N° RG 21/01821 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IYI6

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 24 FEVRIER 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-20-1491

Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de ROUEN du 26 Mars 2021

APPELANT :

Monsieur A Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur C Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 13 Janvier 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame X

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2022

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 24 Février 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame X, Greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2017, M. C Y a donné à bail à M. A Z un logement à usage d’habitation situé au […] à Rouen moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte d’huissier du 23 mars 2020, M. Y a fait délivrer à M. Z un commandement visant la clause résolutoire portant sur la justification d’une assurance couvrant les risques locatifs et sur le paiement de la somme de 2 590 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 31 août 2020, M. Y a fait assigner M. Z afin de voir constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance, ordonner l’expulsion de l’occupant et obtenir le paiement des sommes dues.

Le 7 octobre 2020, M. Z a saisi la commission de surendettement d’une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 20 octobre 2020 et orientée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 22 décembre 2020.

Par jugement du 26 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

- constaté la résiliation du bail ;

- ordonné la libération des lieux et l’expulsion de M. Z ;

- condamné M. Z à payer à M. Y une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait eté payé en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

- condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 3 219,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 février 2021, échéance du mois de février 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

- débouté M. Y de ses demandes au titre de la résistance abusive et de la réparation du préjudice moral ;

- condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. Z aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement et de l’assignation.

Par déclaration reçue le 28 avril 2021, M. Z a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions reçues le 16 juillet 2021, M. Z demande à la cour de :

- réformer le jugement dans les limites de l’appel ;

- lui accorder un délai de 6 mois pour justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs ;

- débouter M. Y de sa demande de résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire à la suite du défaut d’assurance ;

- condamner M. Y à lui rembourser la somme de 800 euros en remboursement des provisions sur charges et la somme de 7 725 euros au titre des troubles de jouissance ;

- ordonner la compensation entre les sommes dues ;

- lui accorder la possibilité de s’acquitter de sa dette par versements mensuels sur une période de deux ans en sus du loyer en cours hors période prise en compte par la commission de surendettement ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’octroi des délais et dire que celle-ci prendra effet en cas de non-respect des mesures prises ;

- condamner M. Y à entreprendre et à achever dans un délai maximum de deux mois à compter du 'jugement’ à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux préconisés par le service d’hygiène et de santé de la ville de Rouen dans sa lettre du 8 janvier 2021 ;

- débouter M. Y de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

- à titre subsidiaire, ordonner une expertise pour décrire les désordres et les travaux propres à y remédier ;

- condamner M. Y aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions reçues le 1er décembre 2021, M. Y demande à la cour de :

- débouter M. Z de ses demandes ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu ;

- condamner M. Z à lui payer de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. Z aux dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022.

MOTIFS

Les dispositions du jugement déféré ayant débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts n’étant pas critiquées en appel seront confirmées.

Sur la demande de résiliation du bail

Au visa des dispositions de l’article 7-g de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 23 juillet 2020 faute pour M. Z d’avoir justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs au moment où le commandement lui a été délivré et dans le délai d’un mois de celui-ci. Il a estimé que les dispositions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 ne lui permettaient pas d’accorder au locataire un délai pour exécuter son obligation d’assurance de nature à suspendre la résiliation du bail.

L’appelant critique cette motivation en faisant valoir que les dispositions de l’article 1228 du code civil permettent au juge d’accorder un délai au débiteur qui produit une quittance d’assurance du logement.

M. Y conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce point en exposant principalement que le locataire ne rapporte pas la preuve que son logement était assuré au moment où le commandement lui a été signifié.

Si l’appelant verse aux débats une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs portant sur la période du 26 novembre 2020 au 31 octobre 2021, il ne justifie pas que le logement était assuré antérieurement à cette date alors que le commandement de justifier d’une assurance lui a été délivré le 23 mars 2020.

Contrairement à ce que prévoit l’article 24 en matière de défaut de paiement du loyer et des charges, le juge n’a pas le pouvoir d’accorder au locataire des délais pour exécuter son obligation, les délais sollicités n’étant pas de nature à lui permettre de justifier d’une assurance dont il est établi qu’il ne l’avait pas souscrite au mois de mars 2020.

L’assurance souscrite après l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement ne peut être prise en considération pour faire échec à la clause résolutoire dès lors qu’il est établi que le logement n’a été assuré qu’à compter du 26 novembre 2020.

Il en résulte que le locataire a failli à son obligation d’assurer le logement et que la clause de résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux conformément aux dispositions de l’article 7-g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant constaté la résiliation du bail à la date du 23 juillet 2020, ordonné l’expulsion de M. Z et condamné l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande en paiement
Les dispositions du jugement déféré ayant condamné M. Z au paiement de la somme de 3 219,85 euros au titre de l’arriéré locatif impayé au 4 février 2021 après déduction de la somme de 2 956,15 euros qui a fait l’objet d’un effacement par la commission de surendettement n’étant pas utilement critiquées en cause d’appel seront confirmées.

Sur la demande de délais de paiement

Au soutien de sa demande d’infirmation des dispositions du jugement l’ayant débouté de sa demande de délais de paiement, M. Z fait valoir qu’il est un débiteur malheureux et de bonne foi, qu’il perçoit le RSA et qu’il bénéficie d’un accompagnement par le CCAS de Rouen et de mesures d’accompagnement budgétaire.

C’est cependant par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge l’a débouté de sa demande de délais de paiement après avoir relevé que les ressources de l’intéressé ne lui permettait pas de faire face à l’apurement de sa dette, étant observé en outre que M. Z ne justifie pas avoir repris régulièrement le paiement du loyer courant, qu’il n’a effectué aucun versement depuis le mois de juin 2021, que l’arriéré ne cesse de croître et qu’il n’appartient pas à M. Y, bailleur privé, d’assumer sans contrepartie l’hébergement de M. Z dont la situation financière justifie un relogement dans le parc social.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. Z de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. Z de sa demande de remboursement des provisions sur charges jusqu’au 31 décembre 2020 dès lors que ce dernier n’a effectué aucun versement au titre des provisions sur charges depuis le mois de septembre 2019 et qu’il n’est en conséquence pas fondé à solliciter la restitution d’un quelconque trop perçu.

Les dispositions du jugement dont appel l’ayant débouté de sa demande de remboursement des provisions sur charges doivent dès lors être confirmées.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Le premier juge a débouté M. Z de sa demande formée à ce titre au motif que le seul constat des services d’hygiène et de sécurité de la ville de Rouen était insuffisant pour caractériser la responsabilité du bailleur dans les troubles de jouissance invoqués.

L’appelant critique cette motivation en faisant valoir que le rapport du 8 janvier 2021 révèle de nombreuses dégradations du logement tenant essentiellement à des infiltrations, un défaut de ventilation et la présence d’humidité et que la responsabilité du bailleur est engagée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur fait valoir que les désordres invoqués sont exclusivement liés au manque d’aération et au manque de chauffage du logement.

Si la lettre du service d’hygiène et de santé de la ville de Rouen du 8 janvier 2021 met en évidence l’état de dégradation du logement lié notamment à la présence d’humidité et de moisissures, elle ne permet cependant pas, en l’absence de tout autre élément probant, d’établir la responsabilité du bailleur dans ces désordres, qui peuvent également être consécutifs aux conditions d’occupation du logement et notamment à l’insuffisance de chauffage et d’aération des lieux.

Le jugement doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. Z de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance allégué.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Arguant de désordres affectant le logement loué, M. Z sollicite la condamnation du bailleur sous astreinte à réaliser des travaux de remise en état du logement loué.

Dès lors cependant que le bail est résilié, la demande est sans objet et le jugement déféré sera confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. Z de sa demande de réalisation de travaux.

Sur la demande d’expertise

Compte-tenu de la résiliation du bail et de l’absence d’élément suffisamment probant, les dispositions du jugement entrepris seront confirmées en ce qu’elles ont débouté M. Z de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

La charge des dépens d’appel sera supportée par M. Z conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En prenant l’initiative de l’appel, M. Z a exposé M. Y à des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Aussi M. Z sera-t-il condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2021 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen ;

Y ajoutant

Condamne M. A Z aux dépens d’appel.

Condamne M. A Z à verser à M. C Y la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

C. X E. Gouarin

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