COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 23 MAI 2013

om

N° 2013/217

Rôle N° 12/20367

J E

C/

AC C

V W épouse C

XXX

AI-AJ F

L M épouse F

R Z

H I épouse Z

Grosse délivrée

le :

à :

la SCP MAYNARD – SIMONI

la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL – X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 17 Mai 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/972.

APPELANT

Monsieur J E

né le XXX à XXX – 83500 LA SEYNE SUR MER

représenté par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Laure BAUDUCCO, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur AC C

né le XXX à XXX

représenté par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant la SELARL Cabinet GUISIANO, avocats au barreau de TOULON

Madame V W épouse C

née le XXX à XXX

représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant la SELARL Cabinet GUISIANO, avocats au barreau de TOULON

XXX, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant XXX – XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Olivier SINELLE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur AI-AJ F

né le XXX à XXX

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL X, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP GAS CHOUETTE, avocats au barreau de TOULON

Madame L M épouse F

née le XXX à XXX, demeurant XXX

représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL X, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP GAS CHOUETTE, avocats au barreau de TOULON

Monsieur R Z

né le XXX à XXX – XXX – XXX

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL X, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP GAS CHOUETTE, avocats au barreau de TOULON

Madame H I épouse Z

née le XXX à XXX 260 chemin des Sablettes – XXX

représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL X, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP GAS CHOUETTE, avocats au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Mars 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M^me Odile MALLET, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Monsieur AI-AJ GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013,

Signé par M^me Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur AC C et son épouse, Madame V W, étaient propriétaires des parcelles cadastrées commune de la Seyne-sur-Mer (83), section XXX et 583.

Le 13 septembre 1995 ils ont vendu à Monsieur J E la parcelle AV 581 sur laquelle se trouve une maison d’habitation et ont institué au profit de la parcelle vendue une servitude de passage de 4 mètres de large grevant la parcelle AV 583 restant leur appartenir.

Les époux C ont ensuite procédé à la division de la parcelle AV 583 qui a donné lieu aux parcelles AV 741 et 742, vendu le 22 septembre 2006 à la SCI Cover II ( la SCI) la parcelle 742 et conservé la parcelle AV 741 grevée du droit de passage.

La SCI ayant constaté que des câbles électriques et canalisations d’eau alimentant le fonds de Monsieur E étaient enfouis dans le sol de la parcelle XXX, a délivré une sommation interpellative à ce dernier puis a coupé les câbles électriques.

Monsieur E a saisi le juge des référés mais a été débouté de sa demande au motif que la SCI avait vendu son fonds aux époux F et Z.

Monsieur E a alors saisi le juge du fond d’une action fondée sur les dispositions des articles 1382 et 1636 du code civil aux fins d’obtenir dédommagement de son trouble de jouissance, de son préjudice financier résultant des frais de déplacement des câbles et canalisations, outre son préjudice moral.

Les époux F et R Z, nouveaux propriétaires de la parcelle XXX, ont été appelés à la procédure.

Par jugement du 17 mai 2010 le tribunal de grande instance de Toulon a :

débouté Monsieur E de l’ensemble de ses demandes,

condamné Monsieur E aux dépens et au paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’une somme de 1.000 € aux époux C, de 1.000 € à la SCI, de 1.000 € aux époux F et de 1.000 € aux époux Z.

Monsieur E a interjeté appel de ce jugement le 29 juin 2010.

Par arrêt avant dire droit du 31 janvier 2012 cette cour a invité les parties à conclure sur la portée de la clause insérée dans le titre des époux F selon laquelle l’acquéreur s’engage à première réquisition de Monsieur E à régulariser un acte concernant le réseau d’eau potable et eaux usées et le vendeur s’engage dans les plus brefs délais à déplacer le réseau d’alimentation électrique.

L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle le 8 octobre 2012 et a été ré-enrôlée le 24 octobre 2012 à la demande des époux F et Z.

POSITION DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 15 novembre 2012 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur E demande à la cour, au visa des articles 1626 et 1382 du code civil :

d’enjoindre aux époux F de saisir un notaire de leur choix afin de faire établir une servitude de passage de canalisation d’eaux potable et usées,

de dire que les époux C doivent le garantir de l’éviction qu’ils ont provoquée et que la SCI a commis une faute délictuelle qui engage sa responsabilité,

en conséquence de condamner conjointement et solidairement les époux C et la SCI à lui payer les sommes de 5.750 € au titre de son trouble de jouissance, de 6.998,71€ au titre de son préjudice financier et de 5.000 € au titre de son préjudice moral,

d’enjoindre aux époux C de saisir un notaire de leur choix afin de faire établir une servitude de passage EDF et canalisations EV/EP sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

de dire que les frais d’établissement de cette servitude seront à la charge des époux C,

à titre subsidiaire, au visa de l’article 694 du code civil, de constater qu’il existe une servitude de passage de câbles et canalisations par destination du père de famille grevant la parcelle XXX appartenant aux époux F et Z au profit de la parcelle AV 581 et ordonner la remise en état de l’installation électrique sous astreinte de 500 € par jour de retard,

de débouter les époux F et A de leurs demandes,

de condamner conjointement et solidairement les époux C, les époux F, les époux Z et la SCI aux entiers dépens et à lui payer une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures en date du 24 septembre 2012 auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux C demandent à la cour :

de confirmer le jugement et débouter Monsieur E de toutes ses demandes,

de débouter la SCI, les époux F et les époux Z de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,

au visa des articles 686 et suivants, 690 et suivants, 1365, 1626 et 1382 du code civil de constater l’existence d’une servitude par destination du père de famille grevant la parcelle XXX pour le passage de câbles et canalisations enterrées au profit de la parcelle AV 581, et dire en conséquence qu’il n’y a pas lieu de saisir un notaire,

de dire et juger que l’arrêt à intervenir devra être publié à la conservation des hypothèques,

de condamner tout succombant aux entiers dépens et à leur payer une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 février 2013 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la SCI demande à la cour :

de confirmer le jugement et déclarer Monsieur E irrecevable et mal fondé en ses demandes,

de dire que les époux F et Z sont tout aussi irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

subsidiairement, de condamner solidairement les époux C à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, y compris les frais irrépétibles et de procédure,

de condamner tout succombant aux dépens et à lui payer une somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures en date du 5 mars 2013 les époux F et Z demandent à la cour, au visa des articles 682 à 702, 1134 et suivants, 1147, 1603 et suivants, 1626 et 1638, 1382 et suivants du code civil :

de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur E de ses demandes,

de dire et juger que Monsieur E ne bénéficie d’aucune servitude par destination du père de famille et que les réseaux EDF, eaux potable et usées devront être déplacés dans le tréfonds de la servitude de passage dont il bénéficie sur la parcelle AV 741,

en conséquence de condamner Monsieur E à retirer les réseaux EDF, eau froide et eaux usées du fonds XXX appartenant aux époux F et Z sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

de condamner in solidum Monsieur E, les époux C et la SCI à leur payer la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et de celui causé par le caractère injuste de la présente procédure lié à l’attitude fautive de chacun des défendeurs,

à titre infiniment subsidiaire, si la cour devait reconnaître l’existence d’une servitude de condamner la SCI, en sa qualité de vendeur, à leur payer une somme de 75.000 € en vertu de la garantie légale du vendeur,

de condamner tout succombant aux entiers dépens et à leur payer une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur l’existence d’une servitude par destination du père de famille

Aux termes de l’article 694 du code civil si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En application de cet article applicable aux servitudes discontinues, il n’y a servitude par destination du père de famille que s’il existe des signes apparents démontrant l’intention de l’auteur commun d’asservir un fonds à l’autre et si la convention ayant opéré la division ne contient aucune stipulation contraire au maintien de la servitude.

Dans le cas présent les époux C qui étaient propriétaires des parcelles AV 581 et 583 ont divisé leur fonds et vendu, suivant acte du 13 septembre 1995, la parcelle AV 581 qui comportait une maison ancienne à usage d’habitation à Monsieur E.

Le 22 septembre 2006 les époux C ont procédé à la division de la parcelle AV 583 et cédé à la SCI la parcelle AV 741 issue de cette division et conservé la parcelle XXX. Lors de travaux de construction entrepris sur la parcelle AV 741 la SCI a découvert qu’il y étaient enfouies des canalisations et réseaux desservant la parcelle AV 581 appartenant à Monsieur E.

L’acte de division du 13 septembre 1995, régulièrement versé aux débats, ne contient aucune disposition relative aux éventuelles servitudes de réseaux et canalisations. Il est acquis aux débats et il n’est pas contesté que les canalisations et réseaux alimentant la maison implantée sur la parcelle AV 581 existaient au jour de la division, soit au 13 septembre 1995.

En revanche la preuve n’est pas rapportée que les canalisations et réseaux alimentant la maison vendue à Monsieur E se révélaient pas des signes apparents, extérieurs et visibles. En effet, contrairement à ce que soutiennent les époux C, les regards et le compteur électrique figurés sur le plan que la SCI a fait établir dans le courant de l’année 2006 ne sont pas de nature à rapporter une telle preuve dès lors que l’existence d’un regard ne constitue pas un signe apparent révélant la présence de canalisations enfouies dans le tréfonds d’une parcelle. De même les constatations consignées dans le procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2007, en ce qu’elles ont été réalisées en cours de chantier, à un moment où la SCI avait fait procéder à des travaux d’excavations mettant à jour les canalisations et réseaux, n’apportent pas la preuve de l’existence de signes apparents au jour de la division du fonds.

En conséquence les époux C seront déboutés de leur demande tendant à voir constater que la parcelle AV 741 est grevée d’une servitude de canalisation et réseaux par destination du père de famille au profit de la parcelle AV 581 et il s’avère que ces canalisations et réseaux sont enfouie dans le sous-sol de la parcelle AV 741 sans droit ni titre.

* sur l’établissement d’une convention de servitude

— sur la servitude de canalisation des eaux potable et usées

Par actes des 9 et 24 juillet 2007 reçu par Maître Y la SCI Cover II a respectivement vendu aux époux F le lot n°1 et aux époux Z le lot n°2 d’un ensemble immobilier en copropriété implanté sur la parcelle cadastrée commune de La Seyne-sur-Mer, section XXX. Le titre des époux F et Z contient la mention suivante :

' Il est ici précisé par le vendeur que lors de la construction des maisons sur la parcelle cadastrée XXX il a été découvert un réseau électrique, d’eau et d’assainissement traversant ladite parcelle et bénéficiant à la parcelle cadastrées XXX appartenant aux époux E. Ces implantations n’ont pas fait l’objet d’un acte de constitution de servitude. L’acquéreur prend acte de cette situation et s’engage à première réquisition des propriétaires du fonds dominant cadastré AV 581 à régulariser l’acte s’y rapportant, en ce qui concerne le réseau d’eau potable et eaux usées.

En ce qui concerne le réseau électrique, le vendeur s’engage dans les plus brefs délais à déplacer le réseau d’alimentation de sorte qu’il ne traverse plus l’assiette du lot 1 de la copropriété dont une partie des lots fait l’objet de la présente vente, le tout à ses frais'.

Dès lors que les époux F et Z ont pris, aux termes d’un acte notarié, l’engagement de régulariser un acte de servitude et qu’ils ne démontrent d’aucune manière que leur consentement aurait été vicié, le jugement sera infirmé, ils seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner Monsieur E à enlever les réseaux eau potable et eaux usées enfouis dans leur fonds et il sera fait droit à la demande de Monsieur E tendant à les voir condamner à saisir le notaire de leur choix afin de faire établir un acte de servitude de canalisations d’eau potable et usées grevant la parcelle XXX au profit de la parcelle AV 581.

— sur la servitude de canalisation pour câbles électriques

La SCI affirme, dans ses dernières conclusions, qu’elle a déplacé à ses frais l’alimentation électrique qui passait sans droit ni titre sur les parcelles vendues aux époux F et Z. Dès lors que la SCI s’est engagée vis à vis des époux F et Z à supprimer les câbles électriques traversant la parcelle XXX, et affirme avoir respecté et exécuté cet engagement, ces derniers seront déboutés de leur demande tendant aux mêmes fins dirigées à l’encontre de Monsieur E.

XXX par les époux C à Monsieur E étant enclavée pour ne disposer d’aucune issue sur la voie publique et cette parcelle devant être desservie, conformément aux dispositions de l’article 684 du code civil sur l’un des fonds issus de la division ayant créé l’état d’enclave, il sera fait droit à la demande de Monsieur E tendant à voir condamner les époux C à saisir le notaire de leur choix à l’effet de faire établir, à leurs frais, une servitude de canalisations pour réseaux électriques dans le tréfonds de l’assiette de la servitude de passage instituée par l’acte du 13 septembre 1995, et ce, dans le mois de la signification du présent arrêt passé lequel délai il serait dû une astreinte de 100€ par jour de retard pendant deux mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué.

* sur la garantie d’éviction

Aux termes de l’article 1626 du code civil quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

En application de cet article le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre les tiers qui, invoquant un droit sur la chose vendue, portent atteinte à la propriété, la possession ou la détention de l’acquéreur.

Dans le cas présent, ni la SCI, ni les époux F et Z n’ont revendiqué de droit sur l’immeuble vendu par les époux C à Monsieur E puisqu’ils se sont limités à contester l’existence de canalisations traversant leur propre fonds en l’absence de toute convention de servitude.

En conséquence, en l’absence de toute prétention d’un tiers sur le bien vendu, Monsieur E n’est pas fondé à mettre en jeu la garantie d’éviction due par ses vendeurs.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur E de sa demande dirigée à l’encontre des époux C exclusivement fondée sur l’article 1626 du code civil.

* sur l’action en responsabilité dirigée contre la sci

Il résulte des courriers, procès-verbaux de constat et attestations, produits aux débats les faits suivants :

par courrier du 26 juin 2007 la SCI a sommé Monsieur E de supprimer les câbles électriques traversant la parcelle XXX et l’a menacé de couper son alimentation en électricité,

le 9 juillet 2007 la SCI a débranché ses câbles privant Monsieur E de toute alimentation en électricité,

le 10 juillet la SCI a rétabli l’alimentation en électricité de la propriété de Monsieur E,

le 12 juillet la SCI a sommé Monsieur E de laisser passer sur son fonds un engin chargé de creuser une tranchée à l’effet de détourner l’alimentation électrique de sa maison passant sans droit ni titre sur la propriété de la SCI,

le 24 juillet 2007 la SCI a, à nouveau privé Monsieur E d’électricité et cette situation a perduré jusqu’au 17 novembre 2007.

Quand bien même Monsieur E n’aurait pas fait preuve d’esprit de conciliation, en agissant de la sorte, en se faisant justice à elle-même la SCI a commis une voie de fait et occasionné un trouble de jouissance à Monsieur E dont elle doit réparation.

En réparation de cette privation d’électricité pendant une période de 115 jours la SCI sera condamnée à payer à Monsieur E une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

La SCI sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner les époux C à la relever et garantir de cette condamnation qui sanctionne une faute qui lui est purement personnelle et qui est indépendante d’une éventuelle réticence dolosive imputable aux époux C.

En revanche dès lors que les canalisations et réseaux alimentant sa maison sont enfouies sans droit ni titre dans le sous-sol du terrain appartenant à la SCI et que cette dernière n’est en rien responsable de cette situation, Monsieur E n’est pas fondé à lui réclamer paiement d’une somme correspondant aux frais de déplacement des canalisations et au coût de l’acte notarié destiné à établir une servitude, ni davantage de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

* sur la demande de dommages et intérêts

Les époux F et Z réclament paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et des soucis occasionnés par la présente procédure à l’encontre de Monsieur E, de la SCI et des époux C.

Aucune faute ne saurait être reprochée à Monsieur E qui a acquis son fonds sans avoir reçu de ses vendeurs la moindre information sur l’existence des canalisations enterrées alimentant sa maison. Aucune faute ne saurait davantage être reprochée à la SCI qui a informé ses acquéreurs, aux termes d’une clause claire et dépourvue d’ambiguïté insérée à l’acte de vente en caractères gras et très apparents, des difficultés liées aux réseaux traversant le fonds vendu.

En revanche les époux C, en procédant à des divisions successives de leur fonds sans informer les acquéreurs de l’existence et de l’emplacement des canalisations souterraines ont manqué à l’obligation de renseignement et d’information dont ils étaient débiteurs et se trouvent à l’origine de troubles de jouissance et soucis et tracas subis par les époux F et Z. A ce titre ils seront condamnés à payer une somme de 3000 € à chaque couple.

* sur la publication de l’arrêt

Dans la mesure où les servitudes devront faire l’objet d’actes notariés qui seront publiés, il n’y a pas lui d’inviter les parties à procéder à la publication du présent arrêt au bureau des hypothèques.

* sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles d’instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Monsieur J E de ses demandes fondée sur la garantie d’éviction dirigées contre Monsieur AC C et Madame V W épouse C.

Statuant à nouveau,

Dit que la parcelle cadastrée commune de La Seyne-sur-Mer, section XXX n’est grevée d’aucune servitude de canalisations par destination du père de famille au profit de celle cadastrée XXX.

Déboute Monsieur AI-AJ F, Madame L M épouse F, Monsieur R Z et Madame H I épouse Z de leur demande tendant à voir condamner Monsieur E à enlever les réseaux d’eau potable et d’eaux usées enfouies dans le sous-sol de la parcelle XXX et leur enjoint de saisir le notaire de leur choix afin de faire établir un acte instituant une servitude de canalisation pour eau potable et eaux usées grevant la parcelle XXX au profit de la parcelle AV 581.

Déboute les époux F et Z de leur demande tendant à voir condamner Monsieur E à enlever les câbles électriques situés sur la parcelle XXX.

Enjoint aux époux C de saisir le notaire de leur choix à l’effet de faire dresser, à leurs frais, un acte créant une servitude de canalisations pour réseaux électriques grevant la parcelle AV 741 au profit de la parcelle AV 581, l’assiette de la servitude à créer devant être située dans le tréfonds de la servitude de passage instituée par l’acte du 13 septembre 1995, et ce, dans le mois de la signification du présent arrêt passé lequel délai il serait dû une astreinte de 100€ par jour de retard pendant deux mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué.

Condamne la SCI Cover II à payer à Monsieur E une somme de cinq mille euros (5.000,00 €) à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Déboute la SCI Cover II de sa demande tendant à voir condamner les époux C à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Déboute Monsieur E de ses autres demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SCI Cover II.

Dit n’y avoir lieu d’inviter les parties à publier le présent arrêt au bureau des hypothèques.

Condamne in solidum les époux C à payer aux époux F une somme de trois mille euros (3.000,00 €) à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs troubles de jouissance, soucis et tracas.

Condamne in solidum les époux C à payer aux époux Z une somme de trois mille euros (3.000,00 €) à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs troubles de jouissance, soucis et tracas.

Déboute les époux F et Z de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre Monsieur E et la SCI Cover II.

Déboute chacune des parties de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’instance et d’appel.

le greffier le président