N° 322

GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Neuffer,

le 28.07.2014.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Jannot,

le 28.07.2014.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 15 mai 2014

RG 12/00516 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 520 rg 10/00070 du Tribunal civil de première instance de Papeete en date du 30 mai 2012 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 20 août 2012 ;

Appelante :

Le Syndicat des Copropriétaires des Lotissements de BX (Syclom ancien A), représenté par son syndic la Sarl Ethik ;

Représenté par M^e AE JANNOT, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur N Y, BV Supermahina extension lot XXX, BP 11163 – 98709 BX ;

L’Association des Propriétaires de BW BX Extension (Apsme), représentée par son Président : M. N Y ;

Monsieur AO AP, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Monsieur BD-BE S, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Madame R S, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Monsieur AA AB, né le XXX à XXX, de nationalité française, instituteur, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Monsieur BS BT U, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Madame T U, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Madame P Q, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Monsieur AM BH BI AN, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Mademoiselle D E, BV BW-BX Extension lot XXX, XXX

Madame B C, BV BW-BX Extension lot XXX, BP 110455 – 98709 BX ;

Monsieur AK AL, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Madame AC AD, BV BW-BX extension lot XXX, BP 111340 – 98709 BX ;

Monsieur BD-AA BM BN, BV BW-BX extension lot XXX, BP 11932 – 98709 BX ;

Monsieur F G, né le XXX à Nancy, de nationalité française, directeur commercial, BV BW-BX extension lot XXX, BP 11906 – 98709 BX ;

Monsieur BY BZ CA, BV BW-BX extension lot XXX, XXX

Madame AG AH, née le XXX à Pnom Penh, de nationalité française, BV BW-BX extension XXX, XXX

Madame AI AJ, opticienne, BV BW-BX Extension lot XXX, BP 108-98713 Papeete

Tous représentés par M^e AS NEUFFER, avocat au barreau de Papeete ;

La Sci Manaari, dont le siège social est à BW-BX extension lot XXX, BP 11632 – 98709 BX ;

non comparante, assignée à la personne de la gérante M^me J K;

Monsieur V W, de nationalité française, BV BW-BX Extension lot n° G7, XXX

non comparant, assigné à sa personne le 23 octobre 2012 ;

Madame H I, de nationalité française, BV BW-BX Extension lot n° G7, XXX

non comparante, assignée à sa personne le 23 octobre 2012 ;

Monsieur AS AT-AU, de nationalité française, BV BW-BX extension lot XXX – 98706 BX ;

non comparant, assigné à sa personne le 23 octobre 2012 ;

Madame AX AT-AU, de nationalité française, BV BW-BX extension lot XXX, BH XXX

non comparante, assignée à sa personne le 25 février 2013 ;

Monsieur AQ M, BV BW-BX extension lot XXX5, XXX

non comparant, assigné à sa personne le 23 octobre 2012 ;

Madame L M, BV BW-BX Extension lot XXX, XXX

non comparante, assignée à parquet le 17 octobre 2012 ;

La Sci Mado, dont le siège est à BX lot G18 du lotissement BW-BX Extension lot n° 18, XXX

non comparante, PV de recherche du 7 mars 2013 ;

L’Association Syndicale du Lot BW BX Extension, représentée par la Société Tahitienne d’Agriculture (Sotagri), BV BX domaine Noho Au, BP 11239 – 98709 BX ;

non comparante, assignée à la personne de son gérant M. AE AF;

Ordonnance de clôture du 13 décembre 2013 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 23 janvier 2014, devant M. BLASER, président de chambre, M^me AV-AW, et M. Z, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt défaut à l’égard de M^me L M et la Sci Mado et contradictoire vis à vis des autres parties ;

Prononcé publiquement ce jour par M. Z, faisant fonction de président, en présence de M^me SUHAS-TEVERO, greffier, lesquels ont signé la minute ;

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

L’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE BW BX EXTENSION ET DE LEURS AYANTS DROIT (APSME) a été constituée le 24 mai 2009 pour défendre les intérêts des propriétaires des lots G1 à G18 de ce lotissement. Par requêtes du 21 janvier 2010, l’APSME et son président N Y ont demandé l’annulation d’une assemblée générale du 26 novembre 2009 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU LOTISSEMENT DE BX (SYCLOM, ex A), au motif de la non-convocation des copropriétaires du lotissement BW BX Extension.

Par jugement du 30 mai 2012, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Constaté l’appartenance des copropriétaires du lotissement BW BX Extension au syndicat des copropriétaires des lotissements de BX (SYCLOM) ;

Constaté l’absence de convocation des copropriétaires du lotissement BW BX Extension à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des lotissements de BX (SYCLOM) du 12 novembre 2009 ;

En conséquence, annulé l’assemblée générale du 12 novembre 2009 du syndicat des copropriétaires des lotissements de BX (SYCLOM) ;

Constaté l’absence de demande à l’encontre de M. AQ M ;

Condamné le syndicat des copropriétaires des lotissements de BX à payer à M. AQ M la somme de 60 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Débouté M. N Y et l’association des propriétaires de BW BX extension (APSME) de sa demande de condamnation relative à l’entretien des abords de l’extension ;

Condamné le syndicat des copropriétaires des lotissements de BX à payer à M. N Y et à l’association des propriétaires de BW BX Extension (APSME) la somme de 150 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné le syndicat des copropriétaires des lotissements de BX aux dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE BX (SYCLOM anciennement A) représenté par son syndic la S.A.R.L. ETHIK a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 20 août 2012 et par exploit portant signification de celle-ci délivré les 17, 18, 22, 23 et 24 octobre 2012 à l’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE BW BX EXTENSION, en mairie pour AO AP, à AG AH, à AA AB, à la XXX, à parquet pour la SCI MADO, à AI AJ, au domicile de F G, à BD-BE S, au domicile de BS BT U, à T U, à P Q, au domicile de D E, à V W, au domicile de AC AD, à N Y, à BY BZ CA, à AS AT AU, au domicile de AX AT AU, à AQ M, à R S, à H I, à parquet pour L M, à AM AN, à B MALECOT, à AK VANFAU, à BD-AA BM-BN et à l’ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT BW BX EXTENSION. L’exploit portant réassignation a été signifié les 25 et 26 février et le 7 mars 2013 à AO AP, au domicile de F G, à BS Fat U, à D E, à AC AD et à AX AT AU. Un procès-verbal de recherches de la SCI MADO a été établi.

Il est demandé à la cour :

1° par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE BX (SYCLOM), appelant, dans sa requête et dans ses conclusions visées le 22 mars 2013, de :

infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

statuant à nouveau :

constater que ni le lotissement BW BX extension ni les propriétaires de lots de ce lotissement ne font partie du SYCLOM ;

dire la décision à intervenir opposable à tous les propriétaires de BW BX Extension et tous organes chargés de les représenter ;

rejeter toutes demandes contraires ;

condamner in solidum M. Y et l’APSME aux dépens avec distraction et à lui payer la somme de 330 000 F CFP en remboursement de ses frais non compris dans les dépens ;

2° par l’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE BW BX EXTENSION (APSME), N Y, AO AP, les époux BD-BE S, AA AB, BS BT U, T U, P Q, BI AN, Les E, B C, AK VANFAU, AC AD, BD-AA BM BN, F G, BY BZ CA, AG AH et AI AJ, intimés, dans leurs conclusions visées le 11 janvier 2013, le 25 octobre 2013, de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

débouter le SYCLOM de toutes ses écritures et demandes ;

le condamner aux dépens avec distraction et à leur payer 500 000 F CFP au titre de l’appel abusif et 500 000 F CFP en remboursement de leurs frais non compris dans les dépens.

XXX, V W, AS AT AU, AX AT AU, AQ M, H I, L M, et l’ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT BW BX EXTENSION n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2013.

Les moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, seront résumés dans les motifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement entrepris a retenu que l’appartenance du lotissement BW BX Extension au SYCLOM résulte de l’article 9 du cahier des charges des lotissements de BX corroboré par le cahier des charges du lotissement BW BX Extension, prévoyant l’obligation d’adhérer à l’association syndicale des propriétaires des lotissements de BX dénommée A, qu’elle a été confirmée par le syndic de celle-ci, et qu’elle ne peut dépendre du vote unanime des copropriétaires des lotissements de BX réunis en assemblée générale.

Au soutien de son appel, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE BX (SYCLOM) expose que :

— ni E. Y, ni l’APSME ne sont copropriétaires membres du SYCLOM ;

— l’appartenance au SYCLOM (ex A) ne peut résulter des dispositions du cahier des charges du lotissement BW BX Extension qui font « obligation d’adhérer à l’A dont les statuts ont été établis aux termes du cahier des charges initial du 24 août 1961 susanalysés », car aucune analyse de la sorte ne figure dans cet acte, l’effet relatif des conventions s’oppose en outre à ce que les stipulations propres au lotissement BW BX Extension puissent avoir un quelconque effet à l’égard du SYCLOM, et l’A n’existe plus depuis 1972 ;

— cette appartenance ne résulte pas non plus du cahier des charges du SYCLOM, car celui-ci ne prévoit l’incorporation de nouveaux lotissements qu’en cas de desserte de ceux-ci par des installations communes ; or, les voies du SYCLOM sont restées privatives et le réseau d’adduction d’eau n’est pas commun ;

— c’est par erreur que les propriétaires de BW BX Extension ont été convoqués à certaines assemblées générales, et l’erreur du syndic à cet égard ne constitue pas un indice sur lequel le tribunal pouvait se fonder ;

— BW BX Extension et le SYCLOM ont au BV des statuts distincts et ne peuvent être confondus dans une même entité ;

— Certains membres de l’APSME ont même contesté faire partie du SYCLOM ;

— Par arrêt du 29 mars 2012, la cour a déjà jugé que le SYCLOM n’a pu prendre la suite de l’A pour le lotissement BW BX Extension qui ne fait pas partie de ce syndicat ;

— Il a été retenu à tort qu’aucune demande n’était formée à l’encontre de AQ M, alors qu’il était appelé en déclaration de jugement commun.

Les intimés font valoir que :

— l’appelant se borne à réitérer ses moyens de première instance ;

— le premier cahier des charges a prévu la participation automatique des futurs lotissements au syndicat ; il en a été ainsi pour BW BX Extension ;

— les copropriétaires de BW BX Extension ont participé aux assemblées générales du SYCLOM de 2003 à 2008 et répondu à ses appels de fonds ;

— le SYCLOM prétend exclure les copropriétaires de BW BX Extension tout en voulant leur faire supporter des charges ; les voies communes ne sont pas privatives et le réseau d’eau est commun ;

— l’arrêt du 29 mars 2012 n’a pas autorité de chose jugée dans la présente espèce.

L’association APSME défend les intérêts des propriétaires des lots qui composent le lotissement BW BX Extension dont le cahier des charges a été établi le 12 novembre 2002. Il y a été stipulé que les acquéreurs de lots auront l’obligation d’adhérer à l’ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE BX dénommés A dont les statuts ont été établis aux termes du cahier des charges initial du 24 août 1961 susanalysé. Le préambule du cahier des charges du lotissement Supermahina Extension déclare se référer au cahier des charges général du Domaine Noho Ahu appartenant à la SOTAGRI établi en l’étude de M^e Éric Lequerré notaire à Papeete le 16 octobre 1978, et que, outre les obligations résultant des présentes, les acquéreurs des terrains et le lotisseur sont soumis aux obligations dudit cahier des charges général, sauf dérogation contraire découlant du présent cahier des charges.

Le SYCLOM relève que le cahier des charges de 1978 auquel il est renvoyé n’est pas le sien, mais celui d’un lotissement différend dénommé Mahinarama. Mais la référence au cahier des charges général du domaine Noho Ahu appartenant à la SOTAGRI permet de se référer, ainsi que l’a fait le premier juge, au cahier des charges établi le 24 août 1961 par-devant M^e Lejeune, notaire à Papeete, à la création des lotissements BX Pari, BX Tahua Iti I à III et BX Tahua Rahi issus de ce domaine. Un tel renvoi n’est pas contraire à l’effet relatif des conventions, dès lors qu’il n’ajoute ni ne retranche aux stipulations auxquelles il est renvoyé.

Le cahier des charges du 24 août 1961 prévoit que, dans le cas où de nouveaux lotissements devant être desservis par des voies de communication BH d’adduction d’eau BH d’autres biens devenus parties communes en vertu du présent cahier des charges seraient créés, les acquéreurs des terrains de ces nouveaux lotissements feraient obligatoirement partie de l’association syndicale d’origine et participeraient à toutes les charges du lotissement d’origine à part égale.

Tel a été le cas en l’espèce puisque, par courrier du 28 juin 2002, l’A (devenu SYCLOM) a rappelé ces dispositions au lotisseur de BW BX Extension en ces termes : « Le rattachement aux lotissements existants est donc sans équivoque et nous vous rappelons qu’il vous appartient d’engager et mener à bien les démarches administratives permettant la rédaction et l’enregistrement au rang des minutes par-devant un notaire du nouveau cahier des charges ». L’A a ainsi procédé de 2002 à 2009 à des appels de charges auprès des propriétaires des lots composant le lotissement Supermahina Extension.

La circonstance que le SYCLOM conteste à présent la pertinence de ce rattachement, en l’imputant à une erreur de son précédent syndic, n’est pas de nature à justifier l’omission dans les convocations pour l’assemblée générale du 12 novembre 2009 des copropriétaires du lotissement BW BX Extension. Ces derniers avaient en effet déjà fait l’objet d’appels de charges répétés par le SYCLOM, et il n’est pas justifié que ce dernier leur ait restitué ces fonds, dont la contrepartie est un droit de vote.

Le SYCLOM invoque vainement un arrêt de la cour du 29 mars 2012 pour soutenir que la question aurait été définitivement jugée. En effet, cette décision a été rendue entre la SCI LES PANDAS, lotisseur, et les époux X, propriétaires du lot G9, la SAGEP, syndic, et l’A, et non entre toutes les parties à la présente instance. Elle avait pour objet l’indemnisation des dommages causés par un éboulement. La question de l’appartenance des copropriétaires de BW BX Extension au SYCLOM n’a été évoquée que dans un motif non décisoire, ainsi rédigé : il se déduit de telles écritures et à défaut de production de pièces que le SYCLOM n’a pu prendre la suite, pour le lotissement BW BX Extension qui ne fait pas partie de ce syndicat, de l’A.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé pour les motifs qui précèdent, et par adoption de ses propres motifs, complets et pertinents et que ne remettent pas en cause les moyens d’appel. Il sera toutefois réformé quant à la condamnation aux frais irrépétibles au profit de AQ M, à laquelle il sera dit n’y avoir lieu, celui-ci ayant été assigné en déclaration de jugement commun.

Les intimés ne démontrent pas qu’en proposant leurs moyens au second degré de juridiction, les appelants aient fait dégénérer en abus leur droit d’user des voies de recours. Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et réputée contradictoire à l’égard de M^me L M et la Sci Mado ;

Confirme le jugement rendu le 30 mai 2012 par le tribunal civil de première instance de Papeete, sauf en ce qu’il a constaté l’absence de demande à l’égard de AQ M et a condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE BX à payer à celui-ci la somme de 60 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Statuant à nouveau de ce chef, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de AQ M ;

Déboute l’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE BW BX EXTENSION (APSME), N Y, AO AP, les époux BD-BE S, AA AB, BS BT U, T U, P Q, BI AN, Les E, B C, AK VANFAU, AC AD, BD-AA BM BN, F G, BY BZ CA, AG AH et AI AJ de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE BX à payer à l’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE BW BX EXTENSION (APSME), N Y, AO AP, les époux BD-BE S, AA AB, BS BT U, T U, P Q, BI AN, Les E, B C, AK VANFAU, AC AD, BD-AA BM BN, F G, BY BZ CA, AG AH et AI AJ ensemble la somme de 330 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Met à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE BX les dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 15 mai 2014.

Le Greffier, P/Le Président, empêché

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. Z