N° de minute : 133

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 9 Juin 2016

Chambre Civile

Numéro R.G. : 15/511

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Décembre 2015 par le juge des référés du Tribunal de première instance de NOUMÉA (RG n° :15/369)

Saisine de la cour : 23 Décembre 2015

APPELANT

LA SARL SECRET BY MELROSE, prise en la personne de son représentant légal

Siège social : XXX

Représentée par la SELARL FORT-NANTY, avocat au barreau de Nouméa

INTIMÉ

M^me X F Y

née le XXX à Nouméa

XXX

Représentée par la SELARL CALEXIS, avocat au barreau de Nouméa

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 Mai 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M. H-I J, Conseiller, président,

M. Christian MESIERE, Conseiller,

M. François BILLON, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. H-I J.

Greffier lors des débats: M. A B

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. H-I J, président, et par M. A B, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2013, M^me X Y (la bailleresse) a donné à bail à usage commercial à la SARL Secret by Melrose un local commercial situé XXX à Nouméa, composé d’un local en rez-de-chaussée et d’un local à usage de toilettes à l’arrière du bâtiment.

La clause 'état des lieux du bail’ prévoyait notamment :

'compte tenu de l’état de vétusté de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux objets du présent bail, le Z a d’ores et déjà demandé au PRENEUR, qui accepte, de faire réaliser et d’assurer le suivi des travaux suivants :

— Réfection de la toiture de l’immeuble,

— Nettoyage et réfection des peintures extérieures de l’immeuble,

— Installation d’une porte et de 2 fenêtres au 1^er étage de I’immeuble,

— Fermeture et sécurisation de l’immeuble,

— Et réalisation d’un traitement anti-termites.

Il est ici expressément stipulé que le coût global de ces travaux ne devra pas excéder la somme de 3 000 000 F CFP et qu’ils devront être réalisés au plus tard le 30 juin 2014.

Enfin, et après avoir rappelé que le coût de ces travaux était à la charge exclusive du Z, les parties sont convenues que, dans un premier temps, le preneur payerait directement les divers intervenants puis que, dans un second temps, le montant des avances ainsi effectuées par le preneur s’imputerait, à due concurrence, sur le montant des loyers du présent bail.'

XXX

Faisant valoir :

— que la mise en oeuvre des travaux qui imposait l’accès à tous les étages de l’immeuble avait été rendue impossible par le comportement de la bailleresse qui interdisait tout accès au 1^er étage,

— que la bailleresse avait finalement exigé d’entreprendre elle-même les travaux ce qu’elle avait accepté,

— que suite à cette situation, aucun des travaux prévus au contrat n’avait encore été entrepris au 1^er février 2014, date prévue d’ouverture d’exploitation,

— que sommée de réaliser les travaux pour permettre l’ouverture du magasin au 30 juin 2014, la bailleresse s’était partiellement exécutée en faisant réaliser

' la réfection de la toiture de l’immeuble,

' le nettoyage et réfection des peintures extérieures de l’immeuble,

' l’installation d’une porte,

— que toutefois le traitement anti-termites nécessitant l’accès de l’entreprise dans tout l’immeuble n’avait pu être réalisé, la bailleresse s’opposant à l’accès au 1^er étage,

— qu’elle avait donc débuté l’exploitation du magasin dans ces conditions d’insalubrité et avait payé les loyers de juin et juillet 2014,

— qu’elle avait rappelé à la bailleresse ses engagements sur les travaux restant à réaliser et lui avait demandé la transmission d’un RIB pour mettre en place un prélèvement des loyers,

— qu’en réponse, la bailleresse lui avait fait délivrer le 10 juillet 2015 un commandement de payer la somme de 1.460.213 francs CFP au titre d’un an d’arriérés de loyers en visant la clause résolutoire,

la SARL Secret by Melrose a, par acte d’huissier en date du 5 Août 2015, fait assigner la bailleresse devant le juge des référés à l’effet d’obtenir :

— qu’il soit ordonné la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial en date du 29 novembre 2013,

— qu’il soit ordonné à la bailleresse de procéder sous astreinte au nettoyage complet de la pièce se trouvant au 1^er étage de l’immeuble situé XXX à Nouméa afin de permettre le traitement anti termites,

— qu’il soit ordonné la mise en place un escalier extérieur entre le rez de chaussée et le premier étage et la pose de deux fenêtres en façade aux frais de la requérante, le coût étant compensé avec les loyers exigibles,

— que la défenderesse soit condamnée à lui verser la somme de 250.000 francs CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, M^me Y a sollicité le débouté des prétentions adverses et l’expulsion de la requérante après avoir constaté la résiliation du bail, le montant des impayés de loyers s’élevant à la somme de 1.560.000 francs CFP. Elle a ajouté qu’elle avait procédé à la réalisation des travaux à sa charge en exécution du bail.

**********************

Par ordonnance du 16 décembre 2015 à laquelle il est renvoyé pour plus ample exposé de la procédure ainsi que des faits, moyens et demandes, le juge des référés du tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi :

'Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale,

Condamne la SARL Secret by Melrose à payer à X F Y la somme de un million cinq cent soixante mille francs CFP (1.560.000 francs CFP) au titre des loyers et charges échus au 10 août 2015,

Condamne la SARL Secret by Melrose à payer à X F Y la somme de deux cent trente quatre mille francs CFP (234.000 francs CFP) au titre de la clause pénale,

Constate la résiliation du bail consenti le 29 novembre 2013 concernant un local commercial situé XXX à Nouméa à compter du 11 août 2015,

Décide que les occupants devront quitter les lieux sitôt la présente décision passée en force de chose jugée, c’est-à-dire passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, et qu’il lui appartiendra de procéder dans ce délai à leur déménagement,

Autorise, passé ce délai, le propriétaire à faire procéder à l’expulsion de celui-ci, ainsi que de tous occupants du chef de cette dernière partie, par tous moyens de droit, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne la SARL Secret by Melrose à payer à X F Y une indemnité d’occupation de 120.000 francs CFP par mois depuis le 11 août 2015,

Condamne la SARL Secret by Melrose à payer à X F Y la somme de 100.000 francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Secret by Melrose aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement taxé à la somme de 20.333 francs CFP'.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête déposée au greffe le 23 décembre 2015, la SARL Secret by Melrose a interjeté appel de cette décision non signifiée.

Par mémoire ampliatif déposé le 9 février 2016, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation et des moyens, elle sollicite de la cour de statuer ainsi :

'Infirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance de référé rendue le 16 décembre 2015 par le président du Tribunal de première instance de Nouméa,

Statuant à nouveau :

Débouter M^me X Y de sa demande reconventionnelle visant à constater la résiliation du bail à usage commercial du 29 novembre 2013 à compter du 11 août 2015,

Consentir rétroactivement un délai au 1^er février 2016 à la Société Secret by Melrose afin qu’elle s’acquitte des causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 10 juillet 2015 ;

Ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire prévue audit contrat de bail jusqu’au 1^er février 2016 ;

Constater que la Société Secret Of Melrose s’est acquittée des causes du commandement de payer le 1^er février 2016 et que la clause résolutoire n’a pas opérée,

Vu l’article 809 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie :

Ordonner à la bailleresse, M^me X Y, de procéder sans délai et sous astreinte de 50.000 francs par jour, à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant le prononcé de la décision à intervenir, au nettoyage de la pièce se trouvant au premier étage de l’immeuble du 20, XXX à Nouméa, afin de permettre le traitement curatif et préventif anti-termites de l’immeuble, et d’en justifier;

Ordonner à la bailleresse, M^me X Y, de procéder sans délai et sous astreinte de 50.000 francs par jour, à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant le prononcé de la décision à intervenir, à la fermeture sécurisée de l’enceinte de l’immeuble du 20, XXX à Nouméa, et d’en justifier;

Afin de permettre la finalisation des travaux prévus au contrat de bail :

A titre principal :

— Ordonner l’application de la clause particulière prévue au contrat de bail du 29 novembre 2013, pour la réalisation des travaux restant à effectuer, à savoir :

— Le traitement curatif et préventif anti-termites de l’imrneuble,

— La mise en place d’un escalier extérieur entre le rez-de-chaussée et le premier étage et la pose de deux fenêtres sur la façade du premier étage, selon devis de la société 3D DESIGN en date du 29 juillet 2015, arrêté à la somme globale de 1.375.000 francs CFP ttc ;

— Pour permettre la réalisation des travaux ci-dessus visés par la Société Secret by Melrose, ordonner à la bailleresse de laisser le libre accès du premier étage aux entrepreneurs chargés d’exécuter les travaux prévus au bail corrnnercial du 29 novembre 2013,

— Dire que ces travaux seront exécutés aux frais de la Société Secret by Melrose et que le coût sera compensé à due concurrence avec les loyers exigibles,

à titre subsidiaire :

— Ordonner la consignation des loyers postérieurs au mois de juillet 2015, entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Nouméa, jusqu’à ce que M^me Y justifie avoir procédé :

' au nettoyage complet de la pièce du 1^er étage de l’immeuble,

' à un traitement curatif et préventif anti-termites, dans les règles de l’art,

' à la pose des deux fenêtres sur la façade de cet étage,

' à la pose d’un escalier et d’un palier extérieur,

— Condamner M^me X Y à payer à la société Secret by Melrose la somme de 250.000 F.CFP au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.''

XXX

Par conclusions en réplique déposées le 2 mars 2016, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation et des moyens, M^me X Y sollicite de la cour de statuer ainsi :

'CONFIRMER l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la SARL Secret by Melrose à payer à X Y la somme de un million cinq cent soixante mille francs CFP (1 560 000 F CFP) au titre des loyers et charges échus au 10 août 2015 ;

— condamné la SARL Secret by Melrose à payer à X Y la somme de deux cent trente-quatre mille francs CFP (234 000 F CFP) au titre de la clause pénale ;

— constaté la résiliation du bail consenti le 29 novembre 2013 concernant un local commercial situé XXX à Nouméa à compter du 11 août 2015 ;

— décidé que les occupants devront quitter les lieux sitôt la présente décision passée en force de chose jugée, c’est-à-dire passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, et qu’il lui appartiendra de procéder dans ce délai à leur déménagement ;

— autorisé, passé ce délai, le propriétaire à faire procéder à l’expulsion de celui-ci, ainsi que de tous occupants du chef de cette dernière partie, par tous moyens de droit, au besoin avec le concours de la force publique ;

la réformant :

— de condamner la SARL Secret by Melrose à payer à X Y une indemnité d’occupation de 160 000 F CFP par mois depuis le 11 août 2015 ;

— de débouter l’appelante en ses demandes visant à ce qu’il soit :

' Ordonné à M^me X F Y de procéder à tous travaux supplémentaires, sous astreinte, dans les parties de l’immeuble qui ne font pas l’objet du bail ( 1^er étage : traitement anti-termite et mise en place d’un escalier extérieur) ;

' Ordonné à M^me X F Y de procéder à des travaux supplémentaires de sécurisation, sous astreinte,

— de débouter l’appelante en ses autres demandes,

— de condamner la SARL Secret by Melrose à payer à X Y la somme de 300 000 F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des Procès Verbaux de sommation interpellative, dont distraction.'

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’il résulte des pièces du dossier que le litige ne saurait se réduire à un simple défaut de paiement de loyers justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;

Que les conditions initiales du bail prévoyant, compte tenu de l’état de vétusté des lieux, la réfection des lieux par le locataire, puis la reprise de ces obligations par le Z lui-même, conduisent à constater la réalité d’un bail atypique et d’une situation intriquée dans laquelle il est difficile de déterminer qui du locataire ou du Z est à l’origine du non respect des obligations contractuelles dont chacun se prévaut pour justifier ses propres manquements ;

Qu’en cet état, la cour constate que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire n’étaient pas réunies et fera droit, sur infirmation, à la demande principale du locataire ;

Attendu que les demandes accessoires du locataire tendant à la réalisation de travaux se heurtent à des contestations sérieuse du Z et excèdent la compétence de la juridiction des référés ;

Attendu enfin qu’il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt déposé au greffe ;

Dit les appels recevables ;

Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Juge que la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail consenti le 29 novembre 2013 entre M^me X Y et la SARL Secret by Melrose se heurte à des contestations sérieuses hors de la compétence de la juridiction des référés ;

Juge que les demandes accessoires du locataire tendant à la réalisation de travaux se heurtent également à des contestations sérieuses hors de la compétence de la juridiction des référés ;

Renvoie, en conséquence, les parties à se pourvoir au fond ;

Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Le greffier, Le président,