13/09/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/03718 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NEKV

SL/NB

Décision déférée du 20 Juin 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 1118004418)

(Mme. X)

E Y

C D épouse Y

C/

SARL VLMC

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTS

Monsieur E Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Pascal BUGIS de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de CASTRES

Madame C D épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal BUGIS de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de CASTRES

INTIMEE

SARL VLMC, exerçant sous l’enseigne BOOSTER IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. ROUGER, président

A-M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :

Selon mandat sans exclusivité n°5366 du 26 juillet 2018, M. E Y et M^me C D, son épouse, ont confié à la Sarl Vlmc, exerçant sous le nom commercial Booster Immobilier, la vente de leur bien immobilier à usage d’habitation, situé […] à […], moyennant un prix de vente de 134.375 ' incluant la rémunération du mandataire de 9.375 ', soit un prix net vendeur de 125.000 '. La durée du mandat était de trois mois renouvelables, dans la limite d’une durée totale d’un an, sauf dénonciation par lettre recommandée avec préavis de 15 jours au moins.

Le 24 août 2018, le mandataire transmettait aux vendeurs l’offre d’un acquéreur, M. Z, au prix de 125.000 ', frais d’agence inclus, soit un prix net vendeur de 117.000 '. La rémunération du mandataire était de 8.000 '.

Les vendeurs ont accepté cette offre d’achat, avant de revenir sur leur décision.

Ils ont ultérieurement vendu leur bien à un autre acquéreur, sans l’intermédiaire de la société Vlmc.

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2018, la Sarl Vlmc, exerçant sous le nom commercial Booster Immobilier, a fait assigner M. et M^me Y devant le tribunal d’instance de Toulouse afin d’obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes, au titre notamment de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement contradictoire du 20 juin 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a :

— condamné solidairement M. et M^me Y à payer à la Sarl Vlmc, exerçant sous le nom commercial Booster Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.000 ', à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande présentée par la Sarl Vlmc, exerçant sous le nom commercial Booster Immobilier, en réparation de l’atteinte à son image,

— condamné M. et M^me Y à payer à la Sarl Vlmc, exerçant sous le nom commercial Booster Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 800 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. et M^me Y aux entiers dépens,

— autorisé l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les époux Y avaient accepté la proposition d’achat de M. Z pour un montant de 117.000 ' net vendeur ; que les erreurs alléguées par les époux Y sur la proposition d’achat ne remettaient pas en cause la validité de leur acceptation de la proposition d’achat, de sorte qu’ils avaient commis une faute en revenant postérieurement sur cette acceptation ; qu’ils s’étaient engagés à vendre leur bien aux prix et conditions proposées par l’acquéreur présenté par le mandataire ; qu’ils avaient également commis une faute en n’informant pas le mandataire de la vente postérieure du bien, sans son intervention.

Il a estimé que l’agent immobilier avait subi un préjudice consistant en la perte de chance de percevoir la commission, mais qu’en revanche, il ne justifiait pas de l’atteinte à son image.

Par déclaration du 5 août 2019, M. et M^me Y ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de

4.000 ' à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 800 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 26 mai 2020, M. et M^me Y, appelants, demandent à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a prononcé condamnation à leur encontre,

— débouter en conséquence la Sarl Vlmc de l’intégralité de ses prétentions initiales,

— la débouter de son appel incident,

— la condamner à restitution de la somme de 4.800 ' versée au titre de l’exécution provisoire,

— accueillant leur demande reconventionnelle, condamner la Sarl Vlmc à 10.000 ' de dommages et

intérêts en réparation pour manquement à son obligation de conseil et d’information,

— la condamner à 2.000 ' de dommages sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Ils font valoir que le mandat de vente est du 26 juillet 2018 ; que la proposition d’achat faisait suite à une visite organisée par l’agent immobilier du 21 avril 2018, que cette proposition était datée du 24 janvier 2018, qu’elle ne contenait pas par ailleurs les éléments essentiels que sont les numéros de lots à vendre ainsi que l’identité des vendeurs ; qu’à supposer que cette proposition d’achat soit considérée comme postérieure au mandat, les conditions financières de la vente n’étaient pas identiques dans le mandat et dans l’offre d’achat ; qu’il s’agissait d’un élément essentiel du mandat conféré, et qu’en conséquence l’agent immobilier n’était pas détenteur d’un mandat écrit préalable à la notification de la proposition d’achat ; que ceci était une cause de nullité relative du mandat, dont ils étaient fondés à se prévaloir en tant que principaux intéressés à la vente, d’autant que la diminution du prix leur faisait grief.

Ils estiment n’avoir pas commis de faute causant un préjudice à l’agent immobilier, car l’absence d’exclusivité ne leur interdisait pas d’avoir recours aux services d’une autre agence immobilière ; que l’absence de proposition d’achat aux conditions souhaitées par eux exclut que la Sarl Vlmc puisse se prévaloir d’un quelconque préjudice.

Ils soutiennent que l’agent immobilier a manqué à son obligation de conseil et d’information en n’attirant pas leur attention sur les caractéristiques de leur engagement ; que la 'proposition d’achat’ était incomplète, inexacte, en partie illisible et ne précisait pas les éléments essentiels (numéros de lots et leur description, case vendeur 'Madame’ non cochée, identité vendeur, et le prix net vendeur ; que la procuration et le compromis de vente comportaient également des imprécisions et omissions ; que notamment il manquait dans le compromis de vente une condition suspensive sur le congé pour vente ; qu’en effet, le prix de l’offre d’achat étant inférieur à celui proposé au locataire dans le congé pour vente, le locataire devait à nouveau être sollicité pour savoir s’il était acheteur au nouveau prix ; qu’ils n’avaient commis aucune faute en refusant de signer des documents incorrects, et que les manquements de l’agent immobilier justifiaient l’octroi à leur profit de dommages et intérêts. Ils indiquent que leur demande de dommages et intérêts est recevable comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions soumises au premier juge, car ils ont largement pointé le comportement fautif de l’agent immobilier en première instance. Ils ajoutent que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 7 février 2020, la Sarl Vlmc exerçant sous l’enseigne Booster immobilier, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 56 du Code de procédure civile, 1103, 1104, 1231-1 du Code civil et des dispositions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a considéré que M. et M^me Y avaient manqué à leurs obligations contractuelles,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* limité son préjudice à la somme de 4.000 ' et condamné les consorts Y à payer cette somme,

* rejeté la demande au titre de l’atteinte à l’image,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et M^me Y à lui payer la somme de 8.000 ' en réparation de son préjudice,

— condamner M. et M^me Y à lui verser la somme de 500 ' à titre de dommages-intérêts en réparation de l’atteinte portée à son image,

Sur la demande nouvelle de condamnation à son égard à 10.000 ' :

— constater que les consorts Y formulent une demande nouvelle de condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 ' pour manquement à l’obligation de conseil et d’information,

— dire que cette demande est une demande nouvelle irrecevable en appel,

Subsidiairement, si par extraordinaire, la Cour considérait qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle :

— constater qu’elle n’a commis aucun manquement à l’obligation de conseil et d’information,

— rejeter la demande de M. et M^me Y,

— condamner M. et M^me Y à lui verser la somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indique que l’appartement a été visité par M. Z, non le 21 avril 2018, mais le 21 août 2018 ; que l’offre est datée du 24 août 2018, et non du 24 janvier 2018 ; qu’ainsi, la date de la proposition d’achat était bien postérieure au mandat écrit. Elle soutient que la proposition de M. Z contenait toutes les informations essentielles ; qu’elle était valable ; que les vendeurs ayant accepté cette offre, ils devaient la commission à l’agent immobilier qui avait réalisé le travail d’entremise ; qu’ils ont commis une faute en contractant avec un autre acquéreur rencontré postérieurement.

Elle fait valoir qu’elle a accepté de diminuer sa commission à 8.000 ' ; qu’elle a fait toutes diligences ; que la perte de chance d’obtenir la commission était supérieure à 50%, car M. Z était un client sérieux disposant de toutes les garanties bancaires.

Elle estime avoir subi un retentissement négatif sur son image, M. Z ayant été déçu.

Elle soutient que la demande de dommages et intérêts des époux Y est irrecevable comme nouvelle ; sur le fond, elle conteste le manquement à l’obligation de conseil et d’information.

Motifs de la décision :

Sur la responsabilité des époux Y envers l’agent immobilier :

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le mandat de vente n’est qu’un mandat de recherche. Ainsi, sauf à engager sa responsabilité contractuelle envers l’agent immobilier ou son client potentiel, le vendeur peut refuser d’exécuter l’opération.

* Sur le mandat :

L’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, précise que les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

L’article 6 de cette loi prévoit que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

— les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

— les modalités de la reddition de compte ;

— les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

— les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1^er.

L’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention 'transactions sur immeubles et fonds de commerce’ ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1^er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

L’article 73 du même décret indique que le contrat précise la méthode de détermination de la rémunération de l’agent et l’identité de la partie au contrat de vente qui en aura la charge.

Ainsi l’existence d’un écrit, préalablement à toutes activités d’entremise, est une condition de validité du mandat, sanctionnée par la nullité, à défaut de laquelle l’agent ne peut prétendre à une rémunération.

En l’espèce, le mandat a été consenti le 26 juillet 2018 par M. E Y et M^me C D, son épouse, et porte sur la vente de leur bien immobilier à usage d’habitation, situé […] à […], moyennant un prix de vente de 134.375 ' incluant la rémunération du mandataire de 9.375 ', soit un prix net vendeur de 125.000 '.

La proposition d’achat mentionne le nom de l’acheteur, G Z, elle mentionne le vendeur comme étant M. Y, elle précise que le bien est un appartement 2 pièces au […], […]. Il importe peu que le numéro de lot ne soit pas précisé, la chose étant suffisamment définie.

Les dates sont difficilement lisibles, mais l’offre d’achat semble porter la date du 24/01/18. Cependant, elle semble indiquer une visite le 21/08/18. La liste des visites tenue par la Sarl Vlmc mentionne effectivement une visite de M. Z le 21 août 2018. Le 22 août 2018, l’agent immobilier a indiqué aux époux Y avoir trouvé un acquéreur au prix de

125.000 ' frais d’agence inclus, soit 117.000 ' net vendeur. Il leur a dit qu’il allait leur adresser la proposition écrite de l’acquéreur, ce qu’il a fait le 24 août 2018. Il était prévu que le compromis de vente serait rédigé au plus tard le 21/09/18.

Il apparaît qu’avec une première visite de M. Z le 21 août 2018, la date de la proposition d’achat est non pas le 24 janvier 2018, comme il semble être écrit sur le document, mais le 24 août 2018.

En conséquence, le mandat de vente du 26 juillet 2018 a bien été signé préalablement à l’émission de l’offre d’achat.

Cette offre d’achat a été faite au prix de 125.000 '. Dans un mail du 22 août 2018, l’agent immobilier précise que l’offre est d’un montant de 125.000 ' frais d’agence inclus, soit 117.000 ' net vendeur. Le lendemain, M. Y a répondu 'Merci de nous faire parvenir la proposition

117.000 ' net vendeur pour acceptation'. Les échanges de mails permettent ainsi d’établir que le prix était de 125.000 ', soit un prix net vendeur de 117.000 '. Les époux Y ont retourné l’offre d’achat avec la mention manuscrite : 'Lu et approuvé, bon pour acceptation de la proposition au prix de 125.000 ''.

Cette offre d’achat, même si elle ne mentionne que M. Y en tant que vendeur, a bien été contresignée par les deux vendeurs, M. et M^me Y.

Il y a donc eu acceptation écrite de l’offre d’achat par les vendeurs, au prix de 125.000 ', frais d’agence inclus, soit 117.000 ' net vendeur.

Le fait de baisser le prix de vente par rapport à ce qui était mentionné au mandat ne nécessitait pas la signature d’un nouveau mandat de vente. En effet, la loi du 2 janvier 1970 n’impose pas que le contrat de mandat confié à un agent immobilier fixe le prix du bien que le vendeur souhaite obtenir de la vente. Dès lors que les vendeurs ont consenti, par un écrit distinct, à une baisse du prix de vente, il doit être retenu que cette modification ne portait pas sur un élément essentiel à la validité du contrat et ne requérait donc pas l’établissement d’un nouveau mandat.

Par ailleurs, le montant de la rémunération du mandataire était également modifié, passant de 9.375 ' pour un prix net vendeur de 125.000 ', soit 7,5% du prix net vendeur, à 8.000 ' pour un prix net vendeur de

117.000 ', soit 6,84% du prix net vendeur. La rémunération était donc finalement diminuée par rapport à celle prévue dans le mandat. La diminution de la commission par rapport au mandat écrit constitue un avenant au mandat, susceptible d’une nullité relative faute d’avoir donné lieu à un écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet. Cependant, cette nullité ne peut être soulevée par les époux Y, qui bénéficient de cette baisse de la rémunération. Or, la nullité vise la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

En conséquence, les vendeurs ne peuvent pas se prévaloir de ce qu’un nouveau mandat n’a pas été signé pour entériner la baisse du prix de vente et la diminution de la rémunération du mandataire pour échapper à leurs obligations contractuelles.

* sur le manquement contractuel

Le mandat de vente prévoit que le mandant s’oblige à signer tout compromis avec le futur acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire. Il s’engage à ratifier la vente à tout acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire aux conditions, prix et charges précisés par ce mandat. Au cas où le mandant vendrait sans intervention du mandataire, celui-ci n’aurait droit à aucune indemnité. Le mandant s’oblige cependant à l’en informer sans délai, en lui précisant les nom et adresse de l’acquéreur.

Le 28 août 2018, M. et M^me Y ont indiqué qu’ils ne souhaitaient pas donner suite à la vente. L’agent immobilier soutient que ce faisant, ils ont engagé leur responsabilité contractuelle envers lui.

Estimant qu’ils n’ont pas commis de faute, les époux Y soutiennent que la procuration et la promesse de vente transmis par le mandataire étaient imprécises et incomplètes (erreur sur le prénom du vendeur, adresse vendeur fausse). Cependant, ils n’ont pas demandé à ce que ces actes soient corrigés, ce qui était pourtant possible avant leur signature.

Ils ajoutent que dans le compromis de vente, il manquait une condition suspensive sur le congé pour vente, le locataire du bien devant être à nouveau sollicité pour savoir s’il était acheteur au nouveau prix.

Au regard des dispositions de l’article 15 II 2 de la loi n°89-62 du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le compromis de vente prévoyait que les biens étaient vendus libres de toute location ou occupation. Il était précisé que le bien était loué à H B et qu’un congé pour vendre lui avait été adressé, par voie extrajudiciaire le 13 novembre 2017 avec congé pour le 21 mai 2018 ; que M^me B n’avait pas exercé son droit de préférence dans les deux premiers mois du délai de préavis.

Au regard des dispositions de l’article 15 II 4 de cette loi, si le bien est vendu à un tiers à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que celui prévu dans le congé valant offre de vente, le locataire n’ayant pas accepté cette offre a la faculté de se substituer à l’acquéreur pendant le délai d’un mois à compter de la notification du contrat de vente. Cette notification est imposée à peine de nullité de la vente. Elle vaut offre de vente au profit du locataire et est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

Dès lors, aucune condition suspensive ne devait être prévue au compromis de vente. La locataire se verrait notifier par le bailleur ou par le notaire l’acte de vente avec le prix plus avantageux, et pourrait se substituer à l’acquéreur, exerçant ainsi son droit de préemption.

L’exercice du droit de préemption par son titulaire ne s’analyse pas en une annulation de la première vente suivie d’une seconde vente mais comme « une simple substitution à l’acquéreur primitif du préempteur qui doit exécuter le contrat originaire à lui préalablement notifié » et l’exercice de ce droit ne fait pas perdre sa commission à l’intermédiaire. En effet, il résulte de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 de la loi du 20 juillet 1972 que la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier, tel qu’il est conventionnellement prévue. Si, aux termes du mandat, la commission est mise à la charge du vendeur, le contrat est considéré comme étant mené à bonne fin puisque le bénéficiaire du droit de préemption se substitue à l’acquéreur initial ; il n’y a pas de rupture dans l’opération et le vendeur reste débiteur de la commission convenue.

Les époux Y n’avaient donc pas de motif légitime de ne pas signer le compromis de vente avec le client présenté par l’agent immobilier, ce qui engage à son égard leur responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil dès lors qu’il s’est consécutivement trouvé privé de la potentialité d’une commission ainsi que retenu par le premier juge.

* Sur le préjudice :

Le compromis de vente que les époux Y ont finalement refusé de signer prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires de 131.500 ' pour une durée maximum de 20 ans au profit de l’acquéreur. Il en résulte que la réalisation effective de la vente et le droit à commission prévu contractuellement au profit de l’agence immobilière à hauteur de 8.000 ' étaient sujets à aléa, de sorte que le préjudice de l’agent immobilier s’analyse en une perte de chance de percevoir la commission dont il ne peut être indemnisé qu’à hauteur de la chance effectivement perdue.

En l’espèce, il est produit une simulation de prêt, établie le 1^er septembre 2018 par la CRCAM Nord Midi Pyrénées, suite à un entretien. Elle est relative à un financement total de 136.256 ', au moyen d’un prêt de

50.000 ' sur 7 ans et d’un prêt de 86.256 ' sur 17 ans. Il était indiqué que M. Z disposait de revenus mensuels de 2.750 ', supportait des charges mensuelles de 166,66 ', n’avait pas de mensualité de crédit en cours et vivait seul. Les chances que l’acquéreur obtienne son prêt étaient donc sérieuses.

La perte de chance de réaliser effectivement la vente peut dans ces conditions être évaluée à 75%, de sorte que, infirmant partiellement le jugement entrepris sur ce point, l’indemnisation du préjudice financier subi par l’agent immobilier des suites de cette perte ressort, au regard de la commission contractuellement prévue, à 8.000 X 0,75 = 6.000 ', somme au paiement de laquelle les époux Y doivent être condamnés in solidum au profit de la Sarl Vlmc.

Sur l’atteinte à l’image :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Vlmc de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à son image, à défaut de tout élément concret et certain caractérisant une telle atteinte.

Sur le manquement par la société Vlmc au devoir de conseil et d’information :

En vertu de l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont

recevables en appel à condition qu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. De même sont recevables en appel en application de l’article 566 du code de procédure civile les demandes qui constituent l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

En l’espèce, en première instance les époux Y se sont opposés aux prétentions de la Sarl Vlmc en invoquant l’absence de nouveau mandat les engageant sur la baisse de prix et divers manquements ou imprécisions dans la présentation de l’offre, de la procuration et la rédaction du compromis soumis à leur signature par l’agent immobilier. La demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée en cause d’appel pour manquement à l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier qui n’est que l’accessoire et le complément de la défense opposée à la demande principale se trouve donc recevable.

Elle n’est en revanche pas fondée dans la mesure où d’une part, l’offre qui leur a été soumise par l’agence immobilière avec laquelle ils étaient liés par mandat écrit était claire sur l’engagement de l’acquéreur tant sur la chose et sur le prix et qu’ils l’ont acceptée sans qu’il y ait lieu à une information particulière supplémentaire de la part de l’agent immobilier, et où d’autre part ils avaient toute latitude de faire procéder aux rectifications nécessaires sur la procuration et le compromis avant apposition de leur signature. S’agissant de la condition suspensive relative au congé, elle n’était pas nécessaire, l’acte de vente au prix plus avantageux devant simplement être notifié à la locataire pour qu’elle puisse exercer son droit de préemption.

M. et M^me Y seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la Sarl Vlmc pour manquement à son devoir de conseil et d’information .

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Les époux Y parties succombantes doivent supporter in solidum les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-mêmes prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. E Y et M^me C D, son épouse, à payer à la Sarl Vlmc la somme de 4.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,

Dit que les époux Y engagent leur responsabilité contractuelle à l’égard de la Sarl Vlmc ;

Condamne in solidum les époux Y à payer à la Sarl Vlmc la somme de 6.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

Déclare recevable mais mal fondée la demande de dommages et intérêts formée par les époux Y à l’encontre de la Sarl Vlmc pour manquement à son devoir de conseil et d’information ;

Les en déboute ;

Les condamne in solidum à payer à la Sarl Vlmc la somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour ;

Déboute les époux Y de leur demande d’indemnité sur le même fondement ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY C. ROUGER