Cour d'appel d'Orléans, Chambre commerciale, 6 mars 2025, n° 24/02247

TGI Tours 18 juin 2024

CA Orléans
Infirmation 6 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations par le bailleur
La cour a estimé que l'exception d'inexécution ne pouvait être retenue, car la résiliation du bail pour loyers impayés était justifiée.
Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a rejeté cette demande, considérant que la clause résolutoire avait été acquise et que la résiliation du bail était effective.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la résiliation du bail ne pouvait être poursuivie après l'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Les Saugeons.
Rejeté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion ne pouvait être ordonnée en raison de la liquidation judiciaire de la société Les Saugeons.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. com., 6 mars 2025, n° 24/02247
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/02247
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Tours, 18 juin 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle GARNIEREric LE COZMiguel PRIETO
Cabinet(s) :	CABINET LEXLIGER
Parties :	S.A.R.L. LES SAUGEONS c/ S.C.I. PELEJA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/03/2025

M^e Eric LE COZ

M^e Estelle GARNIER

ARRÊT du : 06 MARS 2025

N° : 57 – 25

N° RG 24/02247 -

N° Portalis DBVN-V-B7I-HBV3

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du TJ de TOURS en date du 18 Juin 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265310935980867

S.A.R.L. LES SAUGEONS

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 1]

Ayant pour avocat M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265310030034720

S.C.I. PELEJA

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau D’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant M^e Miguel PRIETO, membre de la SCP CABINET LEXLIGER, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 12 Juillet 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 23 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 30 JANVIER 2025, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport et Madame Fanny CHENOT, Conseiller ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 06 MARS 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 1er avril 2005, la SCI Peleja a donné à bail à la société Le Scoop des locaux à usage commercial situés à Cangey (37530) pour y exploiter une activité de type boîte de nuit.

Par acte notarié du 3 janvier 2014, la société Le Scoop a cédé son fonds de commerce à la société Les Saugeons.

Par acte notarié du 7 mai 2014, la SCI Peleja a consenti à la société Les Saugeons le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel de 120 000 euros TTC, payable mensuellement par terme de 10 000 euros TTC le 20 de chaque mois.

Par deux avenants, le montant du loyer a été modifié à la baisse, en dernier lieu à compter du 1er mai 2019 à la somme mensuelle de 3 600 euros TTC payable le 20 de chaque mois, outre la taxe foncière.

La destination des locaux loués a également été modifiée pour y adjoindre les activités de club libertin, bien être avec spa, hammam, sauna et annexes.

Par acte notarié du 16 décembre 2022, le bail a été renouvelé entre les parties pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel de 57 600 euros TTC, payable mensuellement par terme de 4 800 euros TTC le 20 de chaque mois, auquel s’ajoute le remboursement de la taxe foncière.

Suivant acte extra judiciaire du 27 juillet 2023, la SCI Peleja a fait délivrer à la SARL Les Saugeons un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 23 550 euros au titre des loyers et charges impayés.

A défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti d’un mois, la SCI Peleja a, par acte du 11 octobre 2023, fait assigner la société Les Saugeons devant le juge des référés en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement de diverses sommes notamment la somme de 14 819 euros au titre des loyers impayés.

Par ordonnance de référé contradictoire du 18 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Tours a :

— constaté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial liant les parties, à effet du 28 août 2023,

— rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées par la SARL Les Saugeons,

— constaté en conséquence la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à compter du 28 août 2023,

— ordonné à la SARL Les Saugeons d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

— autorisé faute pour la SARL Les Saugeons de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SCI Peleja à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement des impayés contractuels et d’indemnité d’occupation formulées par la SCI Peleja,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SARL Les Saugeons tendant à voir ordonner la compensation, condamner la SCI Peleja à lui verser une somme de 3.243,89 euros ou à tout le moins ordonner qu’elle s’imputera sur les loyers et charges locatives à venir,

— condamné la SARL Les Saugeons à verser à la SCI Peleja une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— condamné la SARL Les Saugeons aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 12 jullet 2024, la SARL Les Saugeons a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2024, la SARL Les Saugeons demande à la cour de :

Vu les articles 1219 et suivants du code civil,

Vu l’article 1343-5 du même code,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats,

— déclarer la société Les Saugeons recevable et bien fondée en son appel,

Alors en conséquence,

A titre principal,

— réformer le jugement dont appel,

— constater le bien fondé de l’exception d’inexécution opposée par la SARL Les Saugeons à la SCI Peleja,

— dire qu’il n’existe donc aucune dette locative pesant sur la SARL Les Saugeons à l’égard de la SCI Peleja,

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial signé le 16 décembre 2022,

— octroyer à la société Les Saugeons des délais de paiement sur 24 mois suivant échéancier mensuel à parfaire en plus du règlement du loyer courant tous les trimestres,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Peleja de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes écritures,

— condamner la SCI Peleja à verser à la société Les Saugeons une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Peleja aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la SCI Peleja demande à la cour de:

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

— déclarer la société Les Saugeons mal fondée en son appel et le rejeter,

— déclarer la SCI Peleja bien fondée et recevable en ses demandes, appel incident, et y faire droit,

Sur l’appel principal,

— confirmer l’ordonnance du 18 juin 2024 rendu par le président du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’elle a :

' constaté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial liant les parties, à effet du 28 août 2023,

' rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées par la SARL Les Saugeons,

' constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à compter du 28 août 2023,

' ordonné à la société Les Saugeons d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

' autoriser, faute pour la SARL Les Saugeons de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SCI Peleja à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

' condamné la SARL Les Saugeons à verser à la SCI Peleja une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SARL Les Saugeons aux entiers dépens,

— déclarer la Société Les Saugeons irrecevable, en tous cas mal fondée, en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter,

Sur l’appel incident,

— infirmer l’ordonnance du 18 juin 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de paiement des impayés contractuels et d’indemnité d’occupation formulées par la SCI Peleja,

Statuant à nouveau,

' condamner la société Les Saugeons à payer à la SCI Peleja la somme de 14 819 euros à titre provisionnel correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêt légal à compter du commandement de payer les loyers du 27 juillet 2023,

' fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales, et due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à l’entière libération des lieux ; y condamner, à titre provisionnel, la société Les Saugeons, au profit de la SCI Peleja,

' d’ores et déjà, condamner la société Les Saugeons, à titre provisionnel, à payer à la SCI Peleja la somme de 64 902 euros correspondant à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges prévus au bail pour la période du 28 août 2023 au 31 janvier 2025,

En tout état de cause,

— condamner la société Les Saugeons à payer à la SCI Peleja la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Saugeons aux entiers dépens, outre tous frais d’exécution forcée, et accorder à M^e Garnier le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2025 et l’affaire plaidée le 30 janvier 2025.

A l’audience, le conseil de la bailleresse a informé la cour que la SARL Les Saugeons avait été placée en liquidation judiciaire par jugement du 21 janvier 2025, Me [M] [S] étant désigné en qualité de liquidateur.

MOTIFS :

Il résulte des articles L.641-11-1 (sur la poursuite des contrats en cours), L.641-12 (sur les conditions de la résiliation du bail) et L.641-3 (sur l’arrêt des poursuites individuelles) du code de commerce que l’ouverture d’une liquidation judiciaire n’emporte pas de facto la résiliation du bail en cours, laquelle ne peut intervenir en raison de loyers demeurés impayés pour la période d’occupation antérieure au jugement d’ouverture.

Il est constant que ces dispositions font notamment obstacle au jeu de la clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers antérieurs, la résiliation du bail et l’expulsion du preneur en procédure collective ne pouvant avoir lieu que si la résiliation a été constatée par une décision définitive, passée en force de chose jugée, avant le jugement d’ouverture.

Il est avéré en l’espèce qu’une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la SARL Les Saugeons par jugement du 21 janvier 2025, antérieurement à la clôture de l’instruction de l’affaire. L’action introduite par la SCI Peleja antérieurement à cette date, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 28 août 2023 pour défaut de paiement des loyers nécessairement échus avant le jugement d’ouverture de liquidation judiciaire, ne peut donc plus être poursuivie après ce jugement, étant observé qu’aucune décision passée en force de chose jugée constatant la résiliation du bail n’est auparavant intervenue.

Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du bailleur.

La SARL Les Saugeons supportera la charge des dépens.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance de référé du 18 juin 2024 du tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Peleja,

Laisse les dépens à la charge de la SARL Les Saugeons,

Dit n’y avoir lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT