COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/07/2017

M^e Y

SCP E – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 03 JUILLET 2017

N° : – N° RG : 15/02591

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal d’Instance d’ORLEANS en date du 12

Mai 2015

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 167979512830

Madame A B épouse X

XXX

XXX

représentée par M^e Y, avocat au barreau d’ORLEANS substitué par M^e GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 169441765229

SARL HAPHIL IMMOBILIER

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e E de la SCP E – FIRKOWSKI, avocat postulant inscrit au barreau d’ORLEANS, et ayant pour avocat plaidant M^e RAISON, avocat inscrit au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 10 Juillet 2015.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 08-09-2016

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 04 Avril 2017, à 14 heures, devant Madame RENAULT-MALIGNAC, Magistrat Rapporteur, par application des articles 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

• Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, Président de chambre,

• Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 03 JUILLET 2017 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS , DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS:

Suivant mandat général de gestion immobilière en date du 30 mai 2012, M^me A X a confié à la SARL HAPHIL IMMOBILIER la gestion locative d’un immeuble situé XXX à ORLEANS.

Reprochant à son mandataire des manquements dans la gestion de la location de ce bien, M^me X a attrait la société HAPHIL IMMOBILIER devant le tribunal d’instance d’ORLEANS pour la voir condamner au paiement des sommes de 3316, 41 € au titre des loyers de janvier à juillet après le départ des locataires, de 500 € pour diffamation et 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à l’établissement à ses frais de l’état des lieux de sortie par constat d’huissier de justice , à prendre en charge les frais de travaux de remise en état du bien et à rembourser les loyers jusqu’à la remise matérielle du bien.

Par jugement en date du 12 mai 2015, le tribunal d’instance a débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes , débouté la société HAPHIL IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts , dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

M^me X a relevé appel de ce jugement le 10 juillet 2015.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile, ont été déposées :

— le 3 février 2016 par l’appelante,

— le 8 décembre 2015 par l’intimée.

M^me X poursuit l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la société HAPHIL IMMOBILIER à lui payer:

— la somme de 9.596, 80 euros au titre des loyers perdus au départ du locataire jusqu’à la nouvelle location,

— le coût de la remise en état des lieux compte tenu de l’impossibilité de se retourner contre les locataires et du fait de l’impossibilité d’exploiter l’état des lieux établi par l’agence HAPHIL , soit 3460 euros,

—  1000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral lié à la diffamation auprès des services de la Mairie et de la conciliatrice,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les entiers dépens de première instance et d’appel et accorder à la SCP Y le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile

et débouter l’agence HAPHIL de son appel incident et de toutes ses demandes.

La société HAPHIL IMMOBILIER conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M^me X de toutes ses demandes à son encontre et subsidiairement, demande à la cour de constater que le seul préjudice indemnisable correspondrait à la simple perte de chance d’avoir pu relouer son bien pendant trois mois. En toute hypothèse, elle conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes d’indemnisation pour procédure abusive, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens. Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner M^me X à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive , celle de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP E F.

La procédure a été clôturée le 13 octobre 2016.

SUR QUOI, LA COUR:

sur la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier:

Attendu qu’il résulte des éléments de la cause que par contrat en date du 30 mai 2012, M^me X a donné mandat général de gestion immobilière à la société HAPHIL IMMOBILIER concernant un immeuble locatif situé XXX et XXX à ORLEANS ; que le contrat prévoyait notamment que le mandataire devait 'gérer le bien désigné, le louer aux prix , charges , durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous les baux de location , les renouveler , les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états de lieux';

Qu’un contrat de location a été établi le 29 juin 2012 par le mandataire entre M^me X, d’une part, et M C D et M^me Z , d’autre part, ceux-ci ayant déjà signé un précédent contrat de bail avec M^me X pour le même logement depuis le 4 décembre 2010 de sorte qu’aucun nouveau constat d’état des lieux d’entrée n’a été dressé ; que les locataires ont donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 11 décembre 2013 par l’agence mandataire en se prévalant du délai de préavis réduit d’un mois pour cause de perception du RSA, en en justifiant ;

Attendu que M^me X reproche à la société HAPHIL IMMOBILIER plusieurs fautes de gestion qui l’ont, selon elle, empêché de reprendre possession du logement litigieux avant le mois de juillet 2015 ; qu’elle invoque en particulier un défaut d’information au sujet du départ des locataires ainsi qu’une faute au niveau de l’état des lieux de sortie ;

Attendu que la société HAPHIL IMMOBILIER soutient être toujours restée en contact avec sa mandante qui , selon elle, était parfaitement informée du départ des locataires et indique qu’un état de lieux a été dressé contradictoirement avec les locataires le 13 décembre 2013 ;

Attendu qu’il appartient au mandataire d’établir qu’il a rempli les obligations contractuelles qui étaient les siennes ;

Que le mandataire est présumé en faute, sauf cas fortuit, du seul fait de l’inexécution de son mandat mais en cas de mauvaise exécution, il appartient au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire ;

Qu’en l’espèce, la société HAPHIL IMMOBILIER ne démontre pas avoir correctement informé M^me X du départ de son locataire à la fin de l’année 2013; qu’en effet, il n’est pas justifié qu’elle ait répondu aux nombreux mails de sa mandante demandant des informations à ce sujet; que l’installation sur l’immeuble à l’initiative de la bailleresse d’un panneau publicitaire indiquant la disponibilité de l’appartement, renvoyant à un site de location entre particuliers , ne pouvait dispenser la mandataire de satisfaire à son obligation d’information à l’égard de sa mandante;

Que l’appelante fait justement valoir que ce n’est que par la lettre recommandée du 10 avril 2014 qu’elle a été informée du congé délivré par ses locataires, de son motif ainsi que de la date à laquelle le bail a pris fin ;

Attendu , en revanche, que la société HAPHIL IMMOBILIER justifie qu’après réception du congé donné par le locataire, un état de lieux de sortie contradictoire a été établi le 13 décembre 2013 , avec restitution des clés par les locataires à cette date , de sorte que c’est avec raison qu’elle s’est opposée à ce qu’un nouvel état des lieux soit effectué par huissier de justice , lequel n’était justifié ni par les termes du mandat ni par ceux du bail et n’aurait en tout état de cause pas été contradictoire à l’égard du locataire ;

Que dans sa lettre du 10 avril 2014, la société HAPHIL IMMOBILIER indiquait clairement à M^me X qu’elle mettait les clés de l’immeuble, restituées par M. C D, à sa disposition ;

Que le fait que celle-ci ne soit pas venue récupérer les clés du bien avant juillet 2015 n’est pas imputable à la société HAPHIL IMMOBILIER et cette dernière ne peut être tenue pour responsable de la vacance du logement litigieux au delà du 10 avril 2014 ;

Que les critiques formées par l’appelante concernant l’état de lieux de sortie établi par la mandataire ne sont de plus pas fondées; que cet état des lieux n’est en rien sommaire ni fantaisiste et il n’existe en réalité pas de contradiction entre le bon état global des éléments d’équipement décrits (meubles, hotte, évier, douche, lavabo et WC) , l’état moyen des différentes pièces (séjour, pièce sous pente) et les observations générales sur la surface réelle totale du bien, sa disposition , les insuffisances de ses éléments de confort et de sécurité et le constat général que l’appartement a été rendu en état d’usage aussi propre que possible par le locataire ;

Que ce constat ne mettant en évidence aucun manquement du locataire à ses obligations ni aucune dégradation mais un état normal d’usage après trois années de location d’un bien , certes en bon état à l’entrée dans les lieux en 2010, mais remis à neuf plus de dix ans auparavant en 2003, le mandataire n’a pas failli à ses obligations en n’en référant pas immédiatement à sa mandante;

Que M^me X ne peut donc prétendre, sur la base d’un état des lieux établi plus de 18 mois après le départ du locataire, qu’une remise en état des lieux s’imposait et en tenir pour responsable l’agence HAPHIL IMMOBILIER ;

Qu’au vu du constat de l’état réel du bien loué dressé par cette dernière contre lequel M^me X s’offusque mais ne fournit aucun élément propre à le démentir, c’est sans méconnaître les obligations qu’elle avait contractées que la société intimée , dont le mandat ne comportait pas de clause relative à la recherche d’un nouveau locataire , a mis un terme de manière anticipée au mandat de gestion locative portant sur un bien ne répondant pas aux exigences de la réglementation sanitaire applicable, ce dont elle a avisé sa mandante dans le courrier du 10 avril 2014 ;

Que M^me X n’établit pas l’existence d’un préjudice résultant de cette résiliation anticipée qui est fondée sur des considérations valables , l’agent immobilier étant légitime à renoncer à poursuivre sa mission dans des conditions qu’il n’approuve pas ;

Qu’en définitive, seul le défaut d’information concernant le départ du locataire peut être retenu à l’encontre de la société HAPHIL IMMOBILIER ;

Que, cependant, au regard de l’état du bien immobilier et du montant du loyer mensuel pratiqué (479, 84 euros) , la perte de chance de pouvoir relouer son bien entre le 11 janvier 2014, date d’effet du préavis et le 10 avril 2014, date de la lettre l’en informant, seul préjudice qui aurait pu résulter du manquement reproché à l’agent immobilier , est parfaitement inexistante , ce d’autant que comme l’admet M^me X elle même un panneau 'à louer’ figurait sous la fenêtre du bien litigieux à cette période ;

Qu’en conséquence , faute de démonstration d’un quelconque préjudice indemnisable en relation avec une faute de l’agent immobilier, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté les demandes de M^me X au titre de la responsabilité contractuelle de ce dernier et le jugement sera confirmé sur ce point;

sur la réparation du préjudice moral:

Attendu que M^me X reproche à l’agent immobilier d’avoir dénoncé l’état du bien loué par elle aux services d’hygiène de la mairie et à la conciliatrice, agissant ainsi contre ses intérêts et lui causant un préjudice moral;

Mais attendu que la cour observe que cette dénonciation dont le caractère totalement infondé n’est pas démontré , est intervenue après la résiliation anticipée du contrat par la mandataire ; qu’elle s’inscrit dans un contexte particulier caractérisé par un climat de défiance réciproque et fait suite à la diffusion par M^me X dans une copropriété gérée par l’agence immobilière à titre de syndic d’un tract de dénigrement de son action ; que l’appelante qui a ainsi par son propre comportement largement contribué à son préjudice n’est pas fondée à en demander réparation;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de toutes ses demandes;

sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive:

Attendu que comme le premier juge l’a justement retenu, le caractère abusif de l’action engagée par M^me X est insuffisamment établi alors qu’il a été vu plus haut que l’attitude de l’agent immobilier n’a pas été toujours exemplaire à l’égard de cette dernière ;

Que le jugement sera donc encore confirmé en ce qu’il a débouté la société HAPHIL IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Attendu que compte tenu de l’issue donnée au litige, c’est avec raison que le premier juge a écarté l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Attendu , en revanche, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

Que l’ appelante qui succombe en toutes ses demandes, sera donc condamnée à verser à la société HAPHIL IMMOBILIER la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M^me A X à verser à la société HAPHIL IMMOBILIER la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

CONDAMNE M^me A X aux dépens d’appel,

ACCORDE à la SCP E F le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile .

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT