COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE – TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

EXPÉDITIONS le : 19/05/2026

COPIES aux PARTIES

E.A.R.L. [G]

S.A. SAFER DU CENTRE

M^e Alexis LEPAGE

la SAS ENVERGURE AVOCATS

ARRÊT du : 19 MAI 2026

N° : – 26

N° RG 25/02894 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HJGK

DÉCISION ENTREPRISE : Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS en date du 03 Juillet 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE

E.A.R.L. [G]

au capital de 7.500,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°

482 060 589, dont le siège est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité au siège,

[L]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Alexis LEPAGE, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE :

S.A. SAFER DU CENTRE

Société D’Aménagement FONCIER et établissement RURAL du

Centre, Société Anonyme, Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N°596 820 480 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Corinne BAYLAC de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du 31 Juillet 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 19 mai 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 31 mars 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suite à l’exercice de son droit de préemption, la SAFER du Centre est devenue propriétaire, selon jugement d’adjudication du 26 avril 2022, des parcelles suivantes :

— commune de [Localité 4], cadastrées section F n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

— commune de [Localité 5] cadastrées section ZA n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], section ZB n° [Cadastre 8] et section ZC n° [Cadastre 9].

Constatant la présence de M. [R] [N] sur les parcelles, après lui avoir réclamé amiablement, par lettre recommandée avec avis de réception du 6 juillet 2022, de libérer les lieux avant le 1er octobre 2022, la SAFER lui a fait délivrer une sommation de déguerpir par acte extrajudiciaire du 7 avril 2023 et ensuite une itérative sommation de déguerpir le 5 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 juillet 2023, la SAFER du Centre a assigné M. [R] [N] devant le tribunal judiciaire de Tours pour voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Par jugement rendu le 17 avril 2024, le tribunal a :

— rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux soulevée par M. [N],

— ordonné l’expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef des terres appartenant à la SAFER du Centre et situées sur la commune de [Localité 4], cadastrées section F n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et sur la commune de [Localité 5] cadastrées section ZA n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], section ZB n°[Cadastre 10] et section ZC n°[Cadastre 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 3 mois.

Le 5 août 2024, l’EARL [G] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours pour voir constater l’existence d’un bail rural à son profit portant sur les parcelles précitées dont la SAFER est devenue propriétaire selon jugement d’adjudication du 26 avril 2022.

L’EARL [G] exposait que celle-ci a été constituée par M. [R] [N] et son épouse [Q] [G] le 10 mars 2005 ; elle est titulaire d’un bail rural sur les parcelles préemptées par la SAFER ; les parcelles situées sur la commune de [Localité 4] jouxtant immédiatement celles situées sur la commune de [Localité 5], ce qui corrobore une exploitation générale des parcelles par le même exploitant ; l’ensemble des parcelles étant concerné par des ventes d’herbe répétées depuis 10 ans, la vente d’herbe tombant sous le coup du statut du fermage si elle est consentie par le propriétaire chaque année et au même agriculteur.

Par jugement rendu le 3 juillet 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours a statué comme suit ;

— Rejette l’ensemble des demandes de l’EARL [G] formulées au titre des parcelles,

— Rejette la demande reconventionnelle de la SAFER du Centre en dommages et intérêts,

— Condamne l’EARL [G] aux dépens,

— Condamne l’EARL [G] à payer à la SAFER du Centre la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 31 juillet 2025, l’EARL [G] a relevé appel de cette décision.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 13 janvier 2026 par des lettres recommandées dont elles ont accusé réception entre le 24 novembre 2025 et le 1er décembre 2025.

Elles ont notifié des conclusions, soutenues oralement le jour de l’audience.

Selon conclusions notifiées le 13 octobre 2025, l’EARL [G] demande à la cour de :

Dire et juger que l’EARL [G] est recevable et bien fondée en son appel à l’encontre du jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Tours du 3 juillet 2025,

Infirmer en toutes ses dispositions ledit jugement,

Et statuant à nouveau,

Constater l’existence d’un bail rural au profit de l’EARL [G] et portant sur les parcelles :

— Sur la commune de [Localité 4], cadastrées section F numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

— Sur la commune de [Localité 5] cadastrées section ZA numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], section ZB numéro [Cadastre 10] et section ZC numéro [Cadastre 3],

Dont la SAFER du Centre est propriétaire suivant jugement d’adjudication du Tribunal Judiciaire de Tours du 26 avril 2022,

Débouter en tant que de besoin la SAFER du Centre de toute demande contraire,

Condamner la SAFER du Centre à verser à l’EARL [G] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SAFER du Centre aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées le 27 octobre 2025, la SAFER du Centre demande à la cour de :

Juger l’EARL [G] aussi irrecevable que mal fondé en son appel,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3/7/2025 par Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Tours,

Débouter l’EARL [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Juger que l’EARL [G] ne peut prétendre à aucun bail rural sur les terres appartenant à la SAFER du Centre et situées :

— sur la commune de [Localité 4], cadastrées section F numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

— sur la Commune de [Localité 5] cadastrées section ZA numéros 1,2,7, [Cadastre 6], et [Cadastre 7], Section ZB numéro [Cadastre 8] et ZC numéro [Cadastre 9],

Condamner l’EARL [G] à verser à la SAFER du Centre la somme de 5000 euros (Cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner l’EARL [G] à verser à la SAFER du Centre la somme de 4000 euros (Quatre Mille Euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris les droits prévus à l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996.et les frais éventuels d’exécution forcée.

MOTIFS

Sur l’existence d’un bail rural au profit de l’EARL [G]

Moyens des parties

L’EARL [G] soutient être titulaire d’un bail rural sur l’ensemble des parcelles devenues, après préemption, propriété de la SAFER, ces parcelles couvrant une superficie de 108 hectares environ, et prétend que,

— dans l’instance ayant donné lieu au jugement rendu le 24 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Tours, M. [R] [N] a justifié d’un bail rural sous seing privé en date du 1er novembre 2013 portant sur la parcelle située commune de Courcelles de Touraine cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] pour 30ha, l’huissier mandaté par la SAFER ayant constaté qu’il occupait et exploitait cette parcelle, qui n’apparaît pas sur les factures produites par l’EARL ou en tout cas, n’est pas comptabilisée dans les surfaces visées,

— les autres parcelles sont exploitées par l’EARL constituée par M. [R] [N] et son épouse [Q] [G], étant précisé que celles situées sur la commune de [Localité 4] jouxtent immédiatement celles situées sur la commune de [Localité 5],

— l’ensemble des parcelles est concerné par une vente d’herbe répétée, qui a lieu chaque année depuis plus de 10 ans.

Elle fait valoir qu’une vente d’herbe tombe sous le coup du statut du fermage si elle est consentie par le propriétaire chaque année et au même agriculteur, quand bien même le premier paierait les cotisations sociales, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ; une telle cession répétée est réputée constituer un bail rural.

Elle reproche au premier juge d’avoir retenu que les factures produites visent principalement une surface de 60ha, s’agissant de vente d’herbe, pour en déduire que cette surface est inférieure à la surface totale revendiquée, 108ha, alors que cette surface totale comprend notamment la parcelle située commune de [Localité 5] cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] pour 30ha, laquelle bénéficie d’un bail verbal et n’est pas comprise dans le contrat de vente d’herbe.

Elle considère que c’est une surface de 78ha (108ha – 30ha) qu’il convient de retenir pour statuer sur la demande de reconnaissance d’un bail rural au titre de la vente d’herbe, d’autant qu’il résulte des factures produites qu’a été facturée d’une part la vente d’herbe sur une surface de 60ha et d’autre part la location de 19ha, soit au total une surface de 79ha, ce qui correspond à la surface des parcelles revendiquées.

La SAFER répond que, pour ce qui concerne la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] située à [Localité 5], l’EARL [G] ne produit aucun relevé MSA ni aucune justification d’une contrepartie onéreuse de mise à disposition des parcelles lui permettant de se prévaloir d’un bail rural et il en est de même pour les parcelles situées à [Localité 4].

Sur la vente d’herbe, s’agissant des parcelles situées sur la commune de [Localité 4], elle relève que si l’appelante prétend justifier d’une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des parcelles, elle produit des factures manuscrites émanant de M. [M], précédent propriétaire, lequel a affirmé précédemment avoir consenti un bail à M. [N] mais atteste ensuite avoir loué à l’EARL [G].

Elle considère que ces factures n’ont aucune date certaine, leur authenticité étant sujette à caution, elles ne peuvent démontrer l’existence de ventes d’herbe sur ces parcelles et soutient qu’il n’existait pas entre l’EARL et l’ancien propriétaire de cession exclusive des fruits de la parcelle, de sorte qu’il ne saurait y avoir une quelconque présomption légale de bail rural ; la vente d’herbe n’exemptant pas, par ailleurs, d’une autorisation d’exploiter, ce dont il n’est pas justifié, la vente d’herbe de façon non répétée et non exclusive ne pouvant permettre à l’appelante de prétendre bénéficier d’un bail rural.

Elle relève que devant la cour, l’appelante indique que la parcelle située commune de [Localité 5] cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] pour 30ha, laquelle bénéficie d’un bail verbal, n’est pas comprise dans le contrat de vente d’herbe et elle en déduit que la surface concernée par la vente d’herbe serait de 78ha, justifiant la reconnaissance d’un bail rural. Elle conclut à l’irrecevabilité de ce moyen soulevé pour la première fois devant la cour, en violation du principe de la concentration des prétentions, article 915-2 du code de procédure civile, subsidiairement, cette prétention doit être rejetée en ce qu’elle caractérise une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Réponse de la cour

— Sur la procédure

Aucune prétention à l’irrecevabilité d’un moyen soulevé pour la première fois devant la cour d’appel ou se rapportant à une demande nouvelle, n’étant reporté au dispositif des conclusions de la SAFER du Centre, il convient, en application de l’article 954 du code de procédure civile, de dire n’y avoir lieu de statuer, ce texte prévoyant que, La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il faut rappeler que la procédure applicable devant le tribunal paritaire de baux ruraux est, à l’énoncé de l’article 882 du code de procédure civile, la procédure orale et lorsque la cour est saisie de l’appel d’une décision de ce tribunal, celui-ci est jugé suivant la procédure sans représentation obligatoire, selon l’article 892 de ce code.

— Sur le fond

L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage,

Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, (…) – de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir.

(…) La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.

Il n’est pas contesté, ainsi qu’il ressort du jugement rendu le 17 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Tours que M. [M], ancien propriétaire des parcelles litigieuses, avait consenti un bail écrit à M. [N] sur la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] située à Courcelles de Touraine et que suite à la constitution de l’EARL [G], entre M. [R] [N] et son épouse [Q] [G] le 10 mars 2005, celle-ci a poursuivi l’exploitation au vu et au su du propriétaire, les réclamations n’étant intervenues que suite au jugement du 26 avril 2022 emportant adjudication des parcelles à la SAFER.

De ce fait, l’EARL [G] est titulaire d’un bail rural verbal sur la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] située à [Localité 5].

Par ailleurs, il est de jurisprudence assurée que sont soumises au statut du fermage les ventes d’herbe qui, malgré leur caractère purement saisonnier, sont reconduites au cours de périodes successives au profit d’un même exploitant agricole (Cass. 3e civ., 2 juin 1993 : Bull. civ. III, n° 77, Cass. 3e civ., 12 juill. 1995 : Bull. civ. III, n° 182).

L’existence d’un bail soumis au statut du fermage doit être admise lorsque l’occupant de la parcelle litigieuse a bénéficié de la vente d’herbe pendant de nombreuses années et de façon ininterrompue (Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 98-20.148). L’absence de déclaration à la MSA de la parcelle louée est sans incidence sur la qualification du bail. Cette déclaration ou son absence n’étant pas un élément nécessaire pour justifier de l’existence ou de l’absence d’un bail rural.

L’appelante a produit les attestations des témoins suivants, rédigées au mois de janvier 2023 :

— M. [S] [A] indique que depuis une petite dizaine d’années l’EARL [G] sème récolte ou fauche la totalité des terres de M. [M] [W] à [Localité 6] et à [Localité 5],

— M. [D] [I] indique que l’EARL [G] fait la récolte de foins sur la totalité des terres de M. [M] [W] de [Localité 5] depuis 2014,

— M. [U] [V] indique que l’EARL [G] ensemence, fauche et récolte toutes les terres de M. [M] [W] [Y] [Localité 5] et de [Adresse 3] [Localité 7] pour son compte personnel afin de nourrir ses bêtes,

— M. [E] [M], ancien propriétaire, indique que l’EARL [G] exploite et récolte la totalité de la Grollerie.

L’EARL [G] a versé au débat des factures de 2014 à 2021 relatives à la vente par M. [M] de la totalité de la récolte sur pied de la ferme de [Adresse 4] à l’EARL [G]. Ces factures visent une surface de 60ha pour ce qui concerne la vente d’herbe et, par ailleurs, la location d’une parcelle de 19ha, soit 79ha, étant précisé que la parcelle ZC n°[Cadastre 3] d’une superficie de 30 ha située à [Localité 5], précédemment louée à M. et Mme [N] selon bail écrit du 1er novembre 2013, n’y est pas incluse, le fermage étant réglé par l’EARL [G], comme mentionné sur les factures, étant précisé qu’aucun texte n’exigeant la dactylographie des factures, elles doivent être réputées régulières.

La cession exclusive des fruits de l’exploitation de M. [M] à l’EARL [G] est donc établie, cette dernière les recueillant puisqu’elle fauche et récolte la totalité des foins.

Pour ce qui concerne les parcelles objet des ventes d’herbe aucun doute n’est permis même s’il existe un désaccord entre les parties sur leur superficie, la SAFER, qui avait constaté la présence de M. [N] et de divers matériels agricoles lui appartenant, l’ayant mis en demeure de déguerpir de toutes les parcelles dont elle était devenue propriétaire, tant à [Localité 4] qu’à [Localité 5], les parcelles étant jointives, et lui ayant ensuite fait délivrer une sommation de déguerpir le 6 juillet 2022 suivie d’une dénonciation de constat et sommation de déguerpir le 7 avril 2023, suivie d’une itérative sommation de déguerpir le 5 juin 2023, suivie d’une plainte auprès de la gendarmerie.

Par ailleurs, si la SAFER relève l’absence d’autorisation d’exploiter obtenue par l’EARL [G] qui lui interdirait de prétendre au bénéfice d’un bail rural, l’absence d’autorisation permet uniquement au bailleur d’obtenir la nullité du bail, après avoir mis le preneur en demeure de l’obtenir, ce qui n’est pas l’objet de l’instance.

En conséquence, infirmant le jugement, il y a lieu de dire l’EARL [G] titulaire d’un bail rural sur les parcelles objet de ventes d’herbe,

— commune de [Localité 4], cadastrées section F n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

— commune de [Localité 5] cadastrées section ZA n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], section ZB n°[Cadastre 10] et section ZC n°[Cadastre 3].

Sur la demande de dommages et intérêts de la SAFER

La SAFER succombant, la procédure engagée par l’EARL [G] ne peut sembler abusive, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

La SAFER qui succombe sera condamnée au paiement des entiers dépens tant de première instance que d’appel et d’une indemnité de 3 000 euros à l’EARL [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, elle-même étant déboutée de sa demande d’indemnité.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe rendue en dernier ressort ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur l’irrecevabilité, prétendue par la SAFER du Centre, d’une demande nouvelle ou d’un moyen nouveau ;

Infirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit l’EARL [G] titulaire d’un bail rural verbal portant la parcelle sise commune de [Localité 5] cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] ;

Dit l’EARL [G] titulaire d’un bail rural, suite à la cession à son profit de la totalité des fruits de l’exploitation des parcelles suivantes appartement à la SAFER du Centre :

— commune de [Localité 4], cadastrées section F n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

— commune de [Localité 5] cadastrées section ZA n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], section ZB n°[Cadastre 10] ;

Déboute la SAFER du Centre de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SAFER du Centre aux entiers dépens tant de première instance que d’appel ;

Déboute la SAFER du Centre de sa demande d’indemnité de procédure ;

La condamne à verser à l’EARL [G] une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT