COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 30/09/2025

la SELARL DEREC

la SELARL CELCE-VILAIN

ARRÊT du : 30 SEPTEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 22/02523 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GVNY

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 19] en date du 05 Août 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265279677584203

Monsieur [M] [J]

né le 13 Février 1976 à [Localité 20]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [T] [L] épouse [J]

née le 07 Septembre 1976 à [Localité 26]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292140246344

Monsieur [A] [R] [Z]

né le 16 Mai 1952 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [Y] [R] [Z]

née le 26 Février 1966 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 28 Octobre 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 13 Mai 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 30 septembre 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 1er juillet 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Y] [P] est usufruitière et son frère M. [A] [P] nu-propriétaire de parcelles cadastrées AD n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 9] et par ailleurs, AD n°[Cadastre 11] situées à [Localité 22].

Contestant la propriété de M. [M] [J] et de Mme [T] [J] sur la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 11], M. et Mme [P] les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Orléans aux fins de reconnaissance de leur droit de propriété, suivant acte d’huissier en date du 6 novembre 2019.

Par jugement en date 5 août 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— constaté que M. et Mme [P] sont propriétaires de la bande de terrain cadastrée AD n°[Cadastre 11] contiguë au nord de la parcelle AD n°[Cadastre 9] au droit de la [Adresse 25],

— constaté que M. et Mme [J] bénéficient d’une servitude conventionnelle sur cette parcelle,

— constaté que M. et Mme [J] sont propriétaires de la parcelle AD n°[Cadastre 11] formant l’angle nord de leur parcelle devant le portail de leur jardin, au droit de la [Adresse 23],

— rejeté la demande de M. et Mme [J] au titre de l’usucapion,

— rejeté la demande de M. et Mme [P] de propriété sur la parcelle AD n°[Cadastre 11] formant l’angle nord de la parcelle des consorts [J] au droit de la [Adresse 23],

— ordonné la rectification du cadastre aux frais partagés des parties,

— ordonné la publication du présent jugement au registre de la publicité foncière aux frais partagés des parties,

— rejeté la demande de M. et Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. et Mme [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration en date du 28 octobre 2022, M. et Mme [J] ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a – constaté que M. et Mme [J] sont propriétaires de la parcelle AD n°[Cadastre 11] formant l’angle nord de leur parcelle devant le portail de leur jardin, au droit de la [Adresse 23] et rejeté la demande de M. et Mme [P] de propriété sur la parcelle AD n°[Cadastre 11] formant l’angle nord de la parcelle des consorts [J] au droit de la [Adresse 23].

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur pris en la personne de M. [E].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. et Mme [J] à l’encontre du jugement déféré à la censure de la cour, et en conséquence, y faisant droit,

— réformer le jugement en ses chefs critiqués pour,

— déclarer que M. et Mme [J], à la suite de leurs auteurs, ont acquis la propriété de l’intégralité de la parcelle AD n° [Cadastre 11] en litige par usucapion,

— rejeter toutes les demandes de M. et Mme [P],

Subsidiairement,

— constater que M. et Mme [J] sont titulaires d’une part, d’un droit de passage sur la bande de terrain en litige contiguë au nord à la parcelle AD n° [Cadastre 9] de M. et Mme [P], et d’autre part, de la pleine propriété de la partie est de l’allée formant l’angle nord de leur parcelle [Cadastre 16][Cadastre 11], devant le portail de leur jardin au sud, et rejeter les demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [P],

En toute hypothèse,

— rejeter l’appel incident de M. et Mme [P] sur les frais et dépens de justice,

— condamner solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [J] la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

— condamner solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [J] au paiement des dépens de première instance et d’appel, et accorder à la Selarl Derec, avocat, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeter toutes les demandes de M. et Mme [P] plus amples ou contraires aux présentes.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

— déclarer M. [M] [J] et Mme [T] [J] irrecevables et subsidiairement mal fondés en leur appel et en leurs demandes,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 5 août 2022 (RG 19/02212) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [Y] [P] et M. [A] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [Y] [P] et M. [A] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [M] [J] et Mme [T] [J] à verser à Mme [Y] [P] et M. [A] [P] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [J] et Mme [T] [J] aux dépens de première instance dont distraction envers la SELARL Celce-Vilain,

Y ajoutant,

— condamner M. [M] [J] et Mme [T] [J] à verser à Mme [Y] [P] et M. [A] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de la procédure d’appel,

— condamner M. [M] [J] et Mme [T] [J] aux entiers dépens d’appel dont distraction envers la SELARL Celce-Vilain, avocat à [Localité 19],

En tout état de cause,

— débouter M. [M] [J] et Mme [T] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, y compris plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur la propriété de la parcelle AD n°[Cadastre 11]

Moyens des parties

M. et Mme [J] prétendent justifier par la production de leur titre de propriété qu’ils sont propriétaires de la totalité de la parcelle AD n°[Cadastre 11] à [Localité 21] (45) sur laquelle est édifiée au sud leur maison d’habitation donnant sur le [Adresse 6], et est situé au nord leur jardin et son chemin d’accès donnant sur la [Adresse 24] ; le chemin d’accès à leur jardin est situé entre la parcelle [Cadastre 16][Cadastre 9] au sud appartenant à M. et Mme [P] et la parcelle [Cadastre 16][Cadastre 8] au nord appartenant à M. [C].

Ils font valoir que si M. et Mme [P] soutiennent que le cadastre serait erroné et que la bande de terrain de la parcelle [Cadastre 18] de M. et Mme [J] située au nord de leur parcelle [Cadastre 17], qui correspond au chemin d’accès précité, serait en réalité leur propriété, sans que l’on sache exactement si elle s’arrête au droit de la limite Nord-Est de leur parcelle [Cadastre 17] ou à la limite Nord-Est de la parcelle [Cadastre 18] de M. et Mme [J], cela impliquerait que cette bande de terrain ait été préalablement divisée en une parcelle distincte du reste de l’actuelle parcelle [Cadastre 18], ce qui n’est pas le cas et est contredit par le titre de propriété de M. et Mme [J] ; à l’appui de leurs affirmations, M. et Mme [P] ne produisent aucun élément véritablement probant, ils ne justifient pas de leur titre de propriété régulièrement publié, que ne semble pas être l’acte du 23 mai 1937 conclu entre les grands-parents de M. [R] (ainsi qu’il est dit par leur conseil dans sa lettre du 23 octobre 2018, pièce adverse n° 6), qu’ils se bornent à verser aux débats sans en faire l’analyse, et qui au surplus est difficilement exploitable, en tous cas dans la version peu lisible qu’ils leur ont communiqué et ils en déduisent que les demandes de M. et Mme [P] ne pourront qu’être rejetées.

En toute hypothèse, ils ajoutent qu’à supposer que M. et Mme [P] seraient en mesure de rapporter la preuve par des titres antérieurs qu’eux ou leurs auteurs auraient disposé d’un droit de propriété sur le chemin litigieux, force serait de constater que tel n’est plus le cas aujourd’hui et depuis de nombreuses années, compte tenu du titre de propriété de M. et Mme [J] qui montre que leurs auteurs, les consorts [D] (acte de partage du 22 juin 2010 de la succession de M. [W] [D], né le 16 juin 1906, ayant lui-même reçu les biens en 1952 de M. [F] [D], voir pages 4, 7, 8, 9 et 10 du titre de propriété, pièce n° 1), étaient déjà propriétaires de l’intégralité de la parcelle [Cadastre 18] qu’ils leur ont cédé sans division et donc y compris pour sa portion correspondant au chemin revendiqué. Au surplus, ils observent que contrairement à ce qu’affirment le conseil de M. et Mme [P] dans sa lettre du 23 octobre 2018, le droit de passage n’était pas institué au profit du propriétaire de la parcelle appartenant à M. [J] mais au profit des consorts [U], qui étaient propriétaires de la parcelle [Cadastre 13] n° [Cadastre 2] (aujourd’hui AD n° [Cadastre 8], AD n° [Cadastre 9] et AD n° [Cadastre 11] pour la partie correspondant au chemin).

En tout état de cause, M. et Mme [J] s’estiment fondés à invoquer la prescription acquisitive, dès lors qu’en vertu de l’article 2272 du Code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; ils ont acquis la propriété de l’intégralité de la parcelle [Cadastre 12] de bonne foi et par un juste titre en 2011, sans que leur possession ni celle antérieure de leurs auteurs ne soit jamais troublée pendant plus de dix ans, et même pendant plus de trente ans, avant la lettre du conseil de M. et Mme [P] qu’ils ont reçue le 23 octobre 2019, de telle sorte qu’ils peuvent en tout état de cause se prévaloir d’une possession continue et non équivoque décennale et même trentenaire et, par suite, de l’usucapion.

Ils ajoutent que M. et Madame [P] contestent l’usucapion mais oublient que la durée de possession à prendre en compte ne se limite pas à la leur et qu’il faut également comptabiliser celle de leurs auteurs ; leur possession et celle antérieure de leurs auteurs n’a jamais été troublée pendant plus de dix ans, et même pendant plus de trente ans, avant la lettre du conseil de M. et Mme [P] qu’ils ont reçue le 23 octobre 2019 et en déduisent que le moyen opposé en défense par ceux-ci doit être écarté et que c’est à tort que le premier juge a rejeté leur demande d’usucapion.

M. et Mme [P] relèvent que les époux [J] produisent leur acte de vente qui date du 21 juin 2011, soit moins de 10 ans avant l’assignation qui leur a été délivrée ; cet acte est erroné et bien postérieur à leur titre qui date de 1937.

Ils soutiennent qu’aucune cession n’étant intervenue depuis lors. Il appartiendrait aux époux [J] de prouver une cession à l’un de leurs auteurs, propriétaires antérieurs, ce qu’ils seront bien en peine de faire, alors que la charge de la preuve de la propriété pèse sur eux, qui ont depuis peu, c’est-à-dire moins de 10 ans, prétendu se comporter en propriétaires sur la parcelle litigieuse, de même que leurs auteurs, alors qu’ils se comportent en uniques propriétaires sur la parcelle depuis 1937, eux-mêmes, et antérieurement leurs parents et grands-parents et précisent qu’il est bien mentionné à l’acte produit, reçu par Maître [B] [I] le 23 mai 1937, notaire, enregistré à [Localité 21] le vingt-neuf mai 1937 folio 95 numéro 408 et transcrit au Bureau des hypothèques d'[Localité 19] le 10 juillet 1937 vol. 4319 n°9 ; le plan permet de voir de manière rapide que la parcelle litigieuse appartient bien au fonds [R], la parcelle litigieuse étant séparée de ce fonds par des pointillés matérialisant le droit de passage ; en revanche, elle est séparée de la parcelle [Adresse 15] (désormais [J]) par un trait continu, ce qui matérialise une limite de propriété.

Ils indiquent qu’il s’agissait d’un échange de parcelles entre M. [R] et Mme [U], le premier échangeant la parcelle litigieuse matérialisée sur le plan joint par les points A-B-C-D, contre la parcelle [Cadastre 1] section B de l’époque qui était en partie entourée par le fonds [U] ; la condition à l’époque était que la parcelle A B C D serait réservée expressément pour l’établissement d’un chemin qui devra toujours rester à ciel ouvert. En aucun cas Monsieur [R] auquel le sol de ladite parcelle reste appartenir n’aura le droit de construire sur le passage de trois mètres. Ils précisent que le droit de passage n’était réservé qu’à Mme [U] et à M. [R], lequel, propriétaire du terrain sur lequel le passage de trois mètres sera exercé aura le droit de faire profiter qui bon lui semblera de ce passage ; l’autorisation accordée à l’époque au fonds désormais propriété des consorts [J] n’était soumise qu’au bon vouloir de M. [R]. Le titre le plus ancien prévalant, il conviendra de faire droit à leurs demandes, d’autant que, en première instance, les consorts [J] se sont prévalus d’actes anciens prouvant la propriété de M. et Mme [R] (pièces [J] n°4, 5 et 6) pour demander de constater leur droit de passage, qu’ils ne leur contestaient pas.

Pour ce qui concerne l’usucapion, ils rappellent qu’il appartient aux époux [J] de prouver la prescription trentenaire ou la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil mais constatent qu’ils n’apportent aucune preuve que ce soit pour eux-mêmes ou leurs auteurs alors qu’ils ne peuvent se prévaloir de la prescription abrégée de 10 ans, leur titre de propriété datant du 21/06/2011, soit moins de 10 ans avant l’assignation du 6 novembre 2019 ; par ailleurs, s’ils se prévalent de la prescription de l’article 2261, il leur appartient de prouver qu’ils remplissent les conditions exigées par ce texte.

Ils soulignent que ce sont les consorts [R] qui ont exercé la possession à titre de propriétaires dans les conditions de l’article 2261 du code civil sur la parcelle litigieuse, depuis toujours, la situation ayant été remise en cause par les nouveaux arrivants, précisément, c’est par un courrier du 13 septembre 2018 du notaire des consorts [J] (pièce n°5) ; les consorts [J] et leurs auteurs bénéficiant d’un 'droit de passage’ en vertu d’un titre qu’ils produisent eux-mêmes, savoir notamment la 'Convention’ entre M. et Mme [P] et M. [H] (pièce adverse n°6), ne pouvaient donc prescrire contre les consorts [R] puisque leur usage du droit de passage ne relevait pas d’une situation de fait mais d’un titre, d’une convention.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626 publié).

Le premier juge a – 'constaté que M. et Mme [P] sont propriétaires de la bande de terrain cadastrée AD n°[Cadastre 11] contiguë au nord de la parcelle AD n°[Cadastre 9] au droit de la [Adresse 25], – constaté que M. et Mme [J] bénéficient d’une servitude conventionnelle sur cette parcelle.'

M. et Mme [J], appelants, demandent, au dispositif de leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025 de, 'réformer le jugement en ses chefs critiqués pour, – déclarer que M. et Mme [J], à la suite de leurs auteurs, ont acquis la propriété de l’intégralité de la parcelle AD n°[Cadastre 11] en litige par usucapion’ ; ils demandent subsidiairement de, – 'constater que M. et Mme [J] sont titulaires d’une part, d’un droit de passage sur la bande de terrain en litige contiguë au nord à la parcelle AD n° [Cadastre 9] de M. et Mme [P], et d’autre part, de la pleine propriété de la partie est de l’allée formant l’angle nord de leur parcelle n°[Cadastre 11], devant le portail de leur jardin au sud, et rejeter les demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [P].'

Les appelants ne demandant l’infirmation d’aucun chef du dispositif du jugement, alors que sans l’infirmation des chefs du jugement constatant la propriété de M. et Mme [P] sur la bande de terrain cadastrée AD n°[Cadastre 11] contiguë au nord de la parcelle AD n°[Cadastre 9] au droit de la [Adresse 25], il ne peut être statué sur leur prétention à l’acquisition de la propriété de cette même parcelle par usucapion.

En conséquence, le jugement ne peut qu’être confirmé, en toutes ses dispositions.

M. et Mme [J] qui succombent seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SELARL Celce-Vilain, avocat, au titre de l’article 699 du code de procédure civile et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à M. et Mme [P] au titre de l’article 700 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe rendu en dernier ressort ;

Constate que M. [M] [J] et Mme [T] [J] ne demandent l’infirmation d’aucun chef du jugement ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [M] [J] et Mme [T] [J], in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SELARL Celce-Vilain, et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à M. [A] [P] et Mme [Y] [P].

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé au délibéré, et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER