COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 14 SEPTEMBRE 2017

N° 2017/ 426

Rôle N° 16/14483

SAS GT CAPITAL

C/

Z A

Grosse délivrée

le :

à :

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

M^e Philippe- laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 Juillet 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00015.

APPELANTE

SAS GT CAPITAL immatriculée au RCS sous le N° 383 969 805, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Véronique GIULIERI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Z A prise en la personne de son président en exercice domicilié es-qualité audit siège sis, […]

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Jean-Marc ANTOGNETTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Juin 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2017,

Signé par M^me Sylvie PEREZ, Conseillère, pour la Présidente empêchée et M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon bail commercial en date du 14 mars 2006, la SAS GT Capital a donné en location à la SAS A, divers locaux constitués de 7 lots 503, 504, 506, 507, 508, 509 et 301(et non 203 comme indiqué dans le bail, lots auxquels s’ajoute le lot 505 selon l’état de répartition que le bailleur a fait dresser), situés […], à Nice, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er avril 2006 moyennant un loyer annuel de 150.424,50 euros TTC, à usage exclusif de commerce de détail alimentaire, alimentation de fruits et légumes. Il s’agira pour faciliter la discussion, de dénommer ce bail, le bail n°1.

Le même jour, les parties ont signé un second bail, portant sur les lots 510 et 511 en rez-de-chaussée d’un immeuble situé […], à Nice, formant avec les lots du précédent bail, un même fonds de commerce, l’activité exclusive prévue au bail étant celle d’alimentation générale-point chaud, ce pour une durée de neuf ans, à compter du 13 mars 2006, moyennant un loyer annuel de 126.274,87 euros TTC. Il s’agira du bail n°2.

Ces lots constituent un fonds de commerce exploité sous l’enseigne 'SPAR'.

Considérant que par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer avait augmenté de plus de 25% depuis la date de conclusion du premier bail, la locataire a, sur le fondement de l’article L. 145-39 du

Code commerce, sollicité le 1^er avril 2012, la révision du loyer pour le bail n°1, à la somme annuelle de 40 000 euros H.T. et pour le bail n°2, à celle 30.000 euros H.T.par an, comme correspondant à la valeur locative.

Par deux jugements avant dire droit en date du 4 décembre 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice, rejetant la demande de jonction des deux procédures au motif notamment de l’absence d’identité de destination des deux baux et de superficies distinctes, a, en considération d’un loyer annuel porté par le jeu de la clause d’échelle mobile à la somme de 159 824 euros H.T. pour le bail n°1 et 134.165 euros H.T. pour le bail n°2, constaté l’augmentation du loyer de plus d’un quart par rapport au loyer initial, et a ordonné une expertise afin de fixer la valeur locative du prix du bail au 1^er avril 2012, date de la demande de révision.

L’expert judiciaire, M. X, a conclu à une valeur locative de :

-130.600 euros par an hors taxes et hors charges pour le bail n°1 et à un loyer chiffré selon la variation indiciaire à 159.824,22 euros H.T. H.C.,

—  66 400 euros par an hors taxes et hors charges pour le bail n°2 et à un loyer chiffré selon la variation indiciaire à 135,436,26 euros H.T. H.C.

Par jugements distincts en date du 20 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux a fixé le prix du :

— bail nº 1, à la somme annuelle de 73. 242 euros hors taxes et hors charges,

— bail nº 2, à celle annuelle de 36.621 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1^er avril 2012, ce bénéfice l’exécution provisoire.

La SAS GT Capital a relevé appel de ces deux jugements.

La cour a joint les deux dossiers.

Vu les conclusions déposées et signifiées le 25 janvier 2017 par le la SAS GT Capital ;

Vu les conclusions déposées et notifiées le 29 novembre 2016 par la SAS A ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le fonds de commerce de la locataire est exploité en rez-de-chaussée d’un immeuble de quatre étages.

La façade sur rue de la supérette présente un linéaire total de 17 mètres sur une hauteur de 3,80 mètres et comportent plusieurs stores banne abritant des présentoirs de fruits et légumes.

Deux portes automatiques situées sur la rue Maccarani constituent l’entrée et la sortie de la supérette.

Le magasin, outre les locaux techniques, dispose d’un point chaud, d’un espace fruits et légumes et d’une zone à usage de vente en libre-service, avec une dernière pièce située au fond de la supérette, dédiée aux boissons, pièce surélevée par rapport au niveau de la rue et à laquelle on accède par quatre marches ou une rampe.

Cette description des locaux est complétée par le rapport de l’expert amiable de la locataire, M. Y, qui mentionne que les deux surfaces de vente sont séparées par un mur porteur occupant l’espace et que deux autres surfaces de vente sont occultées par des piliers, constatations qui se retrouvent sur les photographies prises par l’expert judiciaire

Ce dernier a indiqué que les locaux se trouvent dans la portion du centre-ville située entre la place Grimaldi et la zone piétonne, […], qu’il s’agit d’un secteur animé et que la zone piétonne bénéficie d’un flux constant de chalands avec une clientèle aussi bien locale que touristique et internationale, ajoutant que la place Grimaldi accueille en partie sud plusieurs restaurants avec terrasse donnant sur la place et un parking public de 300 places à l’espace Grimaldi.

1. Surface pondérée :

Retenant le caractère indivisible du fonds de commerce exploité aux termes de deux baux distincts, l’expert judiciaire a relevé que la surface de vente totale étant supérieure à 300 m², la pondération des surfaces serait donc effectuée au regard de la grille applicable concernant les magasins de cette superficie, sans égard à l’utilité de chaque partie du local, de sorte qu’il a été justement retenu un coefficient uniforme de 1 et pour les réserves, laboratoire, préparation, un coefficient de 0,5.

La locataire fait état de l’absence de commodité des lieux du fait de la présence de murs porteurs séparant les surfaces de vente, de nombreux piliers, de quatre marches dans le magasin pour accéder à une zone de vente, de passages étroits, tous éléments qui selon elle justifie l’application d’un correctif d’ensemble.

Sur ces observations, l’expert judiciaire a répondu qu’il n’appliquait pas de correctif d’ensemble dans la mesure où les caractéristiques des locaux ont été traduites par l’application d’une pondération pour chaque partie du local et a retenu à titre de surface pondérée pour le bail nº 1, de 290 m² et pour le bail nº 2, de 145 m².

Or, comme indiqué ci-dessus, l’expert, faisant application de la grille de pondération des locaux de 300 à 1500 m² de surface de vente a appliqué un coefficient de pondération uniforme sans distinguer les différentes zones des dites surfaces.

Au regard des éléments avancés par la locataire permettant de se convaincre de l’absence de commodité des locaux, il sera fait application d’un coefficient d’adaptation de 0,95 soit, pour le bail nº 1, une surface pondérée de 275,31 m², arrondie à 275 m² et pour le bail nº 2, une surface pondérée de 137,68 m², arrondie à 138 m² soit un total de 413 m².

2. Éléments de comparaison:

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du Code commerce, les loyers de référence, pour être significatifs, doivent être pris à proximité du local considéré et concerner des locaux équivalents, au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité, hors la référence aux obligations respectives des parties résultant des clauses du bail telles que prévues à l’article suivant.

Le bailleur reproche au premier juge d’avoir retenu la référence relative à une supérette alimentaire à l’enseigne 'U', anciennement établissement Schlecker, dont la locataire a obtenu et produit le bail suite à l’expertise, référence écartée par l’expert faute de données suffisantes.

Aucun élément ne justifie que cette référence soit écartée des débats dès lors que la rectification opérée par le bailleur quant à la réactualisation du loyer de cette référence (131.808 euros) et s’agissant d’une boutique de plus de 300 m², à la pondération des surfaces, 563 m² majorée d’un coefficient de 20 % pour non-proportionnalité des surfaces, permet d’établir un prix de comparaison de 281 euros.

Il s’agit là de la seule référence relative à un commerce ayant une activité commerciale identique que celle exercée par la SAS A dans les locaux dont s’agit.

La locataire se prévaut également d’un autre terme de comparaison qui est une petite supérette à l’enseigne 'U Express', située au 1, rue Maccarani, référence qui ne saurait être écartée au motif que l’exploitant est en location-gérance, l’exigence d’équivalence des locaux s’appréciant au regard de leurs caractéristiques, de leur destination et des facteurs locaux de commercialité, peu important leur mode d’exploitation.

L’expert judiciaire a, dans son pré-rapport, retenu pour ce local une valeur locative de 284 euros du m² pondéré annuel.

3. Valeur locative :

Au regard des développements qui précèdent, le prix moyen au m² pondéré annuel est établi comme suit : (281 € + 284 €)/ 2 = 282,50 euros.

Ainsi au regard des surfaces pondérées telles que retenues ci-dessus, il convient de fixer la valeur locative pour chacun des baux comme suit :

— pour le bail nº 1, à la somme de 77.687,50 euros ;

— pour le bail nº 2, à la somme de 38.985 euros .

Après application des coefficients de minoration retenus à bon droit par le premier juge au titre des réparations locatives imposées à la locataire et au titre de la taxe foncière mise à la charge de cette dernière, il y a lieu de fixer comme suit la valeur locative au 1^er avril 2012 :

— bail nº 1, à la somme de 63.703,75 euros, arrondie à 63.704 euros ;

— bail nº 2, à la somme de 31.967,70 euros, arrondie à la somme de 31.968 euros.

Les jugements déférés seront en conséquence de quoi réformés quant au montant de la valeur locative.

4. Demandes accessoires :

Les intérêts sur le différentiel de loyers seront dus à compter du 4 septembre 2013, au fur et à mesure des échéances contractuelles du bail.

Il y a lieu de condamner la SAS GT Capital au paiement de la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,

Réforme les jugements entrepris saufs sur la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

Fixe le loyer révisé des locaux constitués des lots 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509 et 301, parties d’un immeuble situé […], à Nice, objets d’un bail du 14 mars 2006 à effet du 1^er avril 2006, à la somme de 63.704 euros ;

Fixe le loyer révisé des locaux constitués des lots 510 et 511, parties d’un immeuble situé […], à Nice, objets d’un bail du 14 mars 2006 à effet du 13 mars 2006, à la somme de 31.968 euros ;

Dit que les intérêts sur le différentiel de loyers seront dus à compter du 4 septembre 2013, au fur et à mesure des échéances contractuelles du bail ;

Condamne la SAS GT Capital à payer à la SAS A la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SAS GT Capital aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

LA GREFFIÈRE, P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,