COUR D’APPEL D’ORLÉANS

XXX

la SCP LAVAL LUEGER

M^e Estelle A

03/12/2012

ARRÊT du : 03 DECEMBRE 2012

N° :

N° RG : 11/03886

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 22 Novembre 2011

APPELANTS : Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265360724124862

Monsieur H Z

XXX

37550 J K

Madame L-M N-O épouse Z

XXX

37550 J K

représentés par la SCP LAVAL LUEGER, avocats postulants au barreau d’ORLÉANS, ayant pour avocat plaidant M^e PALHETA de la Selarl 2BMP, inscrit au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS :

Monsieur F Y

XXX

37550 J K

Madame D E épouse Y

XXX

37550 J K

représentés par M^e Estelle A, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS assistée de M^e LERNER de la SCP ARCOLE – NAIL CHAS ET ASSOCIES, avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 29 DÉCEMBRE 2011

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 13 SEPTEMBRE 2012

Lors des débats, à l’audience publique du 16 OCTOBRE 2012, Monsieur Bernard BUREAU, Président, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

M^me Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats, Madame Evelyne PEIGNE, Greffier lors du prononcé

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 03 DECEMBRE 2012 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par jugement du 22 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Tours a débouté les époux Z de leur action estimatoire à l’encontre des époux Y auxquels ils ont acheté une maison d’habitation à J K, le 23 août 2006, pour le prix de 286.000 € ;

Vu les conclusions récapitulatives :

— du 20 juin 2012, pour les époux Z, appelants ;

— du 29 mai 2012, pour les époux Y ;

auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;

Au soutien de leur appel, les époux Z font valoir que, lors des visites préalables à l’achat, la maison ne présentait aucun défaut apparent en raison du vraisemblable nettoyage approfondi auquel s’étaient livrés les époux Y pour masquer les traces d’humidité et des moisissures dans le garage et la condensation sur trois fenêtres de toit ; ils se réfèrent à l’expertise judiciaire pour rappeler que l’humidité à droite de la porte du garage existe depuis la construction de la maison en 1987-88 et que les époux Y ne pouvaient donc ne pas la connaître ; ils soutiennent que ce défaut n’est pas purement esthétique car ils ne peuvent rien stocker dans le garage ; ils ajoutent que les époux Y leur ont aussi caché l’affaissement de la terrasse arrière affectée par une contrepente qui laisse stagner l’eau de pluie qui entraîne de l’humidité dans les murs ; ils précisent encore que la véranda est affaissée de 1,5 à 1,7 cm ce qui compromet à terme la pérennité de l’ouvrage selon leur expert C et ce désordre évolutif ne pouvait être méconnu des époux Y puisque c’est le mari lui-même qui a construit la véranda et ne pouvait donc ignorer que les règles de l’art n’avaient pas été respectées ; ils poursuivent en ajoutant qu’ils ont été victimes de dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées et que l’état des canalisations démontré par une inspection vidéo était antérieur à la vente de sorte que les époux Y n’ont pu ne pas connaître les mêmes problèmes qu’eux en habitant la maison ; qu’enfin, ils ont retiré sept litres d’eau de la V.M. C. dont le groupe a dû être changé ; ils s’estiment donc fondés à engager l’action estimatoire et à demander une réduction du prix d’un montant égal aux travaux qu’ils ont faits ou devront faire pour remédier aux vices cachés, soit la somme de 25.570,66 € ; ils précisent que les époux Y ne peuvent leur opposer la clause de non garantie prévue à l’acte de vente dans la mesure où leur connaissance des vices cachés de la maison est certaine et qu’ils sont de mauvaise foi ; à titre subsidiaire, ils fondent leur action sur le défaut de délivrance et, plus subsidiairement, sur le dol ;

Les époux Y rappellent que la maison présente les caractéristiques d’une maison de 24 ans d’âge qui a été normalement entretenue ce qui explique la défaillance d’un groupe V.M. C. qui a fonctionné pendant toute cette période et le vieillissement du mastic des doubles vitrages ; que, de même, l’expert dit que l’humidité du garage remonte à l’époque de la construction et ils contestent avoir voulu en cacher l’existence aux époux Z puisque les traces d’humidité apparaissent sur les photographies datées d’août 2006 qu’ils versent aux débats ; que, par ailleurs, l’expert relève que cette humidité a été aggravée par une fuite d’eau pendant six mois en provenance de la propriété voisine, en 2007, ce qui explique les nouvelles traces sur le mur ; il remarque enfin que ces traces sont purement esthétiques et qu’elles peuvent être enlevées à l’eau de javel ; quant à l’affaissement non contesté de la véranda, les époux Y font valoir qu’il s’agissait d’un vice parfaitement apparent dont les époux Z pouvaient se convaincre lors des visites ; la contrepente de la terrasse arrière est sans gravité et ne justifie nullement l’exercice de l’action estimatoire même si les époux Z ont aggravé la situation en posant un joint étanche qui empêche l’écoulement de la flaque d’eau résiduelle par temps de pluie ; enfin, ils soutiennent qu’ils n’ont jamais eu de problème d’évacuation des eaux usées et que l’expert n’a rien pu constater de ce chef puisque les travaux avaient été faits par les époux Z avant ses opérations ; ils considèrent donc que les quatre conditions requises par l’article 1641 du code civil ne sont pas remplies et que le jugement doit être confirmé aucun défaut de délivrance ou aucun dol ne pouvant leur être reproché par ailleurs ;

SUR QUOI LA COUR :

Attendu que, comme le rappellent les époux Y dans leurs conclusions, le succès de l’action estimatoire est subordonné à la démonstration, par les époux Z de quatre conditions :

* l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue

* qui soit caché

* qui soit antérieur à la vente

* qui soit suffisamment grave pour rendre la chose impropre à son usage ou qui en diminue tellement l’usage que l’acquéreur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis la chose ou n’en aurait donné qu’un moindre prix ;

Qu’il convient donc d’examiner si les vices invoqués par les époux Z remplissent ces conditions ;

Attendu, déjà, que le vice ne saurait être confondu avec la simple vétusté ; qu’il n’est pas incongru que le groupe d’extraction de la V.M. C., au demeurant d’un faible coût (188,42 €), ait été à changer après plus de vingt ans de bons et loyaux services ; que de même, le vieillissement du joint séparant les deux verres du double vitrage d’une fenêtre de toit n’a rien d’étonnant sur une maison datant de 1987 ; qu’outre le fait que la condensation affectant ces vitrages devait être apparente lors des visites puisque selon l’expert, on ne peut lutter contre ce phénomène, les travaux affectant le vitrage, comme la V.M. C. relèvent de l’entretien courant d’un immeuble de cet âge et les époux Z ne pouvaient manquer de le savoir en acquérant la maison ; les défauts dénoncés sur ces points ne sauraient donc être qualifiés de vices cachés ;

Attendu que l’expert B estime que le mur situé dans le prolongement de la porte du garage souffre depuis longtemps d’un relatif défaut d’étanchéité dont les époux Y, tout au long de leur vie dans la maison se sont accommodés puisqu’il ne s’agit que de désordres purement esthétiques ; qu’il ajoute que les traces d’humidité existaient sur les murs avant la vente puisqu’elles apparaissent sur les photographies d’août 2006 lors du déménagement des époux Y ; qu’enfin si cette humidité s’est aggravée depuis la vente c’est à cause d’une importante fuite d’eau en provenance de la propriété voisine qui a imbibé le mur séparateur pendant six mois ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que les traces d’humidité étaient apparentes lors de la vente et que le vice n’est pas d’une gravité telle qu’il rend la chose impropre à sa destination ou diminue sensiblement l’usage de garage ; qu’enfin si la situation s’est aggravée c’est après la vente et pour une cause étrangère à la chose vendue de sorte que l’article 1641 ne saurait recevoir application ;

Attendu qu’il en va de même pour les fissures du mur de la rampe de descente au garage dont l’expert ne peut fixer la date d’apparition et dire si elles sont antérieures ou non à la cession ;

Attendu que l’eau stagne dans le coin de la terrasse arrière à cause d’une contre-pente qui s’est installée à la suite d’un léger affaissement du remblai sous la terrasse ; que la simple présence d’une flaque d’eau ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination et ne réduit pas sensiblement cet usage compte tenu du caractère ponctuel de la nuisance et de sa faible importance, étant précisé que la stagnation de l’eau est renforcée par le joint en silicone posé par les époux Z alors que, du temps des époux Y, l’eau s’infiltrait dans le sous-sol sans, apparemment, causer de dommages ;

Attendu que l’affaissement du sol de la véranda par rapport à celui de la maison attenante était apparent au moment de la vente et ne remplit donc pas les conditions d’un vice caché ;

Attendu que les vices affectant les canalisations d’évacuation des eaux usés n’ont pas été constatés par l’expert et le rapport d’examen vidéo de la société VEOLIA n’a été fait de façon non contradictoire qu’en janvier 2008, c’est à dire un an et demi après la vente de sorte qu’il n’est pas possible d’assurer que le vice est antérieur à celle-ci ;

Attendu, en conséquence, que les conditions posées par l’article 1641 du code civil ne sont pas remplies ; que le jugement sera donc confirmé quand il déboute les époux Z de leurs demandes de ce chef ;

Attendu que l’objet du contrat portait sur une maison construite en 1987 qui se trouvait nécessairement en état d’usage après avoir été occupée sans discontinuer par une famille depuis l’origine ; qu’il résulte des photographies versées aux débats par les époux Y que l’objet délivré est conforme à ce qu’étaient en droit d’attendre les acquéreurs ; qu’il n’y a donc pas violation de l’obligation de délivrance ;

Attendu que les époux Z ne démontrent nullement l’existence de manoeuvres ou de réticences dolosives dans cette affaire puisqu’ils se livrent à de pures affirmations non étayées de preuve ; que le fondement du dol ne saurait donc, non plus, prospérer ; que le jugement sera donc confirmé ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser supporter aux intimés la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager ; qu’il leur sera accordé une indemnité de deux mille euros (2.000 €) à ce titre ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

VU les articles 1109, 116, 1604, 1615, 1641 du code civil

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE les époux Z à payer aux époux Y une somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les époux Z aux dépens d’appel ;

X, pour les dépens d’appel, à Maître A, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Evelyne PEIGNE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.