COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/11/2024

M^e Nicolas TROUSSARD

M^e Estelle GARNIER

ARRÊT du : 21 NOVEMBRE 2024

N° : 269 – 24

N° RG 24/00650 -

N° Portalis DBVN-V-B7I-G6SL

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du du Président du TJ de TOURS en date du 23 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265303812395539

S.A.S. COLISDEME

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat M^e Nicolas TROUSSARD, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265299347127027

S.C.I. DES DAMES

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Claire ALLAIN, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 26 Février 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 19 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 10 OCTOBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 21 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2022, la SCI des Dames a donné à bail à la SAS Colisdeme des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2022, moyennant un loyer annuel en principal HT de 30 000 euros, soit 2 500 euros payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois, auquel s’ajoute la TVA, les charges et taxes.

Par acte extrajudiciaire du 23 mai 2023, la SCI des Dames a fait signifier à la société Colisdeme un commandement d’avoir à lui payer dans le délai d’un mois la somme de 10 015,20 euros en principal, correspondant aux loyers et charges des mois de mars, avril et mai 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 20 juillet 2023, la SCI des Dames a fait assigner en référé la société Colisdeme devant le président du tribunal judiciaire de Tours en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de diverses sommes à titre provisionnel (10 015,20 euros arrêtée au 23 juin 2023 au titre des loyers et charges arriérés, outre une indemnité d’occupation d’un montant de 3 338,40 euros par mois à compter de la résiliation du bail).

Par ordonnance de référé contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Tours a :

— constaté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 1er mars 2022 liant les parties,

— rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— constaté en conséquence la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à compter du 24 juin 2023,

— ordonné à la SAS Colisdeme de libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

— autorisé, faute pour la SAS Colisdeme de le faire à l’expiration de ce délai, la SCI des Dames à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des impayés contractuels,

— condamné la SAS Colisdeme à payer à la SCI des Dames une somme mensuelle de 3 338,40 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er juillet 2023, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné la SAS Colisdeme à payer à la SCI des Dames une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— condamné la SAS Colisdeme aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2023.

Suivant déclaration du 26 février 2024, la SAS Colisdeme a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance lui faisant grief.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er mai 2024, la SAS Colisdeme demande à la cour de:

Vu les pièces du dossier,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

A titre principal,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de première instance,

— débouter la SCI des Dames de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— échelonner le paiement des mensualités dues, selon un échéancier de 12 mois commençant à courir au 1er jour du mois suivant la date de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner la SCI des Dames à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 mai 2024, la SCI des Dames demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code civil,

Vu les dispositions expresses du bail commercial et le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— déclarer la cour non saisie d’une demande de nullité du commandement de payer,

— déclarer la société Colisdeme mal fondée en son appel et le rejeter ; la déclarer irrecevable, en tous cas mal fondée, en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— faire droit au présent appel incident et infirmer la décision entreprise en ce que critiquée par la SCI des Dames,

— condamner, provisionnellement, la société Colisdeme à verser à la SCI des Dames, au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, la somme de 10 015,20 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

— confirmer pour le surplus la décision entreprise,

Y ajoutant,

— condamner la SAS Colisdeme à payer à la SCI des Dames la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Colisdeme aux dépens d’appel, et accorder à M^e Garnier le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 10 octobre 2024.

MOTIFS :

Sur la résiliation de plein droit du bail :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

En l’espèce, la société Colisdeme se prévaut de la nullité du commandement de payer du 23 mai 2023 au motif que cet acte vise un bail commercial inexistant, relevant que l’adresse des lieux loués mentionnée dans le commandement est 'vous êtes locataires de locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2]', alors qu’il n’existe aucun bail commercial pour des locaux situés à cette adresse entre les parties et que le seul bail existant entre les parties concerne des locaux situés [Adresse 4].

La SCI des Dames soulève l’irrecevabilité de la demande tendant à voir déclarer le commandement nul et de nul effet au visa de l’article 954 du code de procédure civile, cette demande ne figurant pas dans le dispositif des conclusions de l’appelante, mais seulement dans les motifs.

Il s’avère que la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire dont fait état l’appelante n’est pas tant une demande qu’un moyen de défense relatif à la résiliation du bail par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sollicitée par la bailleresse, dès lors que seul un commandement régulier peut mettre en oeuvre ladite clause aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce précité, la jurisprudence invoquée par la SCI des Dames n’étant pas transposable à notre litige.

Il reste, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, que si l’adresse mentionnée dans le commandement n’est pas celle des lieux loués, elle correspond au siège social du preneur où l’acte a été délivré et que celui-ci n’a pu se méprendre sur son objet, un seul bail commercial liant les parties pour les locaux de [Localité 6], précision faite au surplus que le bailleur déclare agir aux termes de cet acte 'en vertu d’un bail commercial sous seing privé entre les parties le 1er mars 2022" soit celui portant sur les locaux de [Localité 6].

L’erreur matérielle portant sur l’adresse des lieux loués au sein du commandement ne saurait rendre nul et de nul effet ledit commandement.

La société Colisdeme fait ensuite valoir que le décompte de la bailleresse est faux et que les échéances réclamées dans le commandement de payer ont toutes été honorées dans le délai d’un mois.

Le commandement de payer du 23 mai 2023 fait état de trois échéances précises non réglées, à savoir mars, avril et mai 2023 pour un montant total de 10 015,20 euros (3 383,40 euros x 3), sans qu’aucun décompte ne soit annexé, ce dont il pouvait être déduit que les loyers antérieurs n’étaient pas réclamés aux termes de l’acte. Il résulte des pièces produites en cours de procédure que le 13 avril 2023 deux virements de 3 383,40 euros chacun ont été effectués par le preneur, outre un virement de même montant le 16 juin 2023, de sorte que la somme de 10 015,20 euros a été réglée dans le délai imparti. Certes, le bailleur fait valoir, décompte à l’appui, que les virements du 13 avril 2023 ont été imputés sur des échéances antérieures à celle du mois de mars 2023, remontant ainsi jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2022 pour laquelle au demeurant aucune facture n’est produite. Il apparaît toutefois que le commandement délivré le 23 mai 2023 tel qu’il est présenté est susceptible de créer une confusion dans l’esprit du preneur sur les sommes dont le non paiement entraînera l’acquisition de la clause résolutoire, alors même qu’un plan de

redressement de la société Colisdeme avait été récemment adopté le 14 mars 2023. Il en résulte que cet acte ne peut produire effet concernant la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Par infirmation de l’ordonnance entreprise, la SCI des Dames sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

La SCI des Dames, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés à l’occasion de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance de référé du 23 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI des Dames de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SCI des Dames aux dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Nicolas Troussard, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT