N° de minute: 2024/9

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 26 février 2024

Chambre commerciale

N° RG 22/00016 – N° Portalis DBWF-V-B7G-S3U

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 2 février 2022 par le tribunal mixte de commerce de NOUMEA (RG n° 20/150)

Saisine de la cour : 28 février 2022

APPELANT

S.A.R.L. KOTARE HOLDINGS, prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [J] [V],

Siège social : [Adresse 2] – [Localité 5]

Représentée par M^e Morgan NEUFFER de la SELARL MORGAN NEUFFER, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

S.A.R.L. VANYM, représentée par sa gérante en exercice,

Siège social : [Adresse 1] – [Localité 5]

Représentée par M^e Siggrid KLEIN de la SELARL SIGGRID KLEIN, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Marie-Claude XIVECAS.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

26/02/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e KLEIN ;

Expéditions – M^e NEUFFER ;

— Copie TMC ; Copie CA

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, le délibéré fixé au 25/01/2024 ayant été prorogé au 12/02/2024 puis au 26/02/2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte sous seing privé du 17/06/2018, la Sarl KOTARE HOLDINGS a donné mandat non exclusif à la société VANYM de vendre un terrain de 19 ares comprenant un dock de 1000 m², un bâtiment R+1 de 200 m², moyennant un prix de 140 000 000 Fcfp, rémunération incluse.

Soutenant que la Sarl KOTARE HOLDINGS n’avait pas respecté les termes du contrat, la société VANYM l’a fait assigner par acte du 19/06/2020 aux fins de la voir condamner à lui payer sa rémunération de 2 400 000Fcfp, outre des dommages et intérêts de 300 000 Fcfp pour résistance abusive ainsi qu’une indemnité de 300 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle exposait que le mandat prévoyait une rémunération fixée à 2 % du prix de vente et qu’il était également convenu que le mandataire percevrait l’intégralité de la commission même si une vente postérieure à la date de validité du mandat intervenait pour un prix inférieur pourvu que l’acquéreur ait été présentée par l’agence ; que la société VANYM avait transmis une offre de la société FULTON III à la société KOTARE HOLDINGS pour le prix de 140 000 000 Fcfp.

Par jugement du 02/02/2022, le tribunal mixte de commerce de Nouméa a fait droit aux demandes de la société VANYM et a condamné la société KOTARE à lui payer la somme de 2 400 000 Fcfp outre celle de 200 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a rejeté le surplus des demandes.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête du 28/02/2022, la société KOTARE a fait appel de la décision rendue et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif du 27/05/2022 de réformer la décision et, statuant à nouveau, de rejeter l’ensemble des demandes de la société VANYM et de condamner celle-ci à lui payer la somme de 400 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir d’une part que l’acquéreur du bien n’a pas été présenté par la société VANYM ; qu’en effet, l’offre d’achat transmise par l’intimée émanait de la société AQUARAMA représentée par son gérant alors que le bien a été finalement vendu à la société FULTON III dont le gérant était M. [C] et non M. [N]. Elle soutient d’autre part que l’intervention de la société VANYM n’a pas été déterminante puisque les négociations ont été menées par l’agence immobilière RESIDENCE IMMOBIERE et qu’en tout état de cause, elle-même n’a pas à payer les deux commissions.

Par conclusions en réponse du 16/12/2022, la société VANYM sollicite la confirmation du jugement, excepté en ce qu’elle a été déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et, statuant à nouveau, elle demande condamnation de l’appelante à lui payer, de ce chef, la somme de 500 000 Fcfp et celle de 400 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Elle fait valoir que l’acquéreur final, la société FULTON III, a le même gérant que la société AQUARAMA qui avait présenté une offre d’achat de sorte que la clause de présentation prioritaire insérée au contrat a été violée. Qu’en effet, la société fULTON est détenue à concurrence de 99 parts par la société OCTOPUS laquelle appartient à 100 % à la famille [N], M. [N] détenant 54 parts en pleine propriété et 48 en nue propriété sur les 200 parts de la société ; que M. [N] est au demeurant devenu gérant de la société FULTON III sept semaines après l’immatriculation de la société au registre du commerce, M. [C] n’étant qu’un simple gérant non associé.

Vu l’ordonnance de clôture

Vu l’ordonnance de fixation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de commission

Attendu que le 17/09/2018, la société KOTARE HOLDINGS a donné mandat non exclusif de vente à la société VANYM d’un bien lui appartenant situé à [Localité 3] ; qu’il était stipulé que le prix demandé était de 140 000 000 Fcfp et la commission à revenir à l’agence immobilière égale à 2 % du prix obtenu, la dite commission étant exigible quand bien même, la vente interviendrait postérieurement à l’expiration du mandat et pour un prix moindre, dès lors que l’acquéreur aurait été présenté par le mandataire pendant la durée de validité du mandat ;

Attendu que le 03/08/2018, la société AQUARAMA représentée par son gérant, M. [N], a fait une offre d’achat du bien à hauteur de 140 000 000 Fcfp ; que par lettre en réponse du14/09/2018, M. [B], gérant de la société KOTARE HOLDINGS, demandait une extension de validité de l’offre car il était en attente de la réponse d’un de ses associés résidant en Polynésie ;

Attendu qu’aucune suite n’a été donnée à l’opération dans le cadre du mandat conclu avec la société VANYM ;

Attendu que le 25/01/2019, la société KOTARE HOLDINGS a signé un mandat non exclusif de vente du même bien avec l’agence RÉSIDENCE [4] moyennant un prix de 150 000 000 Fcfp ; que le 17/05/2019, le bien a été vendu à M. [C], personne physique pour un prix de 120 000 000 Fcfp ; que le compromis de vente était signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur étant précisé que ce dernier se réservait la possibilité de se substituer toute autre personne physique ou morale de son choix ;

Attendu que la vente a été réitérée devant notaire le 27/11/2019, la société FULTON III représentée par M. [C], en qualité de gérant, s’étant substituée à la personne physique ;

Attendu qu’il ressort de l’extrait Kbis que la société FULTON III nouvellement et immatriculée au registre des sociétés le 14/10/2019, est détenue majoritairement par M. [N] par le biais de la société OCTOPUSSY dont il détient 99 % des parts ; qu’il n’est pas contesté que ce dernier détient également trois autres sociétés dénommées FULTON, FULTON I et FULTON II ;

Attendu qu’il ressort de l’attestation de M. [N] que le bien vendu à la société FULTON III par l’intermédiaire de l’agence RÉSIDENCE IMMOBILIÈRE lui a bien été présenté initialement par la société VANYM ;

Attendu qu’il est de jurisprudence constante que lorsque le mandat non exclusif a été donné à plusieurs, le mandant n’est tenu de payer la commission qu’à celui par l’entremise duquel l’affaire a été conclue quand bien même l’acquéreur lui aurait été présenté par un autre agent immobilier dès lors qu’il est justifié des diligences accomplies ;

Attendu qu’en l’espèce, la société KOTARE HOLDINGS ne démontre pas en quoi l’intervention de la société RÉSIDENCE IMMOBILIÈRE aurait été déterminante des négociations réalisées près d’un an après la présentation du bien par la société VANYN pour parvenir à une vente au prix de 120 000 000 Fcfp alors que, dès le 03/08/2018, la société AQUARAMA était d’accord pour acquérir au prix demandé de 140 000 000 Fcfp ; que la société KOTARE HOLDINGS qui soutient qu’un de ses associés ne souhaitait pas vendre à M. [N] n’en rapporte pas la preuve et ne démontre pas au surplus, en quoi l’achat par la société AQUARAMA aurait été préjudiciable d’autant que la vente définitive a bien été conclue avec une société appartenant à M. [N] ; que la cour relève au surplus qu’au jour où la substitution est intervenue au profit de la société FULTON III lors de la signature de l’acte notarié, la société KOTARE HOLDINGS ne pouvait ignorer qu’elle concluait l’opération avec M. [N] déjà associé de trois autres sociétés portant la raison « FULTON » et bien connu sur la place de [Localité 5] ;

Attendu qu’en constatant que la société KOTARE HOLDINGS a violé la clause contractuelle insérée au mandat stipulant que la commission était due dès lors que l’acquéreur avait été présenté par le mandataire pendant la durée de validité du mandat et en énonçant que l’intervention ultérieure de la société RÉSIDENCE IMMOBILIÈRE était sans effet sur le droit de la société VANYM de percevoir sa commission, le premier juge a fait une juste appréciation des éléments de la cause ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société KOTARE HOLDINGS à payer la commission de 2 400 000 Fcfp ;

II. Sur les dommages et intérêts

Attendu que la décision frappée d’appel sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, en l’absence de démonstration que le droit de faire appel a dégénéré en l’abus et en l’absence du préjudice subséquent ;

III. Sur l’article 700

Attendu qu’il est équitable d’allouer à la société VANYM qui a dû se défendre en appel la somme de 400 000 FCFP ;

IV. Sur les dépens

Attendu que la société KOTARE HOLDINGS succombant supportera les dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société KOTARE HOLDINGS à payer à la société VANYM la somme complémentaire de 400 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société KOTARE HOLDINGS aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président.