Cour d'appel d'Orléans, 29 février 2016, n° 14/03703

TGI 16 octobre 2014

CA Orléans
Infirmation partielle 29 février 2016

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Pratique commerciale trompeuse
La cour a estimé que l'indication d'une surface dans le compromis de vente, bien que non contractuelle, engageait la responsabilité de l'agence immobilière, qui aurait dû vérifier l'exactitude de cette information.
Accepté
Évaluation du préjudice
La cour a reconnu que le préjudice était réel, mais a limité l'indemnisation à une perte de chance, considérant que l'intimée aurait pu négocier un prix d'achat inférieur si elle avait été correctement informée.
Accepté
Limitation de l'indemnisation
La cour a jugé que, bien que l'intimée ait acquis le bien à un prix inférieur au marché, elle avait subi un préjudice en raison de la différence de surface, justifiant une indemnisation.
Rejeté
Frais de justice
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 en l'espèce.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Orléans a infirmé partiellement la décision du Tribunal de Grande Instance de Y qui avait condamné la SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS à verser à Mme B X des dommages-intérêts de 18.151,56 euros pour préjudice financier, suite à une erreur sur la surface habitable d'une maison vendue. La question juridique centrale concernait la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière pour avoir indiqué une surface habitable de 120 m² dans l'annonce et le compromis de vente, alors que la surface réelle était de 106,77 m². Le tribunal avait reconnu la faute de l'agence et évalué le préjudice sur la base de la différence de surface multipliée par le prix moyen du m² dans la région. En appel, la Cour a reconnu la faute de l'agence pour manquement à son devoir d'information, mais a réévalué le préjudice en termes de perte de chance de négocier un prix inférieur, réduisant ainsi les dommages-intérêts à 13.859 euros. La Cour a rejeté les demandes de Mme B X, qui sollicitait une indemnisation plus élevée, et l'a condamnée aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, 29 févr. 2016, n° 14/03703
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	14/03703
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 16 octobre 2014

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier LAVAL
Cabinet(s) :	SCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 29/02/2016

SCP LAVAL – Z

SCP LAVILLAT-BOURGON

ARRÊT du : 29 FEVRIER 2016

N° : – N° RG : 14/03703

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Y en date du 16 Octobre 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265153811217239 et 1265153811104040

SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

XXX

représentée par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – Z, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 157405391025

Madame B X

née le XXX à XXX

XXX

Ayant pour avocat la SCP LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de Y

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :20 Novembre 2014

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22-10-2015.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller,

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller.

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 DECEMBRE 2015, à laquelle ont été entendus Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 29 FEVRIER 2016 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Rappel des faits, de la procédure et des prétentions:

Le 30 janvier 2010, M^me B X a acquis , par l’intermédiaire de la SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS, agence immobilière, une maison d’habitation située à XXX, XXX au prix de 125.700 euros hors frais d’agence et de notaire .

Se plaignant d’avoir été induite en erreur sur la surface réelle de sa maison d’habitation par l’indication donnée par l’agence immobilière d’une superficie habitable de 120 m2 dans l’annonce du bien et dans le compromis de vente, M^me X a fait assigner la SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS , par acte d’huissier de justice délivré le 14 novembre 2012, devant le tribunal de grande instance de Y , aux fins de voir engager la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière et de la voir condamner à lui payer, à titre principal, la somme de 46.648 euros et , subsidiairement, celle de 18.151, 56 euros , à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, outre une indemnité procédurale.

La SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS s’est opposée à cette demande en faisant valoir qu’il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, après plusieurs visites , que M^me X savait parfaitement que son logement comportait une superficie totale de 83 m2 et non de 120 m2 , qu’elle a acquis un bien à un prix inférieur rapporté au m2 et n’établit pas la preuve d’un préjudice financier.

Par jugement en date du 16 octobre 2014, le tribunal de grande instance a condamné la SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS à payer à M^me B X la somme de 18.151, 56 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et celle de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Pour statuer ainsi, le jugement retient :

— que la surface du bien immobilier est un élément substantiel dans l’accord sur la chose et le prix et que la surface annoncée (120 m2) dans l’annonce et dans le compromis de vente est un élément contractuel ;

— qu’une entreprise de diagnostics immobiliers a attesté le 28 février 2012 que la surface était 106,77 m2 et non 120 m2 ;

— que la SARL DELTA IMMOBILIER qui a annoncé dans ses documents commerciaux et mentionné dans le compromis de vente une surface habitable manifestement mensongère a commis une faute de nature contractuelle dans ses relations avec M^me X ;

— que son préjudice doit être évalué sur la base de la différence entre la surface mensongère (120 m2) et la surface habitable (106,77 m2) , soit 13, 23 m2 multiplié par le prix moyen du m2 d’une maison dans la région de LORRIS (1372 euros) , à 18.151, 56 euros.

La SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS a relevé appel le 20 novembre 2014 de ce jugement.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile , ont été déposées :

— le 7 octobre 2015 par l’appelante,

— le 14 octobre 2015 par l’intimée.

La société appelante sollicite la réformation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter M^me B X de ses demandes et subsidiairement, de limiter son indemnisation à la somme de 13.859 euros, de rejeter son appel incident et de la condamner à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP LAVAL- Z, en application de l’article 699 du code de procédure civile .

Elle fait valoir que M^me X ne démontre pas que la surface de la maison d’habitation acquise par elle a eu une importance prépondérante, qu’elle y a vécu pendant deux ans sans se préoccuper de sa superficie, et bien d’autres critères comme son agencement , sa situation favorable et la présence d’un jardin arboré ayant pu influencer sa décision.

Elle soutient que la fiche de présentation du bien versé aux débats est un document non contractuel, que l’acte authentique, seul document contractuel pouvant être pris en compte, ne comporte aucune mention de surface, que l’acquéreur a , au moment de la réitération de la vente, accepté une clause de non garantie, notamment de contenance, sans faire d’observation, qu’aucune disposition légale n’impose l’établissement d’un métré s’agissant d’une maison individuelle non soumise au statut de la copropriété, que la surface habitable pour une maison ne se définit pas par référence à la loi Carrez , ce qui relativise de beaucoup l’écart existant et que dès lors aucune manquement ne peut lui être imputé.

Elle fait valoir en outre que l’article L. 121-1 du code de la consommation sur lequel M^me X fonde son action en cause d’appel est un texte d’incrimination pénale définissant l’infraction de pratique commerciale trompeuse , qui n’est pas constituée.

Subsidiairement, sur le préjudice invoqué par M^me X, elle expose que les estimations de surface sur lesquelles se fonde celle-ci ont été réalisées de manière non contradictoire et ne peuvent lui être opposées, qu’en outre les dispositions de la loi Carrez ne sont pas applicables à la vente de maison individuelle, que si l’on retient une valeur du m2 de 1372 € , M^me X aurait dû acheter son bien pour un prix de 1372€ X 106, 77 m2 , soit 146.488, 44 €; qu’ayant acheté le bien au prix de 125.700 euros , son préjudice est inexistant.

Elle souligne encore que par principe, la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la surface convenue ne constitue pas , par elle même, un préjudice indemnisable , que le préjudice de l’acquéreur en lien avec la faute invoquée ne pourrait s’analyser que comme une perte de chance de négocier un prix d’achat inférieur à celui convenu, indemnisable à hauteur de 13.859 euros , correspondant à la différence entre le prix payé 125.700 euros (soit pour 120 m2 annoncés un prix au mètre carré de 1047, 50 €) et le prix qui aurait dû être payé 111.841 € (1047, 50 € X 106, 77).

M^me B X conclut au débouté de la SARL DELTA IMMOBILIER LORRIS de son appel et demande à la cour, au visa de l’article L. 121-1 du code de la consommation, et subsidiairement de l’article L. 111-1 du même code, de dire que la superficie fait partie des caractéristiques d’un bien immobilier, de constater que l’indication par l’agence DELTA IMMOBILIER d’une superficie habitable de 120 m2 à la fois dans l’annonce du bien à vendre et dans le compromis de vente est fausse ou de nature à induire en erreur.

Elle sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a limité à la somme de 18.151 , 56 euros le montant du préjudice financier qu’elle a subi et demande à la cour de condamner la société DELTA IMMOBILIER à lui payer la somme de 46.648 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier .

Subsidiairement, elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la dite société à payer la somme de 18.151, 56 euros en réparation de son préjudice financier.

Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la société appelante à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BOURGON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile .

Elle fait valoir que lorsqu’elle a voulu remettre la maison en vente elle a découvert que la superficie n’était pas de 120 m2 mais de 86 m2, selon la loi Carrez et de 106, 77 m2 hors loi Carrez.

Elle indique fonder ses demandes sur l’article L. 121-1 du code de la consommation qui réprime l’infraction de pratique commerciale trompeuse et subsidiairement sur l’obligation d’information précontractuelle de l’article L. 111-1 du même code.

Elle souligne que dans le domaine de la vente immobilière, la surface d’une maison fait partie des caractéristiques essentielles du bien vendu, que l’annonce de l’agence DELTA IMMOBILIER LORRIS à laquelle elle a répondu porte mention d’une superficie totalement erronée de 120 m2, qu’il importe peu de rechercher si la surface a été ou non un élément déterminant de l’achat , qu’en mentionnant dans son annonce une superficie erronée de 120 m2 au lieu de 86 m2 Loi Carrez ou 106 m2 hors Loi Carrez, l’agence immobilière a commis une pratique commerciale trompeuse, d’autant que la surface de 120 m2 figure également sur le compromis de vente qui est un document contractuel , ce qui lui a causé un préjudice dont elle est fondée à demander réparation dans le cadre d’une action civile.

Concernant le préjudice , elle souligne que les évaluations de surface émanent pour l’une de l’entreprise de diagnostics immobiliers BC2E et pour l’autre de la société GEOMEXPERT , organismes tous deux agréés, dont le mesurage ne peut sérieusement être mis en cause.

Elle expose que le prix moyen du m2 dans la région de LORRIS est de manière constante de 1372 € depuis 2010 , que M^me X avait obtenu un prix de vente à la baisse en raison d’un grand nombre de travaux à prévoir : menuiseries extérieures vétustes, plomberie à refaire etc.

Elle considère que son préjudice doit être apprécié par application du prix au m2 de 1372 € à la superficie manquante par rapport à celle annoncée, soit 34 m2, selon la surface loi carrez, et doit être évalué à la somme de 46.648 € (A) et subsidiairement, si l’on retient la surface hors loi Carrez , soit 13, 23 m2, à 18.151, 56 (1372X 13, 23) euros .

Si la cour retenait un préjudice constitué d’une perte de chance , elle fait valoir que le préjudice consécutif à la perte de chance de ne pas contracter l’achat de la maison est réel et ne saurait être inférieur à 18.000 euros.

La procédure a été clôturée le 22 octobre 2015.

SUR QUOI, LA COUR :

Sur la responsabilité de la société DELTA IMMOBILIER :

Attendu , dès lors qu’il n’y a pas eu de poursuites pénales sur le fondement de l’article L. 121-1 du code de la consommation pour pratique commerciale trompeuse, qu’il appartient au demandeur à l’action engagée devant une juridiction civile, d’établir l’existence des éléments nécessaires à la mise en oeuvre de la responsabilité civile du professionnel ;

Attendu que l’agent immobilier est tenu d’éclairer les parties aux conventions conclues par son intermédiaire ; que son devoir d’information et de conseil lui impose en particulier de veiller à la correcte désignation des éléments susceptibles d’influer sur le consentement des parties ;

Attendu qu’il est établi en l’espèce que M^me X a acquis en janvier 2010, par l’intermédiaire de la société DELTA IMMOBILIER , une maison individuelle présentée dans l’annonce commerciale de cette agence immobilière comme ayant une surface habitable de 120 m2 ;

Que l’ entreprise BC2E, contactée par M^me X en vue de la revente de son bien et dont le tribunal a relevé sans être sérieusement contredit qu’elle disposait d’un certificat de compétences en matière de diagnostics immobiliers, a attesté le 28 février 2012 que la surface habitable était de 106, 77 m 2 et non de 120 m2 , ce que la société DELTA IMMOBILIER ne conteste pas utilement ;

Attendu que si l’indication d’une surface dans la fiche de présentation du bien, destinée à sa commercialisation, est dépourvue de valeur contractuelle, une telle précision n’étant pas obligatoire pour une maison individuelle, il en va différemment lorsque cette précision a été reportée dans le compromis de vente signé entre les parties, ce qui est le cas en l’espèce , puisque le compromis de vente signé le 30 janvier 2010 par M^me X indique sur la 'désignation du bien’ qu’il s’agit d’une 'maison de 5 pièce(s), d’une surface de 120 m2' ;

Qu’il est établi que c’est bien l’agence immobilière qui a assuré la rédaction de ce compromis, de sorte que connaissant cet élément , il lui incombait d’exercer son devoir d’information sur cet élément substantiel dans l’accord des parties sur la chose et le prix ; que la circonstance que l’acte authentique qui a été rédigé postérieurement par le notaire ne comporte aucune indication de surface ne dispensait pas l’agent immobilier de son devoir d’information à l’égard de l’acquéreur ;

Qu’en ne vérifiant pas l’exactitude de la surface qu’elle a mentionnée dans le compromis de vente, la société DELTA IMMOBILIER a commis une faute qui engage sa responsabilité ;

Sur le préjudice :

Attendu que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que, mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ;

Attendu qu’en l’espèce, étant justement rappelé que les dispositions de la loi CARREZ ne sont pas applicables à la vente de maison individuelle , il n’est pas certain, compte tenu du prix moyen au mètre carré d’une maison dans la région de LORRIS entre 2010 et 2012 que les parties s’accordent à voir fixer à 1372 €, que M^me X aurait renoncé à acquérir le bien litigieux si elle avait connu la surface réelle de la maison, dès lors qu’il est établi que M^me X a acquis le bien à un prix très en dessous du prix moyen du marché (125 700 €), les travaux invoqués par elle pour justifier la baisse du prix étant essentiellement des travaux d’embellissement ;

Que pour autant, son préjudice n’est pas inexistant, puisque M^me X , si elle avait été informée de cette différence de surface qui est conséquente (13,23 m2), aurait incontestablement pu négocier un prix d’achat d’un montant inférieur à celui convenu ;

Qu’il s’ensuit que la perte de chance subie par cette dernière est réelle et doit être indemnisée , conformément à la proposition subsidiaire de l’appelante, telle que ci-dessus détaillée, à la somme de 13 859 euros ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu à application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’intimée, qui succombe en son appel incident, supportera seule la charge des dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL DELTA IMMOBILIER à payer à M^me B X la somme de 18 151, 56 euros , à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ,

STATUANT à nouveau,

CONDAMNE la SARL DELTA IMMOBILIER à payer à M^me B X la somme de 13 859 euros , à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance qu’elle a subie du fait du manquement de ladite société ,

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions,

DEBOUTE M^me B X de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me B X aux dépens de l’appel,

ACCORDE à la SCP LAVAL – Z le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT