4^e Chambre

ARRÊT N° 303

R.G : 13/00441

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 JUIN 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Avril 2016

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Juin 2016 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 23 Juin 2016 prorogée au 30 Juin 2016

****

APPELANTS :

Madame Z Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e François-Xavier GOSSELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SAS PROMO OUEST IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentée par M^e F G de la SELARL G-L’HOSTIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige:

Suivant promesse synallagmatique du 20 décembre 2006, Monsieur et Madame Y ont vendu à la société PROMO OUEST IMMOBILIER, un immeuble sis XXX à XXX moyennant le prix de 575 000 € outre les frais de commission d’agence de 15 000 € avec versement par l’acquéreur d’une somme identique séquestrée entre les mains du notaire.

La promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif pour une surface hors d’oeuvre nette minimum de 6500 m² et prévoyait une clause pénale d’un montant de 57500€ en cas de refus par une partie de réitérer la vente sauf justification de l’application d’une condition suspensive.

La société PROMO OUEST IMMOBILIER a par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 septembre 2008 informé les époux Y que le compromis était caduc eu égard à l’absence d’obtention du permis de construire pour la surface convenue.

Les époux Y ont assigné la société PROMO OUEST IMMOBILIER devant le juge des référés en paiement par provision de la clause pénale.

Par une ordonnance en date du 11 décembre 2008, le juge des référés a donné acte aux parties de ce qu’elles reconnaissent que la promesse était caduque et a condamné la société PROMO OUEST IMMOBILIER au paiement de la clause pénale par provision.

Par un arrêt en date du 20 mai 2010, la cour d’appel a infirmé cette ordonnance et autorisé la société PROMO OUEST IMMOBILIER à se faire remettre la somme de 15 000 € séquestrée entre les mains du notaire.

Par acte en date du 8 février 2011, Monsieur et Madame Y ont assigné la société PROMO OUEST IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de RENNES en paiement de la clause pénale avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation.

Par jugement du 18 décembre 2012 , le tribunal a :

— débouté B Y et Z A épouse Y de l’ensemble de leurs demandes;

— condamné B Y et Z A épouse Y à verser la somme de 1.500 € à la société PROMO OUEST IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné les mêmes au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître F G pour ceux dont il a été fait l’avance conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame Y ont interjeté appel par déclaration transmise le 18 janvier 2013.

Par conclusions transmises le 5 octobre 2015, les époux Y demandent à la cour de:

— déclarer Monsieur et Madame Y recevables en leur appel;

Vu les articles 1134, 1176 et 1178 du Code civil notamment.

Vu 1a caducité du compromis.

Vu la lettre du 24 juillet 2008 (pièce n°8).

Vu le permis de construire demander et obtenu (pièces numéro 3 et 4) à la demande de la société PROMO OUEST IMMOBILIER.

— réformer le jugement;

— juger que la société PROMO OUEST IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier, n’a pas déposé de demande de permis de construire tendant à obtenir un permis de construire une surface de 6500 m2 mais a déposé une demande de permis de construire et obtenu un arrêté accordant un permis de construire;

— juger que la société PROMO OUEST IMMOBILIER, professionnel de 1'immobilier a renoncé au projet en raison de ce que la société de promotion avec laquelle elle envisageait un partenariat a considéré que le projet arrivait trop tôt;

— juger que la société PROMO OUEST IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier a précisé que le dossier pouvait être de nouveau étudié au deuxième semestre 2009, considérant ainsi qu’i1 n’y avait aucune difficulté d’urbanisme;

— juger que la société PROMO OUEST IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier a, délibérément, manqué à ses obligations et que l’absence de réalisation de la condition suspensive lui est exclusivement imputable;

— juger que la société n’a pas donné suite à la réitération de la vente pour des motifs exclusivement tirés de sa situation personnelle et financière ainsi que cela résulte de ses correspondances, notamment;

— juger que la condition suspensive, qui n’avait été inscrit dans le compromis que dans le seul exclusif intérêt de la société PROMO OUEST IMMOBILIER, n’est pas réalisée du chef des manquements de la société PROMO OUEST IMMOBILIER;

— juger en conséquence recevables et fondés Monsieur et Madame Y dans leurs demandes;

— condamner la société PROMO OUEST IMMOBILIER au paiement de la somme de 57.500 € sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal qui seront capitalisés conformément dispositions des articles 1154 et suivants du Code civil de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement;

— juger que les sommes séquestrées (15.000 €) entre les mains de M^e Battini (SCP GENTILHOMME), notaire, qui ont été réglées à la société PROMO OUEST IMMOBILIER, seront restituées avec intérêts au taux légal capitalisés depuis la date du compromis en application des articles 1153 et 1154 du Code civil et jusqu’à parfait règlement;

— débouter la société PROMO OUEST IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes y compris toutes les demandes présentées devant la Cour;

— condamner la société PROMO OUEST IMMOBILIER au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les dépens de référé, d’instance et d’appel sur l’ordonnance de référé, d’instance et d’appel au titre de la procédure au fond.

Les appelants rappelant que les parties devant le juge des référés et ensuite devant la cour, ont acquiescé sur le principe de la caducité de la promesse, soutiennent toutefois que la défaillance de la condition est imputable à l’acquéreur. Ils font valoir que le promoteur est de mauvaise foi et que l’opération a été suspendue pour des raisons exclusivement financières et non pas pour des motifs liés à l’impossibilité de réaliser un ouvrage de 6 500 m² de X minimum ou pour des raisons liées à l’obtention d’un permis de conduire. Ils font valoir que le motif réel du refus de réitérer la vente réside dans le fait que la société de promotion, partenaire de l’intimée dans cette opération estimait qu’elle intervenait trop tôt compte tenu de ses autres engagements et qu’elle pourrait être engagée en 2009, ce que montre très clairement la réponse faite à l’interrogation de leur notaire.

Ils font observer que l’opération est intervenue entre les concluants profanes et la société PROMO OUEST IMMOBILIER qui est un professionnel, que cette dernière a choisi de régulariser l’opération en toute connaissance de cause et en connaissant les contraintes urbanistiques imposées par le PLU de la commune, que l’allégation d’une défaillance de la condition suspensive n’est en fait qu’un prétexte.

Par ailleurs, ils relèvent que la société PROMO OUEST IMMOBILIER invoque la condition suspensive alors qu’il n’y a pas eu de demande de permis de construire déposée pour une surface de 6500 m², que la société ne peut invoquer un entretien avec les services de la commune pour considérer que la condition ne pouvait être réalisée, alors que les informations communiquées ne sont pas connues ; qu’une telle pratique est au demeurant illégale.

Ils ajoutent que l’arrêté accordant le permis de construire le 18 janvier 2008 pour une superficie de 6007 m² de X démontre que le promoteur ne faisait pas de la condition d’une surface de 6 500 m², une condition essentielle, que cette demande pour une surface inférieure à celle prévue dans la promesse manifeste une renonciation de la société intimée au bénéfice de cette condition.

Ils en déduisent que la défaillance de la condition qu’ils considèrent comme pouvait être qualifiée de potestative, est uniquement imputable à l’acquéreur et non à des éléments extérieurs à sa volonté.

Par conclusions transmises le 21 janvier 2014, la société PROMO OUEST IMMOBILIER demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions;

— débouter Monsieur et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

— condamner les époux Y solidairement au paiement d’une indemnité de 4.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— les condamner aux entiers dépens, et autoriser de Maître F G à recouvrer ceux dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’intimée soutient avoir tout mis en oeuvre pour lever la condition suspensive, mais que le projet s’est révélé irréalisable pour des raisons d’urbanisme qui lui sont donc totalement étrangères.

Elle fait valoir qu’elle a souhaité édifier un ensemble immobilier, opération qui n’était rentable qu’à la condition de construire une surface supérieure à 6500m², surface qui au vu des documents d’urbanisme en vigueur pouvait être construite. Elle observe cependant qu’elle ne disposait d’aucune certitude puisque le PLU était en cours de modification et que les services instructeurs peuvent toujours être plus exigeants, ce qui explique l’introduction de la condition suspensive.

Elle ajoute qu’une fois le PLU voté, elle a chargé un architecte du projet, lequel a pris contact avec la municipalité pour échanger sur le projet, connaître les contraintes du site, démarche qui est usuelle et ne constitue pas une faute, puis a présenté le 13 juin 2007 une demande d’autorisation de construire 119 logements pour une X totale de 6841m², qui a donné lieu à plusieurs demandes de modifications par la commune, qui ont conduit à une nouvelle demande le 28 septembre 2007.

Elle fait valoir que le maire de la commune a cependant pris un arrêté de refus de permis de construire en date du 12 novembre 2007 en raison d’un manque de visibilité lors des sorties de véhicules sur la voie publique et d’un stationnement insuffisant ; que dès lors la société PROMO OUEST IMMOBILIER allant au bout de sa démarche a déposé une demande conforme aux exigences complémentaires des élus pour une surface maximum de 6007m².

Elle soutient qu’en déposant cette nouvelle demande de permis de construire , conforme aux règles d’urbanisme et aux exigences de la commune, elle n’a fait qu’exécuter les obligations qui étaient les siennes ; qu’il est par contre ainsi établi qu’une demande de permis pour une surface de 6500m² ou plus aurait nécessairement été rejetée. Elle conteste donc avoir commis une faute et que la défaillance de la condition puisse lui être imputée.

Elle observe que la condition suspensive prévue au compromis n’était alors pas une condition potestative, que les époux Y ont valablement accepté cette condition et étaient conscients de l’existence d’un aléa et que les difficultés extérieures rencontrées par la société PROMO OUEST IMMOBILIER ne remettent pas en cause la réalité de l’absence de réalisation de la condition suspensive, à laquelle elle n’a jamais renoncé.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er mars 2016.

Motifs :

Par application de l’article 1178 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligée sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les époux Y sollicitent le bénéfice de la clause pénale incluse dans la promesse ,au motif que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé du droit des tiers pour une X minimum de 6500m² aurait défailli par la faute de l’acquéreur obligé sous cette condition.

La promesse de vente a été signée le 20 décembre 2006, alors que le plan local d’urbanisme de la commune était en cours de modification, comme le rappelle l’acte lui-même qui prévoyait une demande de permis respectant les prescriptions du nouveau PLU, ce qui explique le délai important prévu pour la mise en oeuvre de cette condition. Même si la société PROMO OUEST IMMOBILIER est une professionnelle de l’immobilier, familière des règles d’urbanisme, les époux Y ne peuvent dès lors prétendre qu’elle a régularisé la promesse en parfaite connaissance de cause des règles et contraintes d’urbanisme applicables au secteur où se trouve l’immeuble et en sachant notamment qu’elle ne pourrait pas obtenir une X de 6500m² sur le terrain en cause, alors les règles n’étaient pas arrêtées et votées à cette date.

Par ailleurs, en qualité de créanciers de l’obligation sous condition suspensive, il appartient aux appelants de rapporter la preuve que la société PROMO OUEST IMMOBILIER en a empêché la réalisation.

Or sur ce point, comme l’a relevé le premier juge, la société intimée justifie avoir accompli des démarches en vue d’obtenir un permis de construire conforme aux prescriptions de la promesse et de l’impossibilité d’obtenir une X minimum de 6500m².

En effet, même en l’absence de dépôt formel d’un dossier de permis de construire, l’attestation du maire de la commune, dont la fausseté du contenu n’est pas démontrée, révèle que le 13 juin 2007, donc peu de temps après l’approbation du PLU, la société PROMO OUEST IMMOBILIER a présenté aux élus un projet de construction d’une résidence d’habitation de 119 logements d’une X de 6841 m², refusé notamment en raison du nombre important de logements et de la X créée.

Contrairement à ce que prétendent les appelants, ce type de concertation est habituelle pour vérifier la faisabilité de projets de ce type, au regard de l’importance du nombre des logements en cause et son impact sur l’urbanisation déjà existante et les axes de son développement souhaités par les élus. Comme le fait remarquer l’intimée, la seule présentation d’une demande de X inférieure à la X théorique permise par le terrain, en l’espèce 7027m², ne suffit pas à obtenir de manière automatique l’arrêté de permis de construire, lequel prend nécessairement en compte l’environnement urbain et les contraintes physiques du site.

L’attestation du maire témoigne en outre de préconisations des services de la commune, relatives au nombre et à la nature des stationnements, à la sécurisation de la sortie des véhicules sur la voie publique, qui insuffisamment prises en compte dans un projet modifié réduisant le nombre de logements à 98, a néanmoins fait l’objet d’un arrêté de refus le 12 novembre 2007. A par contre été accordé le 18 janvier 2008 un permis, sur la base d’un projet ayant intégré les motifs du refus précédent, présenté le 20 décembre 2007, pour une X de 6007m².

L’attestation du 13 octobre 2008 de l’architecte en charge du projet, décrit de façon détaillée en reprenant une à une les diverses contraintes liées : à l’environnement proche impliquant une perte de hauteur d’un bâtiment, la dénivellation du terrain, la sécurisation de l’accès véhicules, l’accessibilité aux personnes handicapées et aux services de secours, l’adéquation entre le nombre de logements et le nombre de stationnements, comment la X du projet se trouve limitée à 6007m² à partir d’une X théorique de 7027,90m². M et M^me Y ne produisent aucune analyse technique sérieuse d’un autre professionnel contredisant ce témoignage et établissant qu’une X de 6500m² pouvait être obtenue.

Il est ainsi démontré que si la demande de permis de construire avait été faite par la société PROMO OUEST IMMOBILIER pour la X minimale énoncée dans la promesse( 6500m²), le permis aurait été refusé entraînant la défaillance de la condition. Celle-ci n’est donc pas la conséquence d’une faute ou d’une négligence de l’acquéreur.

Si la société intimée a évoqué dans un courrier du 24 juillet 2008 en réponse à un courrier du notaire des difficultés liées au souhait du partenaire envisagé pour cette opération de la reporter en 2009, le premier juge a justement relevé que cette situation est dépourvue d’incidence sur la défaillance ou non de la condition suspensive prévue dans la promesse qui résulte de la possibilité ou non de réaliser un projet pour la X minimale énoncée. De plus ce courrier ne contient pas d’offre de poursuivre la cession en reportant d’un an sa réalisation, nonobstant l’impossibilité de réaliser une X de 6500 m² clairement énoncée comme une condition suspensive essentielle.

M et M^me Y ne peuvent prétendre que la société PROMO OUEST IMMOBILIER en présentant une demande de permis pour une X de 6007 m² a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente. Une telle renonciation suppose une volonté dépourvue d’équivoque en ce sens qui n’existe pas en l’espèce de la part de la société PROMO OUEST IMMOBILIER. En effet, il ne résulte d’aucune pièce produite que la société a envisagé d’acquérir au même prix un terrain qui lui permettait de réaliser un projet dont la X était amputée de 500 m²par rapport à son projet initial, lequel reposait nécessairement sur un calcul de rentabilité assurée par le nombre et le type de logements construits.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que M et M^me Y ne peuvent invoquer une faute de l’acquéreur à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, leur octroyant le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et le versement de la clause pénale prévue dans la promesse. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes. Le jugement sera confirmé de ce chef.

L’équité commande que la société PROMO OUEST IMMOBILIER ne conserve pas à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagés devant la cour, M et M^me Y seront condamnés à lui verser une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles d’appel en sus de ceux accordés par le premier juge.

Succombant en son recours M et M^me Y supporteront les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y additant

Condamne M et M^me Y à verser à la société PROMO OUEST IMMOBILIER la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M et M^me Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,