COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 SEPTEMBRE 2016

R.G. N° 14/01361

AFFAIRE :

Société CALI FRANCE

C/

M. I Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Décembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3^e

N° RG : 11/04771

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

SCP BOULAN KOERFER PERRAULT

M^e Virginie BLANCHARD

M^e Claude LEGOND

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société CALI FRANCE 'SARL'

N° Siret : 313 775 678 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Claire RICARD, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 2014079 vestiaire : 622

plaidant par Maître Anne LEFORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0547

APPELANTE

****************

Monsieur I Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame G, N, O, E F épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame C, L, Marcelle A divorcée Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentés par Maître Virginie KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1197101 vestiaire : 31

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DU 13 ROUTE DE VERSAILLES A LOUVECIENNES (78430) représenté par son syndic, la société CABINET SENNES 'SARL'

N° de Siret : 415 056 456 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

78750 MAREIL-MARLY

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Virginie BLANCHARD, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 495

plaidant par Maître Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2059

XXX

Ayant son siège XXX

78160 MARLY-LE-ROI

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Claude LEGOND, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 007

plaidant par Maître François WAGNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0366

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mai 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, président, chargé du rapport et Madame Anna MANES, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

*****************

FAITS ET PROCEDURE,

M. I Z et M^me G F épouse Z sont propriétaires des lots 7 et 14, soit un appartement et une 'pièce’ ou chambre à usage d’habitation, représentant 1 907/10 550èmes de copropriété, dans le bâtiment principal dit 'd’habitation’ de la résidence située, XXX à XXX), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M^me C A divorcée Y est propriétaire des lots 11, 12, 15, 17 et 19, soit un appartement et quatre 'pièces’ ou chambres représentant 1 363/10 550èmes de copropriété, dans le bâtiment principal.

La société CALI FRANCE est propriétaire des lots 18, 21, 22, 24 à 40, 42 et 43, soit seize locaux intitulés 'pièces’ sur l’acte modificatif de l’état de description du 31 juillet 2006 et trois garages outre un couloir et une cour pour les lots 42 et 43 représentant 2 332/10 550èmes de copropriété, dans le bâtiment secondaire dit 'des communs'.

M. X, gérant de la société CALI FRANCE, est également propriétaire, à titre personnel, des lots 9 et 20, soit un appartement et une chambre représentant 990/10 550èmes de copropriété, dans le bâtiment principal.

Par lettre du 3 août 2010, la société CALI FRANCE a sollicité de pouvoir acquérir la cour pavée qui se trouve enclavée au milieu des garages lui appartenant en totalité pour un montant de 16.000 euros et la terrasse constituant le lot 35 dont M. X a la jouissance exclusive pour un montant de 4.000 euros.

A la suite de cette proposition, la société FONCIA MANSART, le syndic alors en exercice, a convoqué une assemblée générale 'spéciale’ pour le lundi 4 octobre 2010.

A la suite des protestations de certains copropriétaires et de la contestation de M^me Z, en sa qualité de présidente du conseil syndical, la société FONCIA MANSART, par lettre du 28 septembre 2010, a informé les copropriétaires de l’annulation de l’assemblée générale prévue le 4 octobre 2010, de la saisine d’un professionnel susceptible de fournir un avis éclairé et préciser qu’une nouvelle assemblée générale devra se tenir afin de permettre l’examen de toutes les propositions d’achat de la cour.

C’est dans ces circonstances que le syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale le 21 mars 2011 au terme de laquelle était adoptée la résolution 21 portant sur la cession de la cour pavée et de la terrasse au profit de la société CALI FRANCE. La résolution 22, portant sur la cession à M. et M^me Z et à M^me A, n’a pas été soumise au vote, compte-tenu de l’adoption de la résolution 21.

Par actes d’huissier de justice en date des 19 mai 2011 et 28 septembre 2012, M. et M^me Z, M^me A ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, la société FONCIA MANSART, en son nom personnel, et la société CALI FRANCE devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES, notamment aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 21 mars 2011 et de s’opposer à la cession de ces parties communes.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2013, le tribunal de grande instance de VERSAILLES a :

REÇU M. I Z et M^me G F épouse Z, M^me C A divorcée Y en leur action,

ANNULÉ la résolution n° 21 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence du XXX 78430 Louveciennes en date du 21 mars 2011,

CONDAMNÉ la société FONCIA MANSART à payer à M. I Z et M^me G F épouse Z, M^me C A divorcée Y une indemnité globale de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement,

CONDAMNÉ la société FONCIA MANSART à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

* au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet SENNES, une indemnité de 2.000 euros,

* à M. I Z et M^me G F épouse Z, M^me C A divorcée Y une indemnité globale de 2.000 euros,

REJETÉ le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles,

CONDAMNÉ la société FONCIA MANSART et la société CALI FRANCE aux entiers dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société CALI FRANCE a interjeté appel de cette décision le 20 février 2014 à l’encontre de M. I Z et M^me G F épouse Z, M^me C A divorcée Y, du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son nouveau syndic la société SENNES, la société FONCIA MANSART.

Dans ses dernières conclusions du 13 mai 2016, la société CALI FRANCE demande à la cour de :

LA RECEVOIR en son appel,

À titre principal,

DÉBOUTER M. et M^me Z, M^me A, et le syndicat des copropriétaires de la résidence du 13 route de Versailles de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

LUI DONNER ACTE de son engagement de ne pas modifier la destination de la cour pavée du bâtiment C « Les Communs »,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté les demandeurs de leur demande d’annulation de l’assemblée générale,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a annulé la résolution 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2011,

Et, statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER régulière l’assemblée générale des copropriétaires du 21 Mars 2011,

À titre subsidiaire et avant dire droit,

DÉSIGNER tel expert qu’il vous plaira avec mission de :

— visiter les lieux loués situés XXX

— donner tous éléments permettant de décrire les lieux, et l’utilisation de la cour litigieuse,

— rendre compte et donner son avis sur la cour litigieuse,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— fixer à la somme qu’il plaira la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport dans les trois mois de sa saisie effective,

CONDAMNER solidairement M. et M^me Z, M^me A à lui régler la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance dont distraction.

Dans ses dernières conclusions du 22 juillet 2014, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, la société FONCIA MANSART demande à la cour de :

LA RECEVOIR en son appel et la dire bien fondée,

DIRE qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

DÉBOUTER M. et M^me Z et M^me A de toutes leurs demandes,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Louveciennes de toutes ses demandes,

LA RECEVOIR en sa demande reconventionnelle et condamner conjointement et solidairement M. et M^me Z et M^me A au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

CONDAMNER conjointement et solidairement M. et M^me Z et M^me A au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 22 avril 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, le syndicat des copropriétaires de la résidence du XXX à Louveciennes demande à la cour, au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

CONDAMNER la société FONCIA MANSART à le relever et à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard,

PRENDRE ACTE de ce qu’il s’en rapporte à justice sur le bien fondé des demandes d’annulation de l’assemblée générale du 23 mars 2011 ou des résolutions n° 21 et 22 adoptées lors de ladite assemblée et de la confirmation ou de l’infirmation du jugement dont appel de ce chef,

DÉBOUTER M. et M^me Z et M^me A de toutes leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

Si la cour confirme l’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 23 mars 2011 ou annule ladite assemblée ou la résolution n° 22 de ladite assemblée :

CONDAMNER la société FONCIA MANSART à lui verser les sommes de :

* 5.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la nécessité de reconvoquer une assemblée générale,

* 5.000 euros de dommages et intérêts pour les frais de conseil engagés lorsqu’il était syndic alors qu’il n’a pas présenté les points juridiques aux copropriétaires pour les informer correctement,

* 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société CALI FRANCE qui a fait appel de la décision à lui verser la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions du 17 septembre 2015, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, M. I Z et M^me G F épouse Z, M^me C A divorcée Y demandent à la cour, au visa des articles 564, 771 et 907 du code de procédure civile, 1382 du code civil, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété et ses avenants, et notamment les modificatifs de 1981, de :

In limine litis,

DÉCLARER irrecevables la demande de mesure d’expertise formée par la société CALI FRANCE, en ce que la cour est incompétente pour accorder une telle mesure, et qu’en tout état de cause, cette demande est nouvelle en cause d’appel,

À titre principal,

DÉCLARER la société CALI FRANCE mal fondée en son appel,

DÉCLARER la société FONCIA MANSART mal fondée en son appel incident,

JUGER que :

* les conditions de majorité requises – vote à l’unanimité du fait même de l’impact non garanti sur la destination de l’immeuble et du cas spécifique d’une vente d’une portion de sol de partie commune – n’ont pas été observées,

* la résolution n° 21 eût dû faire l’objet de deux résolutions celle-ci étant donc nulle de ce chef en application des dispositions des articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967,

* 'il y a eu désinformation totale des copropriétaires,

CONSTATER qu’aucune information n’a été communiquée concernant les conditions essentielles de l’aliénation, qu’il s’agisse de l’estimation du prix de cession, des projets envisagés…

JUGER que :

* l’aliénation des deux parties communes devait être envisagée individuellement,

* la résolution n° 22 ne pouvait être mise en subsidiaire à la résolution n° 21, induisant un choix et une option de la part de la société FONCIA MANSART nullement de mise en son ancienne qualité de syndic,

DIRE que la responsabilité de la société FONCIA MANSART est engagée pour faute personnelle, détachable de ses fonctions,

En conséquence,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il :

* les a reçus en leur action,

* a annulé la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 21 mars 2011,

* dit n’y avoir lieu à annulation de l’assemblée générale en son intégralité,

RÉFORMER la décision de première instance pour le reste,

Statuant à nouveau :

CONDAMNER la société FONCIA MANSART au versement d’un montant de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts à leur profit,

Subsidiairement,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société SENNES, à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, le syndicat étant responsable des fautes de son syndic, en sa qualité de mandataire,

En tout état de cause :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société SENNES, la société CALI FRANCE et la société FONCIA MANSART de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société CALI FRANCE au versement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART et la société CALI FRANCE au versement d’une somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit, en sus des sommes allouées en première instance,

FAIRE application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquelles « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au Syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le Juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires »,

En conséquence,

LES DISPENSER du paiement des frais de procédure réglés par le syndicat des copropriétaires, CONDAMNER la société CALI FRANCE aux entiers dépens, dont distraction.

La clôture a été prononcée le 17 mai 2016.

'''''

MOYENS DES PARTIES ET MOTIVATION

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes visant simplement à voir 'DIRE ET JUGER', à 'CONSTATER', à 'DONNER ACTE’ ne constituent pas des demandes en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

De telles demandes ne sauraient dès lors prospérer.

Sur les limites de l’appel

Le jugement en ce qu’il rejette la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 mars 2011 n’est pas querellé.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur l’annulation de la résolution n° 21

La société CALI FRANCE fait grief au jugement d’annuler la résolution n° 21 alors que l’intérêt de la copropriété n’est nullement compromis par le rachat de la cour commune qui ne peut, en tout état de cause, être utilisée comme un parking visiteurs. Elle ajoute, encore, que son but n’est pas de changer la destination de cette cour pavée. Elle précise, également, que cette cour est enclavée et que son but consiste à permettre l’accès à ses garages.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice sur la question de l’annulation de la résolution 21 et laisse le soin à la cour de déterminer si ces demandes sont fondées.

M. et M^me Z et M^me A sollicitent la confirmation du jugement de ce chef. Ils font d’abord valoir, en particulier, que la résolution 21 aurait dû avoir un objet unique et l’assemblée générale ne pouvait en un seul et même vote se déterminer sur des projets de cession portant sur des objets différents.

Ils ajoutent que cette résolution aurait également dû être adoptée à l’unanimité conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’adoption de la résolution 21 constitue un abus de majorité évident.

La société FONCIA MANSART ne conclut que sur le chef de la décision qui l’a condamnée en raison de sa faute, mais pas sur le bien-fondé de l’annulation de la résolution 21.

'''''

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, dans leur version applicable au litige, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne pouvant avoir qu’un seul objet, l’assemblée ne peut, par un seul et même vote, répondre à des questions portant sur des points distincts, sans aucun lien de dépendance ou de connexité..

En l’espèce, la résolution 21 intitulée 'Cession à la société CALI FRANCE de la cour pavée des communs (Partie commune) et de la terrasse des communs (Partie commune à usage privatif exclusif du lot 36) et adoption du modificatif de l’état descriptif de division’ est ainsi libellée :

'L’assemblée générale après avoir examiné les documents joints et avoir délibéré, décide de :

— céder, moyennant un prix minimum de 16.000€ net vendeur, la partie commune suivante : COUR DES GARAGES à la société CALI FRANCE correspondant au futur lot désigné dans le projet modificatif de règlement de copropriété joint à la convocation,

— céder, moyennant un prix minimum de 4.000€ net vendeur, la partie commune suivante : TERRASSE SUPPORTANT LA VÉRANDA DES COMMUNS à la société CALI FRANCE correspondant au futur lot désigné dans le projet modificatif de règlement de copropriété joint à la convocation,

— que le produit de la vente sera affecté et réparti selon les millièmes généraux existant avant modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, exclusion faite des lots appartenant à l’acheteur,

— adopte le modificatif de l’état descriptif de division joint à la présente et mandate M^e B pour faire réaliser par un notaire l’acte modificatif nécessaire à la création d’un nouveau lot, assisté d’un géomètre expert,

— mandate le syndic pour représenter la copropriété à la signature de l’acte de vente et en recevoir le prix'.

Il est manifeste que la résolution 21 poursuivait différentes finalités à savoir, en particulier, se déterminer sur les questions relatives :

* à la cession de la cour pavée, partie commune,

* à la cession de la terrasse, partie commune à usage privatif exclusif du lot 36,

* au prix fixe de 16.000 € pour l’acquisition de la cour commune,

* au prix fixe de 4.000 € pour l’acquisition de la terrasse,

* à l’adoption du modificatif de l’état descriptif de division.

Ainsi, l’assemblée générale a été appelée à décider, par un seul et même vote, sur des questions distinctes alors que n’existait entre elles aucun lien de dépendance ou de connexité.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont accueilli la demande d’annulation de cette résolution 21.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Il n’y a pas lieu, à ce stade, d’examiner les autres branches du moyen développées par M. et M^me Z et M^me A relatives, en particulier, à la violation de l’obligation de voter cette résolution à l’unanimité et à l’existence d’un abus de majorité, en ce qu’elles tendent à l’annulation de la résolution 21.

En effet, comme indiqué précédemment, le moyen, tiré de la violation de la règle selon laquelle l’assemblée générale ne peut être appelée à se déterminer, par un seul et même vote, sur des questions distinctes, sans lien de dépendance ou de connexité entre elles, est fondé et suffit, à lui seul, à accueillir la demande d’annulation de cette résolution 21.

Sur la demande d’expertise

A titre subsidiaire, la société CALI FRANCE sollicite la désignation d’un expert. M. et M^me Z et M^me A s’y oppose en faisant valoir des moyens de procédure et de fond.

* Sur les moyens de procédure soulevé in limine litis par M. et M^me Z et M^me A

* L’irrecevabilité relativement à l’incompétence de la cour d’appel pour prononcer une mesure d’instruction

Contrairement à ce que soutiennent M. et M^me Z et M^me A, la cour d’appel est compétente pour prononcer une mesure d’expertise.

En effet, les dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile autorisent le juge du fond à ordonner pareille mesure s’il s’estime insuffisamment éclairé pour statuer.

En outre, si l’article 771 du code de procédure civile dispose que le conseiller de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour ordonner une mesure d’expertise, il ne prohibe pas, à peine d’irrecevabilité, la saisine du juge du fond d’une pareille demande, après le dessaisissement du conseiller de la mise en état,.

Cette sanction ne concerne en réalité que les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance. En effet, aux termes de l’article 771, alinéa 1, du code de procédure civile 'le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement seul compétent, à l’exclusion de tout autre formation du tribunal, pour : 1°) Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incident ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou ne soient révélés que postérieurement au dessaisissement du juge'.

Il est ainsi clairement énoncé que l’irrecevabilité tirée de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état ne concerne que les hypothèses énoncées au 1° de l’article 771 du code de procédure civile.

* L’irrecevabilité relativement au caractère nouveau des demandes en cause d’appel

Contrairement à ce que soutiennent M. et M^me Z et M^me A, la demande d’expertise, nouvelle en cause d’appel, n’est cependant pas nécessairement irrecevable.

On sait que, conformément aux dispositions de l’article 565 du code de procédure civile, n’est pas nouvelle une demande qui tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique est différent. De même, conformément aux dispositions de l’article 566 du même code, les parties peuvent toujours expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

La mesure d’expertise sollicitée, qui a pour finalité de justifier les demandes originelles de la société CALI FRANCE, bien que nouvelle en cause d’appel, est dès lors recevable.

Il découle de ce qui précède que la demande d’expertise présentée pour la première fois en cause d’appel par la société CALI FRANCE est recevable.

* Sur la pertinence de la demande d’expertise

Sur le fond, compte tenu des développements qui précèdent, la mesure d’instruction sollicitée n’apparaît cependant présenter aucun intérêt pour la solution du litige.

Il est en effet patent que la cour dispose de tous les éléments utiles pour trancher le litige dont elle est saisie portant sur l’annulation de la résolution 21 litigieuse.

En outre, il convient de rappeler que les mesures d’expertise judiciaire ne sont pas destinées à pallier la carence probatoire des parties.

La lecture de la mission d’expertise, telle qu’énoncée dans le dispositif des conclusions de la société CALI FRANCE, très générale et imprécise, ne milite pas en faveur de son utilité pour l’issue du conflit.

Il découle de ce qui précède que la demande d’expertise sollicitée par la société CALI FRANCE, qui est recevable, sera rejetée.

Sur la faute de la société FONCIA MANSART

La société FONCIA MANSART fait grief au jugement de retenir sa responsabilité tant à l’égard de M. et M^me Z et M^me A que du syndicat des copropriétaires alors que :

* la consultation de l’avocate, M^e ROBERT, en date du 13 janvier 2011, n’avait pas à être produite in extenso en vue du vote litigieux et l’envoi de la copie de la réponse de la société CALI FRANCE à la question posée par M^e ROBERT sur l’affectation future des lieux aux copropriétaires concernés avec la convocation à l’assemblée générale litigieuse suffisait à satisfaire l’obligation d’information pesant sur le syndic,

* la seconde lettre de l’avocate en date du 8 mars ne pouvait en tout état de cause être adressée aux copropriétaires puisqu’elle était postérieure à la convocation,

* il ne lui revenait pas de solliciter, de sa propre initiative, une estimation du bien par un expert, donc d’exposer des dépenses non prévues au budget ;

* l’ordre des résolutions n’avait en tout état de cause aucune influence sur l’issue des votes, M. X et ses mandants disposant de toute façon d’une majorité suffisante pour rejeter la résolution n° 22 si elle avait été présentée avant la 21,

* le syndic ne pouvait modifier la résolution n° 21 s’agissant d’un texte présenté par un copropriétaire sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

M. et M^me Z et de M^me A sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu la faute du syndic, la société FONCIA MANSART, mais son infirmation sur le quantum des dommages et intérêts qui leur a été alloué.

Ils font valoir que la société FONCIA MANSART a manqué à son devoir de conseil et d’information :

* en ne communiquant pas l’ensemble des informations dont il disposait pour permettre un vote éclairé, en particulier, la consultation de l’avocat sollicité à cet effet,

* en donnant priorité à la résolution n° 21, qui proposait cependant un prix d’achat de la cour inférieur à celui contenu dans la résolution n° 22,

* en faisant voter la résolution selon la majorité de l’article 26 alors que l’unanimité des voix de tous les copropriétaires était requise puisque l’aliénation envisagée portait sur une partie commune dont la conservation était nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,

* en omettant de requérir une estimation du bien auprès d’un tiers sur la valeur réelle de la cour litigieuse au mépris de l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.

Ils soulignent que le syndic n’a pas procédé à l’instruction suffisante du dossier et a mis à l’ordre du jour une résolution sans identifier les réelles intentions de la société CALI FRANCE quant à l’usage et la destination qu’il entendait faire de la cour pavée. Ce faisant, le syndic a commis une faute puisqu’il a fait procéder au vote à la majorité de l’article 26 là où était requis le vote à l’unanimité.

S’agissant de leurs préjudices, ils soutiennent que l’ensemble de ces fautes leur a occasionné de nombreuses heures de travail et de lourds tracas de sorte que ce préjudice ne pourra être entièrement réparé que par l’allocation de la somme de 20.000 €.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société FONCIA MANSART à lui verser des sommes à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices liés :

* à la nécessité de reconvoquer une assemblée générale,

* aux frais de conseil qu’il a dû engager lorsqu’il était syndic alors qu’il n’a pas présenté les points juridiques aux copropriétaires pour les informer correctement.

Selon lui, le syndic a commis des fautes :

* en privilégiant un copropriétaire par rapport à un autre au détriment de la copropriété ; en effet, en mettant en avant la résolution 21, en présentant la résolution 22 en subsidiaire au vote de la résolution précédente, le syndic a entendu donner la priorité à une proposition moins avantageuse financièrement pour l’ensemble des copropriétaires,

* en ne respectant pas son devoir de conseil et d’information puisqu’il n’a pas requis une estimation du bien auprès d’un tiers sur la valeur réelle de la cour commune objet du litige ; à cet égard, le syndicat des copropriétaires souligne que le syndic a pris soin de s’adjoindre les services d’un avocat sur le problème de la destination de l’immeuble qui devait être respecté lors d’une cession de partie commune, mais n’a pas cru devoir en informer l’ensemble des copropriétaires de manière exhaustive,

* en faisant courir un risque inutile au syndicat des copropriétaires en proposant au vote une résolution sans être informé de l’usage envisagé de la cour pavée par la société CALI FRANCE alors que le règlement de copropriété est très clair sur la destination strictement bourgeoise des lots et que le gérant de la société CALI FRANCE n’hésitait pas à insister sur 'le risque de freiner (son) activité’ et a évoqué 'l’exercice de son activité’ sans proposer le moindre projet et sans expliciter l’usage qu’il entendait faire de la cour,

* en soumettant au vote de l’assemblée générale un projet imprécis qui laissait subsister le risque d’un usage non conforme à la destination de l’immeuble,

* en omettant de tenir informé les copropriétaires appelés à voter sur les questions juridiques qui ne manqueraient pas de se poser à l’issue d’un pareil vote.

S’agissant de son préjudice, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’annulation de l’assemblée générale ou d’une des résolutions obligera le syndicat des copropriétaires à convoquer de nouveau une assemblée générale de sorte que le syndicat des copropriétaires subira un préjudice qui sera entièrement réparé par l’allocation de la somme de 5.000 €.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il subit également le préjudice d’avoir dû faire face à des frais de conseil juridique sur les questions soulevées par les résolutions 21 et 22 de l’assemblée générale du 21 mars 2011 qui doivent rester à la charge de la société FONCIA MANSART.

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La faute du syndic, de nature contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et délictuelle ou quasi délictuelle à l’égard des copropriétaires, doit être caractérisée et il revient à celui qui invoque les manquements du syndic de les démontrer.

Il appartient également au demandeur d’établir l’existence d’un lien direct de causalité entre la faute ainsi retenue et le préjudice subi.

En l’espèce, il est clairement établi que la société FONCIA MANSART, ancien syndic, n’a pas transmis aux copropriétaires appelés à voter la résolution litigieuse la consultation juridique, en date du 13 janvier 2011, effectuée par M^e ROBERT alors que cette consultation mettait bien en évidence la difficulté quant au choix des modalités du vote de cette résolution, qui dépendait essentiellement de la destination que l’acquéreur entendait donner à la cour pavée, partie commune, convoitée. En substance, il était clairement indiqué que toute modification de la destination de la cour nécessiterait un vote à l’unanimité.

A cet égard, il résulte du règlement de copropriété, de ses modificatifs, que la destination de cet immeuble est uniquement bourgeoise et que l’exercice d’une profession libérale ou professionnelle à usage de bureaux est toléré dans la mesure où aucun trouble de jouissance ou de bruit n’est généré par l’exercice de ces professions.

Le règlement de copropriété ajoute que 'tous les gens extérieurs à la copropriété, soit à titre de clients de ces professions (tolérées) ou visiteurs ne peuvent pénétrer dans le copropriété'.

Il est également établi que M. B s’est montré très vague sur ses intentions relativement à l’affectation qu’il entendait donner à cette cour. Ainsi, s’il s’engageait à ne pas modifier la destination de cette cour, il ne précisait pas ses intentions, tout en déplorant les délais imposés pour le vote de sa proposition en assemblée générale 'au risque de freiner (son) activité et de changer la propre destination de (ses) lots’ (lettre du 4 octobre 2010 de M. B au syndic).

Il revenait donc au syndic de communiquer l’ensemble des informations, lettre de l’avocat et manque de lisibilité des intentions de l’acquéreur quant à l’affectation du lot litigieux, dont il avait connaissance à l’assemblée générale des copropriétaires appelés à voter, informations nécessaires à la préservation de leurs droits dans l’exercice de leur vote éclairé et des recours qu’ils entendraient mener à l’issue du vote.

De même, en inscrivant en priorité la résolution 21 avant la résolution 22, qui offrait cependant un prix plus avantageux aux copropriétaires, en présentant la résolution 22 comme une résolution subsidiaire, à défaut de vote de la résolution 21, le syndicat des copropriétaires a manifestement favorisé un copropriétaire au détriment d’autres copropriétaires, sans aucune justification.

Il découle de ce qui précède que c’est justement que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute commise par le syndic au détriment de M. et M^me Z et de M^me A.

C’est également très exactement que les premiers juges ont estimé que le préjudice dont ils se plaignaient, à savoir un préjudice moral, serait entièrement réparé par l’allocation de la somme de 5.000 €.

Devant cette cour, il est patent que M. et M^me Z et M^me A ne produisent pas de nouveaux éléments de preuve justifiant l’allocation de la somme de 20.000 €.

Il découle de ce qui précède que le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant de la faute du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires, contrairement à ce qu’affirme la société FONCIA MANSART, si le syndic ne pouvait effectivement pas modifier les demandes de M. B, ès qualités, il lui revenait toutefois, en sa qualité de professionnel, spécialiste de la copropriété et des textes légaux la régissant, de les présenter au vote conformément aux prescriptions des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. En négligeant de procéder de la sorte, la société FONCIA MANSART a commis une faute.

Le syndicat des copropriétaires reproche également justement à son syndic d’avoir soumis au vote de l’assemblée générale un projet imprécis qui laissait subsister le risque d’un usage non conforme à la destination de l’immeuble.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne justifie toujours pas, en cause d’appel, l’existence d’un préjudice et d’un lien direct de causalité entre la faute ainsi retenue et le préjudice subi.

Ainsi, c’est justement que les premiers juges ont relevé qu’il ne pouvait se plaindre d’avoir à supporter les frais de convocation d’une nouvelle assemblée générale puisque seule une résolution était annulée, pas l’assemblée générale en son entier.

C’est donc à juste raison que les premiers juges ont retenu que le syndicat des copropriétaires ne justifiait d’aucun préjudice à ce titre.

Devant cette cour, le syndicat des copropriétaires prétend en outre que la société FONCIA MANSART devrait être condamnée à lui verser des sommes pour les frais de conseil qu’il a engagés sur les questions soulevés par les résolutions 21 et 22 de l’assemblée générale du 21 mars 2011.

Toutefois, ces consultations ont été manifestement utiles au syndicat des copropriétaires puisque non seulement il ne critique pas leur pertinence, mais en outre, il les utilise pour démontrer les fautes du syndic dans l’instruction du dossier relatif à la cession de cour pavée, partie commune.

Il découle de ce qui précède que la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ne saurait prospérer dès lors qu’il ne caractérise pas l’existence des préjudices qu’il allègue.

Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

M. et M^me Z et M^me A ne démontrent pas la faute de la société CALI FRANCE faisant dégénérer en abus l’exercice de son droit à agir en justice.

Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne saurait dès lors être accueillie.

L’issue de la procédure conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts reconventionnellement formulée par la société FONCIA MANSART à l’encontre de M. et M^me Z et M^me A.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires de M. et M^me Z et M^me A

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de M. et M^me Z et M^me A d’être dispensés de toute participation à la dépense communes des frais de procédure, qui est fondée, sera accueillie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement étant confirmé en ses principales dispositions, il y a lieu de confirmer les chefs du dispositif pris en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable, en cause d’appel, de condamner in solidum la société CALI FRANCE et la société FONCIA MANSART à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* 2.500 € au syndicat des copropriétaires,

* 3.000 € à M. et M^me Z et M^me A.

La société CALI FRANCE et la société FONCIA MANSART qui succombent en leurs prétentions seront condamnées in solidum aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement,

Y ajoutant,

DÉCLARE RECEVABLE la demande d’expertise présentée par la société CALI FRANCE,

REJETTE la demande d’expertise sollicitée par la société CALI FRANCE,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sollicitée par M. I Z et M^me G F épouse Z, M^me C A divorcée Y,

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la Résidence du 13 route de Versailles à LOUVECIENNES (YVELINES) au titre du préjudice lié aux frais de conseil,

CONDAMNE in solidum la société FONCIA MANSART et la société CALI FRANCE à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* 2.500 € au syndicat des copropriétaires,

* 3.000 € à M. et M^me Z et M^me A,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que M. et M^me Z et M^me A sont dispensés de toute participation à la dépense communes des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum la société FONCIA MANSART et la société CALI FRANCE aux dépens d’appel,

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,