COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CP/SC

ARRÊT N°:

AFFAIRE N° : 14/02600

Jugement du 29 Juillet 2014

Tribunal d’Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 09/001719

ARRET DU 14 MARS 2017

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 8 BIS BOULEVARD FOCH A ANGERS agissant par son Syndic en exercice, la société CABINET LUTZ, SARL dont le siège social est situé XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 309199

INTIMES :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SITUE 8 BOULEVARD FOCH A ANGERS représenté par son Syndic, la société NEXITY LAMY située XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 090268

LA VILLE D’ANGERS prise en la personne de son Maire en exercice

XXX

XXX et de la Déportation

XXX

Représentée par M^e Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 31 Janvier 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame ROEHRICH, Président de chambre et Madame PORTMANN, Conseiller, entendue en son rapport qui ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame X

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 14 mars 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE :

La ville d’Angers a entrepris d’importants travaux dans un immeuble situé XXX en vue de transformer l’ancien cinéma le Colisée en bowling.

Par une ordonnance du 31 octobre 2007, le président du tribunal de grande instance d’Angers, statuant en référé, a, à la demande du syndicat de copropriété de l’immeuble situé XXX, ordonné l’arrêt de ces travaux en ce qu’ils consistaient en des interventions sur le mur de la propriété voisine.

Par un arrêt du 14 mai 2008, notre cour a confirmé l’ordonnance sauf à dire que la cessation des travaux ordonnée concernait ceux qui consistaient en des interventions sur le mur séparatif des copropriétés voisines situées aux numéro 8 et XXX à Angers.

Suivant acte d’huissier en date du 11 décembre 2009, le syndicat de copropriété de l’immeuble situé XXX à Angers, représenté par son syndic en exercice, la société Lamy, a fait assigner devant le tribunal d’instance d’Angers le syndicat de copropriété de l’immeuble situé au XXX pris en la personne de son syndic la société Lutz, pour solliciter, sur le fondement de l’article 646 du code civil la désignation d’un géomètre expert aux fins de bornage.

Par un jugement en date du 21 octobre 2010, ladite juridiction, indiquant qu’une partie du mur litigieux avait été détruite côté 8 bis suite aux travaux diligentés par la ville d’Angers, et que le bornage apparaissait nécessaire pour déterminer la limite des propriétés contiguës, et considérant que les documents produits par les parties proposaient des limites différentes selon que le mur séparatif subsistant d’une certaine épaisseur était considéré comme mitoyen ou privatif, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur Y.

Les opérations de celui-ci ont été déclarées communes et opposables à la ville d’Angers prise en sa personne de copropriétaire de l’immeuble situé XXX par un jugement en date du 1^er février 2011.

Monsieur Y a rendu son rapport définitif le 10 août 2012.

Par un jugement en date du 29 juillet 2014, le tribunal d’instance d’Angers a, au visa de l’article 646 du code civil :

' fixé la limite séparative de propriété entre les immeubles respectivement situés aux 8, XXX à Angers au milieu du mur séparatif de 0,92 mètre de largeur telle que figurée sous le trait rouge « tireté-point-tireté » du plan figurant au sein de l’annexe 23 du rapport définitif d’expertise de Monsieur Y, annexé la décision,

' dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que les dépens, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur Y, sont partagés entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Angers, agissant par son syndic en exercice, la société Lutz, a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 octobre 2014.

Toutes les parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le

5 janvier 2017.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 16 juillet 2015 pour le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé

XXX

— du 13 février 2015 pour le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé

XXX

— du 21 janvier 2015 pour la Ville d’Angers,

qui peuvent se résumer comme suit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Angers poursuit l’infirmation du jugement du 29 juillet 2014 en ce que le tribunal d’instance a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur Y, doivent être partagés entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX d’autre part.

Il demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX, à lui payer la somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles et à supporter les dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais d’expertise de Monsieur Y.

À titre subsidiaire, il sollicite que la ville d’Angers soit condamnée à le garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge.

L’appelant soutient en effet que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au XXX n’était pas une action en bornage, celle-ci ne pouvant être exercée lorsque deux bâtiments se touchent, mais une action possessoire. Il précise que d’ailleurs aucune des parties n’a contesté que le mur séparant les deux copropriétés constituait la limite de propriété des fonds et que la désignation d’un expert judiciaire était consécutive à un désaccord sur l’appartenance du mur séparatif, l’un des syndicats copropriétaires considérant qu’il était mitoyen et l’autre qu’il était privatif.

Il ajoute que le tribunal a d’ailleurs constaté l’accord des parties pour considérer que la limite séparative entre les deux immeubles était située au milieu du mur litigieux. Il en déduit que l’article 646 imposant un partage des frais relatifs au bornage n’avait pas vocation à s’appliquer.

Soulignant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au

XXX a agi, sans la moindre démarche préalable et qu’il a succombé dans ses prétentions, il demande sa condamnation à lui payer une indemnité pour frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX demande la garantie de la ville d’Angers au motif que les frais exposés sont directement en lien avec les travaux qu’elle a réalisés et qu’elle doit rester responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables en résultant.

Il conteste que puisse lui être opposé un protocole d’accord signé le 3 mars 2014, au motif que celui-ci avait uniquement pour objet de faire peser sur la ville d’Angers la prise en charge des travaux de remise en état de l’immeuble dont elle était copropriétaire et qu’il était sans lien avec la prise en charge des frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX demande à la cour :

' de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Angers irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel, et en ses demandes,

' de l’en débouter,

' de dire que le jugement du 29 juillet 2014 est définitif en ce qu’il a fixé la limite séparative de propriété entre les deux immeubles,

' de dire et juger en conséquence que les immeubles situés 8 et XXX à Angers sont A dotés d’un mur privatif accolé à l’immeuble de la copropriété voisine,

' de condamner le syndicat des copropriétaires appelants à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et une indemnité de 2 000 € au titre de ceux exposés en cause d’appel,

' de condamner le syndicat de copropriété de l’immeuble XXX aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise, et aux dépens d’appel, dont distraction au profit de son conseil.

Il fait valoir que le syndicat de copropriété du XXX qui a été à l’origine d’un bornage amiable que lui-même a refusé de valider, n’avait pas la possibilité, ainsi que l’a souligné le tribunal, de se prévaloir de l’irrecevabilité de l’action en bornage engagée par la copropriété voisine.

Il souligne que le dispositif des conclusions de l’appelant ne comporte aucune demande d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé les limites séparatives des deux immeubles, de sorte que ladite décision est définitive en ce qu’elle a déclaré recevable son action en bornage et fixé les limites séparatives au milieu du mur de 0,92 mètre de largeur. Il ajoute que Monsieur Y avait bien pour mission de proposer une délimitation des propriétés concernées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX fait valoir que son adversaire a cherché à imposer un bornage amiable qui concluait à l’existence d’un seul mur alors que le jugement du 29 juillet 2014 a fixé une limite séparative qui exclut nécessairement l’existence d’un mur mitoyen. Il considère donc que la mesure d’instruction était nécessaire pour établir existence de deux murs privatifs accolés.

La ville d’Angers demande à la cour :

' de statuer ce que de droit concernant les conclusions présentées à titre principal par l’appelant à l’encontre du syndicat de l’immeuble du XXX,

' de déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 8 bis Foch en ses demandes dirigées à son encontre et de l’en débouter,

' de condamner le syndicat du XXX à lui verser une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' de statuer ce que de droit sur les dépens.

S’agissant de l’action en garantie présentée à titre subsidiaire à son encontre, elle se prévaut d’un protocole d’accord signé avec le syndicat des copropriétaires dont elle est membre prévoyant le versement d’une somme de 15'865,54 euros et par lequel le syndicat se déclare « définitivement désintéressé et renonce à engager une quelconque instance à l’encontre de la ville d’Angers ». Elle soutient que précisément sa garantie est recherchée suite aux travaux qu’elle a fait réaliser, de sorte qu’une telle demande serait irrecevable.

Elle ajoute qu’elle est un des membres de la copropriété et que rien ne justifie juridiquement qu’elle soit la seule à prendre en charge ne serait-ce que par moitié d’éventuels frais liés à une expertise judiciaire sollicitée par la copropriété voisine. Elle souligne que le syndicat du XXX a été pour le moins satisfait de l’avoir parmi ses copropriétaires lorsqu’il a fallu réaliser et payer d’importants travaux permettant en urgence d’éviter que l’immeuble ne s’effondre.

Par des conclusions du 17 janvier 2017, la Ville d’Angers a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, afin de permettre à la Selarl Lex Publica de se constituer aux lieu et place de M^e Brossard.

Par des notes en délibéré sollicitées par la cour, les conseils des autres parties ont indiqué ne pas s’opposer à la révocation de l’ordonnance de clôture, une nouvelle clôture étant prononcée au 31 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 784 du code de procédure civile, et compte tenu de l’absence d’opposition des autres parties, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de prononcer une nouvelle clôture à la date du

31 janvier 2017, afin de permettre à la Selarl Lex Publica de se constituer aux lieu et place de M^e Brossard.

I – Sur la demande de condamnation du syndicat du XXX :

Le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Angers le 21 octobre 2010 faisant droit, en application de l’article 646 du code civil, à la demande d’expertise présentée par le syndicat des copropriétaires du XXX a implicitement, mais nécessairement, rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat voisin, tirée de l’irrecevabilité d’une demande en bornage concernant deux bâtiments jointifs.

Or, la cour n’est pas saisie d’un recours à l’encontre de cette décision.

En outre, il ressort expressément de cette dernière, tout comme du jugement déféré à la cour, que la question posée au juge du premier degré était celle de la délimitation des propriétés. L’expert judiciaire désigné avait d’ailleurs expressément pour mission de proposer une limite séparative des fonds.

L’action engagée par le syndicat des copropriétaires du XXX était donc bien une action en bornage.

Aux termes de l’article 646 du code civil : 'Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés. Le bornage se fait à frais communs.'

Néanmoins, cette dernière règle n’est pas applicable en cas, comme en l’espèce, de contestation de l’une des parties à un bornage judiciaire.

La demande d’expertise a été présentée par le syndicat des copropriétaires du XXX en considération d’une discordance entre le rapport de M. Z, qui est intervenu à sa demande et qui a considéré qu’il existait, entre les deux immeubles, deux murs distincts, et celui de M. B, qui a examiné les lieux à la demande de la ville d’Angers et qui a retenu que le mur séparatif existant était mitoyen et que la limite de propriété se situait au centre.

M. Y a conclu que le mur était mitoyen sur 0,62 m mais que la limite séparative des fonds se situait au milieu du mur de 0,92 m.

Chacune des parties avait donc un intérêt à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise pour déterminer une limite séparative qui était peu évidente, et, compte tenu des conclusions contraires des géomètres consultés par elles, il n’apparaît pas qu’un accord amiable pouvait être envisagé avant le dépôt du rapport de M. Y.

Dans ces conditions, non seulement les frais de bornage doivent être partagés, mais il en est ainsi des dépens, incluant le coût de la rémunération de M. Y.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de l’une ou l’autre des parties.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Si le syndicat des copropriétaires intimé demande à la cour de dire que la décision entreprise est définitive en ce qu’elle a fixé la limite de propriété entre les immeubles situés 8 et XXX à Angers et 'en conséquence’ qu’ils sont A dotés d’un mur privatif accolé à l’immeuble de la copropriété voisine, le premier juge ne s’est pas prononcé sur cette dernière question, dont il n’était pas saisi.

Par suite, la cour ne peut se prononcer sur ce point.

II – Sur la demande dirigée à l’encontre de la ville d’Angers :

La ville d’Angers et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Angers ont, le 3 mars 2014, signé un protocole aux termes duquel la ville d’Angers, sur la base du rapport d’expertise de M. A, a décidé de verser au syndicat la somme de 15 865,54 euros représentant le coût des finitions des garages rue Grandet, la reprise et les finitions du SAS à ciel ouvert rue Grandet, le garnissage du pourtour de la canalisation de la cave de l’appartement Lelevier, les raccords d’enduits, les dégradations du sous sol, la réfection des moellons de façade et la reprise des fissures.

Certes, il y est stipulé que 'le syndicat des copropriétaires se déclare définitivement désintéressé et renonce à engager une quelconque instance à l’encontre de la ville d’Angers.'

Cependant, en application des articles 2048 et 2049 du code civil, cette transaction ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Or, le différend exprimé dans l’accord précité est le suivant : 'Suivant une délibération d’assemblée générale en date du 19 octobre 2005, la Ville d’Angers a été autorisée à procéder, à ses frais exclusifs, à la consolidation de la structure de l’immeuble et à la réalisation de travaux de rétablissement de planchers horizontaux dans les lots 102 et 119 (anciennes salles de cinéma).

A l’occasion de ces travaux, des désordres se sont manifestés dans les parties communes et certaines parties privatives de l’immeuble.

Un expertise judiciaire a été confiée à M. A […]

Des pourparlers se sont engagés entre les parties.'

Or, le litige relatif à la limite séparative de l’immeuble dont la Ville d’Angers est copropriétaire et l’immeuble voisin, ne peut être assimilé à un désordre des parties communes ou privatives du bâtiment situé XXX.

Il n’est donc pas concerné par la transaction de sorte que la demande de garantie du syndicat est recevable.

S’agissant de son bien fondé, si, par la délibération susvisée du 19 octobre 2005, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé XXX a précisé que la mairie restait 'responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux', force est de relever que la délimitation des deux fonds n’entre pas dans lesdites conséquences dommageables.

Aucune disposition légale ou stipulation contractuelle n’imposant à la Ville d’Angers, qui n’est que l’un des copropriétaires parmi d’autres de l’immeuble situé XXX de prendre en charge les frais de bornage et d’expertise, la demande en garantie présentée à son encontre doit être rejetée.

Le jugement entrepris sera de ce chef également confirmé.

III – Sur les demandes accessoires :

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires appelant supportera les dépens de la présente instance.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes présentées de ce chef seront donc pareillement rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

—  Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 janvier 2017 et prononce une nouvelle clôture à la date du 31 janvier 2017,

—  Confirme le jugement rendu le 29 juillet 2014 par le tribunal d’instance d’Angers en toutes ses dispositions,

—  Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Angers aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX,

—  Rejette les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. X M. ROEHRICH