MINUTE N° 247/2022

Copie exécutoire à

— M^e Mathilde SEILLE

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 27/05/2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 mai 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01654 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HK5R

Décision déférée à la cour : 26 mai 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

Madame [H] [U] divorcée [I]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Mathilde SEILLE, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Monsieur [S] [O]

demeurant [Adresse 1]

Bâtiment 2

[Localité 3]

représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Février 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique DONATH faisant fonction

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 1er avril 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Par acte authentique du 4 décembre 2017, Mme [U], divorcée [I], a acquis auprès de M. [O] les lots de copropriété n°26, 46, 60 et 89, constitués d’un appartement, d’un cellier, d’un garage et d’un parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (68), au prix de 110 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 janvier 2018, reçue le 2 février 2018, Mme [U], divorcée [I], a fait sommation à M. [O] de reprendre le bien immobilier vendu et de lui restituer le prix de vente dans un délai de huit jours, au motif que le garage acquis faisait l’objet d’inondations fréquentes et importantes.

Par une nouvelle lettre du 5 avril 2018, elle a réitéré cette sommation, précisant que d’autres défauts avaient été révélés au cours des dernières semaines, et notamment une importante infiltration d’eau au niveau du logement des voisins, les consorts [V]-[R].

Par une lettre recommandée du 10 avril 2018, M. [O] a indiqué qu’il ne donnerait pas suite à cette sommation, invoquant notamment la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente.

Mme [U], divorcée [I], a saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse qui, devenu le tribunal judiciaire a, par jugement du 26 mai 2020, après avoir dit n’y avoir lieu à statuer sur l’irrecevabilité de la pièce 26, qui ne figurait plus parmi les pièces versées aux débats, débouté Mme [U], divorcée [I] :

— de sa demande en nullité de l’acte de vente du 4 décembre 2017,

— de sa demande en résolution du dit acte de vente,

— en conséquence, de sa demande de restitution du prix de vente,

— de sa demande d’indemnisation pour préjudice subi du fait de l’annulation de la vente,

— de sa demande d’expertise,

— de sa demande d’indemnisation pour manquement à une obligation pré-contractuelle d’information.

Il a également débouté M. [O] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 361,12 euros, condamné Mme [U], divorcée [I], aux dépens ainsi qu’à payer au défendeur la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020, la déboutant de sa demande présentée sur le même fondement.

Il a enfin ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’inondation du garage, le tribunal a essentiellement retenu que Mme [U], divorcée [I], ne justifiait pas que ces inondations, illustrées par des photographies de son garage, existaient avant l’acte de vente du 4 décembre 2017 et de ce que le vendeur en avait connaissance à la date de l’acte authentique.

Sur les infiltrations dans l’appartement de M. [V], son voisin du-dessous, si Mme [U], divorcée [I], justifiait que de telles infiltrations d’eau provenant de la terrasse de M. [O] avaient eu lieu dans le passé, il résultait d’une attestation de M. [V] lui-même datée du 29 août 2018, postérieure aux documents produits par Mme [U], divorcée [I], que, depuis la remise en état de l’étanchéité en septembre 2005, ces infiltrations ne s’étaient plus renouvelées.

Dès lors, l’éventuelle apparition d’une nouvelle infiltration d’eau en février 2018, évoquée dans une lettre dactylographiée attribuée à M. [V], non signée et en contradiction avec son attestation, plus de 12 ans après les travaux effectués sur la terrasse, ne permettait pas d’établir que le vendeur avait connaissance d’un vice relatif à la terrasse, qu’il aurait caché à l’acquéreur.

C’est ainsi que le premier juge a rejeté la demande de Mme [U], divorcée [I], en annulation de la vente pour réticence dolosive. En l’absence de preuve de la connaissance d’un vice caché par le vendeur, antérieur à la vente, de nature à écarter la clause d’exclusion de garantie de vices cachés de l’acte de vente, il a également rejeté la demande en résolution de cette vente sur ce fondement.

Enfin, les lots de copropriétés vendus étant bien ceux prévus à l’acte de vente, le tribunal a rejeté la demande de Mme [U], divorcée [I], pour manquement à l’obligation de délivrance du vendeur.

La demande d’indemnisation pour préjudice moral, rattachée à l’action principale, se trouvait donc infondée.

Par ailleurs, Mme [U], divorcée [I], ne fournissait aucune explication à l’appui de sa demande d’expertise, qui ne visait qu’à pallier sa carence dans l’administration de la preuve.

Enfin, en l’absence de preuve de la connaissance des inondations relatives au garage par M. [O], et au vu de l’ancienneté des infiltrations au préjudice de l’appartement du dessous, il ne pouvait être reproché au vendeur un manquement à son obligation d’information.

Par une déclaration datée du 24 juin 2020, Mme [U], divorcée [I], a interjeté appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions récapitulatives datées du 24 août 2021, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré et que la cour, statuant à nouveau :

— déclare sa demande recevable et bien fondée,

— prononce l’annulation de la vente intervenue entre les parties selon acte authentique du 4 décembre 2017 dressé par Me [D] [W], notaire à [Localité 2], portant sur le bien situé [Adresse 4],

— condamne M. [O] à lui rembourser l’intégralité du prix de vente et des frais exposés au titre de cette demande, soit un montant total de 124 386,09 euro avec effet à compter de la demande, subsidiairement à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamne M. [O] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— à titre subsidiaire, ordonne avant dire droit une mesure d’expertise,

— à titre infiniment subsidiaire, condamne M. [O] à lui payer un montant de 50 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter, et ce pour manquement à son obligation pré-contractuelle d’information, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamne M. [O] aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle et déboute l’intimé de l’ensemble de ses demandes.

Mme [U] indique fonder sa demande à titre principal sur les dispositions de l’article 1137 (ancien article 1116) du code civil, invoquant une réticence dolosive sur l’une des caractéristiques essentielles du bien litigieux ayant été déterminante de son consentement, subsidiairement sur les articles 1641 et suivants du code civil relatifs aux vices cachés, rappelant que la clause d’exonération de garantie des vices cachés doit être écartée en cas de mauvaise foi du vendeur, et enfin, à titre infiniment subsidiaire, sur le manquement du vendeur à l’obligation de conformité, visant les articles 1604 et suivants du code civil.

Elle précise que la procédure a fait l’objet d’une inscription au Livre foncier.

En premier lieu, Mme [U] expose que le garage est inondé à chaque forte pluie, l’eau stagnant au sol en l’absence de grille d’évacuation et s’infiltrant sous la porte de son garage, le système de drainage étant défectueux. Elle précise avoir eu confirmation auprès de trois autres occupants de boxes de garage contigus au sien que celui-ci était souvent inondé lorsque M. [O] en était encore propriétaire.

En second lieu, elle déplore une importante infiltration d’eau intervenue dans le logement du voisin du dessous, M. [V] à partir de la terrasse de l’appartement acquis auprès de M. [O]. Elle précise qu’un courrier de M. [V] du 9 août 2005 évoquait déjà un tel problème ayant donné lieu à une expertise, les travaux effectués alors ayant eu un effet correctif de courte durée, avant une reprise du phénomène et une accentuation des dégradations, la dalle de béton n’ayant jamais été réparée.

Mme [U] affirme que l’attestation établie par M. [V] au profit de M. [O] est de pure complaisance, s’agissant de la date à laquelle il situe l’infiltration. Il l’aurait invitée le 18 janvier 2018 à constater une infiltration d’eau ayant provoqué une fissure dans sa chambre, celle-ci n’ayant pu se former en quelques semaines, postérieurement à la vente, alors qu’une défaillance de l’étanchéité de la terrasse et des infiltrations par le garde-corps et par la façade avaient été largement démontrées.

Mme [U] souligne que la réticence dolosive de M. [O] porte sur des éléments essentiels de son consentement et qu’elle n’aurait pas acquis le bien, en tout cas pas aux mêmes conditions, si elle avait été informée des différents problèmes l’affectant, d’autant plus que le délai de garantie décennale était expiré. De plus, ces vices n’étaient pas décelables pour un acheteur non professionnel mais M. [O] en avait connaissance.

S’agissant de la pièce n° 26, elle souligne que l’enregistrement ne concernant pas directement la partie adverse, celle-ci n’est pas recevable à prétendre qu’elle doive être écartée des débats, ne portant pas atteinte à sa propre vie privée.

Sur la demande d’expertise, elle précise qu’au vu de la production de nombreux éléments démontrant les désordres invoqués, sa demande ne tend pas à pallier sa carence dans l’administration de la preuve.

Enfin, sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information, elle soutient que M. [O] s’est abstenu sciemment de l’aviser du risque lié à l’existence d’un sinistre antérieur d’ampleur et que cette ancienneté ne justifie pas d’écarter le caractère déterminant du consentement, compte tenu de sa gravité et de la réapparition des désordres. Elle invoque, dans ce cas, une perte de chance de ne pas contracter.

Par ses conclusions récapitulatives datées du 12 novembre 2021, M. [O] demande, avant dire droit, que l’annexe 26 soit écartée comme ayant été obtenue de façon déloyale et comme constituant un moyen de preuve déloyal.

Il sollicite le rejet de l’appel de Mme [U] et de toutes ses conclusions, la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et qu’il soit dit n’y avoir lieu à expertise.

Il demande également la condamnation de Mme [U] aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant l’inondation du garage, M. [O] soutient que Mme [U] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il a subi ce type d’inondation et avait connaissance d’un vice affectant l’immeuble, qui en serait à l’origine. Il indique produire l’attestation du locataire d’un garage dans le même bâtiment que celui vendu à Mme [U], datée de novembre 2020, évoquant une inondation survenue en janvier 2018, qui s’est résorbée au bout de deux ou trois jours, et ne s’est jamais renouvelée.

Il conteste également le caractère déterminant d’une inondation isolée qui ne rend pas le bien non conforme à sa destination et ne concerne qu’un garage.

Concernant la terrasse, M. [O] souligne que Mme [U] avait demandé l’annulation de la vente du bien immobilier avant toute inondation de celle-ci, dont elle ne s’est prévalue qu’en avril 2018, refusant dans un premier temps l’accès des entreprises.

M. [O] admet que, l’immeuble ayant été livré en 2002, des infiltrations ont eu lieu, de la terrasse de son appartement vers l’appartement de M. [V], voisin du dessous, en 2004 et il rappelle que le bâti de la terrasse constitue une partie commune. Il évoque une déclaration à l’assureur dommages ouvrage, une expertise initiée par cet assureur et des travaux réalisés en 2005, aucune infiltration ne s’étant produite jusqu’à la vente de l’appartement, ainsi qu’en atteste M. [V] lui-même, qui précise que ce n’est que suite à la vente qu’une nouvelle infiltration est apparue.

L’assemblée générale du 5 juillet 2018 s’est prononcée sur des travaux de réfection de cette terrasse, selon des devis d’avril 2018. L’intimé ajoute que la terrasse demeure conforme à sa destination. Il conteste le caractère déterminant des désordres et soutient par ailleurs qu’il ne pouvait pas soupçonner que surviendraient de nouvelles fuites de la terrasse, quelques mois après la vente du bien, alors que lui-même, comme en atteste M. [V], n’avait rencontré aucun problème entre 2005 et décembre 2017. Il peut donc se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés.

Par ailleurs, M. [O] souligne que Mme [U] n’indique pas en quoi les caractéristiques convenues ne seraient pas remplies et les biens seraient non conformes.

Elle ne prouve pas non plus qu’il ait sciemment caché une information dont il avait connaissance et qui aurait été déterminante de son consentement.

De plus, aucune expertise ne se justifie l’état.

En amont de la partie « discussion » de ses conclusions, M. [O], s’agissant de l’annexe 26 dont il demande qu’elle soit écartée des débats, fait valoir qu’il s’agit d’une écoute illégale constituée par un enregistrement des salariés des sociétés Soprema et Eriane, réalisé à leur insu et que de plus, rien n’atteste de sa fiabilité.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2021.

MOTIFS

I ' Sur les demandes de Mme [U], divorcée [I],

A – Sur la demande de M. [O] relative à la pièce n°26 de Mme [U], divorcée [I],

Selon une jurisprudence constante en application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, l’enregistrement d’une conversation téléphonique privée, effectué et conservé à l’insu de l’auteur des propos invoqués, est un procédé déloyal rendant irrecevable en justice la preuve ainsi obtenue.

Il en résulte que la pièce n°26 produite par Mme [U], divorcée [I], dont il n’est pas contesté qu’elle est constituée de l’enregistrement de propos de tiers réalisé et conservé sans leur consentement, doit être écartée des débats comme étant un moyen de preuve déloyal. Au surplus, les circonstances dans lesquelles cet enregistrement a été réalisé ne pouvant être vérifiées, l’authenticité des propos tenus ne peut l’être non plus et, dès lors, ce moyen de preuve ne présente non plus aucune fiabilité.

B ' Sur les demandes relatives aux infiltrations provenant de la terrasse de l’appartement litigieux et aux inondations du garage

Les pièces versées par chacune des deux parties démontrent que des infiltrations d’eau provenant de la terrasse de l’appartement de l’appelante ont causé des dégradations dans l’appartement se situant au-dessous de celle-ci, appartenant à M. [V], dénoncées le 22 janvier 2018, soit un peu moins de deux mois après la vente de l’appartement par M. [O], et que des faits semblables étaient survenus en 2005, ayant alors donné lieu à des travaux sur cette terrasse.

Mme [U], divorcée [I], qui soutient que ces infiltrations pré-existaient à l’achat de son appartement et étaient connues du vendeur, produit des photographies non datées de la terrasse de l’appartement, qui ne permettent nullement de prouver la réalité de ses allégations.

Elle produit une lettre de M. [V] du 9 août 2005 évoquant des infiltrations d’eau à travers la dalle de béton de la terrasse jusqu’au plafond de son appartement, qui se reproduisent malgré la pose de dalles-couvertines sur les murettes du pourtour de la terrasse, les dégradations s’accentuant, mais aussi un courrier dactylographié au nom de M. [V], daté du 3 février 2018, qui n’a aucune force probante dans la mesure où il n’est pas signé.

Si M. [O] admet qu’un tel phénomène s’est produit en 2005, il affirme que des travaux avaient alors permis d’y mettre fin et il produit à ce titre une attestation de M. [V] du 12 novembre 2020 qui affirme que, depuis les travaux de conformité de mai-juin 2005, aucune infiltration n’a été constatée, puis qu’après la vente de l’appartement en décembre 2017, une nouvelle infiltration est apparue, ayant été à nouveau solutionnée par des « spécialistes », évoquant l’absence de problème à ce jour.

Si cette attestation apparaît erronée quant à la résolution des infiltrations de 2005, à laquelle les travaux de mai et juin 2005 n’avaient pas permis de mettre fin, rien ne permet de la remettre en cause, s’agissant de la période écoulée depuis cette année-là et janvier 2018. Il n’apparaîtrait d’ailleurs nullement crédible que M.[V] ait pu laisser perdurer des infiltrations durant 12 ans supplémentaires.

Dès lors, force est de constater que Mme [U], divorcée [I], ne rapporte pas la moindre preuve de ce qu’antérieurement à la vente de son appartement, M. [O] ait eu connaissance d’une dégradation de la dalle de la terrasse ou de tout autre défaut affectant celle-ci, le garde-corps ou la façade, non réparé par les travaux de septembre 2005, susceptible de causer de nouvelles infiltrations dans l’appartement de M. [V].

Par ailleurs, s’agissant des inondations d’eau survenant lors de fortes pluies dans le garage que lui a vendu l’intimé, Mme [U], divorcée [I], produit des photographies qui ne permettent pas de s’assurer de la date à laquelle elles ont été prises, et qui n’ont de ce fait aucune force probante.

En tout état de cause, elles ne prouvent pas l’existence d’inondations récurrentes de ce garage, préexistantes à la vente et connues du vendeur, alors que ce dernier produit l’attestation de M. [G] [Z], qui indique être locataire d’un box dans le même bâtiment que l’appelante et que, lors d’une tempête en janvier 2018, une nappe d’eau de pluie issue du puits d’aération contigu au box dont il est locataire s’est formée dans le sous-sol d’accès aux garages.

Il ajoute que cette nappe s’est résorbée au bout de 2 à 3 jours sans constat de dommage, que ce phénomène ne s’est pas reproduit depuis et qu’aucuns travaux n’ont été réalisés en lien avec ce phénomène, étant observé que son attestation est datée du 12 novembre 2018.

L’intimé produit également la copie partielle d’un procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 5 décembre 2018 faisant apparaître le refus d’une résolution approuvée par Mme [U], divorcée [I], seule, qui tendait à la réalisation de travaux de pose d’une grille à vantelles sur l’ouverture haute de la cheminée d’aération, ce qui tend à confirmer le caractère exceptionnel de l’inondation de janvier 2018.

En tout état de cause, Mme [U], divorcée [I], ne rapporte pas la preuve de la survenue d’inondations récurrentes dans le garage acquis auprès de M. [O] avant cette acquisition et de ce que ce dernier en avait connaissance lors de celle-ci.

En conséquence, l’appelante ne démontre donc pas que l’intimé lui ait dissimulé, lors de la vente du bien immobilier, une information, au titre des désordres qu’elle invoque concernant la terrasse et le garage, dont il savait le caractère déterminant de son consentement et qui, si elle l’avait connue, l’aurait dissuadée d’acquérir ce bien, et qu’il ait à cet égard commis un dol. Elle ne prouve pas non plus qu’il lui ait dissimulé un défaut caché de la terrasse de l’appartement et du garage, rendant ce bien immobilier impropre à l’usage auquel il était destiné, et qu’un tel défaut ait été connu de lui, ce qui seul pourrait permettre d’écarter la clause exclusive de cette garantie prévue à l’acte de vente.

Par ailleurs, l’appelante ne prouve pas en quoi l’appartement et le garage acquis auprès de M. [O] ne seraient pas conformes aux stipulations de l’acte de vente, étant observé, comme l’a fait le premier juge, que le défaut de conformité du bien à sa destination ne peut que relever de la garantie des vices cachés et non pas du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Enfin, pour les mêmes motifs, elle ne démontre pas non plus, à défaut de preuve de nouvelles infiltrations dans l’appartement de M. [V] postérieures aux travaux de 2005 et d’inondations récurrentes du garage lorsque M. [O] en était encore propriétaire, que ce dernier ait manqué à son obligation pré-contractuelle d’information.

De plus, une mesure d’expertise n’ayant pas pour but de pallier la carence des parties dans la charge de la preuve qui leur incombe, il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’une telle mesure d’instruction présentée par Mme [U], divorcée [I].

Au vu des éléments développés ci-dessus, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté tant la demande en nullité de la vente du bien immobilier en cause que la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information. Il en est de même de sa demande en dommages et intérêts accessoire.

III – Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens de première instance.

De plus, l’appel principal de Mme [U], divorcée [I], étant rejeté, elle assumera les dépens d’appel. Dans ces circonstances, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés en appel, sera donc rejetée, tandis qu’elle devra régler à M. [O] la somme de 1 500 euros au même titre et sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

ECARTE des DEBATS la pièce n°26 produite par Mme [H] [U], divorcée [I],

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 26 mai 2020,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [H] [U], divorcée [I], aux dépens d’appel,

REJETTE la demande de Mme [H] [U], divorcée [I], présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu’elle a engagés en appel,

CONDAMNE Mme [H] [U], divorcée [I], à payer à M. [S] [O] la somme de 1 500,00 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens que ce dernier a engagés en appel.

Le greffier,La présidente,