COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 10 MARS 2022

N° 2022/ 209

Rôle N° RG 21/00764 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZOX

X-B C

Y Z

C/

Syndic. de copro. […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Amandine COLLET

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 21 février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03336.

APPELANTS

Monsieur X-B C

Né le […] à […], demeurant […]

Madame Y Z

Née le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Amandine COLLET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE BELLEVUE, situé […], […] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est situé […]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Février 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence Bellevue est un ensemble immobilier situé[…], […], soumise au statut de la copropriété et gérée par un syndic, le cabinet Cytia Paradis. L’ensemble était initialement composé de 5 lots, à savoir:

- un appartement en rez-de-jardin, avec jouissance exclusive du dit jardin (lot 1),

- un appartement en rez-de-chaussée devant (lot 2),

- un appartement en rez-de-chaussée derrière (lot 3),

- un appartement au premier étage devant (lot 4),
- un appartement au premier étage derrière (lot 5).

Par acte en date du 25 avril 2008, l’ état descriptif de division a été modifié, suite à la cession des combles situées au-dessus du lot 4, parties communes, de sorte que trois nouveaux lots étaient créés, sur des parties communes, à savoir :

- lot 6 : combles situés au-dessus du lot 4,

- lot 7: partie d’appartement à rattacher au lot 4 situé au 1er étage de l’immeuble,

- lot 8 : water-closet et partie de couloir situés au 1er étage de l’immeuble.

Cet état descriptif a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 6 mai 2008, qui entérinait également diverses autres modifications de lots. Un nouvel état descriptif de division était adopté le 4 juin 2009, la copropriété étant composée dès lors de deux bâtiments (bâtiment A correspondant aux lots 1 à 9 et bâtiment B correspondant au lot 10).

Monsieur X-B C et madame Y Z sont propriétaires des lots 1 (appartement en rez-de-jardin et jouissance du jardin), 9 (soit une cave au sous-sol du bâtiment A) et 10 (une pièce avec toit terrasse) au sein de la Résidence Bellevue.

Par assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018, une autorisation a été délivrée à monsieur X-B C et madame Y Z en vue de réaliser des travaux d’extension de chambres sur la base d’un projet communiqué aux autres copropriétaires.

Le 31 janvier 2018, monsieur X-B C et madame Y Z ont déposé une déclaration préalable de travaux en mairie. Ces travaux ont été réalisés.

Soutenant que les travaux présenté en mairie le 31 janvier 2018, et réalisés, diffèrent du projet soumis et autorisé par les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue, représenté par son syndic en exercice, a saisi le juge des référés afin de faire cesser le trouble manifestement illicite allégué.

Par ordonnance en date du 21 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

• condamné monsieur X-B C et madame Y Z sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, astreinte portée à 150 € par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter du jour de la signification de la présente ordonnance, à remettre en état le bien immobilier leur appartenant conformément au projet autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018, dit n’y avoir lieu à provision sur dommages et intérêts,•

• condamné monsieur X-B C et madame Y Z à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2021, monsieur X-B C et madame Y Z ont interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée les condamnant et rejetant leurs demandes, dûment reprises, donc à l’exception du rejet de la demande provisionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue.

Par dernières conclusions transmises le 11 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur X-B C et madame Y Z demandent à la cour de :

• réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf celle rejetant la demande de dommages et intérêts de l’intimé,

À titre principal, sur l’effet dévolutif de l’appel et leurs demandes :

• débouter le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue de sa demande tendant à leur condamnation d’avoir à cesser les travaux réalisés en méconnaissance de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 janvier 2018 et à remettre en état le bien immobilier conformément au projet autorisé par ladite assemblée générale, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

• confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue de sa demande de provision sur dommages-intérêts,

• débouter le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue de sa demande tendant à leur condamnation d’avoir à verser une somme provisionnelle de 5 000 € au titre d’un prétendu préjudice subi, les mettre hors de cause,•

A titre subsidiaire :

• débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte, compte tenu de son impossibilité et de son imprécision,

• limiter, si la cour devait prononcer une condamnation, la remise en état au décroché de la terrasse, seul élément pouvant être repris techniquement et sans contrevenir aux règles d’urbanisme, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte,•

A titre très subsidiaire :

• leur accorder un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour faire réaliser les travaux,

En tout état de cause :

réduire le montant de l’astreinte,•

• condamner le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue au paiement des dépens.•

Les appelants soutiennent qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé ici puisqu’une autorisation de principe a été donnée pour la réalisation des travaux sur la base d’un projet, certes amélioré et modifié ensuite pour répondre aux exigences des règles d’urbanisme, tout en conservant la même volumétrie et l’harmonie de l’immeuble. Ils ajoutent que les modifications apportées sont mineures et que des réserves expresses avaient été mentionnées tenant en l’obtention de plans effectués par un architecte, des études structures, des attestations d’assurance d’architecte et d’entrepreneurs, ainsi que tenant à l’obtention des autorisations d’urbanisme et au respect des règles du code civil. Ils en déduisent que le premier juge a commis une erreur manifeste d’appréciation de la situation, soutenant que le projet soumis à l’assemblée générale des copropriétaires n’étaient qu’une esquisse à reprendre ensuite, ce que l’intimé savait, sans pour autant avoir demandé plus d’informations ultérieures sur les ajustements indispensables.

S’agissant de l’agrandissement de la loggia, les appelants soutiennent que l’assainissement du bloc et la création d’un vide sanitaire derrière la loggia se sont avérés indispensables pour des raisons techniques, de sorte que l’infraction constatée par les services de la ville n’a pas donnée de suite. S’agissant de l’absence de décrochage de la terrasse du rez-de-chaussée, les appelants soutiennent qu’elle est sans conséquence sur l’harmonie de l’immeuble. S’agissant encore de la non conformité des ouvertures avec le projet initial, les appelants font valoir qu’une ouverture existait, que le projet soumis aux copropriétaires était une esquisse et que l’harmonie de l’immeuble est préservée. Enfin, s’agissant de la distance entre l’extension et l’escalier en R-1, ils font valoir que le projet ne prévoyait aucune mesure, de sorte qu’aucune non conformité n’est établie. Ils contestent toute construction d’une avancée supplémentaire de la terrasse.

A titre subsidiaire, les appelants font valoir que la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires ne se justifierait que si aucune autorisation n’avait été accordée, ce qui n’est pas le cas ici. En pratique, ils font valoir que la remise en état de l’immeuble conformément au projet autorisé par l’assemblée générale n’est pas possible, insuffisamment précise et dépourvue de sens d’un point de vue technique et au regard de la structure de l’immeuble.

Par dernières conclusions transmises le 17 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue, […], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Citya Paradis, sollicite de la cour qu’elle :

• confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les appelants sous astreinte à remettre en état le bien immobilier leur appartenant conformément au projet autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018, réforme la décision sur le montant de l’astreinte,•

• condamne monsieur X-B C et madame Y Z à remettre en état le bien immobilier leur appartenant conformément au projet autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire sur ce point,

• condamne monsieur X-B C et madame Y Z à remettre le bien immobilier leur appartenant en l’état antérieur aux travaux réalisés, et, ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, rejette les demandes de monsieur X-B C et madame Y Z,•

• confirme la décision s’agissant des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

• condamne monsieur X-B C et madame Y Z au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’intimé soutient que les travaux réalisés par les appelants sur leurs lots ne sont pas conformes à ceux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’un trouble manifestement illicite est constitué et qu’il existe une obligation non sérieusement contestable de remise en état.

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue fait valoir que les travaux réalisés ne sont pas conformes à l’autorisation donnée, ce que les appelants ne contestent pas.

Ainsi, tout d’abord, il indique que la loggia de 4 m² autorisée en R-2 a en fait donné lieu à la création d’une chambre et d’un vide-sanitaire, de sorte que le sol de l’immeuble, partie commune, a été affecté. De même, le syndicat des copropriétaires explique que la terrasse autorisée en rez-de-chaussée devait présentée un décrochage, avec deux terrasses indépendantes dont une végétalisée, alors qu’une terrasse unique a été créée avec ajout d’une superficie supplémentaire. Il met en avant les nuisances susceptibles de résulter de l’usage très différent pouvant en être fait, et soutient que la question de la conformité du projet aux règles d’urbanisme est ici sans incidence. De plus, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les ouvertures réalisées ne sont pas conformes au projet autorisé puisque désormais de grandes baies vitrées ont remplacé les fenêtres prévues, modifiant l’apparence de la façade de l’immeuble. Enfin, l’intimé met en avant une non-conformité relative à la distance entre l’extension en R-1 et le début d’accès à l’escalier portant atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, et, conduisant à un empiétement sur la terrasse partie commune.

Si la remise en état conforme à l’autorisation donnée par les copropriétaires n’est pas possible, le syndicat des copropriétaires entend que cette remise en état ait lieu en l’état avant tous travaux.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue se fonde sur l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire et que celle-ci n’a pas été donnée sur la base d’un simple projet susceptible de modifications ultérieures. De même, l’intimé fait valoir que la mention du respect des règles d’urbanisme et de l’établissement d’un plan, simple clause de style, est indifférente au vu de l’ampleur des différences constatées, qui supposait alors une nouvelle autorisation des copropriétaires. S’agissant des adaptations nécessaires aux règles d’urbanisme, le syndicat des copropriétaires indique qu’il appartenait aux appelants de s’en prévaloir avant et de vérifier ces contraintes avant de demander l’autorisation de l’assemblée générale.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que l’appel est limité aux dispositions de l’ordonnance concernant les condamnations au titre d’un trouble manifestement illicite, de sorte que les dispositions relatives au rejet de la demande de provision ne sont pas contestées, ni soumises à la cour qui n’en est pas saisie.

Sur la demande de remise en état du bien

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Par application de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’occurrence, aux termes de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Bellevue en date du 5 janvier 2018, monsieur X-B C et madame Y Z ont été 'autorisés à réaliser des travaux d’extension pour des chambres (projet joint en annexe)'. La résolution stipulait également que 'l’ensemble des travaux seront bien évidemment soumis au respect des règles d’urbanisme ainsi que celles du code civil en vigueur', que 'les propositions de travaux seront soumises à l’obtention de plans effectués par un architecte, études de structures, attestations d’assurance d’architectes et d’entrepreneurs'. L’autorisation était ensuite délivrée 'sous réserve d’obtention des autorisations administratives requises, étant précisé que les copropriétaires seront responsables de tous les éventuels dommages consécutifs'. Le projet joint en annexe comprenait les attestations d’assurance des architectes et entreprises, ainsi que des plans établis par l’architecte du projet d’extension comportant des esquisses, un plan de situation, un plan cadastral, des vues de l’existant, le rappel des règles du PLU, un plan des contraintes, des plans côtés des lieux existants en surface et en coupe, ainsi que des plans partiellement côtés et avec vues 3D du projet d’extension pour chacun des trois niveaux concernés.

Il résulte de ces éléments que monsieur X-B C et madame Y Z ont effectivement sollicité, comme ils en avaient l’obligation, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence en vue de réaliser leur projet d’agrandissement qui impacte les parties communes ainsi que l’harmonie générale de l’immeuble concerné. L’autorisation ainsi donnée portait en revanche sur un projet précis et documenté, les réserves liées au respect des règles d’urbanisme et de l’établissement de plans étant des clauses d’usage habituelles en la matière, et ne permettant aucunement des modifications ultérieures majeures.

Le 31 janvier 2018, soit à peine 26 jours plus tard, monsieur X-B C et madame Y Z ont déposé une déclaration préalable de travaux auprès de la commune de Marseille, qui n’a pas fait l’objet d’opposition avant le 21 mars 2018, de sorte que ces travaux ont été réalisés.

Or, la comparaison des travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et des travaux effectués conformément à la déclaration préalable acquise, à la lecture des plans des deux projets (pièces 7 et 9 de l’intimé outre pièces 9 et 10 des appelants), ainsi que du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 17 juin 2019, démontre manifestement des différences majeures entre le projet autorisé et le projet réalisé. Ainsi, il est établi qu’au rez-de-chaussée, alors qu’un décroché entre deux terrasses distinctes, indépendantes et dont une végétalisée, était prévu, il a été réalisé une terrasse unique avec ajout d’une surface supplémentaire. Par ailleurs, au niveau R-1, alors que des fenêtres étaient prévues, ce sont de grandes baies vitrées sur la totalité de la largeur du fonds qui ont été créées. En outre, au niveau R-2, alors qu’une loggia de 4 m² sur la largeur de la façade devait être réalisée, le bloc existant a été démoli pour la création d’un vide sanitaire représentant une surface au plancher de 9,20 m², de sorte que le sol de la copropriété, partie commune, a été atteint. Un procès-verbal d’infraction a d’ailleurs été dressé à ce titre par la commune de Marseille le 12 mai 2021, infraction certes ensuite classée par le procureur de la République le 30 novembre 2021, après un rappel à la loi. Enfin, à la lecture des côtes, même partielles, des plans mais également des vues volumétriques, il appert que la distance entre l’extension en R-1 et le début d’accès à l’escalier a été réduite dans le projet réalisé, conduisant à un empiétement sur la terrasse, partie commune. Il résulte donc des modifications entre le projet autorisé en assemblée générale et le projet réalisé qui constituent des évolutions majeures du projet autorisé, dont l’objet est certes identique, à savoir l’extension de chambres, mais dans des proportions telles qu’elles conduisent à un projet différent qui aurait dû être de nouveau autorisé en assemblée générale, dans la mesure où elles affectent l’harmonie de l’immeuble, conduisent à des empiétements sur les parties communes et affectent le sol même de l’immeuble.

Ainsi, le trouble manifestement illicite est parfaitement caractérisé en l’espèce. Il est à ce titre indifférent que les modifications apportées au projet initial répondent à des exigences en termes de règles d’urbanisme, étant relevé le faible temps écoulé entre l’autorisation obtenue et les modifications apportées au projet transmis à la mairie, et le rappel des règles d’urbanisme dès le projet présenté aux copropriétaires, donc connues dès ce moment là par les appelants. Il appartenait à monsieur X-B C et madame Y Z de s’assurer, au préalable, des conditions d’urbanisme et de la faisabilité de leur projet, quitte à solliciter une nouvelle autorisation en assemblée générale.
Ainsi que justement constaté par le premier juge, aucune demande de cessation des travaux n’est soutenue puisque ceux-ci sont pleinement achevés.

En revanche, la remise en état s’impose judiciairement pour mettre un terme au trouble manifestement illicite relevé. Les appelants soutiennent que la remise en état des travaux projetés et autorisés le 5 janvier 2018 est impossible en raison d’obstacles juridiques tenant aux règles du PLU qui imposent notamment de construire de limite en limite, ce qui induit une terrasse d’un seul tenant, ainsi qu’en raison de contraintes matérielles et géologiques ayant rendu nécessaire la destruction du bloc constitué de gravas avec assainissement et mise en place d’un vide sanitaire.

Dans ces circonstances, c’est donc une remise en état dans l’état initial, antérieur à tous travaux qui s’impose. Afin de permettre aux appelants d’exécuter cette remise en état, mais également d’en garantir l’effectivité, si ce n’est la recherche d’une autre solution respectant les droits et intérêts de chacune des parties, il convient d’ordonner cette remise en état dans un délai de 5 mois et sous astreinte, au delà, de 300 € par jour pendant 6 mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur X-B C et madame Y Z qui succombent au litige seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue les frais, non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. L’indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 2 000 euros en cause d’appel.

Les appelants supporteront en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise dans les limites de l’appel en ce qu’elle a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite, et en ce qu’elle a condamné monsieur X-B C et madame Y Z au versement d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné monsieur X-B C et madame Y Z sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, astreinte portée à 150 € par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter du jour de la signification de la présente ordonnance, à remettre en état le bien immobilier leur appartenant conformément au projet autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne monsieur X-B C et madame Y Z sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de cinq mois à compter de la signification de l’arrêt, et pendant une durée de 6 mois, à remettre en état le bien immobilier leur appartenant en son état initial avant les travaux réalisés et avant même le projet autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018,

Condamne monsieur X-B C et madame Y Z à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Bellevue la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute monsieur X-B C et madame Y Z de leur demande sur ce même fondement,

Condamne monsieur X-B C et madame Y Z au paiement des dépens.

La Greffière Le Président