COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/03/2026

la SELARL LEROY AVOCATS

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 17 MARS 2026

N° : – 26

N° RG 24/01151 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G7UG

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 08 Février 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265300820788954

COMMUNE DE [Localité 2], située dans le département du Loiret, identifiée au SIREN sous le numéro 214503278,prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau D’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265300196741103

S.A.R.L. LOTIR 37 FONCIER AMENAGEMENT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Sébastien BEAUGENDRE de la SELARL SELARL CABINET HUBERT BENSOUSSAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 12 Avril 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 17 mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La commune de [Localité 2] a décidé de vendre un ancien collège situé [Adresse 4] à [Localité 5]. À la suite de l’offre émanant de la société Lotir 37, une promesse unilatérale d’achat sous conditions suspensives a été signée le 24 janvier 2020 au prix principal de 50 000 euros. Par délibération du 30 janvier 2020, le conseil municipal a autorisé le maire à signer l’acte authentique.

La commune ne s’étant pas présentée devant le notaire pour la régularisation de la vente par acte authentique, la société Lotir 37 a fait assigner, le 26 janvier 2022, la commune de Traînou devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de déclarer la vente parfaite.

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— déclaré parfaite la vente intervenue entre la commune de [Localité 2] au profit de la société Lotir 37 ;

— dit que le présent jugement valant acte authentique sera publié au service de la publicité foncière aux frais de la commune de [Localité 2] à l’initiative de la partie la plus diligente ;

— débouté la société Lotir 37 de ses demandes indemnitaires en réparation des préjudices invoqués par elle ;

— condamné la commune de [Localité 2] aux entiers dépens ;

— la déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la commune de [Localité 2] à payer à la société Lotir 37 la somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 avril 2024, la commune de [Localité 2] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Lotir 37 de ses demandes indemnitaires.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la commune de [Localité 2] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ses chefs visés dans la déclaration d’appel ;

Statuant à nouveau,

— déclarer la société Lotir 37 irrecevable ou mal fondée en toutes ses demandes ;

— débouter la société Lotir 37 de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— déclarer mal fondé l’appel incident de la société Lotir 37 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Lotir 37 de ses demandes indemnitaires ;

— condamner la société Lotir 37 aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamner la société Lotir 37 au paiement la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, la société Lotir 37 demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a : déclaré parfaite la vente intervenue entre la commune de [Localité 2] et la société Lotir 37 ; dit que le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 8 février 2024 valant acte authentique sera publié au Service de la publicité foncière aux frais de la commune de Traînou à l’initiative de la partie la plus diligente ; condamné la commune de [Localité 2] aux entiers dépens ; dit que le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 8 février 2024 est assorti de l’exécution provisoire ;

— l’infirmer en ce qu’il a : débouté la société Lotir 37 de ses demandes indemnitaires en réparation des préjudices invoqués par elle ; limité la condamnation de la commune de [Localité 2], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 3 000 euros ;

— recevoir son appel incident, le déclarer fondé, et statuer à nouveau sur ces demandes, comme suit :

— débouter la commune de [Localité 2] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la commune de [Localité 2] à lui payer à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :

. 34 000 euros pour réparer le préjudice de jouissance ;

. 158 000 euros pour réparer le préjudice dû au renchérissement du coût des travaux ; somme à parfaire ;

. 9 800 euros pour réparer le préjudice de trésorerie ;

. 10 000 euros pour réparer le préjudice moral, né d’une atteinte à l’image et à la réputation professionnelle par une campagne de dénigrement réalisée par l’appelante, notamment par voie de presse, ainsi que la peine et tracas causés par l’attitude déloyale et la résistance abusive opposée par la commune de [Localité 2] ;

— revaloriser à 10 000 euros l’indemnité au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, que le jugement a fixé à 3 000 euros ; la cour y ajoutant, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 10 000 euros pour couvrir les frais irrépétibles exposés en appel par la société Foncier aménagement.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur le caractère parfait de la vente

A- Sur la nullité de la promesse d’achat

Moyens des parties

La commune soutient que la promesse unilatérale d’achat a été signée par le maire le 24 janvier 2020 alors que le conseil municipal a délibéré sur les conditions de la vente le 30 janvier 2020 ; que le maire n’avait donc pas le pouvoir de signer ladite promesse de sorte que ce contrat n’a pas pu se former valablement ; que la délibération du conseil municipal en date du 30 janvier 2020, n’a pas validé la signature de la promesse unilatérale d’achat, mais seulement accepté la vente de l’immeuble « par acte passé de gré à gré » et autorisé pour ce faire le maire à signer un acte authentique de vente ; que la validité d’un acte s’appréciant au jour de sa signature, la promesse unilatérale d’achat en date du 24 janvier 2020 est nulle et de nul effet ; que la cour statuant à nouveau, infirmera le jugement entrepris et déboutera la société Lotir 37 de l’ensemble de ses demandes.

La société Lotir 37 réplique que le tribunal a justement relevé que la vente s’était formée par l’acceptation pure et simple de la promesse d’achat par délibération du conseil municipal du 30 janvier 2020 notifiée au notaire rédacteur le 3 février 2020 ; que le maire tirait sa capacité de signer la promesse unilatérale d’achat de la délibération du 19 décembre 2019 par laquelle le conseil municipal a décidé, conformément à l’article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales, de procéder à la vente de l’ensemble immobilier, en a fixé les conditions et les caractéristiques essentielles et donné pouvoir au maire de la commune de régulariser tout acte qui y est relatif ; que la cour dira que la commune de [Localité 2] excipe à mauvais droit d’une prétendue nullité de la promesse unilatérale d’achat pour un prétendu défaut de pouvoir du maire.

Moyens des parties

L’article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales dispose que toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles.

En l’espèce, la promesse unilatérale d’achat sous conditions suspensives du 24 janvier 2020 mentionne l’intervention du maire de la commune de [Localité 2] en ces termes :

« Monsieur [C] [D] [U], maire de [Localité 2], est intervenu aux présentes pour confirmer les déclarations relatives au bien, objet de la présente promesse d’achat, prendre acte de la promesse d’achat qui sera présentée au prochain conseil municipal pour acceptation.

Monsieur Le [W] est habilité à intervenir aux présentes en vertu d’une délibération du conseil municipal du 19 décembre 2019 dont une ampliation est annexée aux présentes ».

Par délibération du 19 décembre 2019, le conseil municipal de la commune de [Localité 2] a en effet décidé de la vente de l’ensemble foncier situé [Adresse 4], autorisé le maire « à faire toutes diligences nécessaires pour aboutir à une vente de gré à gré, dite amiable, de cet ensemble foncier dans les conditions prévues au code général des collectivités territoriales et dont l’acte authentique sera dressé par l’étude notariale de son choix » et fixé les modalités de la vente.

En conséquence, en application de cette délibération, le maire de la commune de [Localité 2] était habilité à intervenir à l’acte de promesse unilatérale d’achat formée par la société Lotir 37. Le moyen tiré de la nullité de ladite promesse sera donc rejeté.

B- Sur la levée d’option

Moyens des parties

La commune soutient que le maire de la commune n’a jamais levé l’option inhérente à la promesse unilatérale d’achat par lettre expresse adressée au notaire ; que dès lors, le tribunal ne pouvait faire droit à la demande de la société Lotir 37, aux fins de constater la perfection de la vente ; que la société Lotir 37 a confondu l’acceptation de la promesse d’achat et l’acceptation de la vente qui ne peut se former que par une levée d’option non équivoque de la part du bénéficiaire ; que si le conseil municipal a décidé de la cession du bien au terme de sa délibération du 30 janvier 2020, il est néanmoins incontestable qu’il a simplement autorisé le maire à signer l’acte de vente et tout document se rapportant à la transaction ; qu’il ne peut pas être considéré que la délibération du 30 janvier 2020 traduirait un engagement ferme et définitif de la commune de vendre l’immeuble par la levée de l’option ; qu’il est erroné de prétendre que l’offre d’achat émise le 9 janvier 2020 et acceptée le 23 janvier suivant, confirmerait l’intention de la commune de donner à la délibération la valeur d’un engagement ferme dès lors que ces actes sont antérieurs ; que le conseil municipal a accepté les modalités de la vente immobilière, mais n’a jamais donné son accord sur le principe même de la vente, le maire disposant toujours de la faculté de lever l’option dans le cadre de l’avant-contrat, lequel fixait les relations contractuelles entre les parties ; qu’en conséquence, cette délibération ne constitue pas la levée d’option prévue à la promesse unilatérale d’achat, à supposer celle-ci valable, et ne peut se substituer à la procédure prévue dans l’avant-contrat, selon laquelle il devait être expressément accepté par lettre adressée au notaire de la société Lotir 37, avant le 31 mars 2021 ; que la cour statuant à nouveau, infirmera le jugement entrepris et déboutera la société Lotir 37 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La société Lotir 37 réplique que la commune prétend de manière erronée que son acceptation n’aurait porté que sur la promesse unilatérale d’achat et qu’elle n’aurait pas levé l’option ; que la délibération du conseil municipal du 30 janvier 2020 traduit sans ambiguïté que l’option a été dûment levée ; que la cour dira que les termes dénués d’ambiguïté de la délibération du conseil municipal du 30 janvier 2020 traduisent un engagement ferme et définitif de la commune de [Localité 2] de vendre l’immeuble par levée de l’option inhérente à la promesse unilatérale d’achat ; que cette volonté de la commune de lever l’option est d’autant plus incontestable que la délibération mentionne le « compromis de vente signé le 24 janvier 2020 en l’étude de Maître [J] », assimilant ainsi promesse synallagmatique de vente et promesse unilatérale d’achat ; que dans la promesse unilatérale d’achat, les parties ont simplement prévu que le bénéficiaire de la promesse devait faire connaître son acceptation par lettre au notaire avant le 31 mars 2021 ; que cette stipulation n’impose aucun formalisme quant à ladite lettre, ni recours à une lettre recommandée ; que l’appelante ne saurait valablement soutenir qu’aucun maire n’aurait expressément accepté la promesse, alors que la levée d’option a été notifiée par lettre électronique, via le courriel précité du 3 février 2020 de la directrice déléguée générale des services de la commune de [Localité 2] adressé au notaire ; qu’en matière de vente immobilière, même lorsque la promesse de vente prévoit l’exigence d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour exercer son délai de rétractation, la jurisprudence a récemment admis que le courriel pouvait présenter des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; que la cour confirmera le jugement en ce qu’il a déclaré parfaite la vente litigieuse et a à bon droit retenu que par lettre électronique du 3 février 2020, la commune a notifié sa volonté d’acheter par levée d’option de la promesse d’achat.

Réponse de la cour

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse d’achat stipule :

« La promesse est faite pour un délai expirant le 31 mars 2021, a seize heures.

En conséquence, le ou les bénéficiaire(s) de la présente promesse d’achat devront faire connaître leur acceptation au plus tard à cette date par lettre adressée au notaire du [F] ci-après nommé.

L’acceptation rendra les présentes parfaites conformément aux dispositions de l’article 1583 du code civil.

À défaut d’acceptation écrite dans ce délai, la présente promesse d’achat sera caduque, le terme étant extinctif.

En tant que de besoin, les dispositions de l’article 1118 du code civil sont ici rapportées :

'L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.' »

À la suite de la signature de la promesse d’achat du 24 janvier 2020, le maire de la commune de [Localité 2] a, lors de la séance du conseil municipal du 30 janvier 2020, invité le conseil à « décider s’il y a lieu de procéder à l’aliénation par la vente de gré à gré aux conditions de prix et autres prévues au cahier des charges ».

Par délibération du 30 janvier 2020, le conseil municipal a pris la décision suivante :

« ACCEPTE la cession de l’ensemble foncier de l’ancien collège de [Localité 2] situé [Adresse 4], par acte passé de gré à gré, au pro’t de Foncier Aménagement, société Lotir 37 dont le siège est situé [Adresse 5].

FIXE le prix de cession à la somme de 50 000 € net vendeur (cinquante mille euros), conformément

à l’offre de prix de Foncier Aménagement en date du 09 janvier 2020.

DIT que tous les frais et taxes relatifs à la vente seront à la charge de l’acquéreur.

AUTORISE Monsieur le [W] à signer Pacte authentique ainsi que tout document se rapportant à cette transaction, qui sera dressé en l’étude de Maître [J], Notaire à [Localité 6] ».

Le 3 février 2020, la directrice générale des services de la commune de [Localité 2] a, par courrier électronique, adressé au notaire instrumentaire, la délibération du conseil municipal du 30 janvier 2020 afin de compléter le dossier.

Il résulte de ces éléments que la commune a validé le principe de la vente de l’ensemble immobilier au profit de la société Lotir 37 selon les modalités prévues dans la promesse d’achat du 23 janvier 2020, et que le maire a manifesté la volonté de lever l’option en adressant au notaire cette délibération. Si la promesse d’achat mentionne une « lettre » adressée au notaire pour lever l’option, elle n’exigeait nullement une forme particulière, dès lors qu’un écrit du bénéficiaire permettait d’informer le notaire de la levée d’option.

L’option a donc été levée dans le délai prévu par la promesse d’achat, de sorte que le moyen tiré de l’absence de levée d’option sera rejeté.

C- Sur la caducité de la promesse d’achat

1- La condition suspensive relative au permis d’aménager

Moyens des parties

La commune de [Localité 2] fait valoir que la promesse prévoit une condition suspensive relative à l’obtention par la société Lotir 37, au plus tard le 30 novembre 2020, d’un permis d’aménager au moins 43 lots ; qu’il est avéré qu’elle a souhaité vendre l’ensemble immobilier en vue de la création d’un quartier résidentiel et le conseil municipal a pris sa décision en regard des conditions d’un cahier des charges précis auquel l’offre d’achat de la société Lotir 37 était censé répondre ; que la société Lotir 37 ne pouvait donc pas renoncer à une condition suspensive qui était stipulée au profit ou en faveur de la commune ; que la valeur vénale du bien a été estimée à la somme de 215 000 euros, mais réduite par la commune à la somme de 29 000 euros compte tenu de la nécessité de soustraire le coût des travaux de désamiantage à réaliser dans le cadre de la réalisation d’un quartier résidentiel ; que cependant, le jugement entrepris autorise la société Lotir 37 à ne pas respecter ses engagements puisque le premier juge a validé la renonciation aux conditions suspensives d’obtention du permis d’aménager et d’obtention du prêt nécessaire au financement de travaux, ce qui permet à l’intimée de s’exonérer de ses engagements qui ont pourtant prévalu dans la décision de la commune ; que le Conseil d’État a estimé qu’une collectivité pouvait vendre un bien à un prix inférieur à sa valeur à deux conditions cumulatives : l’existence d’un motif d’intérêt général et la nécessité de contreparties suffisantes ; que le tribunal ne pouvait donc pas considérer que les conditions qui entouraient la vente de l’ancien collège de [C] n’étaient pas essentielles alors que la commune a retenu la candidature de la société Lotir 37 en tenant compte de l’engagement de réaliser des travaux d’aménagement en vue de la réalisation d’un quartier résidentiel ; que la société Lotir 37 a obtenu un permis d’aménager visant 37 lots à bâtir et non 43 lots minimum comme prévu dans la promesse ; que de plus, l’arrêté accordant le permis d’aménager n’était pas purgé de tout recours, à la date du 30 novembre 2020 ; que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis d’aménager d’au moins 43 lots n’était pas remplie à la date du 30 novembre 2020, date limite de réalisation de ladite condition, étant rappelé que la promettante a renoncé à se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives au terme d’une lettre en date du 12 mars 2021, alors qu’elle devait y renoncer avant le 30 novembre 2020, à peine de caducité de la promesse ; que si la société Lotir 37 a renoncé à se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives, cette renonciation est intervenue après la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis d’aménager de minimum 43 lots ; que si la promettante pouvait y renoncer tant que cette condition n’avait pas défailli, cela n’était plus possible une fois que ladite condition avait défailli, conformément aux stipulations de la promesse d’achat ; que la promesse d’achat est devenue caduque et le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré la vente parfaite.

La société Lotir 37 réplique qu’elle a effectué toutes démarches nécessaires à l’obtention du permis d’aménager dans les délais définis par la promesse unilatérale d’achat ; que la commune de [Localité 2], ou l’un quelconque de ses conseillers, adjoint, ou maire, avait jusqu’au 22 juillet 2020 pour former un recours ; que le nouveau maire, M. [V] a formé un recours le 28 juin 2020 qui a été rejeté par le tribunal administratif d’Orléans le 7 décembre 2020 ; que les recours intentés par deux conseillers municipaux, MM. [M] et [T], les 2 et 11 août 2020 ont également été rejetés par deux décisions du 14 septembre 2022 ; qu’en multipliant les recours dilatoires par l’intermédiaire de son maire ou de ses conseillers, le maire et les conseillers de la commune de [Localité 2] ont fait preuve d’une totale mauvaise foi à tenter de lui reprocher de n’avoir obtenu un permis purgé de tout recours ; que la commune n’est donc pas fondée à plaider une défaillance de la condition suspensive inhérente à un permis d’aménager qui ne soit pas purgé de tout recours alors que ce sont les nouveaux membres de l’équipe municipale qui ont formé ces recours ; que les parties n’ont pas soumis l’exercice de la renonciation par la société Lotir 37 à un quelconque délai ; qu’ayant conféré à la société Lotir 37 la possibilité de renoncer « en toutes hypothèses » à la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours, les parties ont écarté l’article 1304-4 du code civil, qui n’est pas d’ordre public mais supplétif ; que la société Lotir 37 pouvait renoncer à cette condition à tout moment, même après que la condition a défailli ; que par conséquent, le fait qu’elle ait obtenu un permis d’aménager pour 37 lots à bâtir et un îlot alors que la condition suspensive prévoyait 43 lots minimum est parfaitement indifférente ; que la cour dira pleinement valable la renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours, opérée par la société Lotir 37 par lettre du 12 mars 2021.

Réponse de la cour

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-6 du code civil prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, la promesse d’achat comporte la condition suspensive suivante :

« Obtention du permis d’aménager un lotissement avec permis de démolir

Compte tenu de la destination envisagée du BIEN par le [F], un permis d’aménager purgé de tous recours (des tiers et administratifs) pour 43 lots minimum délivrée par l’autorité compétente devra être obtenu par lui (articles R 421-19 à R 421-22 du Code de l’urbanisme) et permis de démolir.

Le VENDEUR habilite le [F] à effectuer une telle demande et l’autorise à déposer à ses frais la demande de permis d’aménager conformément aux dispositions d’urbanisme applicables.

Compte tenu de la préparation du dossier technique, le dépôt de ce permis d’aménager devra avoir lieu au plus tard le 31 juillet 2020.

L’obtention de ce permis devra avoir lieu au plus tard le 30 novembre 2020.

Les parties sont informées que le délai de recours contentieux au permis d’aménager à l’égard des tiers est de deux mois à compter du premier jour d’af’chage de la décision de lotir sur le terrain. Le permis d’aménager ne peut être retiré que s’il est illégal, et ce dans le délai de trois mois suivant sa date de délivrance.

II est précisé que le [F] devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt de la demande d’autorisation d’aménager un lotissement et ce dans le délai susmentionné, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

En toutes hypothèses, le [F] pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

À défaut d’une telle renonciation et en l’absence de l’octroi de ce permis d’aménager, les présentes seront caduques ».

Il résulte de la rédaction de ces clauses que la condition suspensive a été stipulée dans l’intérêt exclusif du promettant, la société Lotir 37, compte tenu de la destination envisagée du bien, et que seule celle-ci pouvait y renoncer.

La commune de [Localité 2] n’est donc pas fondée à soutenir que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis d’aménager a été stipulée dans son intérêt, étant par ailleurs relevé que l’appelante ne produit pas le cahier des charges dans lequel elle prétend qu’un lotissement de 43 lots minimum devait être réalisé.

S’agissant des modalités générales des conditions suspensives, la promesse d’achat stipule :

« La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation ».

Si lorsque la condition est stipulée dans le seul intérêt de l’une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition avant la date fixée pour la réitération (3e Civ., 27 octobre 2016, pourvoi n° 15-23.727), en l’espèce les parties ont entendu limiter la faculté de renonciation des parties au bénéfice des conditions suspensives, y compris pour celles stipulées dans l’intérêt exclusif d’une partie, à la période antérieure à leur réalisation ou leur défaillance.

La société Lotir a obtenu un arrêté de permis d’aménager pour 37 lots et non 43 lots, le 20 mai 2020. Aucun autre permis d’aménager n’a été sollicité ni obtenu avant le 30 novembre 2020.

Par courrier adressé au notaire le 12 mars 2021, la société Lotir 37 a indiqué renoncer à toutes les conditions suspensives, et donc à celle relative à l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tous recours pour 43 lots minimum.

Cependant, au regard des stipulations de la promesse d’achat, la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis d’aménager de 43 lots minimum avait défailli le 30 novembre 2020, de sorte que la promesse était caduque. La société Lotir 37 ne pouvait donc plus renoncer au bénéfice de la condition suspensive et faire revivre un contrat frappé de caducité.

En conséquence, la société Lotir 37 sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la commune de [Localité 2], et le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré parfaite la vente intervenue entre la commune de [Localité 2] au profit de la société Lotir 37 et dit que le présent jugement valant acte authentique sera publié au service de la publicité foncière aux frais de la commune de [Localité 2] à l’initiative de la partie la plus diligente. Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté la société Lotir 37 de ses demandes indemnitaires.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Lotir 37 sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 8 février 2024 en ce qu’il a :

— déclaré parfaite la vente intervenue entre la commune de [Localité 2] au profit de la société Lotir 37 ;

— dit que le présent jugement valant acte authentique sera publié au service de la publicité foncière aux frais de la commune de [Localité 2] à l’initiative de la partie la plus diligente ;

— condamné la commune de [Localité 2] aux entiers dépens ;

— la déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la commune de [Localité 2] à payer à la société Lotir 37 la somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT que la promesse d’achat du 24 janvier 2020 est caduque ;

DÉBOUTE la société Lotir 37 de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente immobilière de l’ancien collège situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;

CONDAMNE la société Lotir 37 aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la société Lotir 37 à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT