COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/02/2020

M^e VIZINHO-JONEAU

SCP Z A-B-C D

ARRÊT du : 17 FEVRIER 2020

N° : – N° RG 18/01780 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FW7R

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 1^er Juin 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2216 9187 6215

Syndicat des copropriétaires COPROPRIETE DU […]

représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BLOIS (venant aux droit de la société IMMO DE FRANCE CENTRE LOIRE), SAS au capital de 463 453,40 €, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Blois sous le n°528.387.889, dont le siège social se situe […], représentée par sa gérante, Madame X Y, domiciliée en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

représenté par M^e VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS,

D’UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2186 9803 6205

SCI IMMOBILIERE ZAARAOUI PERE ET FILS

[…]

[…]

représentée par la SCP Z A-B-C D, avocat au barreau de TOURS, substituée par M^e VERGNE, avocat au barreau d’ORLEANS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 29 Juin 2018

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15/10/2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 25 Novembre 2019, à 14 heures, devant Monsieur SOUSA, Magistrat Rapporteur, par

application de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, Président de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité ,

• Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles, en vertu de l’ordonnance n°220/2019,

Greffier :

M^me Marie-Lyne LE BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 17 FEVRIER 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Zaaraoui Père et Fils est copropriétaire des lots numéros 3, 11, 34 et 35, loués à usage de restaurant, dans la copropriété de l’immeuble du […] à Blois, administrée par la société Immo de France Centre Loire, syndic professionnel, aux droits de laquelle vient la société Citya Immobilier Centre Loire.

À la suite de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de ladite copropriété a sollicité une ordonnance d’injonction de payer. Le 8 juillet 2014, le juge d’instance de Blois a enjoint à la SCI Zaaraoui Père et Fils de régler au syndicat la somme de 1.366,35 euros. La société a formé opposition.

Par acte sous seing-privé en date du 31 décembre 2014, les parties sont accordées sur le paiement échelonné des charges de copropriété soit la somme de 6.748,48 euros, avec des échéances exigibles au 31 janvier 2015, 28 février 2015 et 31 mars 2015. Il était précisé d’une part qu’en cas de manquement de règlement de l’une des échéances, une nouvelle procédure serait engagée, d’autre part qu’en contrepartie de l’accord, le syndic s’engageait à interrompre immédiatement la procédure contentieuse de recouvrement des charges de copropriété et à mettre fin à la saisie conservatoire des loyers.

Par acte d’huissier de justice du 14 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Zaaraoui Père et Fils devant le tribunal de grande instance de Blois notamment en paiement des charges de copropriété impayées.

Par jugement en date du 1^er juin 2018 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Blois a':

— condamné la SCI Zaaraoui Père et Fils à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.044,89'€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des provisions pour charges non échues,

— débouté la SCI Zaaraoui Père et Fils ainsi que le syndicat des copropriétaires de leurs demandes de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au versement d’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance et dit que la SCI Zaaraoui Père et Fils sera dispensé de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

— après déduction des sommes réglées par la SCI, il reste dû une somme de 1.044,89 euros au titre des charges impayées';

— en l’absence de production du budget provisionnel, la demande en paiement du syndicat au titre des provisions pour charges non échues doit être rejetée';

— les deux parties n’ont pas respecté tous leurs engagements résultant de l’accord du 31 décembre 2014, de sorte qu’elles ont toutes deux contribué à la réalisation de leur propre préjudice justifiant le rejet des demandes indemnitaires';

— la contestation de la SCI étant partiellement fondée, il convient de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par déclaration en date du 29 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande de':

— infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI Zaaraoui Père et Fils à lui verser les sommes suivantes':

—  3.286,76 € au titre des charges de copropriété comprenant les provisions devenues exigibles dues sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mars 2014,

—  1.078,50 € au titre des frais de recouvrement exposés avec intérêts au taux légal àcompter 31 mars 2014,

—  5.000 € en réparation du préjudice distinct dû au retard causé au syndicat par le défaut depaiement et pour résistance abusive,

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de trésorerie occasionné en raison de la non-réalisation des travaux de ravalement de la façade,

—  10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1154 du code civil,

— condamner la SCI Zaaraoui Père et Fils aux entiers dépens et accorder à Maître

Vizinho-Joneau le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter la SCI Zaaraoui Père et Fils de l’ensemble de ses demandes.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 octobre 2019, la SCI demande de':

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a': débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des provisions pour charges non échues, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété de sa demande au titre des frais de recouvrement, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et dit que la SCI sera dispensée de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant à nouveau':

— constater que la SCI est à jour du règlement de ses charges de copropriété,

— dire que le syndicat des copropriétaires de la copropriété a commis une faute contractuelle en introduisant l’instance qui a donné lieu au jugement dont appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— dispenser la SCI de contribuer à cette charge,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Maâdi C D, avocat aux offres de droit,

— dispenser la SCI de toute participation aux frais de la présente procédure au titre des charges communes en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, y compris au titre des frais irrépétibles.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur les charges impayées :

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblée générale arrêtant le budget de l’exercice précédant, et le budget provisionnel suivant, sur la base desquels il a régulièrement appelé les charges de copropriété à la SCI. Les charges sont donc fondées en leur principe mais les parties divergent sur les décomptes produits.

L’appelante produit un relevé des charges de copropriété dues par la SCI sur la période du 1^er octobre 2018 au 4 septembre 2019 faisant apparaître un solde de 1.360 euros, et mentionnant la reprise d’un solde antérieur au début de ladite période de 1.450,75 euros. La SCI soutient qu’elle était à jour de ses charges de copropriété au 1^er juillet 2018 et qu’elle l’était également au 1^er octobre 2019.

Dès lors que les parties divergent sur l’historique des charges dues antérieurement au 1^er juillet 2018, et depuis plusieurs années, le tribunal s’est justement référé à l’accord des parties du 31 décembre 2014.

Aux termes de cet accord les parties convenaient que le montant des charges de copropriété dû par la SCI au 31 décembre 2014 était de 6.748,48 euros, après paiement le même jour de la somme de 1.366,35 euros. Il n’y a donc pas lieu d’examiner les sommes dues sur la période antérieure au 31 décembre 2014 au regard de l’accord des parties.

Il est établi que les paiements échelonnés prévus par l’accord n’ont pas été payés à leur date d’échéance, et que la SCI a réglé la somme de 6.748,48 euros le 11 mai 2015, soit postérieurement à l’expiration de l’échéancier. Le non-respect de l’échéancier convenu n’a cependant pas pour effet d’anéantir l’accord des parties sur le solde dû au 31 décembre 2014.

La somme fixée à l’accord du 31 décembre 2014 ayant été réglée le 11 mai 2015, il convient de déterminer la créance à partir des appels de charges émis à partir du 1^er janvier 2015 et des règlements intervenus depuis cette date, exception faite de celui du 11 mai 2015 qui avait vocation à solder la dette antérieure. L’argumentation des parties relatives à la saisie pratiquée par le syndicat des copropriétaires est sans lien avec le caractère exigible des sommes réclamées en application des résolutions de l’assemblée générale.

Sur la période du 1^er janvier 2015 au 30 septembre 2018, les charges suivantes ont été régulièrement appelées concernant la SCI':

Solde dû au 31/12/04': 6748,48

1^er trimestre 2015': 1047,60

charges avances procès «'Miger'»': 160,50

2^e trimestre 2015': 1047,60

3^e trimestre 2015': 1047,60

4^e trimestre 2015': 717,59

charges procès appel «'Miger'»': 321

1^er trimestre 2016': 717,59

2^e trimestre 2016': 826,97

3^e trimestre 2016': 826,97

charges procès appel «'Miger'»': 321

4^e trimestre 2016': 830

1^er trimestre 2017': 1047,32

2^e trimestre 2017': 1047,32

3^e trimestre 2017': 1047,32

4^e trimestre 2017': 1003,29

1^er trimestre 2018': 962,74

2^e trimestre 2018': 962,74

3^e trimestre 2018': 962,74

TOTAL': 21646,37 €

Les régularisations de charges intervenues entre le 1^er janvier 2015 et le 30 septembre 2018 sont les suivantes':

25 mars 2015': + 215,39

22 mars 2016': – 1582,68

16 mars 2017': + 1534,69

21 février 2018': – 1193,14

TOTAL': – 1025,74 €

Les charges relatives aux travaux validés en assemblée générale, pour la période entre le 1^er janvier 2015 et le 30 septembre 2018, à l’exclusion des frais liés à la présente procédure s’élèvent à la somme totale de 2958,19 euros (sommes de 160,50 euros des 15/07/16 et 01/07/17 non retenues).

Les règlements effectués par la SCI sur la même période sont les suivants':

5 janvier 2015': 1366,35

11 mai 2015': 6748,48

5 août 2016': 4834,63

18 janvier 2017': 2966,70

22 mars 2017': 1047,32

12 mai 2017': 321

4 décembre 2017': 2503,23

12 juin 2018': 323,87

17 juillet 2018': 494,71

20 septembre 2018': 2562,55

TOTAL': 23168,84 €

La somme due par la SCI au 1^er octobre 2018 s’élève donc à la somme de 409,98 euros (21646,37 + 2958,19 – 1025,74 – 23168,84).

La SCI est donc mal fondée à soutenir qu’elle était à jour de ses charges au 1^er octobre 2018. Le solde dû à cette date était donc de 409,98 euros et non de 1.450,75 euros.

Sur la période du 1^er octobre 2018 au 4 septembre 2019, les charges suivantes ont été appelées':

01/10/18': 962,67

01/10/18': 18,73

01/01/19': 944,65

01/01/19': 18,73

01/04/19': 944,65

01/04/19': 18,73

01/07/19': 944,65

01/07/19': 18,73

TOTAL': 3871,54

Sur la même période, le relevé de compte arrêté au 4 septembre 2019 mentionne au crédit de la SCI les versements et réductions de charges à hauteur de 3.962,29 euros.

Au 1^er juillet 2019, la somme due par la SCI s’élevait donc à 319,23 € (solde antérieur de 409,98 € + 3871,54'€ – 3962,29 €).

La SCI justifie avoir réglé au syndicat une somme de 1.038,22 euros le 27 septembre 2019, de sorte qu’à cette date, elle ne devait plus aucune somme, avant l’appel d’échéance des charges du 4^e trimestre 2019 en date du 1^er octobre 2019.

La demande en paiement au titre des charges de copropriété doit ainsi être rejetée. Le jugement sera donc infirmé en ses chefs condamnant la SCI au paiement de la somme de 1.044,89 euros au profit du syndicat des copropriétaires, et ordonnant la capitalisation des intérêts.

Sur l’exigibilité des provisions non échues :

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose':'«'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire'».

Cette disposition n’a vocation à s’appliquer que pour les provisions non encore échues de l’exercice en cours. Or, en l’espèce, les provisions de l’exercice 2018-2019 s’achevant au 30 septembre 2019 sont toutes échues, de même que celles des exercices précédents, ces sommes étant comptabilisées au titre du décompte des charges de copropriété dues par la SCI. En outre, il n’existe pas de mise en demeure adressée au copropriétaire durant l’exercice

2018-2019 relative au non-respect des dates d’exigibilité des provisions. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires relative aux provisions pour charges non échues.

Sur les frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence de sommes dues par la SCI au vu de ce qui précède, même C des impayés ont existé antérieurement.

L’article 10-1 de ladite loi prévoit également': «'Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'».

La contestation de la SCI des sommes dues, en cause d’appel, est jugée fondée au regard de ce qui précède, nonobstant l’historique des relations entre les parties. En conséquence, la SCI ne peut qu’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. Le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’appelante soutient que qu’une subvention de la ville de Blois d’un montant de 4.884 € lui avait été accordée pour procéder à des travaux de ravalement de façade, laquelle était conditionnée par la réalisation des travaux dans les deux ans, et que la SCI n’ayant toujours pas réglé l’appel de fonds correspondant à ces travaux exceptionnels, les travaux n’ont pu être réalisés et la subvention a été perdue.

Cependant, l’appel de fonds exceptionnel résultant du vote des travaux de ravalement a été réalisé en 2014 et la somme correspondante a donc été incluse dans l’accord des parties du 31 décembre 2014, faute de clause excluant cet appel de fonds de la convention. La somme due par la SCI au titre de cet accord a été réglée le 11 mai 2015, de sorte que le syndicat ne peut valablement prétendre ne pas avoir pu réaliser les travaux de ravalement dans le délai de deux ans du fait de la SCI. Il ne peut valablement être argué que la somme réglée le 11 mai 2015 s’est imputée sur les dettes les plus anciennes et non sur l’appel de fonds exceptionnel, dès lors que l’accord du 31 décembre 2014 portait, à défaut de précisions contraires, sur l’ensemble des charges dues à cette date, et que le règlement du 11 mai 2015 a entièrement soldé cette dette.

En outre, le fait que la SCI a mis en 'uvre d’autres procédures judiciaires que la présente, n’est pas de nature à caractériser une faute du copropriétaire susceptible d’ouvrir droit à réparation dans le cadre de la présente instance.

S’agissant du défaut de trésorerie lié au retard de règlements, la cour relève que les parties sont en litige depuis de nombreuses années quant aux sommes réclamées. Les contestations élevées par la SCI ne sont pas de nature à établir sa mauvaise foi, au regard des décomptes peu lisibles et parfois incohérents édictés par le syndic. Les parties se sont d’ailleurs rapprochées en 2014 pour fixer le montant de la dette, l’échelonner et mettre un terme à la

saisie conservatoire pratiquée.

Au regard de ces éléments, il n’est donc pas établi que la SCI ait commis une faute créant un préjudice au syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI, il est établi que l’assignation a été délivrée alors même que la première échéance due en application de l’accord du 31 décembre 2014 n’était pas exigible. Le syndicat des copropriétaires ne peut expliquer la délivrance de cette assignation par la nécessité d’agir en justice dans le mois de la saisie conservatoire pratiquée, dès lors qu’aux termes de l’accord il s’était engagé à arrêter la procédure engagée en suite de la saisie conservatoire à laquelle il avait été procédé entre les mains de la locataire de la SCI le 15 décembre 2014. Le syndicat des copropriétaires a donc commis une faute à l’égard de la SCI en ne respectant pas l’accord et en introduisant une action en justice prématurément. Cependant, la SCI qui n’a pas réglé les mensualités aux dates d’échéance prévues par le même accord, ne peut se prévaloir d’un quelconque préjudice, dès lors que par l’inexécution de l’accord, elle a justifié l’instance introduite à son encontre en paiement des charges de copropriété. En outre, il est avéré que sur une grande partie de l’instance judiciaire, les charges n’étaient pas régulièrement et entièrement réglées. La SCI n’est donc pas fondée en sa demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par chacune des parties.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré, mais seulement en ses chefs condamnant la SCI Zaaraoui Père et Fils à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Blois, la somme de 1.044,89'euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et ordonnant la capitalisation des intérêts,

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Blois de sa demande en paiement de charges de copropriété formée à l’encontre de la SCI Zaaraoui Père et fils et de sa demande afférente d’intérêts capitalisés,

CONFIRME le jugement pour le surplus des chefs critiqués,

Y AJOUTANT,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Blois aux entiers dépens d’appel,

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, pour le magistrat empêché, et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat.

LE GREFFIER PO/ LE PRÉSIDENT