Cour d'appel d'Orléans, 10 octobre 2016, n° 15/03270

TGI Orléans 11 septembre 2015

CA Orléans
Confirmation 10 octobre 2016

Arguments

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Rejeté
Droit à l'expertise en cas de malfaçons
La cour a estimé que le droit de mettre en œuvre les garanties légales du constructeur n'est acquis qu'après le transfert de propriété, et que l'appelante n'a pas prouvé son intérêt légitime à demander une expertise.
Rejeté
Impossibilité d'occuper les lieux en raison de malfaçons
La cour a jugé que le non-paiement de la redevance ne peut justifier l'occupation gratuite des lieux, et que la redevance est contractuellement due même en l'absence de levée d'option.
Rejeté
Demande de provision en raison des malfaçons
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'appelante n'a pas prouvé son impossibilité d'occuper les lieux et que la redevance est due.
Accepté
Frais de procédure engagés par le bailleur
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l'intégralité des sommes exposées du fait de la présente procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, 10 oct. 2016, n° 15/03270
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	15/03270
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Orléans, 11 septembre 2015

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe PESMESonia MALLET GIRY
Cabinet(s) :	MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS GUILLAUMA - PESME - JENVRIN
Parties :	SA VALLOGIS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M X

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/10/2016

SCP GUILLAUMA PESME

SELARL DUPLANTIER – MALLET GIRY – ROUICHI

ARRÊT du : 10 OCTOBRE 2016

N° : – N° RG : 15/03270

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date du 11 Septembre 2015

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :-

Timbre fiscal dématérialisé N°:
1265 169205444808

Madame Y Z

née le XXX à XXX)

XXX

représentée par M^e Christophe PESME de la SCP
GUILLAUMA PESME, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE

: – Timbre fiscal dématérialisé
N°: 1265 167273923287

SA VALLOGIS

prise en la personne de son représentant légal domicilié XXX

XXX Fer

XXX

représentée par M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL
DUPLANTIER – MALLET
GIRY – ROUICHI, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 18 Septembre 2015.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du :
28-01-2016

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 19 Avril 2016, à 14 heures, devant Madame Isabelle
DARRET-COURGEON, Magistrat Rapporteur, par application des articles 786 et 910 alinéa 1 du Code de
Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de
Chambre,

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC,
Conseiller.

Madame Isabelle DARRET-COURGEON, Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Délibéré initialement prévu au 04-07-2016 et prorogé au 10-10-2016.

Prononcé le 10 OCTOBRE 2016 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Selon contrat reçu par devant Maître A , notaire, Y
Z concluait avec la société VALLOGIS un contrat de location ' accession à la propriété immobilière tel que prévu par les dispositions de la loi du 12 juillet 1984.
L’acquéreur s’engageait à verser pendant la durée du contrat de location ' accession une redevance mensuelle de 787 hors charges.

En application de ce contrat, cette société s’engageait à construire et achever une maison à usage d’habitation sise à SAINT-JEAN LE BLANC 2 allée de
Rosette, dont Y
Z prenait possession le 5 janvier 2015.

Se plaignant de malfaçons, Y Z estimait qu’elle ne pouvait lever l’option ayant pour objectif d’acquérir le bien dans le cadre de l’accession à la propriété, et saisissait le juge des référés du tribunal de grande instance d’ORLÉANS par un acte en date du 20 avril 2015, afin de voir ordonner une expertise aux frais avancés de son adversaire, ou à titre subsidiaire de se voir allouer la somme de 10'000 à titre de provision ad litem, et de voir ordonner la suspension du paiement de la redevance.

Par une ordonnance en date du 11 septembre 2015, le juge des référés disait n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise et condamnait
Y Z à payer à la société
VALLOGIS la somme de 3250 à titre de rappel des redevances et charges dues au 30 juin 2015, outre intérêts, et la somme de 800 au titre de l'
Article 700 du Code de Procédure civile.

Le juge des référés motivait sa décision en indiquant que le contrat est conclu pour une durée d’un an à compter de la livraison du bien, le locataire accédant ayant la possibilité à tout moment en cours de contrat, et au plus tard trois mois avant l’arrivée du terme, de lever l’option, le transfert de propriété étant alors subordonné à la réalisation de diverses conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt, et qu’en l’espèce, Y Z est entrée dans les lieux le 5 janvier 2015 mais qu’elle n’a pas, au jour de l’audience, manifesté l’intention de lever l’option lui permettant d’accéder à la propriété, qu’elle a par conséquent la qualité de locataire, et qu’elle n’a donc pas la possibilité de solliciter la mise en 'uvre des garanties légales, ce pouvoir étant subordonné à la qualité de propriétaire.

Par une déclaration en date du 18 septembre 2015,
Y Z interjetait appel de cette ordonnance.

Par ses dernières conclusions en date du 25 janvier 2016, elle invoque diverses malfaçons et prétend que la société VALLOGIS aurait refusé toute solution amiable.

Y Z sollicite donc une expertise technique aux frais avancés de son adversaire ou subsidiairement l’allocation d’une provision ad litem d’un montant de 10'000, la suspension du paiement de la redevance prévue à l’acte (pages 18 et 19), dans l’attente des conclusions du rapport d’expertise, et l’allocation de la somme de 2000 sur le fondement des dispositions de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

L’appelante prétend que c’est à tort que le premier juge a estimé qu’elle n’avait pas la possibilité de solliciter la mise en 'uvre des garanties légales et qu’elle ne justifiait pas d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise, et invoque à cet égard l’article 31 de la loi du 12 juillet 1984 qui dispose qu’ « à compter de la signature du contrat de location ' accession, l’ accédant peut, en cas de défaillance du vendeur, mettre en 'uvre les garanties résultant des articles L2 41 '1 et L242 '1 du code des assurances » et qu’il s’agit selon elle de la responsabilité du constructeur prévu par les articles 1792 et suivants du Code civil.

Par ses dernières conclusions en date du 12 janvier 2016, la société VAL LOGIS demande la confirmation de l’ordonnance entreprise et la condamnation de son adversaire à lui payer à titre provisionnel la somme de 8937,50 à titre de rappel de redevances et charges échues au 27 décembre 2015 avec intérêts au taux légal, et la somme de 2500 en application de l'
Article 700 du Code de Procédure civile.

SUR QUOI :

Attendu que l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que « trois mois avant le terme prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d’ acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat ; la mise en demeure indique à peine de nullité l’état des créances garanties par des inscriptions prises sur l’immeuble ; lorsque le montant de ces créances excède celui du prix restant dû par l’accédant, ce dernier peut renoncer à l’acquisition ; il bénéficie des dispositions de l’article 13 ; le paiement par anticipation de la totalité du prix entraîne également transfert de propriété » ;

Que l’article 27 de la même loi prévoit que « le transfert de propriété est constaté par acte authentique ; l’acte constatant le transfert de propriété emporte adhésion de l’accédant à toutes les organisations visées à l’article 33 ;
l’accédant est tenu de prendre les lieux dans l’état ou ils se trouvent lors du transfert de propriété, sans préjudice, le cas échéant, du droit de mettre en 'uvre les garanties liées à la construction de l’immeuble » ;

Attendu qu’il apparaît ainsi que le droit de mettre en 'uvre les garanties légales du constructeur n’est acquis à l’accédant que postérieurement à la conclusion de l’acte authentique transférant la propriété ;

Attendu que l’autorisation, par l’article 31 de la loi du 12 juillet 1984, de mettre en 'uvre, à compter de la signature du contrat de location ' accession, les garanties résultant des articles
L2 41 ' 1 et L242 ' 2 du code des assurances , n’ est donnée à l’accédant qu’en cas de défaillance du vendeur ;

Attendu que pour pouvoir utiliser cette possibilité, il conviendrait qu’ Y Z apporte la preuve de ce qu’elle avait mis son adversaire en demeure de mettre en 'uvre les assurances relatives à l’existence de désordres de nature décennale, alors que la société
VALLOGIS apporte à la procédure ( pièces 14 '1 à 14 ' 14) de nombreuses demandes

d’intervention qu’elle a émises dans le cadre des garanties légales portant en tête la mention « parfait achèvement », ainsi qu’une fiche d’intervention datée du 5 janvier 2015 (pièce 14 ' 15), et verse également aux débats des échanges de courrier électronique avec les entreprises, éléments qui démontrent qu’elle a fait toutes diligences pour lever les réserves, les désordres dont se plaint Y Z ne relevant pas de la garantie décennale ;

Attendu que c’est à bon droit que le premier juge a prononcé comme il l’a fait;

Que sa décision sera confirmée en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’ expertise ;

Attendu que Y Z ne rapporte aucunement la preuve de son impossibilité d’occuper les lieux, alors que la redevance est contractuellement due, la convention des parties prévoyant qu’elle demeurera acquise au vendeur même en l’absence de levée d’option par l’accédant, étant observé que le non-paiement de la somme convenue ne saurait permettre à Y Z d’occuper gratuitement les lieux dans l’attente d’une levée d’option dont la date est ignorée ;

Qu’il apparaît que seule une redevance a été payée le 3 mars 2015 ;

Qu’il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation provisionnelle de la société
VALLOGIS et d’allouer à cette dernière la somme de 8937,50 à titre de rappel de redevances et de charges échues 27 décembre 2015 ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure;

Qu’il y a lieu de faire application de l’ Article 700 du
Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1000 ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Y ajoutant, condamne Y
Z à payer à la société VALLOGIS la somme de 8937,50 à titre de provision à valoir sur le rappel de redevances et de charges échues au 27 décembre 2015, outre intérêts au taux légal majoré de deux points courant à compter de chaque incident de paiement conformément aux stipulations contractuelles, et la somme de 1000 en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

Condamne Y Z aux dépens, et autorise la SELARL
DUPLANTIER à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du Code de
Procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC,
Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT