25/01/2024

ARRÊT N°54/2024

N° RG 23/00432 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PHXD

EV/IA

Décision déférée du 24 Janvier 2023 – Président du TJ de TOULOUSE ( 22/01831)

C.LOUIS

S.C.I. ESPACE FRANCE INVESTISSEMENTS

C/

[X] [N] [R]

EXPERTISE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.C.I. ESPACE FRANCE INVESTISSEMENTS

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Hugo BOUILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [X] [N] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié du 27 décembre 1977, un règlement de copropriété d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 13] a été établi, le divisant en 5 lots, le deuxième étage étant composé d’un appartement unique formant le lot numéro 4, composant les 262/1000ème de la copropriété.

Par acte notarié du 29 mai 1978, le lot numéro 4 a été supprimé pour devenir le lot numéro 12.

Par acte notarié du 20 novembre 1985, le règlement de copropriété de l’immeuble a été modifié, le lot numéro 12, constitué à l’origine d’un appartement unique devenant les lots 26 à 31 et correspondant à six studios.

Par acte reçu le 28 mars 1996, Mme [X] [R] a acquis les lots 21 à 31 constituant des lots au premier étage de l’immeuble et la totalité des studios du deuxième étage.

Suivant jugement d’adjudication du 6 janvier 2000, la SCI Espace France Investissements (EFI) a acquis les lots numéro 32 à 37 formant six studios au troisième étage.

Par acte du 27 octobre 2022, la SCI Espace France Investissements a fait assigner Mme [X] [R] devant le président du tribunal judiciaire de [Localité 13] statuant en référé afin d’obtenir une expertise.

Par ordonnance contradictoire en date du 24 janvier 2023, le juge a :

— dit n’y avoir lieu à référé expertise,

— condamné la SCI Espace France Investissements à verser la somme de 800 € à Mme [X] [R] sur la base de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Espace France Investissements aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 7 février 2023, la SCI Espace France Investissements a relevé appel de la décision, critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Espace France Investissements dans ses dernières conclusions du 7 mars 2023 demande à la cour, au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, de l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— accueillir la SCI Espace France Investissements en son appel et le dire recevable,

— infirmer l’ordonnance du 23 janvier 2023 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé expertise,

— infirmer l’ordonnance du 23 janvier 2023 en ce qu’elle a condamné la SCI Espace France Investissements à verser la somme de 800 € à Mme [X] [R] sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance du 23 janvier 2023 en ce qu’elle a condamné la SCI Espace France Investissements aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— juger recevable l’action de la SCI Espace France Investissements en qualités de copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13],

— juger qu’il existe pour la SCI Espace France Investissements un motif légitime, avant tout procès au fond, de solliciter une mesure d’instruction aux fins de faire constater d’éventuels manquements au règlement de copropriété de l’immeuble sis, [Adresse 3] à [Localité 13] par Mme [X] [R], en sa qualité de copropriétaire, ainsi que d’éventuelles non-conformités qui puissent lui être imputées,

En consequence,

— ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de toulouse qu’il plaira à la juridiction de désigner avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13],

— visiter les lieux et en particulier l’appartement de Mme [X] [R] située au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], les parties en présence dument convoquées, leurs conseils avisés,

— vérifier le cadre juridique, administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— constater la configuration de l’appartement de Mme [X] [R] et en préciser la forme ainsi que la superficie,

— identifier la ou les colonnes montantes courant au sein de l’appartement de Mme [X] [R] et constater leur éventuelle interruption,

— se rendre au troisième étage de l’immeuble et constater l’arrivée d’un éventuel tuyau de ventilation, en provenance de l’étage inférieur,

— dire si la disposition de l’appartement de Mme [X] [R] est susceptible d’enfreindre le règlement de copropriété de l’immeuble,

— dire si l’éventuelle interruption des colonnes montantes de l’immeuble ainsi que l’éventuelle arrivée d’un tuyau de ventilation depuis le plancher du troisième étage de l’immeuble est susceptible d’enfreindre le règlement de copropriété et plus généralement d’enfreindre les règlementations en vigueur,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées et les questions à traiter,

— énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des non conformités ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties,

— autoriser l’expert désigné à se faire assister en tant que de besoin d’un serrurier et des agents de la force publique aux fins d’y procéder,

— réserver les dépens.

Mme [X] [R] dans ses dernières conclusions du 14 avril 2023 demande à la cour, au visa de l’article 145 du Code de procédure Civile, de :

— confirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance de référé 24 janvier 2023,

Y ajoutant,

— condamner à la SCI Espace France Investissements à payer à Mme [X] [R] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

La SCI EFI fait valoir qu’alors qu’elle était supposée avoir acquis les lots 32 à 37 sensés former six studios au troisième étage de l’immeuble, elle a constaté que la surface totale dont elle avait été déclarée adjudicataire ne formait qu’un unique plateau de 92 m², les studios ayant été démolis sans autorisation à une date indéterminée. Par ailleurs, elle souligne qu’un tuyau de ventilation venant du deuxième étage débouche dans ses parties privatives, rendant l’espace inutilisable. Surtout, elle a pu constater que les colonnes montantes devant alimenter l’étage en eau, gaz et électricité avaient été sectionnées le rendant impropre à l’habitation.

Elle fait valoir qu’au deuxième étage l’ensemble des studios a été supprimé à la faveur d’un seul appartement bourgeois enfreignant ainsi le règlement de copropriété justifiant l’engagement de la présente action aux fins de faire établir avant tout procès la preuve des faits qu’elle allègue.

Elle considère qu’il résulte des pièces qu’elle produit que Mme [R] a annexé des parties communes au deuxième étage, que les colonnes montantes ont été supprimées et qu’une bouche d’aération se trouve sur ses parties privatives.

Mme [R] oppose qu’il est constant que la légitimité du motif à faire établir une expertise judiciaire n’existe que si les faits à établir ou à conserver sont eux-mêmes pertinents et utiles.

Or, en l’espèce, la SCI EFI ne produit aucune pièce rendant crédibles ses allégations d’appropriation de ses parties privatives.

Elle rappelle que l’acte de vente du 28 mars 1996 précise qu’elle a acquis un plateau à aménager et non des studios qui avaient été préalablement démolis et conteste avoir annexé des communs ou supprimé des conduits collectifs. D’ailleurs, son adversaire n’aurait pas attendu 21 ans pour agir et le syndic l’aurait constaté et poursuivie, étant précisé que le gérant de la SCI a été syndic bénévole en 2006.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Ce motif existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire.

Cette exigence de motivation fait obstacle à ce qu’il soit recouru à la procédure de l’article 145 de manière abusive : elle ne doit pas permettre de pallier les erreurs ou négligences d’un plaideur, pour qui il serait aisé de réunir les preuves demandées sans recourir au juge.

Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. Mais l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

Les parties n’ont pas estimé utile d’appeler à la cause le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Cependant, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2022, la SCI EFI a écrit au syndic, Citya Immobilier, rappelant qu’elle était supposée avoir acquis six studios qui avaient été démolis à une date indéterminée, qu’un tuyau de ventilation venant du deuxième étage débouchait au sein de ses parties privatives, rendant l’espace inutilisable et que les colonnes montantes censées alimenter en eau, gaz et électricité le troisième étage avaient été sectionnées en aval. Elle poursuivait en expliquant que cette situation résultait de l’annexion par Mme [R] du couloir commun.

En l’espèce, s’il résulte de l’acte notarié du 28 mars 1996, que Mme [R] a acquis 6 lots situés au deuxième étage de l’immeuble correspondant à des studios, l’acte précise que ces lots ont été démolis et constituaient un plateau à aménager.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 8 décembre 2022 que si la porte de gauche en arrivant par l’escalier se situe, au premier étage, au fond d’un couloir, au deuxième étage, la porte de gauche permettant l’entrée dans l’appartement de Mme [R] se situe au seuil de l’escalier.

De plus, l’acte notarié portant règlement de copropriété modificatif du 20 novembre 1985 mentionne au titre du lot 25 « au premier étage, dans le couloir de gauche, au fond du couloir » de même que la description du lot 31 situé au deuxième étage est la suivante: « au deuxième étage, dans le couloir de gauche au fond du couloir, un studio ».

Cette description est strictement identique. Or, il résulte des photographies produites qu’aucun couloir ne permet l’accès à l’appartement de Mme [R] dont la porte se trouve au seuil de l’escalier.

Enfin, le rapport produit par Mme [R] établi le 5 octobre 2004 par l’expert judiciaire commis selon ordonnance du 24 février 2004 mentionne « il semble que des parties communes de l’immeuble ont été annexées par Mme [R] ».

La SCI EFI indique avoir constaté que les colonnes montantes alimentant le troisième étage ont été sectionnées le rendant impropre à l’usage d’habitation.

Le procès-verbal dressé le 8 décembre 2022 relève l’absence de gaine au-dessous de la toiture située au fond à droite et qu’aucune colonne montante permettant l’alimentation en eau, gaz électricité les étages n’est visible au troisième étage.

Si aucune pièce ne précise l’endroit où se situaient les gaines des fluides, il n’est pas contesté que les studios du troisième étage étaient alimentés en eau, gaz et électricité. En conséquence, le troisième étage devrait être équipé de gaines d’alimentation.

Or, les colonnes montantes devant alimenter en eau, gaz électricité les étages sont absentes du troisième étage, Mme [R] ne donnant aucune information sur l’endroit où se trouvent les gaines alimentant son appartement et qui devraient être prolongées ainsi qu’il est d’usage dans les immeubles à étages.

Enfin, l’huissier a relevé la présence d’un tuyau de ventilation en provenance des étages inférieurs et Mme [R] ne conteste pas qu’il provient de son appartement.

Dès lors, il existe un litige plausible, entre les parties nonobstant l’absence de réaction de la SCI EFI pendant 20 ans.

De sorte que la SCI EFI justifie d’un motif légitime à solliciter une mesure d’expertise afin de déterminer les circonstances l’ayant privée des gaines d’alimentation en fluides dès lors qu’il est établi par le procès-verbal qu’elle produit qu’elle en est privée et il convient de déterminer précisément la provenance du tuyau de ventilation débouchant dans les parties privatives, l’éventuelle annexion par Mme [R] de parties communes pouvant être en lien avec la privation des gaines d’alimentation en fluides.

Une expertise sera donc ordonnée aux frais avancés de la SCI EFI qui la réclame.

Cependant, la mission donnée à l’expert ne pourra reprendre certains points sollicités par la SCI EFI de :

— vérifier le cadre juridique, administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance en application de l’article 236 du code de procédure civile, seule la répartition des tantièmes entre les parties au regard du règlement de copropriété devant être examinée,

— il n’y aura pas lieu de demander à l’expert de présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre les parties qui ne sont pas en compte,

— enfin, l’expert n’a pas à être autorisé à se faire assister en tant que de besoin d’un serrurier et des agents de la force publique aux fins d’y procéder, cette demande paraissant inutile en l’état de la procédure.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance par infirmation de la décision déférée et en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau :

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder

Mme [O] [U]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Mèl : [Courriel 12] ; Port. : [XXXXXXXX02]

à défaut

M. [B] [P]

SARL XMGE [Adresse 4]

[Localité 8]

Mèl : [Courriel 11] ; Port. : [XXXXXXXX01]

Avec pour mission de :

1) de se rendre sur les lieux [Adresse 3] à [Localité 13] dans au deuxième et au troisième étage, décrire les lieux; entendre les parties en leurs explications et réclamations ; relater celles-ci de façon sommaire,

2) déterminer les parties privatives et les parties communes en regard des actes notariés d’acquisition et du règlement de copropriété,

3) identifier la ou les colonnes montantes alimentant l’immeuble et constater leur éventuelle interruption,

4) se rendre au troisième étage de l’immeuble et constater l’arrivée d’un éventuel tuyau de ventilation,en donner la provenance,

5) rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues; dans cette hypothèse, donner son avis sur les travaux de reprise ou remise en état, en chiffrer le coût et la durée,

6) indiquer les préjudices éventuellement subis, les chiffrer,

Fixe à 2500 € le montant de la somme qui devra être consignée au greffe de la cour par la SCI Espace France Investissements dans le mois du prononcé de la présente décision, à titre provisoire, à valoir sur la rémunération de l’expert, somme à verser sous la forme d’un chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et recettes de la cour d’appel adressé avec les références du dossier (N° de RG) au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse.

Dit qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision de relevé de caducité qui ne pourra être prise par le juge qu’au vu d’un motif légitime.

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et que tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts.

Désigne le Président de la chambre pour contrôler les opérations d’expertise.

Dit que l’expert devra procéder à ses opérations, établir un pré-rapport et déposer son rapport définitif original en double exemplaire au greffe de la cour (service des expertises) et adresser un exemplaire à chacune des parties et à leur conseil (y compris la demande de fixation de rémunération), dans les SIX MOIS à compter de l’avis de versement de la consignation qui lui sera donné par le greffe.

Dit que le tribunal saisi au fond pourra tirer toutes conséquences de droit du défaut de communication par les parties des documents à l’expert.

Rappelle que la rémunération de l’expert sera établie dès le dépôt du rapport en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni.

Condamne la SCI Espace France Investissements aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER C.BENEIX-BACHER