COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP VALERIE DESPLANQUES

SELARL JALLET & ASSOCIES

ARRÊT du 9 FEVRIER 2022

n° : 54/22 RG 21/01507

n° Portalis DBVN-V-B7F-GL3I

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Tribunal Judiciaire de TOURS, en date du 29 avril 2021, RG 20/02880 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n° 1265 2594 8729 7849

VAL TOURAINE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…], […]

représentée M^e Annie-Pierre BENZEKRI, avocat plaidant, SCP SCP D’AVOCATS BENZEKRI du barreau de TOURS en présence de M^e Valerie DESPLANQUES, avocat postulant, SCP VALERIE DESPLANQUES du barreau d’ORLÉANS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 26897273 6177

Monsieur X-B C

[…]

représenté par M^e Daniel JACQUES de la SELARL JALLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOURS

Madame Y Z

[…]

représentée par M^e Daniel JACQUES de la SELARL JALLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 3 juin 2021

' Ordonnance de clôture du 7 décembre 2021

Lors des débats, à l’audience publique du 15 décembre 2021, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;
Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Eric BAZIN, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 9 FÉVRIER 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous-seing privé en date du 29 octobre 2013, l’OPH Val Touraine Habitat consentait un bail d’habitation à X-B C et Y Z portant sur un local à usage d’habitation sis à Villaines les […], […], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 464,15 € outre 76,06 € à titre de provision sur charges ; le montant du dépôt de garantie était fixé à 464 €.

À compter du mois d’octobre 2016, les locataires constataient l’apparition de punaises de lit ; ils en avertissaient leur bailleur le 18 novembre 2016 ; un premier traitement était diligenté en 2017 par la société bailleresse. Les locataires actionnaient leur protection juridique pour diligenter une expertise amiable, laquelle se déroulait le 9 février 2018 ; un rapport était établi le 15 février 2018, le cabinet d’expertise écrivait à l’OPH Val Touraine Habitat pour que des mesures soient prises afin de remédier à la présence des punaises de lit et pour reloger les locataires.

La présence de nuisibles persistait, et des problèmes d’humidité apparaissaient.

Au cours de l’année 2018, X-B C et Y Z décidaient de suspendre le paiement de leur loyer.

Le 10 octobre 2018, l’OPH Val Touraine Habitat faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et assignait les locataires en référé devant le tribunal d’instance de Tours, lequel, par une ordonnance du 27 juin 2019, reconnaissait l’existence d’une contestation sérieuse et rejetait les prétentions du bailleur.

Les locataires saisissaient alors la juridiction des référés afin de voir condamner l’OPH Val Touraine Habitat à leur attribuer un logement décent, et de voir désigner un expert judiciaire afin de déterminer les mesures devant permettre d’éradiquer définitivement les punaises de lit, outre de déterminer l’origine de ces nuisibles et d’ordonner la suspension du paiement des loyers, outre le versement d’indemnités provisionnelles.

Par une ordonnance en date du 15 mai 2020, le juge des référés rejetait l’ensemble des demandes, considérant notamment qu’il n’y avait pas de débat sur la présence des punaises de lit et que l’imputabilité de l’absence d’éradication de ces insectes ne pouvait relever de la compétence la juridiction des référés.

L’OPH proposait une nouvelle intervention de désinsectisation avec un relogement par les services sociaux, laquelle ne permettait pas d’éradiquer les punaises de lit.

Le maire de la commune faisait une visite du logement, et établissait un rapport au mois de février 2020 à l’attention de la préfecture afin de signaler l’humidité présente au sein du logement, visiblement sans réaction du bailleur.
Par acte en date du 17 août 2020, X-B C et Y Z faisaient assigner l’OPH Val Touraine Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, afin d’obtenir la constatation de l’indécence du logement, la condamnation du bailleur à réaliser des travaux complets et à en supporter le coût, réclamant une dispense du paiement des loyers de façon rétroactive depuis le 1er mars 2018, et sollicitant l’allocation de la somme de 2000 € au titre de leur préjudice moral, de la somme de 5000 € au titre de leur préjudice de jouissance, et de la somme de 10'000 € au titre de leur préjudice financier.

Par acte en date du 13 octobre 2020, dénoncé le 14 octobre 2020 par voie dématérialisée au préfet d’Indre-et-Loire, l’OPH Val Touraine Habitat faisait assigner X-B C et Y Z devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail ou à défaut son prononcé, l’expulsion des locataires, leur condamnation au paiement de la somme de 2308,56 € au titre des impayés de loyers et de charges à la date du 11 décembre 2018, et la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 549,67 € à compter du 12 décembre 2018.

Par jugement en date du 29 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours ordonnait la jonction des deux procédures, disait que le logement présente un caractère de logement indécent, condamnait l’OPH Val Touraine Habitat à exécuter, sous astreinte provisoire de 10 € par jour de retard une nouvelle désinsectisation pour éradiquer les punaises de lit, examiner les problèmes d’humidité de moisissure et y mettre fin, et la réfection des peintures et tapisseries du logement impactées par les différents traitements nécessaires. L’OPH Val Touraine Habitat était condamné à payer à X-B C et Y Z la somme de 1000 € chacun au titre de leur préjudice moral, la somme de 5000 € au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 5000 € au titre de leur préjudice financier.

Le tribunal condamnait solidairement X-B C et Y Z à payer à l’OPH Val Touraine Habitat la somme de 13'820,63 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2020 outre intérêts au taux légal, ordonnant la compensation des créances ; X-B C et Y Z étaient autorisés à se libérer en 24 mensualités de 50 € et le solde à la dernière mensualité.

L’OPH Val Touraine Habitat était condamné au paiement à X-B C et Y Z de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 3 juin 2021, l’OPH Val Touraine Habitat en interjetait appel.

Par ses dernières conclusions en date du 6 décembre 2021, l’OPH Val Touraine Habitat sollicite l’infirmation de ce jugement en toutes ses dispositions, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter X-B C et Y Z de toutes leurs demandes, de constater ou pour le moins prononcer la résiliation du bail consenti le 29 octobre 2013, à compter du 11 décembre 2018, d’ordonner leur expulsion et de les condamner à lui payer la somme de 2308,56 € correspondant aux loyers et charges à la date du 11 décembre 2018, ainsi qu’une somme mensuelle de 549,67 € à titre d’indemnité d’occupation depuis le 12 décembre 2018 jusqu’à parfaite libération des lieux objet du bail ; il réclame en outre le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, X-B C et Y Z sollicitent l’infirmation du jugement du 29 avril 2021 en ce qu’il a rejeté leur demande de dispense de loyer, demandant à la cour, statuant à nouveau sur cette demande, d’ordonner la dispense du paiement des loyers de façon rétroactive depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’au 30 septembre 2021 ; ils demandent la confirmation de ce jugement en l’ensemble de ses autres dispositions et le rejet des demandes adverses contraires.

À titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement entrepris au titre du rejet de la demande de dispense de paiement des loyers depuis le 1er janvier 2018, ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la compensation des créances et en ce qu’il leur a accordé des délais de paiement. En tout état de cause, X-B C et Y Z réclament la condamnation de l’OPH Val Touraine Habitat à leur payer la somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 6 décembre 2021.

SUR QUOI :

Sur l’état du logement :

Attendu que pour statuer comme il l’a fait relativement aux caractères indécents du logement, le premier juge, citant les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 17 août 2015, celles de la loi du 23 novembre 2018 disposant que le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces visibles et parasites, et celles du décret du 30 janvier 2002, a relevé que les locataires justifiaient avoir signalé la présence de punaises de lit dans leurs logements à leur bailleur en octobre 2016, présence qui n’est pas contestée, et s’est fondé sur les éléments matériels et pour considérer que la présence des parasites a un impact sur les conditions de vie des locataires sur leur santé, estimant qu’elle suffit à elle seule à établir le caractère indécent du logement ;

Que la juridiction du premier degré décrit les problèmes d’humidité et leurs conséquences, qui n’ont pas été contestés par Val Touraine Habitat, lesquels ont perduré alors que les différents traitements opérés pour éradiquer les punaises de lit ont entraîné une dégradation importante des revêtements des murs et des sols qui n’ont jamais donné lieu à des travaux de réparation par le bailleur, lequel n’a ainsi pas répondu à son obligation de fournir au locataire un logement décent, alors qu’il ne peut bénéficier d’aucune cause d’exonération ;

Attendu que la partie appelante invoque les dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui obligent le locataire à répondre à des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur

ou par le fait d’un tiers, et qui l’obligent également à prendre en charge l’entretien courant des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Qu’il prétend avoir respecté ses obligations, alors que les locataires auraient commis de nombreuses fautes en n’entretenant pas correctement le logement et en refusant de respecter le protocole post désinsectisation ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée de X-B C et Y Z, en date du 29 octobre 2013, mentionne que l’ensemble des lieux et des équipements sont à l’état neuf, en bon état ou à tout le moins moins en état utilisable, le cabinet Elex indiquant dans son rapport que les assurés ne se sont plaints de la présence de punaises qu’à partir d’octobre 2016, soit trois ans après leur emménagement, après avoir précisé qu’il existait aucun élément permettant de confirmer l’infestation avant l’entrée dans les lieux des locataires ;

Que dès que la société bailleresse a été alertée, elle a suscité l’intervention de la société Hygebat qui a fait cinq interventions, expliquant qu’elles se sont soldées par un échec en raison du non-respect du protocole de traitement présenté ;

Que Val Touraine Habitat, par un courrier du 7 août 2019, a rappelé à X-B C et Y
Z les conditions de succès des campagnes de desinfestations, la société Hygebat ayant encore, par un courrier du 8 novembre 2019, dénoncé les manquements imputables aux locataires, dont elle expliquait qu’ils n’avaient jamais respecté les protocoles, malgré ses consignes, avant d’ajouter qu’ils ne sont pas coopératifs dans les prises de rendez-vous;

Attendu que c’est à juste titre que la partie appelante déclare que les voisins de l’immeuble ayant respecté les consignes d’hygiène et le protocole des sociétés de désinfection n’ont plus rencontré des difficultés dans ce domaine (pièces 17 à 20) ;

Attendu par ailleurs que le gérant de la société Hygebat indique par une attestation du 25 juin 2021 (pièce 21) qu’il a observé que les locataires mettaient tout en 'uvre pour mettre en échec le traitement, en refusant les prises de rendez-vous à plusieurs reprises, en opérant des dégradations favorisant l’échec des traitements, notamment en arrachant les papiers ce qui facilitait la prolifération et le développement des punaises, le rapport de visite du 6 novembre 2017 faisant apparaître un souhait de X-B C et Y Z d’être relogés, et leur volonté de conditionner l’application du protocole à un relogement ;

Que l’auteur de ce témoignage, après avoir évoqué divers détails techniques relatifs au protocole d’éradication, affirme que les locataires sont pleinement responsables de la persistance du problème ;

Attendu qu’il apparaît d’ailleurs que, dans le parc immobilier de Val Touraine Habitat, le respect des protocoles par les locataires de la quasi-totalité des logements concernés par une prolifération d’insectes a permis l’éradication ;

Attendu qu’il ne peut être considéré que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance d’un appartement en bon état d’usage permettant une jouissance paisible des lieux, puisque la persistance des punaises dans les lieux résulte d’une cause étrangère à la société Val Touraine Habitat ;

Que dès lors, en raison de l’absence de vice inhérent à l’appartement et de l’origine de la persistance de la prolifération des insectes, la société appelante ne saurait être tenue d’indemniser X-B C et Y Z ;

Attendu, s’agissant des problèmes d’humidité, que la société Val Touraine Habitat apporte à la procédure une attestation de la société Proxiserve, qui indique qu’elle a réalisé une recherche de fuite complexe avec mise à l’épreuve dans le logement donné à bail à X-B C et Y Z et qu’aucune fuite n’a été décelée, que la VMC fonctionne de manière satisfaisante ;

Que la société Quinet indique que la toiture est en bon état et ne présente aucune fuite (pièces 36 et 38) ;

Que, ainsi qu’il a déjà été indiqué, l’état des lieux d’entrée fait apparaître que le logement était en bon état lors de leur arrivée, de sorte que l’humilité dont se plaignent X-B C et Y Z ne peut résulter que d’un défaut d’aération ou de tout autre comportement de leur part ;

Attendu par ailleurs que la partie appelante verse à la procédure une liste des 46 sollicitations formulées par X-B C et Y Z depuis leur entrée dans les lieux (pièce 25), ce qui donne une idée de la personnalité des locataires, et ce d’autant que ces derniers avaient causé les mêmes difficultés à leur précédent propriétaire (pièce 27) qui déclare avoir récupéré son logement 'dans un état de crasse inimaginable' et ajoute que 'le logement avait été tellement dégradé que X-B C et Y Z avaient même entamé une procédure auprès de l’Assistance Publique pour location de logement insalubre’ ;

Attendu qu’il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris et de débouter X-B C et Y Z de l’ensemble de leurs demandes ;
Sur la clause résolutoire et l’arrêté de loyers et de charges :

Attendu qu’il n’est ni contestable ni contesté que les locataires se sont fait justice à eux-mêmes en cessant unilatéralement le paiement des loyers ;

Que le montant de l’arriéré au titre des loyers et indemnités d’occupation n’est l’objet d’aucune contestation ;

Qu’il n’est pas contestable que le commandement du 10 octobre 2018 est demeuré infructueux dans le délai de deux mois ;

Attendu que X-B C et Y Z, pour les motifs exposés supra, et du fait de la flagrante mauvaise foi ne peuvent se prévaloir d’aucun motif légitime au non paiement des loyers ;

Qu’il va de soi que la dispense de loyer qu’ils sollicitent ne saurait leur être accordée, et ce d’autant plus qu’ils sont redevables auprès des APL et de la PPA d’un montant supérieur à 8000 € à titre de trop-perçu, du fait qu’ils ont perçu des prestations alors qu’ils occupaient le logement sans bourse délier ;

Attendu au surplus que les locataires avaient pris des engagements en vue de l’apurement de leurs dettes locatives, engagements pris le 8 juin 2021, et qui n’ont aucunement été tenus ;

Attendu qu’il y a lieu, ainsi que le demande la partie appelante, d’infirmer le jugement entrepris et de prononcer la résiliation du bail accordé à X-B C et Y Z, d’ordonner leur expulsion, et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2308,56 € à la date du 11 décembre 2018 ainsi qu’à une indemnité d’occupation d’un montant de 549,67 € jusqu’à la libération des lieux ;

Attendu que compte tenu de l’ancienneté des dettes et de la mauvaise foi des débiteurs, aucun délai ne pourra être accordé ;

Attendu qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de la société Val Touraine Habitat l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu’elle réclame ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Déboute X-B C et Y Z de l’ensemble de leurs demandes,

Prononce la résiliation du bail consenti le 29 octobre 2013 à X-B C et Y Z, et autorise en conséquence leur expulsion des locaux, objets du bail, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le secours de la force publique si besoin est,

Condamne in solidum X-B C et Y Z à payer à Val Touraine Habitat la somme de 2308,56 € correspondant aux loyers et charges à la date du 11 décembre 2018, ainsi que la somme mensuelle de 549,67 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 12 décembre 2018 jusqu’à parfaite libération des lieux,
Condamne X-B C et Y Z à payer à Val Touraine Habitat la somme de 3000 € application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne X-B C et Y Z aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;