Cour d'appel de Poitiers, Expropriations, 27 mai 2025, n° 24/00006

TGI La Roche-sur-Yon 15 mai 2024

CA Poitiers
Infirmation partielle 27 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Qualification de terrain à bâtir
La cour a estimé que, bien que la parcelle soit en zone constructible, elle ne répondait pas aux critères d'accès et de desserte nécessaires pour être qualifiée de terrain à bâtir.
Accepté
Dépréciation de la propriété non expropriée
La cour a reconnu que l'expropriation a effectivement déprécié la propriété non expropriée, et a alloué une indemnité pour ce préjudice.
Accepté
Préjudice lié à la clôture
La cour a jugé que le préjudice lié à la clôture était justifié et a accordé une indemnité pour sa reconstruction.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, expropriations, 27 mai 2025, n° 24/00006
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/00006
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon, EXPRO, 15 mai 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Grégoire TERTRAISPierre LEFEVRE
Cabinet(s) :	ANTIGONEATLANTIC JURIS
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDEE, M.le commissaire du gouvernement Direction régionale des finances publiques

Texte intégral

ARRET N°198

N° RG 24/00006 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCHN

[H]

[M]

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDEE

M.le commissaire du gouvernement Direction régionale des finances publiques

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’expropriation

ARRÊT DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00006 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCHN

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 15 mai 2024 rendu par le Juge de l’expropriation de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTS :

Monsieur [D] [H]

né le 08 Mai 1957 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [V] [M] épouse [H]

née le 09 Septembre 1961 à

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

ayant tous les deux pour avocat M^e Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocat au barreau de NANTES

INTIMEES :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDEE

[Adresse 1]

[Localité 8]

ayant pour avocat M^e Grégoire TERTRAIS de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

commissaire du gouvernement Direction régionale des finances publiques

Des Pays de la Loire et de Loire-Atlantique

[Adresse 11]

[Localité 5]

présent en la personne de Mme [B] [C], inspectrice principale des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé le 11 juin 2024 par [D] [H] et [V] [M] épouse [H] à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Vendée prononcé le 15 mai 2024 fixant l’indemnisation leur revenant au titre de l’expropriation d’une parcelle non bâtie dont ils sont indivisément propriétaires sur le territoire de la commune du [Localité 10].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

* expédiées par les époux [H] le 6 septembre 2024, reçues le 10, et notifiées le 13 septembre 2024 à l’Établissement Public Foncier (EPF) de la Vendée et au commissaire du gouvernement (les AR du 13.09) s’agissant leurs conclusions initiales, et le 18 mars 2025, reçues et notifiées le 20 mars (AR du 25.03) s’agissant de leurs conclusions récapitulatives

* adressées par le commissaire du gouvernement le 5 décembre 2024 reçues au greffe le 9 décembre et notifiées le jour même aux époux [H] et à l’EPF de la Vendée (les AR des 16 et 17.10)

* déposées par l’Établissement Public Foncier de la Vendée le 10 décembre 2024 et notifiées le jour même aux époux [H] et au commissaire du gouvernement (les AR des 16 et 17.12) s’agissant de ses premières conclusions, et reçues le 24 mars 2025 et notifiées le jour-même s’agissant de ses conclusions récapitulatives (AR des 26 et 27.03).

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant en vertu d’un arrêté préfectoral du 27 juin 2019 déclarant d’utilité publique les acquisitions de parcelles et terrains et les travaux nécessaires à l’opération de création de la [Adresse 13] du [Localité 10], et sur ordonnance d’expropriation du 4 décembre 2019, l’Établissement Public Foncier de la Vendée a saisi le juge de l’expropriation du département de la Vendée en fixation d’indemnité par une lettre du 25 septembre 2023 contenant sa proposition d’indemnisation à M. [D] [H] au titre de l’expropriation de sa parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 4] sise [Adresse 9], d’une contenance totale de 1.703 m² ; que le juge de l’expropriation, devant lequel madame [V] [M] épouse [H] est intervenue volontairement, a procédé le 11 janvier 2024 au transport sur les lieux puis a tenu l’audience le 7 février 2024 ; et que par le jugement entrepris, il a fixé :

.à 162.806,80' sur la base de 95,60' du m² le montant de l’indemnité principale

.à 17.280,68' celui de l’indemnité de remploi,

.à 3.900' l’indemnité de clôture

.à 1.500' l’indemnité pour suppression de plantations

soit une indemnité totale de 185.487,48 ', en rejetant la demande des expropriés d’indemnisation pour dépréciation du surplus, en leur allouant 2.000' d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en laissant les dépens à la charge de l’expropriante.

Les époux [H] ont demandé à la cour dans leurs premières conclusions de confirmer le jugement en ses chefs de décision afférents à la description du bien, à la date de référence, à la reconnaissance de la situation privilégiée du bien, au montant de l’indemnité pour perte de plantations ainsi qu’aux dépens et à l’indemnité pour frais irrépétibles, de le réformer pour le surplus et :

— de dire et juger que le bien peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-23 du code de l’expropriation

— de fixer les indemnités de dépossession à

.indemnité principale : 306.540'

.indemnité de remploi : 31.654'

.indemnités accessoires : 38.440,09'

— de fixer l’indemnité de dépréciation du surplus à 67.500'

et de leur allouer 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions récapitulatives, ils concluent au rejet des appels incidents, dont ils contestent le bien fondé.

Ils récusent la date de référence au 23 mars 2021 retenue par le premier juge et prônent celle du 27 novembre 2023 correspondant à la date à laquelle a été rendue opposable aux tiers la dernière modification du PLUiH de la communauté de communes, en faisant valoir que cette date est postérieure à la saisine du juge de l’expropriation mais antérieure à la décision de première instance.

Ils maintiennent que la parcelle expropriée doit recevoir la qualification de terrain à bâtir, en soutenant qu’elle est située en zone constructible ; qu’elle jouxte la [Adresse 12] laquelle dessert nombre de constructions de sorte qu’un simple raccordement d’une distance inférieure à 50 mètres suffit pour raccorder les nouvelles constructions prévues dans la ZAC ; qu’elle est desservie par une voie d’accès, dont il n’importe qu’elle soit une voie privée.

À titre subsidiaire, ils demandent confirmation du chef du jugement ayant retenu sa situation privilégiée.

Ils soutiennent que l’indemnité principale doit être fixée à 306.540' sur la base d’une valeur de 180' au m².

Ils soutiennent être fondés à réclamer une indemnité de dépréciation du surplus, puisque la maison est privée de la moitié du profond jardin. [V] [M] épouse [H] indique avoir qualité et intérêt à intervenir volontairement à ce titre puisque mariée sous le régime de la communauté légale avec [D] [H], elle est propriétaire en commun avec lui de ce surplus.

Ils affirment que l’expropriation les contraint à engager des frais pour de nouvelles plantations et pour une nouvelle clôture en lieu et place de celle existante qui va être déposée, et qui est en grillage sur 26 mètres et en pierres sur 17 mètres..

Le commissaire du gouvernement demande à la cour :

* de confirmer le jugement au titre de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et de l’indemnité pour perte de plantations

* de réformer le jugement entrepris au titre

— de la date de référence

— de l’indemnité pour dépréciation du surplus, pour en allouer une

.à titre principal : de 54.000 '

.à titre subsidiaire de 32.501,36 '

— de l’indemnité de clôture, pour la fixer à 4.050 '.

Il indique que la date de référence se situe à la date d’affichage des modifications du PLUiH de la communauté de communes Vie et Boulogne, soit au 27 novembre 2023.

Il soutient que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir dès lors que la capacité et la dimension des réseaux, qui s’apprécient au regard de l’ensemble de la zone à savoir 0,63 ha, est insuffisante.

Il estime qu’il s’agit bien d’un bien en situation privilégiée.

Il approuve l’évaluation de la parcelle par le premier juge au vu de termes de comparaison qu’il déclare tenir pour pertinents.

Il considère que l’expropriation déprécie le surplus de la propriété et il propose deux modes de calcul de ce préjudice, au principal en retenant 20% de la valeur vénale du surplus qu’il estime valoir 270.000 ' soit 54.000 ', subsidiairement en retenant 20% de l’indemnité principale qui déterminent alors 32.501,36 '.

Il estime que l’expropriation obligera les expropriés à refaire le grillage en fond de parcelle.

L’Établissement Public Foncier de la Vendée demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a chiffré à 3.900 ' l’indemnité de clôture et en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité pour dépréciation du surplus, de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— de constater que M. et Mme [H] ne présentent aucune demande d’emprise totale

— de déclarer irrecevable et en tout état de cause infondée l’intervention volontaire de Mme [H]

— de fixer le montant total de l’indemnité principale et de remploi due à M. [D] [H] à 168.200 '

— de débouter les époux [H] de leurs demandes, fins et conclusions additionnelles et contraires à celles de l’EPF de la Vendée

— de les condamner à lui verser 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient dans ses secondes et dans ses troisièmes conclusions qu’il ne peut y avoir d’indemnité de dépréciation du surplus puisque la parcelle n°[Cadastre 4] est la propriété de M. [D] [H] uniquement a contrario de la parcelle AE n°[Cadastre 3] qui n’est en aucun cas constitutive du surplus de la parcelle expropriée.

Il tient pour irrecevable l’intervention volontaire de [V] [M] épouse [H].

Il approuve la fixation de la date de référence au 23 mars 2021.

Il maintient que la parcelle n’est pas un terrain à bâtir, et convient qu’elle est un terrain en situation privilégiée, ce dont son offre tient amplement compte selon lui.

Il discute la pertinence de termes de comparaison retenus par le premier juge et de ceux cités par l’exproprié et le commissaire du gouvernement ; reprend ceux qu’il invoquait en première instance, et s’agissant de lots à bâtir soutient qu’il faut pratiquer un abattement de 25%, et tient pour très satisfactoire son offre d’indemnisation à 152.000 ' faite sur la base de 89,25' du m².

Il sollicite la confirmation du rejet de la demande d’indemnité pour clôture en niant que l’expropriation affecte un mur en pierres.

Il soutient que le préjudice allégué au titre de quelques arbres n’est pas chiffré, et qu’il est de toute façon déjà réparé par l’allocation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi.

Il conteste la demande formulée pour dépréciation du surplus, en faisant valoir qu’il n’y a pas d’unité foncière entre la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 4] et la parcelle AE n°[Cadastre 3] car la première, expropriée, appartient à M. [H] alors que la seconde est la propriété des époux, de sorte qu’elles ne peuvent être regardées comme constituant une unité foncière. Subsidiairement, il conteste la réalité même d’une dépréciation du surplus en indiquant que la propriété conserve une partie substantielle du jardin.

À l’audience, la cour a indiqué qu’elle examinerait, d’office, la recevabilité des écritures et pièces transmises.

Le commissaire du gouvernement a indiqué n’avoir pas reçu notification des dernières conclusions de l’Établissement public foncier de la Vendée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la procédure

L’appel formé le 11 juin 2024 contre le jugement prononcé le 15 mai 2024 est recevable, et il est aussi régulier.

Les conclusions d’appelants et d’intimé de même que celles du commissaire du gouvernement sont recevables, comme transmises dans les délais définis à l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

Les appels incidents respectivement formés dans leurs conclusions initiales par l’EPF de la Vendée et par le commissaire du gouvernement dans les trois mois de la notification des conclusions des appelants sont recevables, et réguliers.

S’agissant des conclusions en réplique transmises au-delà de ces délais, elles sont recevables dès lors qu’elles se bornent à apporter des précisions ou des éléments de réplique, et tel est le cas des premiers mémoires complémentaires transmis par les époux [H] et par l’EPF de Vendée après l’expiration de ces délais, qui sont chacun purement réitératif et responsif, sans demande nouvelle ni moyen nouveau et sans production de pièce nouvelle.

S’agissant des conclusions n°3 de l’EPF de la Vendée, elles ont été reçues le lundi 24 mars 2025 au greffe de la cour ; conformément à ce que requiert l’article R.311-26 du code de l’expropriation en ses alinéas 5 et 6, elles devaient être notifiées par le greffe, qui y a procédé le jour-même ; et il ressort des accusés postaux de réception qu’elles ont été remises à leur destinataire le 26 mars, veille de l’audience, aux appelants, et le jeudi 27 mars, jour même de l’audience, aux services du commissaire du gouvernement, lequel demeure en Vendée et était présent à l’appel des causes à Poitiers à 9 heures.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le caractère équitable du procès implique que chaque partie ait la faculté de prendre connaissance et de discuter de toute pièce ou observation présentée au juge.

Le commissaire du gouvernement est une partie à l’instance.

La transmission à la juridiction d’appel de conclusions dont le commissaire du gouvernement n’a pas eu et ne pouvait avoir connaissance avant l’audience, contrevient aux exigences de la contradiction et de la loyauté des débats.

Ces conclusions n°3 de l’EPF de la Vendée sont, pour ce motif; irrecevables.

* sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [V] [M] épouse [H]

Mme [M] épouse [H] est intervenue volontairement à l’instance devant le juge de l’expropriation de la Vendée, devant lequel l’EPF de Vendée a argué cette intervention d’irrecevabilité.

Le premier juge n’a pas statué sur ce moyen dans le dispositif de son jugement, étant toutefois observé qu’il déboute Monsieur [D] [H] et madame [V] [M] épouse [H] de leur demande au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus et qu’il condamne l’EPF de la Vendée à leur payer une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPF de la Vendée fonde son moyen d’irrecevabilité sur le constat que madame [M] épouse [H] n’est pas propriétaire de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 4] objet de l’expropriation partielle, et que la dépréciation du surplus invoquée pour la parcelle AE n°[Cadastre 3] dont elle est propriétaire en commun avec [D] [H] suppose l’existence d’une unité foncière qui requiert que les parcelles considérées comme en constituant une appartiennent au même propriétaire.

Selon l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Selon l’article 329, elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Selon l’article 330, elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

[V] [M] épouse [H], qui ne qualifie pas son intervention, a intérêt pour la conservation de ses droits d’épouse commune en biens de [D] [H], à soutenir la demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus que celui-ci forme en sa qualité d’exproprié au titre d’une expropriation qui déprécie selon lui un bien non exproprié dont il a la qualité de propriétaire, même s’il la partage avec elle.

L’intervention volontaire est ainsi recevable, la question de savoir s’il peut exister une unité foncière entre la parcelle AE n°[Cadastre 4] et la parcelle AE n°[Cadastre 3] relevant quant à elle non de la recevabilité mais du fond.

* sur le fond

¿ S’agissant de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle de terre en nature de jardin d’agrément, close par des murs, grillages et haies, située en plein centre du bourg, libre d’occupation.

¿ S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

¿ S’agissant de la date de référence, en application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle prévue à l’article L.213-4 a), à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La parcelle concernée par l’expropriation est soumise au droit de préemption urbain qui a été institué par délibération du conseil communautaire du 22 février 2021.

Le juge de l’expropriation de la Vendée a retenu comme date de référence celle du 23 mars 2021 correspondant à la date d’opposabilité du PLUih approuvé le 22 février 2021 en se fondant sur le principe de sécurité juridique pour ne pas tenir compte des modifications postérieures invoquées par les expropriés et par le commissaire du gouvernement, aux motifs que la mise en compatibilité du PLUiH adoptée par délibération du 21 mars 2023 ne concernait pas le zonage UA dans lequel se trouvent les parcelles litigieuses, et que la modification du PLUi adoptée par délibération du 20 novembre 2023, signée le 22 novembre 2023, invoquée par le commissaire du gouvernement n’était pas adoptée au jour de la saisine de la juridiction de l’expropriation.

Devant la cour,

— l’Établissement Public Foncier de la Vendée sollicite confirmation de ce chef de décision

— M. [H] et le commissaire du gouvernement demandent que la date de référence soit fixée au 27 ou 23 novembre 2023 au motif qu’il s’agit de la date d’affichage de la dernière modification du PLUi de la communauté de communes de Vie et Boulogne.

Il ressort des productions que ce PLUiH a fait l’objet de trois modification numérotées 01, 02 et 03 approuvées le 20 novembre 2023 par des délibérations publiées le 27 novembre 2023, et du courriel en date du 8 décembre 2023 du service Urbanisme de la commune du [Localité 10] que la première de ces modifications a pour objet, notamment, de faire évoluer certains points de règlement dont en zone UA, zone dans laquelle est située la parcelle litigieuse.

En application des articles L.213-4 a) et L.213-6 susdits, la date de référence doit donc être fixée au 27 novembre 2023, ce qui n’emporte aucune insécurité juridique au regard de l’objet de la procédure devant la juridiction, qui est de fixer le prix du bien exproprié.

¿ S’agissant des données d’urbanisme, à la date de référence la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 4] était située en zone UAa du PLUiH, sous-secteur d’une zone de centre-bourg ancien marqué par une urbanisation dense qui vise à permettre d’y réaliser des opérations denses en adéquation avec les caractéristiques des centres-bourgs.

¿ S’agissant de la qualification du bien, M. [H] soutient qu’il s’agit d’un terrain à bâtir, prétention récusée par l’EPF de la Vendée comme le commissaire du gouvernement, et rejetée par le juge de l’expropriation de la Vendée.

La qualification de terrain à bâtir revendiquée par l’exproprié a été écartée à bon droit par le premier juge au regard des conditions posées à l’article L.322-3 du code de l’expropriation.

En effet, si la parcelle AE n°[Cadastre 4] est certes en zone constructible, il ressort des productions qu’à la date de référence :

— d’une part, elle ne disposait pas d’un accès sur la voie publique, mais seulement sur une voie privée qui n’appartient pas à l’exproprié mais à Vendée Logement et sur laquelle M. [H] ne prouve ni d’ailleurs ne prétend disposer de la titularité d’un droit permettant l’accès à la voie publique

— d’autre part, elle n’est pas desservie par des réseaux aux capacité et dimension adaptés à l’opération d’ensemble pour la réalisation de laquelle elle est expropriée, la [Adresse 13], qui prévoit la construction de 43 logements sur 0,63 hectares.

Ce très vaste terrain, homogène, clos de mur, constructible, en plein centre urbanisé du bourg du [Localité 10], ville de 8.600 habitants, est en revanche assurément un terrain en situation privilégiée, comme l’a retenu à bon droit le premier juge.

¿ S’agissant de la superficie globale expropriée, la surface de la parcelle est de 1.703 m².

¿ S’agissant de la méthode d’évaluation, la loi n’en prescrit aucune, et elle est librement définie. Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite 'par comparaison', consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens soit similaires, soit du moins comparables, au bien exproprié, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local, disponibles en nombre suffisant.

¿ s’agissant de l’indemnité de dépossession dégagée par les termes de comparaison, le juge de l’expropriation a écarté comme sans pertinence les termes de comparaison qui étaient tirés par l’expropriant de mutations anciennes et/ou portant sur des biens nettement plus petits ou plus grands que la parcelle considérée, et relevant d’une opération d’ensemble de création d’un lotissement excentré.

L’EPF de la Vendée invoque à nouveau devant la cour comme pertinents ces huit mutations de terrains à lotir viabilisés et excentrés écartés à bon droit par le premier juge, et elle en cite deux autres qui sont tirées de ventes conclues en 2019, soit avant la crise sanitaire qui a profondément modifié les prix de l’immobilier et ne sont pas plus pertinents.

M. [H] invoque devant la cour les cinq mêmes termes de comparaison qu’en première instance.

Les biens objet des ventes conclues le 15 décembre 2021 (B1) et le 16 mars 2022 (B2) ne sont pas comparables car il s’agit de terrains supportant une construction.

Ceux objet des deux ventes respectivement conclues le 22 mars 2023 (B4) et le 22 juin 2022 (B5) avaient été écartés par le premier juge au motif pertinent que les actes n’étaient pas produits. Ces actes le sont désormais en cause d’appel ; il en ressort que l’un supporte deux dépendances, ce qui ne le rend pas comparable à la parcelle litigieuse, et que l’autre est à lotir, ce qui ne le rend pas plus pertinent que les termes invoqués par l’expropriant et écartés.

La vente conclue le 13 février 2023 (B3) retenue par le premier juge l’a été à bon droit, s’agissant de la mutation récente d’un terrain situé dans la commune et dans le même zonage.

Les quatre termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement en première instance -dont l’un est commun avec le terme B3 cité par l’exproprié- ont été à raison jugés pertinents, s’agissant tous de cessions récentes portant sur des terrains situés en zone constructible.

Il s’agit certes de terrains à bâtir, mais il s’en dégage une valeur moyenne au m² de 90,50' quasiment identique à celle de 89,25 ' retenue par l’EPF de la Vendée pour formuler son offre, étant rappelé que le bien a été évalué par France Domaine en novembre 2022 sur la base de 93' du m².

Au vu du caractère extrêmement privilégié du bien exproprié, le premier juge a pertinemment retenu comme base de fixation de l’indemnité principale une valeur de 95,60 ' du m² au vu de laquelle il a chiffré sans abattement à bon droit l’indemnité principale à 162.806,80', et le jugement sera confirmé de ce chef.

¿ s’agissant de l’indemnité de remploi, elle a été fixée à bon droit par le premier juge à 17.280,68 ' sur la base de ce prix selon la méthode usuellement appliquée, et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, par tranches, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000',15% sur celle de 5.001 à 15.000 ' et 10% au-delà, et ce chef de décision sera également confirmé.

¿ s’agissant de la demande d’indemnités accessoires

° l’indemnité pour plantations

Le juge de l’expropriation a constaté et acté la présence sur l’emprise d’arbres fruitiers, d’autres arbres dont plusieurs de grande hauteur et de haies, et a chiffré au vu d’une pièce produite par le commissaire du gouvernement à 1.500 ' l’indemnisation au titre des nouvelles plantations.

L’exproprié sollicite la confirmation de ce chef de décision.

Le commissaire du gouvernement également.

L’EPF de la Vendée forme appel incident et conclut au rejet de cette demande en soutenant que s’agissant d’un bien privilégié, ce préjudice est déjà indemnisé par l’indemnité principale.

La suppression d’un nombre significatif de belles plantations est une conséquence avérée de l’expropriation, et ce préjudice n’est en rien pris en compte ni réparé par les indemnités principale et de remploi.

Elle justifie l’allocation à l’exproprié d’une indemnité accessoire que le premier juge a pertinemment chiffrée à 1.500 ', et ce chef de jugement sera confirmé.

° l’indemnité de clôtures

Le premier juge a retenu que l’expropriation impliquait de refaire sur 27 mètres une clôture entièrement en nature de grillage et il a alloué à titre d’indemnité une somme de 3.900' sur la base du prix linéaire d’un mètre de clôture grillagée évalué par le commissaire du gouvernement.

En cause d’appel, M. [H] maintient que le fond du jardin, limitrophe avec une parcelle AE n°[Cadastre 7], est clôturé par un mur d’une hauteur d’environ 3 mètres sur 17 mètres de longueur, et que la partie limitrophe avec la parcelle AE n°[Cadastre 6] est clôturée par un grillage et/ou une haie, jusqu’à la [Adresse 12], sur une longueur de 26 mètres.

Il affirme qu’une fois définies les limites, le mur de pierres devra être remplacé.

Il réclame au vu d’un devis du 31 janvier 2024 la somme de 36.940,09' correspondant à la pose d’un mur de clôture de 27 mètres en agglos, recouvert d’un habillage de pierres.

Le commissaire du gouvernement considère que le mur à refaire du fait de l’expropriation est principalement en grillage, et prône une indemnité du montant du devis de 4.050 ' HT.

L’EPF de la Vendée soutient que l’expropriation n’impactera pas la partie de clôture en mur de pierres, et sollicite la confirmation du jugement.

Le procès-verbal de transport sur les lieux, non contredit ni réfuté, et les clichés photographiques et croquis régulièrement produits, ainsi que les débats, démontrent que la propriété est entièrement clôturée, en certains endroits par un mur de pierres et à d’autres par un grillage, et que la clôture impactée par l’expropriation est uniquement en nature de grillage.

Pour les 27 mètres linéaires concernés, et compte tenu qu’il n’est pas démontré que M. [H] ne supportera pas la TVA sur cette dépense, il échet, sur la base pertinente proposée en cause d’appel par le commissaire du gouvernement tirée du devis communiqué, de réformer la décision pour allouer une somme de (4.050 + (4.050 x 20%) ) = 4.860 ' TTC.

¿ s’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus

Les deux parcelles cadastrées AE n°[Cadastre 4] et [Cadastre 3] forment physiquement une unité foncière.

Elles peuvent être juridiquement qualifiées telles, puisque M. [D] [H] est propriétaire de la parcelle AE n°[Cadastre 4] expropriée et également, même si son épouse commune en biens l’est aussi, propriétaire de la parcelle AE n°[Cadastre 3].

Il est habile à formuler du fait de l’expropriation une demande d’indemnité pour dépréciation du surplus que son épouse est recevable à soutenir par voie d’intervention forcée.

Après avoir pertinemment défini la nature et les conditions du préjudice pour dépréciation du surplus d’un exproprié, le premier juge a débouté les époux [H] de leur prétention à ce titre, qu’ils chiffraient à 34.000 ', au motif que s’il était exact que l’expropriation partielle atteint la bordure de la propriété bâtie et prive ainsi la maison d’habitation d’une partie de son écrin de verdure, dont la situation en centre-ville a permis de retenir la situation privilégiée de la parcelle, le préjudice causé par cette amputation était d’ores-et-déjà réparé par un calcul plus favorable de l’indemnité principale, outre l’indemnité pour suppression de plantations.

L’EPF de la Vendée demande à la cour de confirmer ce chef de décision.

Les époux [H] sollicitent l’infirmation du jugement en soutenant qu’il contrevient à la distinction entre indemnité principale et indemnités accessoires instituée par l’article L.321-1 du code de l’expropriation, en faisant valoir que l’expropriation prive la maison de presque la moitié du jardin qui en faisait l’agrément, et que ce préjudice n’est pas réparé par l’indemnité principale ni par l’indemnité pour suppression de plantations. Ils réclament devant la cour une indemnité de 67.500 '.

Le commissaire du gouvernement, formant appel incident de ce chef, sollicite l’infirmation du jugement. Il estime que l’expropriation d’une partie de la parcelle AE n°[Cadastre 4] déprécie la propriété cadastrée AE n°[Cadastre 3], maison des années 1840 dotée d’un vaste jardin d’agrément qui s’en trouve amputé de la moitié, et il propose de réparer ce préjudice, non indemnisé par ailleurs, soit à hauteur de 20% de la valeur de cette propriété qu’il estime à 270.000 ' à savoir donc 54.000 ', soit à hauteur de 20% du montant de l’indemnité principale allouée à l’exproprié et donc 32.501,36 '.

Il résulte de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation qu’en cas d’expropriation partielle, la dépréciation de la partie hors emprise de la parcelle constitue un préjudice réparable., si la perte de valeur résulte directement de l’emprise pour laquelle l’expropriation a été ordonnée et non de l’ouvrage public pour la réalisation duquel elle a été ordonnée.

Lorsqu’une propriété composée de plusieurs parcelles constituant une unité foncière fait l’objet d’une expropriation concernant seulement certaines de ces parcelles, l’exproprié peut solliciter une indemnité complémentaire si l’expropriation emporte par elle-même une dépréciation du surplus de la propriété non concerné par l’expropriation.

Les parcelles AE n°[Cadastre 3] et AE n°[Cadastre 4] forment une unité foncière, la première supportant une maison et une partie de terrain en nature de jardin d’agrément qui se prolonge par la seconde, entièrement en nature de jardin d’agrément, le tout entièrement clôturé.

Il a déjà été dit que [D] [H] a la qualité de propriétaire des deux parcelles.

La dépréciation est subie par la parcelle n°[Cadastre 3], non expropriée, et ne peut, par hypothèse être réparée ou compensée en quelque façon que ce soit par les indemnités principale et/ou accessoires allouées à l’exproprié au titre de la parcelle atteinte par l’expropriation.

Elle est réparée par une indemnité complémentaire, assise sur la valeur vénale du surplus non exproprié.

En l’espèce, il ressort des productions que la parcelle AE [Cadastre 3] est d’une surface de 1387 m², et que l’expropriation prive l’unité foncière de plus de la moitié du jardin qui en constituait, selon la constatation du juge de l’expropriation après son transport sur les lieux, un écrin de verdure, et assurément un important élément de charme, d’agrément et de valeur.

L’EPF de la Vendée argue sans pertinence à cet égard des embarras s’attachant aux grandes propriétés, celle de M. [H] étant une propriété de charme et de style, constituant un havre en plein centre du bourg sans inconvénients avérés d’entretien.

Sur la base argumentée et circonstanciée et non contredite de l’évaluation de l’ensemble immobilier cadastré AE n°[Cadastre 3] à 270.000 ' dégagée de six termes de comparaison, et d’une dépréciation de 20% qui correspond aux éléments de la cause, l’indemnité pour dépréciation du surplus s’établit ainsi à 54.000 ' et par infirmation du jugement, cette somme sera allouée à ce titre à M. [D] [H].

¿ s’agissant de la demande de l’EPF de la Vendée à voir la cour constater que M. et Mme [H] ne présentent aucune demande d’emprise totale, il ne s’agit pas d’une prétention à trancher, et la cour n’a pas à faire de constat.

¿ s’agissant des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement a pertinemment laissé les dépens de première instance à la charge de l’expropriant et alloué à bon droit une indemnité de procédure de 2.000 ', sauf à dire qu’elle doit revenir au seul [D] [H].

Au vu du sens du présent arrêt, qui alloue à l’exproprié des sommes supérieures à celles fixées dans le jugement déféré, l’Établissement Public Foncier de la Vendée doit être regardé comme la partie succombante.

Comme tel, il supportera les dépens d’appel et versera une indemnité à M. [D] [H] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

DÉCLARE irrecevables les conclusions n°3 de l’Établissement public foncier de la Vendée reçues au greffe de la cour et notifiées le 24 mars 2025

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire à l’instance de Mme [V] [M] épouse [H]

DÉCLARE recevable la demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus formée par M. [D] [H]

CONFIRME le jugement déféré, rendu le 15 mai 2024 par le juge de l’expropriation de la Vendée, sauf quant au montant de l’indemnité accessoire de clôture, en ce qu’il rejette la demande de l’exproprié en indemnisation d’un préjudice de dépréciation du surplus et en ce qu’il alloue une indemnité pour frais irrépétibles aux deux époux [H]

statuant à nouveau de ces chefs infirmés :

FIXE à la somme de 4.860 ' TTC l’indemnité accessoire de clôture revenant à l’exproprié, M. [D] [H]

FIXE à la somme de 54.000' l’indemnité pour dépréciation du surplus revenant à l’exproprié M. [D] [H]

DIT que l’indemnité allouée en première instance sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile l’est au profit du seul

[D] [H]

ajoutant :

REJETTE toutes prétentions autres ou contraires

CONDAMNE l’Établissement public foncier de la Vendée aux dépens d’appel

LE CONDAMNE à payer à M. [D] [H] la somme de 3.000' au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,