COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/01/2014

la SCP LAVAL – LUEGER

la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 06 JANVIER 2014

N° : – N° RG : 12/03513

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 25 Octobre 2012

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265 4312 5921 6677 et 1265 4342 3456 4316

COMMUNE DE Y

agissant poursuites et diligences de son maire en exercice domicilié en cette qualité à ladite commune

XXX

37210 Y

représentée par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – LUEGER, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS ayant pour avocat plaidant la SCP CEBRON DE LISLE & BENZEKRI, inscrit au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 4637 2020 4209

Monsieur E F

né le XXX à XXX

3 J K V

37210 Y

comparant, assisté de M^e C D de la Selarl ACTE, avocats associés, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assistée de M^e Loïck BENOIT, avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :14 DÉCEMBRE 2012

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12 SEPTEMBRE 2013.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 OCTOBRE 2013, à laquelle ont été entendus Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 06 JANVIER 2014 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Suivant acte reçu le 17 novembre 2004 par Maître Z, notaire associé à FONDETTES (Indre-et-Loire), E F a acquis de Frank-Walter FOUCHER et A B DOS SANTOS une maison à usage d’habitation située sur le territoire de la Commune de Y, cette maison comprenant une pièce à vivre avec cheminée et coin cuisine dans le roc, autre pièce dans le roc, WC, cave, couloir devenant une salle de bains et une chambre, escalier d’accès à l’étage au-dessus de la chambre, chambre mansardée avec WC et placard, cour avec emplacement de parking et jardin en face, cave sous l’emplacement du parking.

Souhaitant vendre son immeuble, E F donnait mandat à l’agence SIMON de rechercher un acquéreur, ensuite de quoi G X signait le 29 mai 2009 un compromis de vente.

Eu égard aux caractéristiques de l’immeuble en cours de cession, et en particulier au fait que les parties troglodytes de la maison en vente se trouvaient partiellement sous la J K L, le Syndicat Intercommunal pour la surveillance des cavités souterraines et des masses rocheuses instables d’Indre-et-Loire faisait établir un diagnostic de stabilité des caves par le Cabinet de géologie entre Loire et Coteau, diagnostic daté du 5 juin 2009 qui ne révélait aucune difficulté.

En raison de travaux réalisés par la société Veolia sur une propriété voisine, la partie troglodyte de l’habitation de E F était inondée, de sorte qu’une expertise intervenait, puis une seconde expertise confiée à la société Entre Loire et Coteaux, qui confirmait le 18 septembre 2009 la bonne stabilité des caves en cause.

L’expert indiquait toutefois à G X qu’en vertu de l’édit de MOULINS de 1566 instituant le principe fondamental de l’inaliénabilité du domaine public, E F ne serait pas totalement propriétaire de ses caves.

Ce dernier prenait alors rendez-vous avec le maire de la Commune de Y qui lui confirmait les propos de l’expert.

Après que G X eut renoncé à l’acquisition envisagée en raison des incertitudes évoquées supra, E F reprenait contact avec le maire de la commune pour évoquer avec lui la solution du différend naissant, et la cession des caves litigieuses à son profit, cession qui était approuvée par le conseil municipal le 22 mars 2010, mais qui n’était pas régularisée par acte authentique comme prévu.

Le maire lui ayant demandé de ne plus occuper la cave troglodyte en cause ,E F saisissait le Tribunal Administratif d’ORLÉANS ; par une ordonnance du 16 janvier 2012 le juge des référés rejetait la requête présentée, considérant notamment qu’il n’appartenait qu’au juge judiciaire d’apprécier l’existence et la portée du titre de propriété dont se prévalent tant E F que la Commune de Y .

C’est dans ces conditions que E F sollicitait, par une requête du 1^er juin 2012, l’autorisation de faire assigner la Commune de Y afin de se voir juger propriétaire de la partie troglodyte de sa maison d’habitation, et à titre subsidiaire pour que soit jugée parfaite la vente consentie le 22 mars 2010 par la Commune de Y de cette même partie troglodyte de son habitation, et par voie de suite pour qu’il soit enjoint à la Commune de Y de réitérer cette vente par acte notarié et ce sous astreinte.

Par un jugement en date du 25 octobre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Tours :

— constatait la perfection de la vente consentie le 22 mars 2010 au profit de E F par la Commune de Y , portant sur le tréfonds du volume numéro 3 déterminé par l’état descriptif de division en volume correspondant à la partie troglodytique contiguë à sa maison d’habitation 3 J K L à Y, partie troglodytique située sous ladite J et ce pour le prix de 998,66 € ,

— enjoignait en conséquence à la Commune de Y de réitérer la vente de cet immeuble de son domaine privé dans le mois de la signification de ce jugement,

— rappelait que conformément à la délibération du conseil municipal du 22 mars 2010, les frais de cet acte ainsi que sa publication à la Conservation des Hypothèques demeureront à la charge de E F

— condamnait la Commune de Y à payer à E F la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboutait E F du surplus de ses demandes et disait n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Cette juridiction considérait notamment que si les caves en cause ont dépendu du domaine public, elles ont été déclassées et transférées au domaine privé, comme d’ailleurs une portion de la J K V, et que le conseil municipal de la commune, après avoir pris cette décision de déclassement par délibération du 1^er février 2010 ,a décidé par une nouvelle délibération du 22 mars 2010 de céder la cave à E F pour un prix de 998,66 € , dont il y a lieu de préciser qu’il a été fixé à la moitié du coût de l’état descriptif de division en volume.

Le tribunal a relevé qu’il y avait accord sur la chose et sur le prix, et que la commune devait réitérer cette vente.

La Commune de Y interjetait appel de cette décision par une déclaration déposée le 14 décembre 2012 au greffe de la Cour d’Appel de céans.

Dans ses dernières écritures, en date du 28 juin 2013,la Commune de Y sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ses dispositions favorables à E F, et demande à la Cour de dire qu’elle est propriétaire des parties sous viaires des caves se trouvant sous la J K L, et attenantes à la parcelle cadastrée section AS 648 ,3 J K L sur le territoire de la dite commune.

Elle conclut au débouté de E F de l’ensemble de ses demandes et réclame l’allocation de la somme de 4000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 septembre 2013, E F demande à la Cour de dire la Commune de Y mal fondée en son appel ; il forme un appel incident afin de voir infirmer le jugement entrepris en ce qu’il considère la partie troglodyte de sa maison d’habitation comme un accessoire de la voie publique ; il sollicite la confirmation de cette décision en ce qui concerne l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il demande à la Cour de le dire propriétaires du volume numéro1 tel que déterminé au sein de l’état descriptif de division en volume établi le 22 juin 2010, correspondant à la partie troglodyte de sa maison d’habitation acquise suivant acte du 17 novembre 2004, et sollicite l’allocation de la somme de 3000 € au titre de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

À titre subsidiaire, il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il constate la perfection de la vente, et demande à la Cour, y ajoutant, d’enjoindre à la Commune de Y de réitérer la vente de cet immeuble de son domaine privé par acte authentique dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte d’une somme de 100 € par jour de retard.

L’ordonnance de clôture était rendue le 12 septembre 2013 par le Conseiller de la mise en état.

SUR QUOI :

Attendu que l’article L2111 '1 du Code général de la Propriété des Personnes publiques dispose que « sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L-1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de service public » ;

Que l’article L2111 '2 du même code dispose que « font également partie du domaine public les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L-1 qui, concourant à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable » ;

Que l’article L2111 ' 14 du même code précise que « le domaine public routier comprend l’ensemble des biens appartenant à une personne publique mentionnée à l’article L-1 et affectée aux besoins de la circulation terrestre (') » ;

Attendu que la Commune de Y figure au nombre des personnes publiques mentionnées à l’article L-1 du Code général de la Propriété des Personnes publiques ;

Attendu que l’appartenance au domaine public communal , lorsqu’est né le présent litige,

de la parcelle sur laquelle se trouve la J K L est constante, puisque ladite parcelle répond à la fois à la définition de l’article L2111 ' 1 et à celle de l’article L2111 ' 14 de ce code ;

Attendu en revanche que le tréfonds de cette parcelle n’est ni affecté à l’usage direct du public, ni affecté un service public, et n’est d’aucune utilité pour la circulation routière ; que le plafond de la cave et situé à 1,44 mètre en dessous de la surface du sol ; qu’il ne peut, en cet état, être considéré que le local litigieux constituerait un élément indissociable de la voie de circulation sous laquelle il se trouve ;

Attendu que si, en vertu de l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, cette règle n’instaure qu’une simple présomption ; que la cave qui se trouve sous cette J est d’autant moins indissociable de ladite J que l’accès s’en fait exclusivement à partir de l’immeuble dont est propriétaire E F ; que, même si l’usage local , dont la réalité est établie par les documents apportés par l’intimé ( sa pièce n° 15),selon lequel la propriété d’un local troglodyte est présumée attribuée au propriétaire de son entrée, n’a pas une valeur supérieure à la loi, cet usage peut cependant être à l’origine d’une présomption de nature à combattre celle de l’article 522 du Code civil ;

Attendu que c’est donc à juste titre que les premiers juges ont estimé d’une part que E F ne pouvait se voir reconnaître propriétaire des caves litigieuses en vertu de son titre ou par usucapion, d’autre part que si les caves en cause ont dépendu du domaine public, elles ont été déclassées et transférées au domaine privé, tout comme d’ailleurs une portion de la J K L ;

Attendu qu’il y a lieu d’observer que la délibération du 1^er février 2010, prise à l’unanimité, n’a fait l’objet d’aucune contestation devant la juridiction compétente de la part de toute personne qui aurait eu qualité pour agir, e.g. le Préfet d’Indre-et-Loire ;

Attendu par ailleurs que la Commune de Y ne verse à la procédure strictement aucun élément à l’appui de son affirmation selon laquelle « le ciel des caves litigieuses (ne serait) pas d’une épaisseur suffisante pour garantir la pérennité de la J » ;

Attendu que le Tribunal de grande Instance de Tours, après avoir considéré que les caves en cause avaient été transférées au domaine privé de la commune, a dit que la vente faite à E F par cette dernière était parfaite à raison de l’accord sur la chose et sur le prix, et qu’elle devait être concrétisée ;

Attendu que pour tenter de contester cet accord sur la chose et sur le prix ,la Commune de Y prétend que E F ne verserait aux débats aucune pièce justifiant de son acceptation ; que la suite des événements démontre pourtant de façon surabondante qu’il était d’une part d’accord pour l’achat, d’autre part sur le prix, somme toute peu élevé, qui lui était proposé ; que le fait ,que relève dans ses écritures la partie appelante, que E F se serait t comporté comme n’étant pas le propriétaire des immeubles litigieux démontre beaucoup plus son honnêteté et sa loyauté que son absence de consentement, et démontre surtout qu’il était dans l’expectative de voir se concrétiser la vente qui mettrait un terme aux litige entre lui et la commune ;

Attendu que les motifs des premiers juges sur ce point sont pertinents et seront donc adoptés ;

Attendu que la décision querellée sera donc confirmée en toutes ses dispositions ;

Attendu qu’il serait excessif d’assortir, ainsi que le demande E F, d’une astreinte l’injonction faite à la Commune de Y de réitérer la vente ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de E F l’intégralité des sommes qu’il a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il convient de faire application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2500 €;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 octobre 2012 par le Tribunal de grande Instance de Tours,

Y AJOUTANT, condamne la Commune de Y à payer à E F la somme de 2500 €en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE la Commune de Y aux dépens, et autorise Maître C D à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile .

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT