillet 2021. Depuis juillet 2022, ils sont périmés. Lorsque l’alarme s’enclenche, la SARL Desi-gn est dans l’impossibilité de l’arrêter, le boîtier étant situé dans le local voisin. Le chauffe-eau a été changé un an après la demande, les clôtures végétalisées n’ont jamais été réalisées. Le portail électrique d’accès vient juste d’être installé, soit le 19 août 2022, alors qu’il devait l’être en 2017. Concernant la réparation de la chasse d’eau, il a quand même fallu à la SCI bailleresse plusieurs relances et une dizaine de jours pour que celle-ci soit réparée. En sollicitant, en sus de son comportement manifestement déloyal, une indemnisation à son preneur, elle fait preuve de sa mauvaise foi.

L’intimée indique que la demande en paiement de compléments de charges à régler à la clôture de l’exercice 2020 à 2022 constitue une demande nouvelle de la part de la SCI appelante qui devra être déclarée comme irrecevable. Aucun élément n’est produit venant justifier comptablement ces compléments de charges.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur la demande de rejet des conclusions signifiées le 24 novembre 2025 par l’intimée

Aux termes de l’article 802, alinéa 1, du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En l’occurrence, la clôture a été fixée, de manière différée, au 27 novembre 2025 par ordonnance du 27 juin 2025. La SCI Louberance a déposé le 17 février 2025 des conclusions n°3 auxquelles la SARL Desi-gn a répondu le 24 novembre 2025, soit trois jours avant la clôture.

Dans ses conclusions du 24 novembre 2025, la SARL Desi-gn se contente, en procédant à une analyse critique de quelques factures fournies par la SCI bailleresse, de compléter l’argumentation développée dans ses écritures précédentes selon laquelle aucun document probant ne permettrait de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le bailleur au titre des charges locatives.

La SCI Louberance ne justifie pas de circonstances particulières l’empêchant de répondre aux contestations des charges locatives soulevées par la société Desi-gn, avant la clôture de l’instruction de l’affaire, ce qu’elle a d’ailleurs fait en les réfutant, dans ses conclusions d’appelante n°4 transmises le 26 novembre 2025.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats les conclusions signifiées le 24 novembre 2025 par la société Desi-gn.

2) Sur la régularisation des charges

Le bail conclu entre les parties stipule que « en même temps que le loyer et taxes correspondantes, le PRENEUR s’engage à verser mensuellement au BAILLEUR une provision de 101,25 Euros hors taxes, sur les charges, prestations et taxes réglées par le BAILLEUR et dont le PRENEUR s’engage à rembourser sa quote-part. Il est précisé que la consommation électrique personnelle du PRENEUR est comprise dans ces charges. La taxe foncière fera l’objet d’une provision mensuelle de 60 euros. Le décompte définitif des charges pour chaque exercice sera adressé au PRENEUR par le BAILLEUR au début de l’exercice suivant. Le solde qui en résultera, compte tenu des acomptes versés, sera réglé par le PRENEUR. '

Le bailleur doit pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (3e Civ., 17 septembre 2020, n° 19-14.168).

Les dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce qui prévoient que l’état récapitulatif annuel doit être communiqué au locataire, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, ne sont pas applicables aux contrats conclus ou renouvelés avant le 6 novembre 2014.

En l’espèce, la locataire sollicite le remboursement des provisions de charges versées au cours des années 2017 à 2021 dont à déduire les trop perçus qui lui ont été remboursés.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, la répartition des charges 2017 à 2018 a été effectuée par le bailleur avec application d’une quote part de 3,87% pour les dépenses d’eau, l’entretien, le gardiennage des bâtiments 1 et 2, et de 7,58 % pour les dépenses d’électricité du bâtiment 2. Le bail ne désigne pas les lots de copropriété donnés à bail à la société Desi-gn. La lecture du règlement de copropriété ne permet donc pas de comprendre comment ont été définis les pourcentages de répartition utilisés.

Le calcul des charges 2019, 2020 et 2021 a été déterminé par application aux charges du bâtiment B d’un pourcentage de 35,34% et aux charges générales d’un pourcentage de 26,50% représentant les tantièmes de copropriétaire de la SCI Louberance. Puis le résultat ainsi obtenu a été pondéré en fonction de la surface de 45 M² donnée à bail à la société Desi-gn. Toutefois, la SCI Louberance ne communiquant ni son titre de propriété, ni les appels de fonds du syndicat des copropriétaires, il n’est pas justifié des tantièmes qu’elle possède dans le bâtiment B et dans les bâtiments A et B réunis.

S’agissant des taxes foncières, aucun justificatif n’est communiqué par le bailleur qui ne verse pas aux débats ses avis d’imposition.

Dans ces circonstances, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a condamné la société bailleresse à restituer la somme de 9 782,06 euros correspondant aux provisions versées par le preneur au titre des années 2017 à 2021, déduction faite des trop perçus déjà remboursés au titre de la régularisation des charges des années 2017 à 2019.

Aux termes de l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

La demande reconventionnelle en paiement de la somme de 598,93 euros au titre des charges complémentaires afférentes aux années 2020, 2021 et 2022, formée par la SCI bailleresse, est recevable dès lors qu’elle se rattache par un lien suffisant aux demandes principales du preneur en remboursement des provisions sur charges versées.

S’agissant des charges complémentaires réclamées pour les années 2020 et 2021, la demande est mal fondée, pour les motifs énoncés ci-avant.

S’agissant des charges complémentaires réclamées pour l’année 2022, la SCI Louberance verse au débat une répartition des charges qui lui a été adressée par le syndic Saint André immobilier pour des bureaux situés dans le bâtiment A alors que ce sont les bureaux situés dans le bâtiment B qui ont été loués à la société Desi-gn. La SCI Louberance produit également une répartition des charges qui a été adressée par le syndic Saint André immobilier à une société civile immobilière dénommée EJG qui est un autre copropriétaire de l’immeuble.

La SCI Louberance ne justifie donc pas du montant de 1 808,90 euros des charges locatives TTC dont elle a sollicité le paiement auprès de la société Desi-gn, selon facture du 6 avril 2023. Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande au titre des charges complémentaires.

3) Sur le préjudice de jouissance du mois de novembre 2020

L’article 9 « Travaux » du contrat de bail stipule que : « Le preneur souffrira que la bailleur fasse, pendant la durée du bail, aux locaux loués, quelles qu’en soient l’importance et la durée, alors même que cette durée excéderait quarante jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, interruption ou diminution du loyer, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires, et notamment murs mitoyens, passages de canalisations, pose de poteaux ou piliers, et également tous travaux quelconques, tels que tous travaux d’améliorations ou de constructions nouvelles, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables de faire exécuter ».

La licéité de cette clause n’est pas contestée dès lors que l’article 1724 du code civil ne présente pas un caractère d’ordre public et que les parties peuvent y déroger. Les travaux entrepris ne doivent cependant pas entraîner une gêne excessive pour le preneur, le bailleur ne pouvant par le biais d’une clause de souffrance s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.

L’intervention de la société Co.re.bat a débuté le 26 octobre 2020 et a duré quatre semaines. Il ressort de la lecture de la facture du 9 décembre 2020 émise par cette entreprise que les travaux de reprise de l’isolation phonique ont conduit à la dépose partielle et remise en état du faux plafond dans l’un des bureaux loué par la société Design, la dépose de l’ensemble des goulottes électriques, la prolongation de la cloison existante par la mise en place d’un placo silence, la découpe et démolition d’une bande de carrelage et chape contre la cloison doublée, la réfection de trois pans de murs du local archives et des bureaux de la société Design. Eu égard aux nuisances importantes engendrées par ces travaux, il s’en est suivi une impossibilité de jouir normalement des locaux loués à usage de bureaux.

La société Design, agence de communication créant des chartes graphiques et des campagnes publicitaires, est susceptible de réaliser ses prestations, sans recevoir de clientèle dans ses locaux. Il n’est ainsi pas démontré que le second confinement décrété du 29 octobre au 15 décembre 2020 ait eu un réel impact sur l’exercice de son activité et l’ait empêchée de se rendre dans les locaux donnés à bail. La preuve n’est pas non plus rapportée de ce que les salariés de la société Desi-gn puissent effectuer les tâches qui leur sont confiées en télétravail alors que les dites tâches nécessitent du matériel informatique spécifique.

Les conclusions de première instance du preneur ne sont pas communiquées par les parties dans le cadre de l’instance d’appel. Elles ne figurent pas non plus dans le dossier communiqué à la cour par le tribunal judiciaire.

Aucun document écrit ne corrobore l’affirmation du bailleur selon laquelle il aurait mis une salle à disposition du preneur. Quand bien même cette proposition serait avérée, il n’est pas établi que la solution de remplacement était suffisamment commode pour permettre au preneur d’exercer son activité dans des conditions normales.

Le jugement critiqué sera, par conséquent, confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Louberance à payer à la société Desi-gn la somme de 720 euros TTC en remboursement du loyer de novembre 2020.

4) Sur les autres préjudices de jouissance

Le bailleur a l’obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu (Civ. 3e, 30 juin 2021, n° 20-12.821).

La société Desi-gn se plaint d’une détérioration de son matériel informatique (onduleurs) qu’elle a du remplacer en septembre 2021, suite à des coupures d’électricité qui ont eu lieu lorsque des travaux ont été exécutés en janvier 2021 dans le local voisin.

La stipulation du bail selon laquelle la consommation électrique personnelle du preneur est comprise dans les charges qui s’ajoutent au montant du loyer n’implique pas que cette consommation soit individualisée. De surcroît, la société Desi-gn reconnaît elle-même dans son courrier électronique du 7 octobre 2021 que la mise en place d’un sous-compteur ne permettra pas de mettre fin à la non conformité de l’installation électrique qu’elle dénonce, sans pour autant en rapporter la preuve, alors qu’au contraire, le bailleur verse au débat un rapport du bureau Veritas du 8 mars 2022 qui ne relève aucune non conformité. Au surplus, le bailleur a accepté en février 2021 un devis d’un électricien pour séparer l’installation électrique de ses bureaux mais il ressort du courrier du 28 juillet 2021 de ce dernier que la société Desi-gn a fait échec à son intervention en ne donnant pas suite à ses demandes de convenir d’un rendez-vous.

Le trouble de jouissance du preneur en cours de bail du fait de la panne de la climatisation trouve son origine dans les parties communes de la copropriété. La SCI Louberance n’est pas la seule copropriétaire de l’ensemble immobilier 'Louberance', même si elle porte le même nom.

Selon l’article 1719, 3°, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail. L’obligation résultant de ce dernier texte ne cesse qu’en cas de force majeure (3e Civ., 9 octobre 1974, pourvoi n° 73-11.721) et, sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier (3e Civ., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-19.278).

Il s’en suit que, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués.

Le bailleur doit, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en a été informé jusqu’à sa cessation (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853).

La société Desi-gn ne démontre pas avoir subi un préjudice en raison de l’absence de plaque de protection de l’applique murale au dessus de la porte d’entrée desservant l’immeuble, étant précisé que cette applique, située sous un auvent, à l’abri des intempéries, ne présente pas de risque particulier de dangerosité relevé par le bureau Veritas.

Les clôtures végétalisées que le bailleur envisageait de réaliser n’ont pu l’être pour des raisons indépendantes de sa volonté. Le portail électrique d’accès apporte une amélioration à la sécurité des lieux loués qu’il n’avait pas l’obligation d’effectuer.

La SCI Louberance justifie de la souscription par la copropriété d’un contrat d’entretien du bloc de climatisation. Elle affirme, dans son courrier du 20 juin 2022, qu’elle s’est enquise auprès des autres copropriétaires de l’accomplissement de diligences afin de faire procéder à la réparation de la pompe à chaleur mais qu’elle s’est heurtée à des difficultés d’approvisionnement des sociétés de chauffage/climatisation en pièces de rechange. A la suite de la panne survenue en mai 2022, elle a prêté au preneur deux ventilateurs réversibles chaud/froid et mis à sa disposition une pièce bénéficiant de la climatisation dans un bâtiment voisin, ce qui a diminué les troubles subis par le preneur, sans pour autant les supprimer totalement.

La SCI Louberance étant tenue d’une obligation de résultat dont elle ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure, elle doit indemniser le préjudice de jouissance du preneur dont elle a été informée à minima le 17 juin 2022 et ce, jusqu’à la réparation intervenue le 1er août 2022.

Le commissaire de justice mandaté par la société Desi-gn a constaté le 25 janvier 2021 que le battant de porte situé à main gauche forçait à l’ouverture. Le mauvais fonctionnement de la porte d’entrée n’engendre cependant qu’une gêne très légère dans la mesure où il n’empêche pas son ouverture et sa fermeture.

Dans ce même acte, le commissaire de justice a relevé que l’extincteur n’avait pas été révisé depuis le mois de novembre 2015. Or, il n’a été renouvelé qu’en juillet 2021. Lors du passage du commissaire de justice, l’alarme incendie était en défaut; un incident analogue avait déjà été signalé le 18 mai 2015 au bailleur.

La société Desi-gn subissait des désagréments du fait qu’elle était dans l’impossibilité d’arrêter la sirène de l’alarme dans les lieux loués, le boîtier se trouvant dans le local voisin. Un nouveau système d’alarme de sécurité a été finalement installé le 13 octobre 2021. Il ne comprend qu’une seule centrale mais qui peut être activée et désactivée par chacun des locataires. Lorsque les autres occupants de l’immeuble désactivent leur alarme, ils désactivent également celle de la société Desi-gn. Toutefois, le bailleur n’avait aucune obligation de mettre en place une alarme individuelle et la société Desi-gn ne justifie que de deux appels entre 6 et 7 heures du matin, en raison de l’oubli des voisins de désactiver l’alarme.

La panne du chauffe-eau a été signalée le 8 décembre 2017 par le preneur au bailleur. Or, il résulte de la facture du 31 décembre 2018 établie à la même date que le devis que le chauffe-eau n’a été remplacé que le 13 janvier 2019.

Les atteintes à la jouissance paisible des lieux du preneur, engendrées par les manquements du bailleur à ses obligations en cours de bail, seront justement réparées par l’allocation d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le jugement entrepris sera, par conséquent, confirmé en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 1 500 euros l’indemnisation du préjudice du preneur.

5) Sur les frais du procès

L’appelante, qui succombe dans la plupart de ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’intimée et de lui allouer une indemnité de 2 000 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions signifiées le 24 novembre 2025 par la société Desi-gn,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Louberance à payer à la SARL Desi-gn la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la SCI Louberance à payer à la société Desi-gn la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Déclare recevable mais mal fondée la demande en paiement de la somme de 598,93 euros formée par la SCI Louberance,

Déboute la SCI Louberance de cette demande,

Condamne la SCI Louberance aux entiers dépens d’appel,

Condamne la SCI Louberance à payer à la société Desi-gn une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,